【正文】 旅游業(yè)外匯收入總計達 億美元，比上一年增長了 ％。 作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對北京的經濟有著重大的北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告 21 貢獻。在旅游業(yè)總收入中，國內旅游收入達 5286 億元，國際旅游收入達到293 億元。全年出境旅游者達 萬人次，增長 %。 地產價格短期將會有所波動，長期趨向平穩(wěn) 土地儲備制度以及土地招標拍賣掛牌出讓制度的實施，對房地產價格的影響在不同階段的表現存在著一定的差異。循著北京經濟發(fā)展要立足北京、服務全國、面向世界的思路，對經濟結構和布局進行調整，經濟增長方式的加速轉變，使全市國民經濟持續(xù)快速健康增長，綜合經濟實力北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告 18 保持在全國前列。這樣的發(fā)展速度將會在短期到中期內存在。 配套設施不夠完善 北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告 16 各旅游風景區(qū)同相應的配套設施沒有合理的組合，各行其是，沒能達到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車位數量有限。 豐富的商業(yè)資源 鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚集在海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)內，整個風景區(qū)內孕育著較好的商機?？傮w規(guī)模北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告 13 較小、檔次偏低、布局分散， 不能滿足該區(qū)域未來發(fā)展需要。 通訊：西山農場場部內有電話機房，容量 1440門，有 800門投入使用。 北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告 12 市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側經過，但目前已基本處于停運狀態(tài)。 現狀用地構成以 果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地 公頃，占用的總面積的 %（家具廠，已停產）。 北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告 9 海淀區(qū)中關村是全國智力資源和科技人員最密集的地區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見。廠房及林地均為當地農民租賃使用，租期三十年。 6. 本研究報告作為辦理土地一級開發(fā)項目立項使用。 利潤：通過測算利潤為 萬元。 整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，顯化及提升國有土地資源的內在價值。大西山風景區(qū)位于北京的西北城郊，如上圖紅色 部分所示，風景區(qū)中心距西直門約 25公里，距中關村約 18公里。 19 基本報表 5 損益表單位 :萬元 序號 項目 1 2 ... n 合計 1 經營收入 土地出讓收入 土地出租收入 2 經營成本 土地出讓成本 土地出租經營成本 3 運營費用 4 修理費用 5 經營稅金及附加 6 利潤總額 7 所得稅 8 稅后利潤 盈余公積金 應付利潤 未分配利潤 注 : 1. 當采用合作開發(fā)模式或土地出租經營模式時，才需要計算 5～ 8 項； 2. 當采用出租經營模式時，還需要計算 3 和 4 項。 定性分析是指對項目自身的目標市場和當地政治、經濟、社會條件可能的變化對項目經濟 效益的影響進行定性分析。這部分的內容一般包括（ 1）現金流量分析、（ 2）資金來源與運用表與（ 3）貸款償還分析。 ) 8 五、 項目策劃 1 土地一級開發(fā)項目的開 發(fā)深度 2 項目實施進度計劃安排 3 項目組織與實施方式 4 項目融資方式 5 項目完成后宗地和地上地下物處置方式與經營管理 9 六、 投資與成本費用估算 (這一部分的主要任務是就項目的總投資進行估算，并按項 目進度安排情況做出項目資金使用計劃。 二、 項目的界定與描述 1 待開發(fā)宗地的產權關系及其他法律關系 2 宗地自然特征和區(qū)位特征 3 宗地范圍內地上地下物狀況 4 宗地所處的 環(huán)境 5 宗地實施一級開發(fā)后的狀態(tài) 6 三、 投資環(huán)境研究 (主要包括當地總體社會經濟情況、城市基礎設施狀況、土地使用 制度、當地政府的金融和稅收等方面的政策、政府鼓勵投資的領域等。土地價值分析應采用市場比較法、假設開發(fā)法、成本法和基準地價修正法中兩種或兩種以上評估方法。部分土地一級開發(fā)項目與政府公共配套工 程、市政工程、綠化和廣場項目等的建設相關，此時土地一級開發(fā)的效益可能主 要表現為社會效益，此時社會效益評價的結果，就會 對項目的可行性產生決定性 的影響。 基本報表 3 投資者各方財務現金流量表單位 :萬元 17 基本報表 3 投資者各方財務現金流量表單位 :萬元 序號 項目 合計 1 2 ... n 1 現金流入 應得利潤 資產清理分配 回收固定資產余值 回收經營資金 持有期末凈轉售收入 其他收入 2 現金 流出 開發(fā)建設投資出資額 經營資金出資額 3 凈現金流量 4 累計凈現金流量 5 凈現值 (i= 6 累計凈現值 計算指標 :財務內部收益率、財務凈現值 注 : 當采用合作開發(fā)模式時，才需要編制此報表。 31 輔助報表 10 出租收入及經營稅金估算表單位 :平方米、元 /平方米、萬元 序號 項目 合計 1 2 3 ? n 1 租金收入 出租面積 單位租金 出租率 2 經 營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 3 持有期末凈轉售收入 轉售價格 轉售成本 轉售稅金 注 : 當采用土地出租經營模式或將部分土地用于出租經營時，才需編制此表?？傆?地面積 公頃，其中建設用地面積 公頃，代征道路面積 ，代征綠地 。 《北京市城市總體規(guī)劃（ 2020 年 2020 年）》 《海淀區(qū)土地利用規(guī)劃》 《關于海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)近期建設地塊規(guī)劃設計指標有關問題的批復》 （市規(guī)函【 2020】 1553 號） 《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》 《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》 北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告 4 《北京市 海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（征求意見稿） 《北京市海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)近期建設地塊規(guī)劃設計要點說明》 《北京市房屋重置成新價評估技術標準》 （京國土房管拆 [2020]808 號） 《北京市非住宅樓房估價技術規(guī)范》 （京國土房管拆 [2020]646 號） 《北京地價》 項目區(qū)基礎資料 拆遷、估價、市政預算等行業(yè)標準 項目建設期為 9 個月，回收期為 11 個月。 3. 本報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論。屬于國有土地。區(qū)內山清水秀、古跡繁多，屬北京的上風上水之地?？梢?guī)劃地上面積 萬圖 2－ 2： 大西山風景區(qū)位置示意圖 北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告 10 平方米。區(qū)域內山清水秀，風景宜人，景觀資源豐富。 天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。 頤陽路：只是道路柏油面，路下沒有敷設任何管道。中關村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經成為北京高科技的標志，海淀區(qū)是高等學府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。 豐富的旅游資源 海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨特的地理位 置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務等市場資源。 另外，本項目的建設可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提 供保障。同時，農村的總人口量也在持續(xù)增長。 從需求方面來看，由于《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》等的發(fā)布實施，經營性用地停止 協(xié)議出讓，轉而實行招標拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價格也將因此而上漲。 4． 3旅游市場分析 05年全市接待入境旅游者 萬人次，比上年增長 15%。 不單是北京， 05 年全國的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。 “十五 ”期間，客運總量累計達到 億人，比 “九五 ”時期增長 倍。在中國31 個省、自治區(qū)、直轄市中，北京是第二大旅游勝地。外地游客平均在京停留時間為 天，重游率為 %。天安門廣場是世界最大的城市中央廣場。 05年旅客運輸總量 60839 萬人，比上年增長 %。 “ 十五 ” 期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬人次，旅游外匯收入累計達到 148億美元，分別比 “ 九五 ” 時期增長 %和 %。再者，隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應計劃等的落實，政府將根據市場需求進行土地供應，以避免房地產市場價格的大幅波動。人民生活水平邁上新臺階，城市居民人均可支配收入達到 元，四年平均實際增長幅度達到%。 排除無法預計的政治或其它方面 劇變的影響，中國經濟的強大發(fā)展水平將會在中期內存在。 3． 4項目建設的必要性分析 從海淀區(qū)旅游配套設施的總體供應量來看，市場供不應求，隨著中關村以及高科技產業(yè)的進一步發(fā)展，未來對于高檔旅游配套設施的市場需求將有大幅提升。 北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告 15 周邊環(huán)境：本項目所在的海淀區(qū)，是高新技術產業(yè)的聚集地，上地科技園區(qū)，中關村商圈，及眾多高等學府聚集在海淀區(qū)，這些必將對本項目有輻射影響，本項目所在的大西上風景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會議、辦公的好去處，同時是各大高校學科帶頭人舉辦學術研討會、學術展示會的優(yōu)選之所。 北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告 14 第三章 投資環(huán)境 3． 1海淀區(qū)經濟介紹 海淀區(qū)以高科技、高知識含量為特色。 （ 3）周邊大市政現狀 北清路： 北清路一期敷設有 DN800 上水，末端距鳳凰嶺地區(qū)約 78 公里。無污水處理設施。項目用地所處區(qū)域屬于暖溫帶半濕潤季風氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥，全年平均氣溫 16 攝氏度，一月份平均氣溫－ 3 攝氏度， 7 月份平均氣溫 30 攝氏度，年平均降水 600mm，全年無霜期 200余天。東與西城、朝陽區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺區(qū)毗連，西與石景山、門頭溝區(qū)交 界，北與昌平縣接壤，全區(qū)總面積 426平方公里。 項目土地的自然特征 圖 2－