津泰路商業(yè)業(yè)態(tài)研究報告(參考版)
2025-03-26 10:16本頁面
【正文】 。但具體的操作還有待規(guī)劃。其次，該部分商業(yè)店面還不足以形成一個小型的商業(yè)帶，只有與津泰路聯(lián)合才能形成良好商業(yè)氛圍，聚集人氣，但目前津泰路靠五一中路地段的商業(yè)人氣冷淡，還需要相互帶動提升。對于津泰路的影響該項目將有近5000平米的商業(yè)店鋪投入使用，近1000平米的社會公共停車場也將投入使用。并增加社會公共停車場。位于城市公共綠地地下應設置社會公共機動車停車庫，泊位不少于80個；4）商業(yè)網點只允許沿北側規(guī)劃路布置，單個商業(yè)店面開間不小于5米，同時滿足沿街景觀規(guī)劃要求。商業(yè)項目情況分析 地塊位置鼓樓區(qū),五一北路東側規(guī)劃用途二類居住用地(R2)、商業(yè)金融用地(C2)、社會停車場庫用地(S3)出讓土地面積約20610平方米()規(guī)劃建筑容積率3．O以下(含3．O)，其中商業(yè)建筑面積占計算容積率的總建筑面積8％以下(含8％)規(guī)劃建筑密度20％以下(含20％)規(guī)劃綠地率25％以上(含25％)規(guī)劃建筑高度距北側規(guī)劃道路紅線30米范圍內的建筑高度控制在60米以下。改造后，道路為瀝青混凝土路面，征地30米寬，其中主車道寬16米，另留一側5米寬的停車帶。拓寬改造工程將“改彎取直”。七、得貴巷改造項目分析得貴巷概況得貴巷擬拓寬改造成25米寬、820米長的城市一級次干道，并易名“津泰東路”。而津泰路的休閑、旅游等設施還很缺乏，現有的休閑設施只是購物的附加，遠遠無法滿足消費者的休閑娛樂要求。津泰路可以就目前的業(yè)態(tài)再進行一些調整，主打高檔的成人鞋服、包飾。其次，商品要有特色，目標客戶群應該定位應該是引導性的，要突出主體客流。商業(yè)不僅是賣商品，更要賣時尚、賣品牌、賣信譽、賣功能、賣環(huán)境，以此作為中心，提高津泰路整體服務水平。l 其他娛樂配套設施不足，酒吧街的特色也在逐漸消退。l 餐飲配套明顯不足，不能很好滿足大眾消費需要，除了高檔的西餐之外，只有洋快餐可供選擇，許多傳統(tǒng)小吃店都無法滿足消費者就餐的要求，只能外帶。l 同一街區(qū)內品牌雷同較多，缺乏多樣化和特色。l 悠久的發(fā)展歷史，形成了良好的口碑。l 交通便利，多路公交可以到達鄰近的八一七北路或五一中路；街道本身中無大型車輛通過，方便行人行走。天生具備形成良好商業(yè)街的硬件條件。l 安泰中心的夜市經營為其聚集了更多的人氣。l 安泰中心定為的客戶群體是年輕人，商品檔次低，更易于聚集人氣；而新大都一開始的定為就是高檔消費，由于地理位置缺乏人流，經營難以維持。目前整個經營業(yè)態(tài)做了很大的調整，三樓為美容會所與攝影會所的影棚，二樓為珍妮花婚紗和福娃少兒攝影，一樓臨街店面還部分品牌專賣店經營，但是生意明顯不如仙塔路以西的路段。于2004年10月1日開始正式營業(yè)，初期以店中店的形式經營城市麗人、雅戈爾、羅蒙、喬治白等中高檔服飾精品，入駐的品牌近60個。二層、三層尚未出售。安泰中心業(yè)態(tài)分布圖具體店租情況抽樣調查業(yè)態(tài)樓層面積租金單方租金轉讓費具體位置聯(lián)系電話備注服裝1F201140057015萬安泰中心靠近八一七北路店租每年增加200餐飲2F25090003613萬安泰中心133050044401F1523001535000元安泰中心1樓88860606服裝1F27160059安泰中心宿點酒吧后13705003770不沿街1F553300605萬安泰中心旁邊小巷子13774553885服裝/飾品2250012500安泰中心夜市區(qū)1個攤位，12新大都位于津泰路與五一中路交界處的新大都廣場，廣場經營面積為5000平方米左右，共三層商業(yè)，一層２６間獨立店鋪；二層１８００平方米的商場，商鋪形式，可以自由分割；三層：１８００平方米的商鋪。在A、B區(qū)中間的道路間，每晚進行夜市，主要銷售一下服裝、小飾品等，深受年輕人喜愛，夜市每個攤位在2500左右，據部分攤主介紹周末時段，每晚的營業(yè)額都有一千多。由于A區(qū)人流旺盛，店鋪經營狀況良好，因此A區(qū)租金遠遠高于B區(qū)。五、個案分析安泰中心安泰中心位于八一七北路和津泰路的交界處，整個中心分為A、B兩區(qū)，A區(qū)集中了大量的服裝、飾品、書店和美容美甲店，其經營內容檔次為中低檔以及假冒品，店面一般在1220平米，裝修成本普遍不高，但是迎合年輕人時尚特色。整個津泰路所擁有的娛樂配套設施明顯不足。其他休閑設施中，津泰路的美發(fā)沙龍是引領福州女性發(fā)型變化的風向標，大多位于地下負一層；而美容院則是小型的，多位于二樓。茶店中除了一件小規(guī)模的天福茗茶，其他的則是涼茶為主打產品。二、餐飲、娛樂等休閑設施津泰路配套設施業(yè)態(tài)匯總類別數量銀行3美容5美發(fā)8影樓5圖書辦公4花店2娛樂7房介1廈航售票1餐飲13茶店3在餐飲設施中，洋快餐、西餐、日本料理和新式的中式快餐與傳統(tǒng)小吃店在數量上平分秋色，但是在經營規(guī)模上傳統(tǒng)的小吃店明顯落后，目前，傳統(tǒng)小吃店在津泰路寸土寸金的店租下，很多不得不撤出臨街的店面，或者是采用外售的手法。但是有多路公交可以到達與其毗鄰的八一七北路和五一中路。其他的休閑類產品年齡定位也緊跟這些高單價的品項，主要針對是2235歲，具有較強消費能力的人群，這些消費群體也正是津泰路的主力消費群體。針對津泰路主力商品服裝鞋包進行了抽樣調查，共調查女裝店17家，男裝店5家，分別收集了該店中價格最高的單品和價格最低的單品，具體價格分布如下圖。并且穿著舒適的，可出席工作場合的商務便裝是最受男士歡迎的。而國際品牌主要體現在運動休閑類，只有少部分的男女裝。 女包中除了2家皮具和少女系列女包是加盟專賣，其他的女包店多以國際一線名牌例如GUSEE、DORI等仿制品為主打產品。 珠寶飾品和女包中，加盟品牌較少，不足50％。津泰路零售類業(yè)態(tài)檔次分布業(yè)態(tài)加盟唯一
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