【正文】 重點著眼于原有網(wǎng)點的功能改造和業(yè)態(tài)提升，而新區(qū)由于人流的逐步聚積，新建店面數(shù)量會較多。 與此同時，鼓樓區(qū)政府通過系統(tǒng)、科學(xué)、藝術(shù)的規(guī)劃，并先后斥巨資建設(shè)津泰路，并將之定位為精品服飾商品街加以改造，在保持津泰路原有建筑物及道路的前提下，改善周邊商業(yè)配置，規(guī)范店面管理，提升商業(yè)氣息，力求將津泰路打造成集商務(wù)、休閑、數(shù)字、美化為一體的現(xiàn)代化商業(yè)一條街。業(yè)態(tài)分析 、 津泰路業(yè)態(tài)分布圖圖一：津泰路業(yè)態(tài)分布圖、 津泰路各業(yè)態(tài)比重 津泰路業(yè)態(tài)分布匯總1 類別數(shù)量女裝類85男裝類25童裝類21鞋類34運動休閑類12超市、便利店6包箱14珠寶首飾20美容美發(fā)17婚紗攝影5餐飲、茶葉16眼鏡8銀行3娛樂4文印辦公3花店2其他6總計281圖表概述： 津泰路目前的商業(yè)構(gòu)成中，鞋服包飾所占比例最大，其中女裝、女鞋、女包和女性飾品又占了幾乎半壁江山。類型分布——在產(chǎn)品類型中，大多是針對已工作人士，特別是正裝類的產(chǎn)品占有很大的比例。津泰路停車車位圖公共服務(wù)方面，津泰路臨街店面上鼓樓區(qū)政府、工商局、報稅所等行政機關(guān)，良好是社會環(huán)境和便利的公共服務(wù)，為商家和消費者都提供了便利。娛樂配套的發(fā)展也面臨著缺少店面拓展的瓶頸。一層２６間獨立店鋪全部售完。l 安泰中心除鄰近八一七北路和津泰路的沿街店面之外，其他的店租都比新大都的店租低，各項物業(yè)成本也比新大都低。津泰路發(fā)展中的問題l 商品檔次定為中高檔，但是明顯高檔商品的支持不足。l 商品的時尚性是吸引顧客的重要條件。屆時，將大大緩解五一路津泰路口交通擁堵的現(xiàn)象，使津泰路直通六一路。從市政規(guī)劃而言，該項目更大的目的在于疏通交通，緩解津泰路至五一中路緊張的車流，連接五一中路與六一北路。第四，津泰路目前的商業(yè)已經(jīng)比較成熟穩(wěn)定，但是缺乏餐飲、娛樂等配套設(shè)施，該項目的商業(yè)操作就是彌補津泰路業(yè)態(tài)的不足，還是依附津泰路的現(xiàn)狀，在商業(yè)規(guī)劃上要進行詳細的市調(diào)和規(guī)劃。該項目的運行將大大緩解津泰路目前擁擠的交通狀況，但是其對于津泰路商業(yè)的影響首先，津泰路本身作為商業(yè)步行街已經(jīng)足夠長度，根據(jù)人逛街的疲勞感來說，從八一七北路開始一直到津泰路會有疲勞感，要促使消費者繼續(xù)往東走，需要有能夠吸引消費者眼球的商業(yè)。工程總造價680萬元。l 一般國際一流商業(yè)街區(qū)普遍具有五大特點：有大型的零售商場，各色商品一應(yīng)俱全；有大型的文化建筑，如博物館、劇院、影院；有良好的居住條件，高級飯店錯落有致；有特色的城市景觀，街中公園芳草如因；有旅游上的閃光點，成為游人的好去處。l 停車車位不足，高峰時期容易造成擁擠。l 良好的地理位置，與福州傳統(tǒng)主干道八一七北路相鄰，是八一七北路商業(yè)業(yè)態(tài)的延續(xù)和擴展。但是由于人流不足，許多店鋪經(jīng)營慘淡，不到一年，眾多商家紛紛退場，2005年5月就關(guān)門。安泰中心除了A、B區(qū)的店鋪之外，最具特色的就是晚間的夜市經(jīng)營。津泰路到了晚間就是酒吧一條街，但在鼎盛時期20多家酒吧共存的現(xiàn)象已經(jīng)不復(fù)存在了，目前存活了酒吧4家，迪吧1家，桑拿1家，KTV1家，在安泰中心還存在著極少數(shù)的小型的BAR和咖啡館。根據(jù)以上價格分布情況可得出，男裝價格普遍高于女裝，價格高的品項主要分布在職業(yè)裝，而該類品項的主力消費人群是2535歲，具有良好工作基礎(chǔ)和經(jīng)濟來源的群體。在珠寶飾品中，除了峰記珠寶、999銀CLUB、銀時代和集萃軒是加盟店之外，其他均為特色的飾品店，主要銷售水晶、玉石翡翠、銀飾和小飾品。其整體商業(yè)架構(gòu)由臨街店鋪組成，街的兩端各有一小型的商業(yè)廣場（新大都、安泰中心），臨街商鋪規(guī)模約在15100平米之間，店面規(guī)模普遍不大，年平均租金在8萬－50萬人民幣之間。 新增商業(yè)街（區(qū)）具體布局為：在鼓山新區(qū)（位于福馬路和國貨東路之間，招賢路以東）形成都市森林商業(yè)軸，規(guī)劃建成現(xiàn)代都市生態(tài)型休閑商業(yè)帶；在金山新區(qū)（東起金洲路，延伸至福灣路）建設(shè)金山商業(yè)街；在倉山（位于倉山下藤路，北起規(guī)劃公園東路，南至六一支路）建成下藤步行街；在大學(xué)城中央的共享區(qū)，將五條南北向道路分別規(guī)劃為藝術(shù)街、行政街、文化街、商業(yè)街和服務(wù)街，分別通向濱河休閑地帶，形成“五岸一帶”的格局。隨著江濱大道和江濱公園的建設(shè)，隨著“東擴南進西拓”戰(zhàn)略的實施，福州城市重心已逐步在閩江兩岸發(fā)展形成。工業(yè)路商圈仍然是福州市區(qū)內(nèi)的次商圈，要想發(fā)展到能與東街口商圈相媲美的，還需要擴大商圈范圍，增加商圈業(yè)態(tài)和配套設(shè)施上多下功夫。但是由于招商工作開展受阻，目前的商圈的人流效應(yīng)還未形成，大部分商業(yè)店面空置，各商業(yè)業(yè)態(tài)目前的經(jīng)營情況普遍不佳。目前還處于上升狀態(tài)，店面業(yè)態(tài)不斷豐富。同時，福州市商業(yè)的發(fā)展將會向具有較高商業(yè)便捷度和成熟度的現(xiàn)代商業(yè)、流通服務(wù)便利的宜居商業(yè)以及商業(yè)、文化、娛樂等元素結(jié)合的享受型商業(yè)轉(zhuǎn)化。除了以上的三大商圈外，隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平的提高，住宅市場不斷發(fā)展，新興商圈逐漸凸現(xiàn)出來，包括東區(qū)、工業(yè)路、火車站等在內(nèi)的商圈由于各種條件的支撐，飛速發(fā)展，并有趕超之勢。臺江商圈東亞第一的室內(nèi)步行街福州步行街、榕城美食街、元洪美食大世界、服裝鞋帽城、特藝城、沃爾瑪購物廣場、好又多、副食品批發(fā)走廊、臺西科技園傳統(tǒng)商圈城市級別中高檔要業(yè)態(tài)為服裝批發(fā)、家居飾品類、家電類。錢隆世家、好來城市廣場的入駐，不僅填補該區(qū)域的商業(yè)空白，還能輻射至臺江老城區(qū)、江濱、金山乃至整個城市。該區(qū)域內(nèi)包含有中亭街、南后街、茶亭街、津泰路、吉庇路等傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)。 其具體布局為今后5年內(nèi)在鼓臺商業(yè)核心區(qū)和五一商業(yè)中心區(qū)域內(nèi)新建一處大型購物中心，增加1～2家專業(yè)店，改造一家大型生鮮超市；城西片區(qū)規(guī)劃增加1處超級大型購物中心，擬增加1處大型購物中心，2家大型超市，1家專業(yè)店；城北片區(qū)規(guī)劃擬增加1家大型超市，1～2家專業(yè)店；金山新區(qū)規(guī)劃增加1 家大型購物中心，2家大型超市，1家專業(yè)店；倉山片區(qū)規(guī)劃增加1家大型百貨，1家大型超市，1家專業(yè)店；馬尾片區(qū)規(guī)劃建議發(fā)展1家大型超市；大學(xué)城片區(qū)規(guī)劃建設(shè)一