【正文】 0米，總面積 34平方公里，可建設(shè)用地 20平方公里，規(guī)劃人口引入 2530萬(wàn)人，計(jì)劃以中高端人群為主要銷(xiāo)售對(duì)象 ? 李滄區(qū)目前房?jī)r(jià)在 5000元左右。重點(diǎn)項(xiàng)目綠城理想之城，以改善型客戶(hù)為主，價(jià)格承受力高，抬高了李滄區(qū)的產(chǎn)品定位 李滄區(qū)近期房?jī)r(jià)走勢(shì) 沿青銀路向北的幾個(gè)大盤(pán)開(kāi)盤(pán)商品牌知名度高，產(chǎn)品力強(qiáng)，帶動(dòng)形成較好的區(qū)域認(rèn)知，成為青島改善型居住需求流向的區(qū)域 1 2 3 4 金 水 路 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 (平方米 ) 1 綠城理想之城 209萬(wàn) 2 偉東 幸福之城 140萬(wàn) 3 百通馨苑 約 130萬(wàn) 4 天泰城 110萬(wàn) 李滄區(qū) 20222022年進(jìn)行了 7個(gè)城中村改造項(xiàng)目，在未來(lái) 710年內(nèi)將形成 500600萬(wàn)㎡的住宅產(chǎn)品供應(yīng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 1 綠城 2 上王埠（偉東 幸福之城） 3 李家庵 4 尤家（和達(dá) 和城） 5 鄭莊 6 文昌閣 7 東李村 1 2 3 4 ６ 5 7 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 73 青島市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究 青島市房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)研究 青島市的城市格局及資源分部形成了多個(gè)不同屬性的房地產(chǎn)板塊，其中高端板塊集中在沿海片區(qū)和市區(qū)南部，從南向北形成價(jià)值遞減 板塊名稱(chēng) 單價(jià) 總價(jià) 產(chǎn)品和戶(hù)型 客戶(hù) 海岸線板塊（城市住宅） 一線海景 2500030000元 大于 900萬(wàn) 別墅為主：大于 300平 一線海景國(guó)外或者外地財(cái)富階層 二線海景 16000元 300600萬(wàn) 多層和小高層為主：大于 150平 二線海景青島財(cái)富階層 三線海景 12022元 200300萬(wàn) 小高層和高層為主：120160平 三線海景青島準(zhǔn)財(cái)富階層 市區(qū)南部板塊（市北板塊） 9000元 60140萬(wàn)，主力 100萬(wàn) 小高層和高層為主：60160平，主力 120平 青島準(zhǔn)財(cái)富階層+中產(chǎn)階層 泛浮山后板塊 70008500元 60100萬(wàn)，主力 80萬(wàn) 小高層和高層為主：100120平 城市中產(chǎn)階層 市區(qū)北部板塊（四方板塊、李滄板塊） 從南到北，遞減效應(yīng)明顯：7000600050004500元 70萬(wàn)遞減到40萬(wàn) 多層、小高層均有：80110平，主力 85平 中低收入階層（拆遷、低端改善等剛性需求） 城陽(yáng)板塊 兩極分化嚴(yán)重 ——普通住宅：30005000元；高端住宅 60008000元 50100萬(wàn) 小高層、高層、多層均有，小高層為主：80180平，主力120140 城陽(yáng)地緣性客戶(hù)+部分城市中產(chǎn)階層 城陽(yáng)板塊 輻射北中國(guó)的強(qiáng)勢(shì)海景資源，對(duì)本區(qū)域不具可比性 李滄區(qū)板塊目前新盤(pán)供應(yīng)主要在集中李滄區(qū)東部，308國(guó)道以東，基本都是舊村改造項(xiàng)目 1 2 3 4 項(xiàng)目名稱(chēng) 1 綠城 ?理想之城 2 偉東 ?幸福之城 3 百通馨苑三期 4 和達(dá) ?和城 5 百通 ?尚風(fēng)尚水 6 潤(rùn)發(fā) ?湖畔雅居 7 華泰 ?翠海依居 8 中海 ?玫瑰庭院 9 山水雅居 5 6 9 8 79 在售項(xiàng)目： 3個(gè) 未開(kāi)盤(pán)：５個(gè) 尾盤(pán)： 1個(gè) 李滄板塊 區(qū)域價(jià)格平臺(tái)在 5500左右。多層產(chǎn)品普遍比高層產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)1000元左右市場(chǎng)溢價(jià)；超大規(guī)模樓盤(pán)主要分布在李滄區(qū)東部、青銀高速沿線 項(xiàng)目名稱(chēng) 價(jià)格 （ 元 / ㎡ ） 產(chǎn)品形式 容積率 總規(guī)模（萬(wàn)平方米） 未來(lái)供應(yīng)量（萬(wàn)平方米） 1 綠城 理想之城 洋房 75009500，高層、小高層 55007000 洋房、小高層 209 約 190 2 偉東 幸福之城 未開(kāi)盤(pán) 高層、小高層 140 140 3 百通馨苑七區(qū) 均價(jià) 5500 多層、小高層 2 (各期總規(guī)模約130萬(wàn) ) 無(wú) 4 和達(dá) 和城 未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)洋房 7000元，高層 55006000 花園洋房、高層公寓 28 28 5 百通 尚風(fēng)尚水 公寓預(yù)計(jì) 7000左右，聯(lián)排10000 公寓、花園洋房、疊拼、聯(lián)排、雙拼別墅 6 潤(rùn)發(fā) 湖畔雅居 均價(jià) 5500 小高層 1 11 7 華泰 翠海依居 均價(jià) 5500 多層 1 無(wú) 8 中海 玫瑰庭院 未開(kāi)盤(pán) 多層、小高層、別墅 1 13 13 李滄板塊 區(qū)域總價(jià)區(qū)間 50萬(wàn)，以綠城理想之城為代表的大盤(pán)通過(guò)降低容積率的產(chǎn)品和配套實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，吸引本區(qū)域和市區(qū)的中高端改善性需求客戶(hù)，總價(jià)可以到 100萬(wàn)以上 項(xiàng)目名稱(chēng) 主力戶(hù)型區(qū)間（ ㎡ ） 總價(jià)區(qū)間 1 綠城 ?理想之城 洋房 120300，小高層 1 150、200 小高層 65120 2 偉東 ?幸福之城 8090 未開(kāi)盤(pán) 3 百通馨苑三期 8090兩居； 少量 90100三居 50萬(wàn) 4 和達(dá) ?和城 未開(kāi)盤(pán) 5 百通 ?尚風(fēng)尚水 公寓 107140 公寓 : 7098 6 潤(rùn)發(fā) ?湖畔雅居 65㎡ 二居 90㎡ 三居，主力戶(hù)型8090 ㎡ 50 7 華泰 翠海依居 90 ㎡ 左右二居 50 8 中海 ?玫瑰庭院 一半以上是聯(lián)排和景觀戶(hù)型 未開(kāi)盤(pán) 百通馨苑三期 0 10 20 30 40 4000元 5000元 6000元 7000元 綠城 理想之城（小高層） 50 60 潤(rùn)發(fā) 湖畔雅居 華泰 翠海依居 銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售速度圖 銷(xiāo)售速度 單位：月 /套 銷(xiāo)售價(jià)格 單位：元 /平 70 80 90 100 50套 /月 李滄板塊 致勝關(guān)鍵： 在綠城進(jìn)入市場(chǎng)前，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少高水平產(chǎn)品。以前本地開(kāi)發(fā)商更多是憑借資源優(yōu)勢(shì)，尤其是海景房，基本就是在賣(mài)地。本項(xiàng)目以產(chǎn)品品質(zhì)勝出，吸引了許多改善型中高端客戶(hù)。 綠城理想之城 ——品牌優(yōu)勢(shì)，洋房產(chǎn)品力高，大規(guī)模社區(qū)自建配套 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 位置 李滄區(qū)青銀高速路以東，九水東路以北，合川路銅川路以西 占地面積 273萬(wàn)平方米 建筑面積 209萬(wàn)平方米 容積率 產(chǎn)品類(lèi)型 洋房、小高層、高層 面積 洋房 120㎡ 300㎡ ，小高層 1 150、 200㎡ （復(fù)式） 項(xiàng)目銷(xiāo)售信息 產(chǎn)品類(lèi)型 成交均價(jià)（元 / ㎡ ） 總價(jià)（萬(wàn)元） 銷(xiāo)售速度（套 /月） 高層、小高 55007000 6070 多層 75009500 基本售完 核心賣(mài)點(diǎn)：項(xiàng)目品牌、社區(qū)配套、洋房產(chǎn)品 典型樓盤(pán) 四方區(qū)是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，現(xiàn)有項(xiàng)目供應(yīng)基本都是原工廠搬造土地，周邊城市生活配套層次較低，限制了人們對(duì)這一地區(qū)的認(rèn)知 2 1 項(xiàng)目名稱(chēng) 1 萬(wàn)科 ?金色城品 2 保利 ?百合花園 3 百通 ?雍翠華苑 4 魯岳 ?夢(mèng)境江南 5 新華錦 ?鴻仕雅居 在售項(xiàng)目： 3個(gè) 未開(kāi)盤(pán)： 1個(gè) ４ ５ ４ 四方板塊 產(chǎn)品以高層為主，總規(guī)模普遍在 20萬(wàn)平米以?xún)?nèi)，區(qū)域平臺(tái)價(jià)格在 6000元稍多 項(xiàng)目名稱(chēng) 價(jià)格（ 元 / ㎡ ） 產(chǎn)品形式 總規(guī)模 （萬(wàn)平方米） 未來(lái)供應(yīng)量 （萬(wàn)平方米） 1 萬(wàn)科 金色城品 起價(jià) 6300元 /㎡ ，均價(jià) 7300元/㎡ 小高層、高層 21 2 保利 百合花園 起價(jià) 5280元 / ㎡ ，均價(jià) 6000元 /㎡ 高層 22 20 3 百通 雍翠華苑 未開(kāi)盤(pán) ，預(yù)計(jì)均價(jià) 7500元 /㎡ 高層，多層 4 魯岳 夢(mèng)境江南 均價(jià) 60006100元 /㎡ 高層 10 5 新華錦 鴻仕雅居 起價(jià) 6200元 /㎡ ，均價(jià) 6800元/㎡ 高層 15 10 四方板塊 主力戶(hù)型在 8090㎡ 左右，總價(jià)區(qū)間位于 5060萬(wàn)，客戶(hù)以首次置業(yè)的剛性需求為主，價(jià)格敏感度高 項(xiàng)目名稱(chēng) 主力戶(hù)型區(qū)間 （平方米） 總價(jià)區(qū)間 （元） 1 萬(wàn)科 金色城品 90 6370萬(wàn) 2 保利 百合花園 80120的兩居、三居 5060萬(wàn) 3 百通 雍翠華苑 80130，主力戶(hù)型 8090，占 50%以上 未開(kāi)盤(pán) 4 魯岳 夢(mèng)境江南 8594 55萬(wàn)左右 5 新華錦 鴻仕雅居 130150 8090萬(wàn) 萬(wàn)科金色城品 0 10 20 30 40 5000元 6000元 7000元 8000元 保利 百合花園 50 60 新華錦 鴻仕雅居 魯岳 夢(mèng)境江南 銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售速度圖 銷(xiāo)售速度 單位：月 /套 銷(xiāo)售價(jià)格 單位：元 /平 70 80 90 100 50套 /月 四方板塊 價(jià)格優(yōu)勢(shì)是實(shí)現(xiàn)超越平臺(tái)銷(xiāo)售速度的因素；品牌和產(chǎn)品力是實(shí)現(xiàn)超越平臺(tái)價(jià)格的因素 致勝關(guān)鍵： 保利以低于四方區(qū)平臺(tái)價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，尤其是以低于人們的普遍心理價(jià)位 6000元進(jìn)行宣傳，吸引了大量剛性需求的購(gòu)房者。 保利百合花園 ——品牌優(yōu)勢(shì)，以低于板塊平臺(tái)價(jià)位入市，形成旺銷(xiāo) 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 位置 四方區(qū)金華支路，北鄰大沙路、南臨湖清路，緊鄰北嶺山森林公園 占地面積 建筑面積 容積率 3 產(chǎn)品類(lèi)型 高層 面積 戶(hù)型區(qū)間 60120㎡ ，主力戶(hù)型為 7090㎡ 的兩居、三居室 項(xiàng)目銷(xiāo)售信息 產(chǎn)品類(lèi)型 成交均價(jià)（元 / ㎡ ） 總價(jià)（萬(wàn)元） 銷(xiāo)售速度（套 /月） 高層 6000 5060 100 核心賣(mài)點(diǎn)：低價(jià)、品牌 典型樓盤(pán) 市北區(qū)和浮山后板塊離青島最繁華的市中心距離最近，因此成為早期城市外溢人口的首選，但是隨著土地供應(yīng)的稀缺，這一區(qū)域的價(jià)格上漲較快 項(xiàng)目名稱(chēng) 1 竹韻山色 2 北國(guó)之春 3 青建橄欖城 4 海爾 ?東城國(guó)際 5 中房 ?福嶺嘉苑 6 新僑花園 7 錦繡華城 8 萬(wàn)達(dá) ?39克拉 市北與浮山后板塊 在售項(xiàng)目： 7個(gè) 尾盤(pán)： 1個(gè) 注：其中錦繡華城位于市南區(qū)與市北區(qū)交界，屬于市南區(qū)，但與市北區(qū)只差一個(gè)街區(qū)，因此放在這個(gè)板塊里做比較 價(jià)格平均在 65008000元，產(chǎn)品以高層為主，部分先靠近市南區(qū)的區(qū)位地段或洋房產(chǎn)品可以實(shí)現(xiàn) 10000元的價(jià)位 項(xiàng)目名稱(chēng) 價(jià)格（ 元 / ㎡ ） 產(chǎn)品形式 總規(guī)模 （萬(wàn)平方米） 未來(lái)供應(yīng)量 （萬(wàn)平方米） 1 竹韻山色 多層 7300起，小高層 6300起 小高層、多層 18 14 2 北國(guó)之春 7000起價(jià)，現(xiàn)在價(jià)格在 6900500 小高層 35 17 3 青建橄欖城 8000 高層 13 無(wú) 4 海爾 ?東城國(guó)際 高層 8700元 /、洋房 1000011000元 / 高層、情景洋房 43 無(wú) 5 中房 ?福嶺嘉苑 起價(jià) 6080 高層 6 新僑花園 起價(jià) 5800，均價(jià) 6500 高層 6 3 7 錦繡華城 900012022（帶 1200精裝） 多層洋房、小高層、高層 22 7 8 萬(wàn)達(dá) ?39克拉 均價(jià) 10500 高層公寓 17 5 市北與浮山后板塊 總價(jià)區(qū)間主要集中在 6080萬(wàn)，戶(hù)型主力區(qū)間位于 8090平米，總價(jià)、區(qū)位和產(chǎn)品形式對(duì)消化速度影響較大 項(xiàng)目名稱(chēng) 主力戶(hù)型區(qū)間 （平方米） 總價(jià)區(qū)間 （萬(wàn)元） 1 竹韻山色 70一居； 90兩居 4465 2 北國(guó)之春 7890兩居， 101120三居 5278 3 青建橄欖城 55130， 90為主力 70 4 海爾 ?東城國(guó)際 高層 8090兩居，洋房 140150三居為主 75160 5 中房 ?福嶺嘉苑 90左右兩居 65 6 新僑花園 8090兩居為主約占 40%， 110和135三居約占 60% 6080 7 錦繡華城 60－ 150m178。 100以上 8 萬(wàn)達(dá) ?39克拉 40701居， 80120兩居或 3居（已售完） 4070 80120 中房 福嶺嘉苑 0 10 20 30 40 6000元 7000元 8000元 9000元 萬(wàn)達(dá) 39克拉 50 60 海爾 東城國(guó)際 新僑花園 銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售速度圖 銷(xiāo)售速度 單位：月 /套 銷(xiāo)售價(jià)格 單位：元 /平 70 80 90 100 50套 /月 竹韻山色 110 120