津泰路商業(yè)業(yè)態(tài)分析研究報(bào)告-資料下載頁
2025-05-04 07:57本頁面
【正文】 5年5月就關(guān)門。目前整個(gè)經(jīng)營業(yè)態(tài)做了很大的調(diào)整，三樓為美容會(huì)所與攝影會(huì)所的影棚，二樓為珍妮花婚紗和福娃少兒攝影，一樓臨街店面還部分品牌專賣店經(jīng)營，但是生意明顯不如仙塔路以西的路段。具體店租情況抽樣調(diào)查業(yè)態(tài)樓層面積租金單方租金轉(zhuǎn)讓費(fèi)具體位置聯(lián)系電話備注皮鞋1F4416000364 新大都一樓13960989035澳倫皮鞋服裝1F5511000200 6萬新大都附近13805045505 鞋業(yè)1F3013500450 8萬新大都附近13763899358 3F8004000050 0（轉(zhuǎn)租）新大都三樓13960797761 對(duì)比分析通過以上分析可以看出安泰中心的經(jīng)營狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于新大都，其主要原因是：l 安泰中心地理位置更好，人流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新大都。l 安泰中心定為的客戶群體是年輕人，商品檔次低，更易于聚集人氣；而新大都一開始的定為就是高檔消費(fèi)，由于地理位置缺乏人流，經(jīng)營難以維持。l 安泰中心除鄰近八一七北路和津泰路的沿街店面之外，其他的店租都比新大都的店租低，各項(xiàng)物業(yè)成本也比新大都低。l 安泰中心的夜市經(jīng)營為其聚集了更多的人氣。六、總體分析津泰路成功發(fā)展的原因l 津泰路全長800多米，具備了步行商業(yè)街最佳的長度，寬30多米，方便消費(fèi)者行走穿插。天生具備形成良好商業(yè)街的硬件條件。l 良好的地理位置，與福州傳統(tǒng)主干道八一七北路相鄰，是八一七北路商業(yè)業(yè)態(tài)的延續(xù)和擴(kuò)展。l 交通便利，多路公交可以到達(dá)鄰近的八一七北路或五一中路；街道本身中無大型車輛通過，方便行人行走。l 商業(yè)檔次在福州商業(yè)中率先打造品牌化精品化經(jīng)營，滿足了福州居民不斷上升的購物需求。l 悠久的發(fā)展歷史，形成了良好的口碑。津泰路發(fā)展中的問題l 商品檔次定為中高檔，但是明顯高檔商品的支持不足。l 同一街區(qū)內(nèi)品牌雷同較多，缺乏多樣化和特色。l 街區(qū)內(nèi)許多品牌與其他商圈雷同，缺少津泰路獨(dú)有的特色。l 餐飲配套明顯不足，不能很好滿足大眾消費(fèi)需要，除了高檔的西餐之外，只有洋快餐可供選擇，許多傳統(tǒng)小吃店都無法滿足消費(fèi)者就餐的要求，只能外帶。l 停車車位不足，高峰時(shí)期容易造成擁擠。l 其他娛樂配套設(shè)施不足，酒吧街的特色也在逐漸消退。津泰路未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)l 津泰路作為福州的商業(yè)中心區(qū)，其商品應(yīng)該具備三個(gè)特點(diǎn)：時(shí)尚、高檔、誠信。商業(yè)不僅是賣商品，更要賣時(shí)尚、賣品牌、賣信譽(yù)、賣功能、賣環(huán)境，以此作為中心，提高津泰路整體服務(wù)水平。l 商品的時(shí)尚性是吸引顧客的重要條件。其次，商品要有特色，目標(biāo)客戶群應(yīng)該定位應(yīng)該是引導(dǎo)性的，要突出主體客流。對(duì)于低檔消費(fèi)品應(yīng)該減少，提高整體經(jīng)營檔次。津泰路可以就目前的業(yè)態(tài)再進(jìn)行一些調(diào)整，主打高檔的成人鞋服、包飾。l 一般國際一流商業(yè)街區(qū)普遍具有五大特點(diǎn)：有大型的零售商場(chǎng)，各色商品一應(yīng)俱全；有大型的文化建筑，如博物館、劇院、影院；有良好的居住條件，高級(jí)飯店錯(cuò)落有致；有特色的城市景觀，街中公園芳草如因；有旅游上的閃光點(diǎn)，成為游人的好去處。而津泰路的休閑、旅游等設(shè)施還很缺乏，現(xiàn)有的休閑設(shè)施只是購物的附加，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足消費(fèi)者的休閑娛樂要求。因此要著力提升周邊配套設(shè)施，特別是餐飲、停車、娛樂這三項(xiàng)必須作為發(fā)展的重點(diǎn)。七、得貴巷改造項(xiàng)目分析得貴巷概況得貴巷擬拓寬改造成25米寬、820米長的城市一級(jí)次干道，并易名“津泰東路”。屆時(shí)，將大大緩解五一路津泰路口交通擁堵的現(xiàn)象，使津泰路直通六一路。拓寬改造工程將“改彎取直”。道路西起五一路津泰路口原街頭綠地“同壽園”，跨過瓊東河，穿過原福州第二印刷廠，經(jīng)東水路，往東直達(dá)六一路。改造后，道路為瀝青混凝土路面，征地30米寬，其中主車道寬16米，另留一側(cè)5米寬的停車帶。工程總造價(jià)680萬元。商業(yè)項(xiàng)目情況分析 地塊位置鼓樓區(qū),五一北路東側(cè)規(guī)劃用途二類居住用地(R2)、商業(yè)金融用地(C2)、社會(huì)停車場(chǎng)庫用地(S3)出讓土地面積約20610平方米()規(guī)劃建筑容積率3．O以下(含3．O)，其中商業(yè)建筑面積占計(jì)算容積率的總建筑面積8％以下(含8％)規(guī)劃建筑密度20％以下(含20％)規(guī)劃綠地率25％以上(含25％)規(guī)劃建筑高度距北側(cè)規(guī)劃道路紅線30米范圍內(nèi)的建筑高度控制在60米以下。同時(shí)滿足沿路景觀規(guī)劃要求 1）文體活動(dòng)站，設(shè)1處，建筑面積300平方米，沿城市規(guī)劃路設(shè)置并對(duì)外開放； 2）公共廁所，設(shè)1處，建筑面積60平方米，沿城市規(guī)劃路、靠近西側(cè)公共綠地設(shè)置并對(duì)外開放； 3）用地西北部留出4530平方米城市公共綠地(具體位置詳見附圖)，對(duì)外開放使用。位于城市公共綠地地下應(yīng)設(shè)置社會(huì)公共機(jī)動(dòng)車停車庫，泊位不少于80個(gè)；4）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)只允許沿北側(cè)規(guī)劃路布置，單個(gè)商業(yè)店面開間不小于5米，同時(shí)滿足沿街景觀規(guī)劃要求。從市政規(guī)劃而言，該項(xiàng)目更大的目的在于疏通交通，緩解津泰路至五一中路緊張的車流，連接五一中路與六一北路。并增加社會(huì)公共停車場(chǎng)。改善得貴巷目前的情況。對(duì)于津泰路的影響該項(xiàng)目將有近5000平米的商業(yè)店鋪投入使用，近1000平米的社會(huì)公共停車場(chǎng)也將投入使用。該項(xiàng)目的運(yùn)行將大大緩解津泰路目前擁擠的交通狀況，但是其對(duì)于津泰路商業(yè)的影響首先，津泰路本身作為商業(yè)步行街已經(jīng)足夠長度，根據(jù)人逛街的疲勞感來說，從八一七北路開始一直到津泰路會(huì)有疲勞感，要促使消費(fèi)者繼續(xù)往東走，需要有能夠吸引消費(fèi)者眼球的商業(yè)。其次，該部分商業(yè)店面還不足以形成一個(gè)小型的商業(yè)帶，只有與津泰路聯(lián)合才能形成良好商業(yè)氛圍，聚集人氣，但目前津泰路靠五一中路地段的商業(yè)人氣冷淡，還需要相互帶動(dòng)提升。第三，該項(xiàng)目的社會(huì)公共停車場(chǎng)投入使用以后，可能可以促使有車一族將愛車停在該段，從五一中路開始逛津泰路，這將大大有利于津泰路靠五一中路段的商業(yè)發(fā)展。但具體的操作還有待規(guī)劃。第四，津泰路目前的商業(yè)已經(jīng)比較成熟穩(wěn)定，但是缺乏餐飲、娛樂等配套設(shè)施，該項(xiàng)目的商業(yè)操作就是彌補(bǔ)津泰路業(yè)態(tài)的不足，還是依附津泰路的現(xiàn)狀，在商業(yè)規(guī)劃上要進(jìn)行詳細(xì)的市調(diào)和規(guī)劃。
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