【導讀】的的影影響響津津泰泰路路各各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況3、、津津泰泰路路未未來來發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢預預測測。這三大商圈時至今日依然在福州的商業(yè)中占據(jù)舉足輕重的地位，除了。地游客中也享有一定的知曉度，可以稱之為福州的商業(yè)名片。除了以上的三大商圈外，隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平的提高，住宅市場不斷發(fā)展，新興商圈逐漸凸現(xiàn)出來，包括東區(qū)、工。如今的福州商業(yè)，正由追隨消費向引導型消費轉向，福州的商業(yè)風向標已經(jīng)改變，從追求實用、實惠向安全、時尚、休閑、舒適

　　

【正文】 泰中心旁邊小巷子 13774553885 服裝 /飾品 2 2500 1250 0 安泰中心夜市區(qū) 1個攤位， 1 2 新大都 位于津泰路與五一中路交界處的新大都廣場， 廣場經(jīng)營面積為 5000 平方米左右， 共三層商業(yè)，一層２６間獨立店鋪；二層１８００平方米的商場，商鋪形式，可以自由分割；三層：１８００平方米的商鋪。一層２６間獨立店鋪全部售完。二層、三層尚未出售。店鋪前有休閑廣場。 于 2020 年 10 月 1 日開始正式營業(yè)，初期以店中店的形式經(jīng)營城市麗人、雅戈爾、 羅蒙、喬治白等中高檔服飾精品，入駐的品牌近 60 個。但是由于人流不足，許多店鋪經(jīng)營慘淡，不到一年，眾多商家紛紛退場， 2020 年 5 月就關門。 目前整個經(jīng)營業(yè)態(tài)做了很大的調整，三樓為美容會所與攝影會所的影棚，二樓為珍妮花婚紗和福娃少兒攝影，一樓臨街店面 還部分品牌專賣店經(jīng)營，但是生意明顯不如仙塔路以西的路段。 具體店租情況抽樣調查 業(yè)態(tài) 樓層 面積 租金 單方租金 轉讓費 具體位置 聯(lián)系電話 備注 皮鞋 1F 44 16000 364 新大都一樓 13960989035 澳倫皮鞋 服裝 1F 55 11000 200 6萬 新大都附近 13805045505 鞋業(yè) 1F 30 13500 450 8萬 新大都附近 13763899358 3F 800 40000 50 0（轉租） 新大都三樓 13960797761 對比分析 通過以上分析可以看出安泰中心的經(jīng)營狀況遠遠好于新大都，其主要原因是： ? 安泰中心地理位置更好，人流量遠遠大于新大都。 ? 安泰中心定為的客戶群體是年輕人，商品檔次低，更易于聚集人氣；而新大都一開始的定為就是高檔消費， 由于地理位置缺乏人流，經(jīng)營難以維持。 ? 安泰 中心除鄰近八一七北路和津泰路的沿街店面之外，其他的店租都比新大都的店租低，各項物業(yè)成本也比新大都低。 ? 安泰中心的夜市經(jīng)營為其聚集了更多的人氣。 六、總體分析 津泰路成功發(fā)展的原因 ? 津泰路全長 800 多米，具備了步行商業(yè)街最佳的長度，寬 30 多米，方便消費者行走穿插。天生具備形成良好商業(yè)街的硬件條件。 ? 良好的地理位置，與福州傳統(tǒng)主干道八一七北路相鄰，是八一七北路商業(yè)業(yè)態(tài)的延續(xù)和擴展。 ? 交通便利，多路公交可以到達鄰近的八一七北路或五一中路；街道本身中無大型車輛通過，方便行人行走。 ? 商業(yè)檔次在福州商業(yè)中率先打造 品牌化精品化經(jīng)營，滿足了福州居民不斷上升的購物需求。 ? 悠久的發(fā)展歷史，形成了良好的口碑。 津泰路發(fā)展中的問題 ? 商品檔次 定為中高檔，但是明顯高檔商品的 支持不足。 ? 同一街區(qū)內品牌雷同較多，缺乏多樣化和特色。 ? 街區(qū)內許多品牌與其他商圈雷同，缺少津泰路獨有的特色。 ? 餐飲配套明顯不足， 不能很好滿足大眾消費需要， 除了高檔的西餐之外，只有洋快餐可供選擇，許多傳統(tǒng)小吃店都無法滿足消費者就餐的要求，只能外帶。 ? 停車車位不足，高峰時期容易造成擁擠。 ? 其他娛樂配套設施不足，酒吧街的特色也在逐漸消退。 津泰路未來發(fā)展趨 勢預測 ? 津泰路 作為 福州的 商業(yè)中心區(qū)，其商品應該具備三個特點：時尚、高檔、誠信。 商業(yè)不僅是賣商品，更 要賣時尚、賣品牌、賣信譽、賣功能、賣環(huán)境，以此作為中心，提高 津泰路 整體服務水平。 ? 商品的時尚性是吸引顧客的重要條件。其次，商品要有特色，目標客戶群應該定位應 該是引導性的，要突出主體客流。對于低檔消費品應該減少，提高整體經(jīng)營檔次。 津泰路可以就目前的業(yè)態(tài)再進行一些調整，主打高檔的成人鞋服、包飾。 ? 一般 國際一流商業(yè)街區(qū)普遍具有五大特點：有大型的零售商場，各色商品一應俱全；有大型的文化建筑，如博物館、劇院、影院；有良好 的居住條件，高級飯店錯落有致；有特色的城市景觀，街中公園芳草如因；有旅游上的閃光點，成為游人的好去處。而 津泰路 的休閑、旅游等設施還很缺乏，現(xiàn)有的休閑設施只是購物的附加， 遠遠無法滿足消費者的休閑娛樂要求。因此要著力提升周邊配套設施，特別是餐飲、停車、娛樂這三項必須作為發(fā)展的重點。 七、得貴巷改造項目分析 得貴巷 概況 得貴巷 擬拓寬改造成 25 米寬、 820 米長的城市一級次干道，并易名 “ 津泰東路 ” 。屆時，將大大緩解五一路津泰路口交通擁堵的現(xiàn)象，使津泰路直通六一路。 拓寬改造工程將 “ 改彎取直 ” 。道路西起五一路津泰路 口原街頭綠地 “ 同壽園 ” ，跨過瓊東河，穿過原福州第二印刷廠，經(jīng)東水路，往東直達六一路。 改造后，道路為瀝青混凝土路面，征地 30 米寬，其中主車道寬 16 米，兩側各為 米寬的人行道，另留一側 5 米寬的停車帶。工程總造價 680 萬元。 商業(yè)項目情況分析 1） 文體活動站，設 1 處，建筑面積 300 平方米，沿城市規(guī)劃路設置并對外開放； 2） 公共廁所，設 1 處，建筑面積 60 平方米，沿城市規(guī)劃路、靠近西側公共綠地設置并對外開放； 3） 用地西北部留出 4530 平方米城市公共綠地 (具體位置詳見附圖 )，對外開放使用。位于城市公共綠地地下應設置社會公共機動車停車庫，泊位不少于 80 個； 4） 商業(yè)網(wǎng)點只允許沿北側規(guī)劃路布置，單個商業(yè)店面開間不小于 5 米，同時滿足沿街景觀規(guī)劃要求。 從市政規(guī)劃而言，該項目更大的目的在于疏通交通，緩解津泰路至五一中路緊張的車流，連接五一中路與六 一北路。并增加社會公共停車場。改善得貴巷目前的情況。 對于津泰路的影響 該項目將有近 5000 平米的商業(yè)店鋪投入使用，近 1000 平米的社會公共停車場也將投入使用。 該項目的運行將大大緩解津泰路目前擁擠的交通狀況，但是其對于津泰路商業(yè)的影響 首先，津泰路本身作為商業(yè)步行街已經(jīng)足夠長度，根據(jù)人逛街的疲勞感來說，從八一七北路開始一直到津泰路會有疲勞感，要促使消費者繼續(xù)往東走，需要有能夠吸引消費者眼球的 商業(yè) 。 其次，該部分 商業(yè) 店面 還不足以形成一個小型的商業(yè)帶，只有與津泰路聯(lián)合才能形成良好商業(yè)氛圍，聚集人氣，但目前 津泰路靠五一中路地段的商業(yè)人氣冷淡，還需要相互帶動提升。 第三，該項目的社會公共停車場投入使用以后，可能可以促使有車一族將愛車停在該段，從五一中路開始逛津泰路，這將大大有利于津泰路靠五一中路段的商業(yè)發(fā)展。但具體的操作還有待規(guī)劃。 第四，津泰路目前的商業(yè)已經(jīng)比較成熟穩(wěn)定，但是缺乏餐飲、娛樂等配套設施， 該 項目的商業(yè)操作就是彌補津泰路業(yè)態(tài)的不足，地塊位置 鼓樓區(qū) ,五一北路東側 規(guī)劃用途 二類居住用地 (R2)、商業(yè)金融用地 (C2)、社會停車場庫用地 (S3) 出讓土 地面積 約 20610 平方米 (合 畝 ) 規(guī)劃建筑 容積率 3． O 以下 (含 3． O)，其中商業(yè)建筑面積占計算容積率的總建筑面積 8％ 以下 (含 8％ ) 規(guī)劃 建筑密度 20％以下 (含 20％ ) 規(guī)劃 綠地率 25％以上 (含 25％ ) 規(guī)劃 建筑高度 距北側規(guī)劃道路紅線 30 米范圍內的建筑高度控制在 60 米以下。同時滿足沿路景觀規(guī)劃要求 還是依附津泰路的現(xiàn)狀，在商業(yè)規(guī)劃上要進行詳細的市調和規(guī)劃。