【導讀】區(qū)呼和浩特市金橋經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)進行房地產(chǎn)開發(fā)的投資意圖進行可行性研究。可行性研究的工作從3月15日開始展開，至4月10日結束。金橋經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》文本等。本公司通過對以上資料的匯總和分析，本著實事求。是，對委托方負責的原則，編制出本可行性研究報告。內(nèi)蒙古自治區(qū)成立于1947年5月1日，是我國最早的民族自治區(qū)。內(nèi)蒙古疆域遼闊，跨。越東北、華北和西北三大地區(qū)，東西蜿蜒2400多公里，南北跨距1700多公里。與之毗鄰，并同俄羅斯、蒙古等國家接壤，邊境線逾4200公里。內(nèi)蒙古大部分是海拔1000米以上的高原地區(qū)。森林、草原等，境內(nèi)河流和湖泊星羅棋布，數(shù)以千計。自治區(qū)耕地面積531萬公頃，人均。森林總面積，居全國第二位；森林覆蓋率達％，高于全國平均水平。內(nèi)蒙古是以蒙古族實行區(qū)域自治的少數(shù)民族地區(qū)。年定為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，稱呼和浩特市。呼市白塔機場已開通48條國內(nèi)航線，“九五”期間，呼市的經(jīng)濟和社會、文化等方面得到了長足的發(fā)展。

　　

【正文】 因收入原因對物業(yè)管理費敏感度極強，然而多層 ，高層不超過 1元的市場物管價位，具有很強的定位性，不宜突破。從營銷角度出發(fā)，高品質(zhì)的社區(qū)必須配以優(yōu)秀的物業(yè)服務，而此價格又不可能在物業(yè)內(nèi)容和品質(zhì)上做大的提升，故建議以掛名或顧問形式將南方知名物業(yè)公司的品牌推向市場，服務內(nèi)容和費用都不做大幅度提升。 第四章 財務分析 投資估算及財務效益分析 1． 1靜態(tài)投資成本分析表 在本節(jié)及以下的分析中，考慮了樓盤在理想情況下的可能性，即多層和小高層各占 50%，建設和銷售周期在 4年左右。如果小高層比例降低，雖然成本下降，但整體價格也同樣會降低。 設建筑面積 191808平方米，其中多層和小高層各占 50%。多層建安成本 600元，高層建安成本 1100?？紤]到異地開發(fā)，不可確定性因素較多，不可預見費系數(shù)取較大值 5%。成本分析中未考慮商業(yè)網(wǎng)點的成本和收入。該部分可在規(guī)劃方案確定后再做測算。 參見成本構成表 1． 2 靜態(tài)投資利潤及贏虧 平衡分析 如設定銷售費用、管理費用和財務費用為固定成本，則項目贏虧平衡點為 71653平方米，為37%，即在全部樓盤銷售率達到 37%以后，每銷售 1平方米住宅的邊際利潤將成為純利潤。在銷售面積達到 157724平方米后，即銷售率達到 82 %后，每銷售 1平方米住宅的銷售額將全部成為純利潤。 參見損益表 成本構成表 項 目 單 價 (元 /平方米 ) 合 計 (元 ) 說 明 1. 土地成本 2. 前期成本 土地出讓金 勘察設計費 三通一平 請照等費用 3. 建筑安裝成本 4. 配套費成本 供電 供水 暖氣 煤氣 電話 環(huán)境及總體 市政配套費 5. 其它成本 維修基金 監(jiān)理費 以上小計 不可預見費 成本合計 項目損益表 序號 項 目 單 價（元 /平方米） 說 明 一 銷售收入 二 減：銷售成本 三 邊際利潤 邊際利潤率 四 減 : 銷售稅金 銷售費用 管理費用 財務費用 五 利潤總額 六 減 : 所得稅 七 凈利潤 凈利潤率 1． 3 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 年度 2020 2020 2020 季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 第一期支出合計 建設進度 成本支出 稅金支出 管理費用 銷售費用 第 一期銷售收入 第二期支出合計 建設進度 成本支出 稅金支出 管理費用 銷售費用 第二期銷售收入 凈現(xiàn)金流量 8238791 4187159 1094917 13720894 26693972 23525232 9520236 6281750 2643521 累計凈現(xiàn)金流量 8238791 12425950 13520867 27241761 53935733 77460965 86981201 93262951 95906472 折 現(xiàn) 后 凈 現(xiàn) 金 流量 8238791 4125890 1063108 13127343 25165512 21853683 8714382 5665884 2349459 累 計 折 現(xiàn) 后 凈 現(xiàn) 金 流量 8238791 12364681 13427789 26555132 51720644 73574327 82288709 87954593 90304052 現(xiàn)金流量表 (續(xù)前表 ) 年度 2020 2020 2020 季度 3 第一期支出合 計 建設進度 成本支出 稅金支出 管理費用 銷售費用 第一期銷售收入 第二期支出合計 建 設進度 成本支出 稅金支出 管理費用 銷售費用 第二期銷售收入 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 累計折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 說明： 1． 4 內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值 （ 1） 。 2． 敏感性分析 2． 1 成本變化 5%和 10%對本項目 財務指標的影響 財務指標 成本額 (元 /平方米 ) 一、靜態(tài)指標 毛利率 (%) 凈利潤 (萬元 ) 凈利率 (%) 靜態(tài)投資回收期 (月 ) 二 、動態(tài)指標 內(nèi)部收益率 (%) 財務凈現(xiàn)值 (萬元 ) 動態(tài)投資回收期 (月 ) 2． 2 銷售價格變化 5%和 10%對收益率的影響 財務指標 銷售價格 (元 /平方米 ) 一、靜態(tài)指標 毛利率 (%) 凈利潤 (萬元 ) 凈利率 (%) 靜態(tài)投資回收期 (月 ) 二、動態(tài)指標 內(nèi)部收益率 (%) 財務凈現(xiàn)值 (萬元 ) 動態(tài)投資回收期 (月 ) 第六章 結論和建議