【導(dǎo)讀】（說明可行性研究報告的編寫中應(yīng)用到的重要假設(shè)條件，關(guān)鍵資料數(shù)據(jù)的來源，可能帶來的影響。性研究的目的、可行性研究報告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓勵投資的領(lǐng)域等。房地產(chǎn)市場整體和特定物業(yè)類型子市場進(jìn)行分析研究。供求關(guān)系、發(fā)展趨勢等方面的理解。目進(jìn)度安排情況做出項目資金使用計劃。項目總投資的估算，應(yīng)包括項目投資概。稅費、其它費用、不開預(yù)見費。價過程中有關(guān)現(xiàn)金流入的主要部分。此外，根據(jù)土地一級開發(fā)項目的特點，還要。在本章制定出確實可行的成本控制措施。發(fā)法、成本法和基準(zhǔn)地價修正法中兩種或兩種以上評估方法。貸款利率等參數(shù)進(jìn)行選擇。部收益率、年投資回報率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進(jìn)行分析測算。幾種情況，以便項目實施過程中的操作人員幾時采取對策并進(jìn)行有效的控制。

　　

【正文】 塊東側(cè)經(jīng)過，但目前已基本處于停運狀態(tài)。 （ 2）市政設(shè)施現(xiàn)狀 自來水：自打井水和海淀供水一廠供水 雨污水：無市政管網(wǎng)。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁家園排水溝，最后流往上莊水庫，排洪能力五年一遇。無污水處理設(shè)施。自建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉淀污物定期抽運。 天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。 電力：有聶各莊變電站， 22萬伏 11萬伏。居民用電分別由昌平區(qū)陽坊供電和海淀區(qū)沙澗路供電提供。 通訊：西山農(nóng)場場部內(nèi)有電話機(jī)房，容量 1440門，有 800門投入使用。電話線空中架設(shè)，無地下管溝敷設(shè)。 有線電視：由海淀區(qū)有線電視局提供。 （ 3）周邊大市政現(xiàn)狀 北清路： 北清路一期敷設(shè)有 DN800 上水，末端距鳳凰嶺地區(qū)約 78 公里。 北清路一期敷設(shè)有 DN500 中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約78 公里，且估計中壓管線的壓力不足以到達(dá)本地區(qū)。 頤陽路：只是道路柏油面，路下沒有敷設(shè)任何管道。 公共設(shè)施狀況 宗地附近有環(huán)綠藝苑、實創(chuàng)總公司培訓(xùn)基地等小型度假、旅游設(shè)施。聶各莊村分布有郵局、衛(wèi)生院、商店等簡單公共設(shè)施?？傮w規(guī)模北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告 13 較小、檔次偏低、布局分散， 不能滿足該區(qū)域未來發(fā)展需要。 本項目完成后應(yīng)達(dá)到：用地范圍內(nèi)的 “ 三通 ” （通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線接至規(guī)劃紅線外。 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告 14 第三章 投資環(huán)境 3． 1海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹 海淀區(qū)以高科技、高知識含量為特色。無論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成還是人氣的旺盛程度，都堅實的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標(biāo)志，海淀區(qū)是高等學(xué)府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。 3． 2海淀區(qū)大 西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析 自然風(fēng)光和民俗旅游 鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，四季如畫，是周末放松休閑的好去處。海淀區(qū)北部地區(qū)開發(fā)辦同時組織實施了當(dāng)?shù)氐拿袼茁糜挝幕?，抓住現(xiàn)代人回歸自然的巨大商機(jī)。 豐富的商業(yè)資源 鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚集在海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)，整個風(fēng)景區(qū)內(nèi)孕育著較好的商機(jī)?，F(xiàn)在已有的配套設(shè)施不能滿足日益增加的旅游觀光者的需求。 優(yōu)越的地理區(qū)位 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)地處海淀區(qū)中關(guān)村商圈的后花園，具有明 顯的區(qū)位優(yōu)勢。 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告 15 周邊環(huán)境：本項目所在的海淀區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地科技園區(qū)，中關(guān)村商圈，及眾多高等學(xué)府聚集在海淀區(qū)，這些必將對本項目有輻射影響，本項目所在的大西上風(fēng)景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會議、辦公的好去處，同時是各大高校學(xué)科帶頭人舉辦學(xué)術(shù)研討會、學(xué)術(shù)展示會的優(yōu)選之所。 商圈環(huán)境：海淀區(qū)大西山旅游區(qū)西北部，現(xiàn)在已各大旅游風(fēng)景區(qū)為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已經(jīng)初具規(guī)模，同時受到中關(guān)村商圈，上地商圈的輻射作用，有益于本項目的商業(yè)環(huán)境。 豐富的旅游資源 海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨特的地理位 置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務(wù)等市場資源。 3． 3海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問題 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)正呈生長之勢，但受到風(fēng)貌保護(hù)的限制和交通條件的限制，除了現(xiàn)有各旅游景區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)施外，還沒有形成大型的商業(yè)環(huán)境。 功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒有合理得銜接起來，各種業(yè)態(tài)沒有合理的銜接起來，對消費者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài) ，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。 配套設(shè)施不夠完善 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告 16 各旅游風(fēng)景區(qū)同相應(yīng)的配套設(shè)施沒有合理的組合，各行其是，沒能達(dá)到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車位數(shù)量有限。 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)沒有形成合力，制約海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展 旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品營銷、形象宣傳等方面各行其是，沒有形成合力，企業(yè)間的協(xié)調(diào)組織 —— 商會的作用沒有充分發(fā)揮，使打造海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進(jìn)行。 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)市政設(shè)施不完備，電信、燃?xì)?、供暖管線沒有實現(xiàn)介 入，不能滿足該區(qū)域的市政需求。 3． 4項目建設(shè)的必要性分析 從海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的總體供應(yīng)量來看，市場供不應(yīng)求，隨著中關(guān)村以及高科技產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，未來對于高檔旅游配套設(shè)施的市場需求將有大幅提升。 結(jié)合本項目區(qū)域的特點和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設(shè)施類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的市場空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。 另外，本項目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提 供保障。 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告 17 第四章 市場分析 4． 1總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析 中國經(jīng)濟(jì)在過去的二十年中迅速發(fā)展，國民生產(chǎn)總值已達(dá)到世界的 %。中國的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長，與 12年前相比，翻了四倍多。這樣的發(fā)展速度將會在短期到中期內(nèi)存在。與此同時，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%），零售業(yè)和零售價格指標(biāo)都保持相對穩(wěn)定。 這樣的國民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達(dá)到相當(dāng)高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢：作為中國入世的過渡的一部分，經(jīng)濟(jì)的重要組成部分將會進(jìn)入反常的前進(jìn)狀態(tài)。 排除無法預(yù)計的政治或其它方面 劇變的影響，中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會在中期內(nèi)存在。 中國的都市人口數(shù)量也已開始增長，每年大約估計有 800 至 900萬人移居到城市。同時，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長。 北京是全國的政治、文化與國際交往中心，又是生機(jī)勃勃、充滿活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。改革開放以后特別是 “ 十五 ” 時期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展 首都經(jīng)濟(jì) 。循著北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展要立足北京、服務(wù)全國、面向世界的思路，對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長方式的加速轉(zhuǎn)變，使全市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長，綜合經(jīng)濟(jì)實力北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告 18 保持在全國前列。 近年來北京的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長的趨勢， 2020年 2020 年 GDP 年均增長速度達(dá)到 %， GDP 年增長率高于國家平均水平，服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長迅速， 2020 年奧運會將進(jìn)一步拉動北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境改造，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，提升國際形象。 2020 年，北京 GDP 總量為 億元，比上年增長%，連續(xù)六年保持二位數(shù)的增長。人民生活水平邁上新臺階，城市居民人均可支配收入達(dá)到 元，四年平均實際增長幅度達(dá)到%。 4． 2土地市場分析 從未來發(fā)展來看，現(xiàn)階段土地供應(yīng)以及房地產(chǎn) 市場的強(qiáng)勢政策調(diào)整對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析： １、土地供應(yīng)總量將會進(jìn)一步得到控制 從供給方面看，國土資源部下發(fā)的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》以及國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》等文件，對城市各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴(yán)格的限制，這將使城市土地增量供應(yīng)出現(xiàn)較大回落。 從需求方面來看，由于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實施，經(jīng)營性用地停止 協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價格也將因此而上漲。土地價格的上漲，將降北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告 19 低土地市場需求。 在供求機(jī)制的共同作用下，土地市場經(jīng)過調(diào)整將重新實現(xiàn)平衡，土地總供應(yīng)量縮減，土地價格則將上浮，從而最終實現(xiàn)控制土地供應(yīng)總量，減少土地收益流失。 地產(chǎn)價格短期將會有所波動，長期趨向平穩(wěn) 土地儲備制度以及土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實施，對房地產(chǎn)價格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。制度建立之初，由于對土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購 房者的理性預(yù)期影響，房地產(chǎn)價格有可能會呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。與此同時，由于政府對住房市場的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將對住房市場需求形成較強(qiáng)的分流作用，從而對房地產(chǎn)價格上漲產(chǎn)生抑制作用。再者，隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃等的落實，政府將根據(jù)市場需求進(jìn)行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場價格的大幅波動。因此，從中長期來看，土地供應(yīng)政策調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響不會特別明顯，市場價格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。 4． 3旅游市場分析 05年全市接待入境旅游者 萬人次，比上年增長 15%。其中，外國人 萬人次，增長 %；港、澳、臺同胞 萬人次，增長 %。全市旅游外匯收入 億美元，增長 %。全年出境旅游者達(dá) 萬人次，增長 %。全年接待國內(nèi)旅游者 億人北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告 20 次，增長 %。國內(nèi)旅游收入 1300 億元，增長 %。 “ 十五 ” 期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬人次，旅游外匯收入累計達(dá)到 148億美元，分別比 “ 九五 ” 時期增長 %和 %。共接待國內(nèi)旅游者 億人次，實現(xiàn)旅游收入 億元，分別比 “ 九五 ” 時期增長 %和 倍。 不單是北京， 05 年全國的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。我國入境旅游人數(shù)達(dá) ，出境旅游者達(dá) 3100 萬人次，旅游總收入達(dá) 7680億元。入境過夜旅游人數(shù)達(dá) 4680 萬人次，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 12 億人次。在旅游業(yè)總收入中，國內(nèi)旅游收入達(dá) 5286 億元，國際旅游收入達(dá)到293 億元。 預(yù)計， 06 年入境旅游人數(shù)將前所未有地達(dá)到 億人次，比去年增長 8%。其中入境過夜人數(shù)達(dá)到 5180 萬人次，外國人 2290 萬人次，國際旅游收入達(dá)到 336 億美元。 05年旅客運輸總量 60839 萬人，比上年增長 %。其中 ，鐵路5778 萬人，增長 %；公路 51925 萬人，增長 %；民航 3136 萬人，增長 10%。 “十五 ”期間，客運總量累計達(dá)到 億人，比 “九五 ”時期增長 倍。 北京作為中華人民共和國的首都，是一座有 3000 多年悠久歷史的古城，在全世界都享有盛譽。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風(fēng)格的宏偉壯觀的城市，同時也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國際化大都市。 作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對北京的經(jīng)濟(jì)有著重大的北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告 21 貢獻(xiàn)。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。在北京城外，就可以爬上世界八大奇跡之一的 長城。天安門廣場是世界最大的城市中央廣場。 北京的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長足的進(jìn)步。在中國31 個省、自治區(qū)、直轄市中，北京是第二大旅游勝地。 2020 年，北京接待的海外游客達(dá)到 2,857,872 人次，比上一年增長了 ％。其中來自國外和香港、澳門、臺灣的游客分別 2,398,790 人次、 269,265人次、 14,220 人次和 175,597 人次。旅游業(yè)外匯收入總計達(dá) 億美元，比上一年增長了 ％。這一年中，北京也接待了一億一千萬來自其他省和中國其他地區(qū)的游客，比上一年增長了 8％，旅游收入達(dá) 億元，比上一年增長了 29％。 最近幾年來京出差的人員比例在快速增長。外地游客平均在京停留時間為 天，重游率為 %。 外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示： （數(shù)據(jù)來源： 2020 年北京統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版） 11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公務(wù)員 企業(yè)管理人員 技術(shù)人員 銷售人員 工人 軍人 農(nóng)民 退休人員 學(xué)生 其它圖 3－ 1： 外地游客職業(yè)分布情況圖 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項目項目申請報告