津泰路商業(yè)業(yè)態(tài)分析研究報(bào)告(參考版)
2025-05-07 07:57本頁(yè)面
【正文】 。但具體的操作還有待規(guī)劃。其次，該部分商業(yè)店面還不足以形成一個(gè)小型的商業(yè)帶，只有與津泰路聯(lián)合才能形成良好商業(yè)氛圍，聚集人氣，但目前津泰路靠五一中路地段的商業(yè)人氣冷淡，還需要相互帶動(dòng)提升。對(duì)于津泰路的影響該項(xiàng)目將有近5000平米的商業(yè)店鋪投入使用，近1000平米的社會(huì)公共停車場(chǎng)也將投入使用。并增加社會(huì)公共停車場(chǎng)。位于城市公共綠地地下應(yīng)設(shè)置社會(huì)公共機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)，泊位不少于80個(gè)；4）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)只允許沿北側(cè)規(guī)劃路布置，單個(gè)商業(yè)店面開間不小于5米，同時(shí)滿足沿街景觀規(guī)劃要求。商業(yè)項(xiàng)目情況分析 地塊位置鼓樓區(qū),五一北路東側(cè)規(guī)劃用途二類居住用地(R2)、商業(yè)金融用地(C2)、社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地(S3)出讓土地面積約20610平方米()規(guī)劃建筑容積率3．O以下(含3．O)，其中商業(yè)建筑面積占計(jì)算容積率的總建筑面積8％以下(含8％)規(guī)劃建筑密度20％以下(含20％)規(guī)劃綠地率25％以上(含25％)規(guī)劃建筑高度距北側(cè)規(guī)劃道路紅線30米范圍內(nèi)的建筑高度控制在60米以下。改造后，道路為瀝青混凝土路面，征地30米寬，其中主車道寬16米，另留一側(cè)5米寬的停車帶。拓寬改造工程將“改彎取直”。七、得貴巷改造項(xiàng)目分析得貴巷概況得貴巷擬拓寬改造成25米寬、820米長(zhǎng)的城市一級(jí)次干道，并易名“津泰東路”。而津泰路的休閑、旅游等設(shè)施還很缺乏，現(xiàn)有的休閑設(shè)施只是購(gòu)物的附加，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足消費(fèi)者的休閑娛樂要求。津泰路可以就目前的業(yè)態(tài)再進(jìn)行一些調(diào)整，主打高檔的成人鞋服、包飾。其次，商品要有特色，目標(biāo)客戶群應(yīng)該定位應(yīng)該是引導(dǎo)性的，要突出主體客流。商業(yè)不僅是賣商品，更要賣時(shí)尚、賣品牌、賣信譽(yù)、賣功能、賣環(huán)境，以此作為中心，提高津泰路整體服務(wù)水平。l 其他娛樂配套設(shè)施不足，酒吧街的特色也在逐漸消退。l 餐飲配套明顯不足，不能很好滿足大眾消費(fèi)需要，除了高檔的西餐之外，只有洋快餐可供選擇，許多傳統(tǒng)小吃店都無(wú)法滿足消費(fèi)者就餐的要求，只能外帶。l 同一街區(qū)內(nèi)品牌雷同較多，缺乏多樣化和特色。l 悠久的發(fā)展歷史，形成了良好的口碑。l 交通便利，多路公交可以到達(dá)鄰近的八一七北路或五一中路；街道本身中無(wú)大型車輛通過，方便行人行走。天生具備形成良好商業(yè)街的硬件條件。l 安泰中心的夜市經(jīng)營(yíng)為其聚集了更多的人氣。l 安泰中心定為的客戶群體是年輕人，商品檔次低，更易于聚集人氣；而新大都一開始的定為就是高檔消費(fèi)，由于地理位置缺乏人流，經(jīng)營(yíng)難以維持。目前整個(gè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)做了很大的調(diào)整，三樓為美容會(huì)所與攝影會(huì)所的影棚，二樓為珍妮花婚紗和福娃少兒攝影，一樓臨街店面還部分品牌專賣店經(jīng)營(yíng)，但是生意明顯不如仙塔路以西的路段。于2004年10月1日開始正式營(yíng)業(yè)，初期以店中店的形式經(jīng)營(yíng)城市麗人、雅戈?duì)枴⒘_蒙、喬治白等中高檔服飾精品，入駐的品牌近60個(gè)。二層、三層尚未出售。安泰中心業(yè)態(tài)分布圖具體店租情況抽樣調(diào)查業(yè)態(tài)樓層面積租金單方租金轉(zhuǎn)讓費(fèi)具體位置聯(lián)系電話備注服裝1F201140057015萬(wàn)安泰中心靠近八一七北路店租每年增加200餐飲2F25090003613萬(wàn)安泰中心133050044401F1523001535000元安泰中心1樓88860606服裝1F27160059安泰中心宿點(diǎn)酒吧后13705003770不沿街1F553300605萬(wàn)安泰中心旁邊小巷子13774553885服裝/飾品2250012500安泰中心夜市區(qū)1個(gè)攤位，12新大都位于津泰路與五一中路交界處的新大都廣場(chǎng)，廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積為5000平方米左右，共三層商業(yè)，一層２６間獨(dú)立店鋪；二層１８００平方米的商場(chǎng)，商鋪形式，可以自由分割；三層：１８００平方米的商鋪。在A、B區(qū)中間的道路間，每晚進(jìn)行夜市，主要銷售一下服裝、小飾品等，深受年輕人喜愛，夜市每個(gè)攤位在2500左右，據(jù)部分?jǐn)傊鹘榻B周末時(shí)段，每晚的營(yíng)業(yè)額都有一千多。由于A區(qū)人流旺盛，店鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好，因此A區(qū)租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于B區(qū)。五、個(gè)案分析安泰中心安泰中心位于八一七北路和津泰路的交界處，整個(gè)中心分為A、B兩區(qū)，A區(qū)集中了大量的服裝、飾品、書店和美容美甲店，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容檔次為中低檔以及假冒品，店面一般在1220平米，裝修成本普遍不高，但是迎合年輕人時(shí)尚特色。整個(gè)津泰路所擁有的娛樂配套設(shè)施明顯不足。其他休閑設(shè)施中，津泰路的美發(fā)沙龍是引領(lǐng)福州女性發(fā)型變化的風(fēng)向標(biāo)，大多位于地下負(fù)一層；而美容院則是小型的，多位于二樓。茶店中除了一件小規(guī)模的天福茗茶，其他的則是涼茶為主打產(chǎn)品。二、餐飲、娛樂等休閑設(shè)施津泰路配套設(shè)施業(yè)態(tài)匯總類別數(shù)量銀行3美容5美發(fā)8影樓5圖書辦公4花店2娛樂7房介1廈航售票1餐飲13茶店3在餐飲設(shè)施中，洋快餐、西餐、日本料理和新式的中式快餐與傳統(tǒng)小吃店在數(shù)量上平分秋色，但是在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上傳統(tǒng)的小吃店明顯落后，目前，傳統(tǒng)小吃店在津泰路寸土寸金的店租下，很多不得不撤出臨街的店面，或者是采用外售的手法。但是有多路公交可以到達(dá)與其毗鄰的八一七北路和五一中路。其他的休閑類產(chǎn)品年齡定位也緊跟這些高單價(jià)的品項(xiàng)，主要針對(duì)是2235歲，具有較強(qiáng)消費(fèi)能力的人群，這些消費(fèi)群體也正是津泰路的主力消費(fèi)群體。針對(duì)津泰路主力商品服裝鞋包進(jìn)行了抽樣調(diào)查，共調(diào)查女裝店17家，男裝店5家，分別收集了該店中價(jià)格最高的單品和價(jià)格最低的單品，具體價(jià)格分布如下圖。并且穿著舒適的，可出席工作場(chǎng)合的商務(wù)便裝是最受男士歡迎的。而國(guó)際品牌主要體現(xiàn)在運(yùn)動(dòng)休閑類，只有少部分的男女裝。 女包中除了2家皮具和少女系列女包是加盟專賣，其他的女包店多以國(guó)際一線名牌例如GUSEE、DORI等仿制品為主打產(chǎn)品。 珠寶飾品和女包中，加盟品牌較少，不足50％。津泰路零售類業(yè)態(tài)檔次分布業(yè)態(tài)加盟唯一品牌自
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