【正文】 。 第四，津泰路目前的商業(yè)已經(jīng)比較成熟穩(wěn)定，但是缺乏餐飲、娛樂等配套設(shè)施， 該 項(xiàng)目的商業(yè)操作就是彌補(bǔ)津泰路業(yè)態(tài)的不足，地塊位置 鼓樓區(qū) ,五一北路東側(cè) 規(guī)劃用途 二類居住用地 (R2)、商業(yè)金融用地 (C2)、社會(huì)停車場庫用地 (S3) 出讓土 地面積 約 20610 平方米 (合 畝 ) 規(guī)劃建筑 容積率 3． O 以下 (含 3． O)，其中商業(yè)建筑面積占計(jì)算容積率的總建筑面積 8％ 以下 (含 8％ ) 規(guī)劃 建筑密度 20％以下 (含 20％ ) 規(guī)劃 綠地率 25％以上 (含 25％ ) 規(guī)劃 建筑高度 距北側(cè)規(guī)劃道路紅線 30 米范圍內(nèi)的建筑高度控制在 60 米以下。 第三，該項(xiàng)目的社會(huì)公共停車場投入使用以后，可能可以促使有車一族將愛車停在該段，從五一中路開始逛津泰路，這將大大有利于津泰路靠五一中路段的商業(yè)發(fā)展。 該項(xiàng)目的運(yùn)行將大大緩解津泰路目前擁擠的交通狀況，但是其對于津泰路商業(yè)的影響 首先，津泰路本身作為商業(yè)步行街已經(jīng)足夠長度，根據(jù)人逛街的疲勞感來說，從八一七北路開始一直到津泰路會(huì)有疲勞感，要促使消費(fèi)者繼續(xù)往東走，需要有能夠吸引消費(fèi)者眼球的 商業(yè) 。改善得貴巷目前的情況。 從市政規(guī)劃而言，該項(xiàng)目更大的目的在于疏通交通，緩解津泰路至五一中路緊張的車流，連接五一中路與六 一北路。 商業(yè)項(xiàng)目情況分析 1） 文體活動(dòng)站，設(shè) 1 處，建筑面積 300 平方米，沿城市規(guī)劃路設(shè)置并對外開放； 2） 公共廁所，設(shè) 1 處，建筑面積 60 平方米，沿城市規(guī)劃路、靠近西側(cè)公共綠地設(shè)置并對外開放； 3） 用地西北部留出 4530 平方米城市公共綠地 (具體位置詳見附圖 )，對外開放使用。 改造后，道路為瀝青混凝土路面，征地 30 米寬，其中主車道寬 16 米，兩側(cè)各為 米寬的人行道，另留一側(cè) 5 米寬的停車帶。 拓寬改造工程將 “ 改彎取直 ” 。 七、得貴巷改造項(xiàng)目分析 得貴巷 概況 得貴巷 擬拓寬改造成 25 米寬、 820 米長的城市一級(jí)次干道，并易名 “ 津泰東路 ” 。而 津泰路 的休閑、旅游等設(shè)施還很缺乏，現(xiàn)有的休閑設(shè)施只是購物的附加， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足消費(fèi)者的休閑娛樂要求。 津泰路可以就目前的業(yè)態(tài)再進(jìn)行一些調(diào)整，主打高檔的成人鞋服、包飾。其次，商品要有特色，目標(biāo)客戶群應(yīng)該定位應(yīng) 該是引導(dǎo)性的，要突出主體客流。 商業(yè)不僅是賣商品，更 要賣時(shí)尚、賣品牌、賣信譽(yù)、賣功能、賣環(huán)境，以此作為中心，提高 津泰路 整體服務(wù)水平。 ? 其他娛樂配套設(shè)施不足，酒吧街的特色也在逐漸消退。 ? 餐飲配套明顯不足， 不能很好滿足大眾消費(fèi)需要， 除了高檔的西餐之外，只有洋快餐可供選擇，許多傳統(tǒng)小吃店都無法滿足消費(fèi)者就餐的要求，只能外帶。 ? 同一街區(qū)內(nèi)品牌雷同較多，缺乏多樣化和特色。 ? 悠久的發(fā)展歷史，形成了良好的口碑。 ? 交通便利，多路公交可以到達(dá)鄰近的八一七北路或五一中路；街道本身中無大型車輛通過，方便行人行走。天生具備形成良好商業(yè)街的硬件條件。 ? 安泰中心的夜市經(jīng)營為其聚集了更多的人氣。 ? 安泰中心定為的客戶群體是年輕人，商品檔次低，更易于聚集人氣；而新大都一開始的定為就是高檔消費(fèi)， 由于地理位置缺乏人流，經(jīng)營難以維持。 目前整個(gè)經(jīng)營業(yè)態(tài)做了很大的調(diào)整，三樓為美容會(huì)所與攝影會(huì)所的影棚，二樓為珍妮花婚紗和福娃少兒攝影，一樓臨街店面 還部分品牌專賣店經(jīng)營，但是生意明顯不如仙塔路以西的路段。 于 2020 年 10 月 1 日開始正式營業(yè)，初期以店中店的形式經(jīng)營城市麗人、雅戈?duì)枴?羅蒙、喬治白等中高檔服飾精品，入駐的品牌近 60 個(gè)。二層、三層尚未出售。 安泰中心業(yè)態(tài)分布圖 具體店租情況抽樣調(diào)查 業(yè)態(tài) 樓層 面積 租金 單方租金 轉(zhuǎn)讓費(fèi) 具體位置 聯(lián)系電話 備注 服裝 1F 20 11400 570 15萬 安泰中心 靠近八一七北路 店租每年增加 200 餐飲 2F 250 9000 36 13萬 安泰中心 13305004440 1F 15 2300 153 5000元 安泰中心 1樓 88860606 服裝 1F 27 1600 59 安泰中心宿點(diǎn)酒吧后 13705003770 不沿 街 1F 55 3300 60 5萬 安泰中心旁邊小巷子 13774553885 服裝 /飾品 2 2500 1250 0 安泰中心夜市區(qū) 1個(gè)攤位， 1 2 新大都 位于津泰路與五一中路交界處的新大都廣場， 廣場經(jīng)營面積為 5000 平方米左右， 共三層商業(yè)，一層２６間獨(dú)立店鋪；二層１８００平方米的商場，商鋪形式，可以自由分割；三層：１８００平方米的商鋪。在 A、 B 區(qū)中間的道路間，每晚進(jìn)行夜市，主要銷售一下服裝、小飾品等，深受年輕人喜愛，夜市每個(gè)攤位在 2500 左右，據(jù)部分?jǐn)傊鹘榻B周末時(shí)段，每晚的營業(yè)額都有一千多。由于 A 區(qū)人流旺盛，店鋪經(jīng)營狀況良好，因此 A 區(qū)租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 B 區(qū)。 津泰路配套設(shè)施業(yè)態(tài)匯總 類別 數(shù)量 銀行 3 美容 5 美發(fā) 8 影樓 5 圖書辦公 4 花店 2 娛樂 7 房介 1 廈航售票 1 餐飲 13 茶店 3 五、個(gè)案分析 安泰中心 安泰中心位于八一七北路和津泰路的交界處，整個(gè)中心分為 A、 B 兩區(qū)， A 區(qū)集中了大量的服裝、飾品、書店和美容美甲店，其經(jīng)營內(nèi)容檔次為中低檔以及假 冒品，店面一般在 1220 平米，裝修成本普遍不高，但是迎合年輕人時(shí)尚特色 。整個(gè) 津泰路 所擁有的 娛樂配套設(shè)施明顯不足。 其他休閑設(shè)施中，津泰路的美發(fā)沙龍是引領(lǐng)福州女性發(fā)型變化的風(fēng)向標(biāo)，大多位于地下負(fù)一層；而美容院則是小型的，多位于二樓。 茶店中除了一件小規(guī)模的天福茗茶，其他的則是涼茶為主打產(chǎn)品。 二、餐飲、娛樂等休閑設(shè) 施 津泰路配套設(shè)施業(yè)態(tài)匯總6%10%15%10%8%4%13%2%2%24%6%銀行美容美發(fā)影樓圖書辦公花店娛樂房介廈航售票餐飲茶店 在餐飲設(shè)施中，洋快餐、西餐、日本料理和新式的中式快餐與傳統(tǒng)小吃店在數(shù)量上平分秋色，但是在經(jīng)營規(guī)模上傳統(tǒng)的小吃店明顯落后，目前，傳統(tǒng)小吃店在津泰路寸土寸金的店租下，很多不得不撤出臨街的店面，或者是采用外售的手法。 但是有多路公交可以到達(dá)與其毗鄰的八一七北路和五一中路。其他的休閑類產(chǎn)品年齡定位也緊跟這些高單價(jià)的品項(xiàng)，主要針對是 2235 歲 ，具有較強(qiáng)消費(fèi)能力的 人群 ，這些消費(fèi)群體也正是津泰路的主力消費(fèi) 群體。 針對津泰路主力商品服裝鞋包進(jìn)行了抽樣調(diào)查，共調(diào)查女裝店 17 家， 男裝店 5 家 ，分別收集了該店中價(jià)格最高的單品和價(jià)格最低的單品，具體價(jià)格分布如下圖。并且穿著舒適的，可出席工作場合的商務(wù)便裝是最受男士歡迎的。而國際品牌主要 體現(xiàn)在 運(yùn)動(dòng)休閑類 ， 只 有少部分的男女裝。 女包中除了 2 家皮具和少女系列女包是加盟專賣，其他的女包店多以國際一線名牌例如 GUSEE、 DORI 等仿制品為主打產(chǎn)品。 珠寶飾品和女包中，加盟品牌較少，不足 50％。