【導讀】承辦單位是某某房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承"誠信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營理念，開拓進取。房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構和消費結(jié)構的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)XX花園。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達35所，并已形。廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。容積率，綠化覆蓋率45%。市場、居委會、派出所等設施。武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。累計未分配利潤為萬元。供應的主力,市場接受程度最高。

　　

【正文】 建筑工程費 安裝工程費 3 其他投資費 4 項目管理費 5 不可預見費 6 建設期利息 7 項目投資總額 17 近期收回的各種的應收款項等，如應收的銀行的票據(jù)、已完合同的應收工程款等。 2．用銀行貸款 萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可 以向銀行提供該建設項目風險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預期的真實利率、通貨膨脹和貸款風險 3. 房屋預售：房屋預售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未 建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于 XX花園處在大學集中地區(qū)，估計將會有許多大學教師來購房，由于大學教師條件相對較好，預計銷售情況會較好。因此可充分利用房屋預售來籌集必要的資金。預計房屋預售金可達 萬元。 二．編制資金流動計劃，確定資金的需求額 序號 項目 建 設 期 2020 2020 2020 2020 小計 1 投資 分年計劃 35% 35% 30% 100% 建設投資 建設期利息 小計 2 資金籌措 自有資金 3000 3000 貸款 銷售款收入 三．資金的任用和管理 隨著施工準備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變 化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應注意以下問題： ：主要包括以下幾個方面 a．由于資金的時間價值形成的利息。 b．注意風險的影響，如投資風險、破產(chǎn)的風險、工程風險等。 c．當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。 d．銀行借款的成本率。 18 ：具體優(yōu)化方法如下： 。 ，可以緩和資金矛盾。 ，有選擇地租賃施工用機械設備。 備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設備的物化資金占用或縮短占用資金。 。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。 八、財務評價 一．設項目法人項目財務評價 、銷售稅金及附加估算表 （見附表） （新設項目法人項目）（見附表） 1）財務凈現(xiàn)值（ FNPV）與財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元 財務內(nèi)部收益率 (FIRR)=% 經(jīng)過表中計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務上，經(jīng)濟上的可行性，項目財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 8% 且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。 2）項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期 項目總投資額為 萬元，總銷售收入為 萬元，總銷售利潤額為 萬 元（見損益和利潤分配表） 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％ ＝ ％ 銷售利潤率＝平均利潤總額 /銷售收入 100％＝ ％ 投資回收期＝ 年 （根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動資金 流動資 金估算表（見附表） 二．財務評價結(jié)論 19 本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務方面是完全可行的。 九、研究結(jié)論與建議 一．推薦方案的總體描述 武漢光谷的各項建設項目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入 WTO 后 ,投資政策再一次放寬。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢 , 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大，投資機構決定實行獨資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。 二．推薦方案的優(yōu)缺點描述 1）項目擁 有較好的投資環(huán)境與機遇 2）項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 * 項目總建筑面積 : 萬平方米 * 項目總投資 : 萬元 * 項目財務凈現(xiàn)值 : 萬元 * 項目財務內(nèi)部收益率 :% 3）項目具有突出優(yōu)勢 * 在附近區(qū)域與 XX花園的競爭對手較少 * XX花園小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大 * 公司的資金具有優(yōu)勢 * 項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境） * 項目所處地塊的發(fā)展前景較好 4）項目開發(fā)經(jīng)營風險 較小 本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。 三．結(jié)論與建議 從經(jīng)濟效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設前，進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預定，銷售前景看好。該方案采取了提前預售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司 20 將來的發(fā)展奠定基礎，并且為光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液，有力的推動了光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展， 起到了搞活經(jīng)濟的作用。 從社會效益來說： XX 花園建成后，可提供住宅 996 套，將切實解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設施的建設，它將成為東湖高新技術開發(fā)區(qū)內(nèi)又一個亮點，為光谷地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應了武漢市的安居工程，使光谷人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表，使光谷人民能夠更好的感受到經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。因此社會效益極為可觀。 從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減 小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務設施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化光谷的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 （ 1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折 的風險。 （ 2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。 （ 3）要做精品。產(chǎn)品設計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、有品位的產(chǎn)品。 （ 4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。 （ 5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。特別要準備好抗風險資金，不可挪用。 21