【正文】 比，翻了四倍多。 排除無法預(yù)計(jì)的政治或其它方面 劇變的影響，中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會(huì)在中期內(nèi)存在。改革開放以后特別是 “ 十五 ” 時(shí)期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展 首都經(jīng)濟(jì) 。人民生活水平邁上新臺(tái)階，城市居民人均可支配收入達(dá)到 元，四年平均實(shí)際增長幅度達(dá)到%。 在供求機(jī)制的共同作用下，土地市場(chǎng)經(jīng)過調(diào)整將重新實(shí)現(xiàn)平衡，土地總供應(yīng)量縮減，土地價(jià)格則將上浮，從而最終實(shí)現(xiàn)控制土地供應(yīng)總量，減少土地收益流失。再者，隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)，政府將根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅波動(dòng)。全市旅游外匯收入 億美元，增長 %。 “ 十五 ” 期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬人次，旅游外匯收入累計(jì)達(dá)到 148億美元，分別比 “ 九五 ” 時(shí)期增長 %和 %。入境過夜旅游人數(shù)達(dá) 4680 萬人次，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 12 億人次。 05年旅客運(yùn)輸總量 60839 萬人，比上年增長 %。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風(fēng)格的宏偉壯觀的城市，同時(shí)也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國際化大都市。天安門廣場(chǎng)是世界最大的城市中央廣場(chǎng)。其中來自國外和香港、澳門、臺(tái)灣的游客分別 2,398,790 人次、 269,265人次、 14,220 人次和 175,597 人次。外地游客平均在京停留時(shí)間為 天，重游率為 %。這一年中，北京也接待了一億一千萬來自其他省和中國其他地區(qū)的游客，比上一年增長了 8％，旅游收入達(dá) 億元，比上一年增長了 29％。在中國31 個(gè)省、自治區(qū)、直轄市中，北京是第二大旅游勝地。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。 “十五 ”期間，客運(yùn)總量累計(jì)達(dá)到 億人，比 “九五 ”時(shí)期增長 倍。 預(yù)計(jì)， 06 年入境旅游人數(shù)將前所未有地達(dá)到 億人次，比去年增長 8%。 不單是北京， 05 年全國的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。全年接待國內(nèi)旅游者 億人北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 20 次，增長 %。 4． 3旅游市場(chǎng)分析 05年全市接待入境旅游者 萬人次，比上年增長 15%。制度建立之初，由于對(duì)土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購 房者的理性預(yù)期影響，房地產(chǎn)價(jià)格有可能會(huì)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。 從需求方面來看，由于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實(shí)施，經(jīng)營性用地停止 協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，市場(chǎng)化程度大大提高，競(jìng)爭也將更為激烈，土地價(jià)格也將因此而上漲。 近年來北京的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長的趨勢(shì)， 2020年 2020 年 GDP 年均增長速度達(dá)到 %， GDP 年增長率高于國家平均水平，服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長迅速， 2020 年奧運(yùn)會(huì)將進(jìn)一步拉動(dòng)北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境改造，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，提升國際形象。同時(shí)，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長。與此同時(shí)，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%），零售業(yè)和零售價(jià)格指標(biāo)都保持相對(duì)穩(wěn)定。 另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提 供保障。 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)沒有形成合力，制約海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展 旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品營銷、形象宣傳等方面各行其是，沒有形成合力，企業(yè)間的協(xié)調(diào)組織 —— 商會(huì)的作用沒有充分發(fā)揮，使打造海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進(jìn)行。 豐富的旅游資源 海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位 置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會(huì)務(wù)等市場(chǎng)資源?，F(xiàn)在已有的配套設(shè)施不能滿足日益增加的旅游觀光者的需求。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標(biāo)志，海淀區(qū)是高等學(xué)府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。 本項(xiàng)目完成后應(yīng)達(dá)到：用地范圍內(nèi)的 “ 三通 ” （通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)。 頤陽路：只是道路柏油面，路下沒有敷設(shè)任何管道。電話線空中架設(shè)，無地下管溝敷設(shè)。 天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。 （ 2）市政設(shè)施現(xiàn)狀 自來水：自打井水和海淀供水一廠供水 雨污水：無市政管網(wǎng)。區(qū)域內(nèi)山清水秀，風(fēng)景宜人，景觀資源豐富。所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30年。可規(guī)劃地上面積 萬圖 2－ 2： 大西山風(fēng)景區(qū)位置示意圖 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 10 平方米。海淀區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)有了得天獨(dú)厚的條件，確立了海淀區(qū)在全國高科技發(fā)展中的核心地位，具備發(fā)展知識(shí)經(jīng)濟(jì)的條件。區(qū)內(nèi)山清水秀、古跡繁多，屬北京的上風(fēng)上水之地。 宗地規(guī)劃用途為旅游度假及文化用地。屬于國有土地。 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 6 第二章 項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述 宗地性質(zhì)及基本情況 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目地均為集體土地，項(xiàng)目位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至發(fā)鳳凰嶺景區(qū)和龍泉寺一級(jí)山區(qū)公路，北至鳳凰嶺路 。 3. 本報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。 綜合考慮土地開發(fā)價(jià)值后，按基準(zhǔn)收益率 10%折算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，年內(nèi)部收益率為 12%，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 《北京市城市總體規(guī)劃（ 2020 年 2020 年）》 《海淀區(qū)土地利用規(guī)劃》 《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問題的批復(fù)》 （市規(guī)函【 2020】 1553 號(hào)） 《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》 《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 4 《北京市 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（征求意見稿） 《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說明》 《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》 （京國土房管拆 [2020]808 號(hào)） 《北京市非住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范》 （京國土房管拆 [2020]646 號(hào)） 《北京地價(jià)》 項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)資料 拆遷、估價(jià)、市政預(yù)算等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目建設(shè)期為 9 個(gè)月，回收期為 11 個(gè)月。 在加強(qiáng)海淀區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體性、繁榮該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，發(fā)揮本項(xiàng)目土地自身優(yōu)勢(shì)，提升大西山風(fēng)景旅游區(qū)的北部商業(yè)檔次?？傆?地面積 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 ，代征綠地 。 2020年以后，該區(qū)域所屬的海淀北部地區(qū)先后編制了《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》、《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》、《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（征求意見稿）、《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說明》等一系列規(guī)劃文件，已獲得北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問題的批復(fù)》（市規(guī)函【 2020】 1553號(hào)），這為鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)發(fā)展提供了依據(jù)。 31 輔助報(bào)表 10 出租收入及經(jīng)營稅金估算表單位 :平方米、元 /平方米、萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 ? n 1 租金收入 出租面積 單位租金 出租率 2 經(jīng) 營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 3 持有期末凈轉(zhuǎn)售收入 轉(zhuǎn)售價(jià)格 轉(zhuǎn)售成本 轉(zhuǎn)售稅金 注 : 當(dāng)采用土地出租經(jīng)營模式或?qū)⒉糠滞恋赜糜诔鲎饨?jīng)營時(shí)，才需編制此表。 20 基本報(bào)表 6 資產(chǎn)負(fù)債表單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 1 2 ... n 1 資產(chǎn) 流動(dòng)資產(chǎn) 應(yīng)收賬款 存貨 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值 2 負(fù)債及所有者權(quán)益 流動(dòng)負(fù)債總額 應(yīng)付賬款 短期借款 借款 經(jīng)營資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 負(fù)債小計(jì) 所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 盈余公積金 累計(jì)未分配利潤 注 : 當(dāng)采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時(shí)，才需編制此表。 基本報(bào)表 3 投資者各方財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位 :萬元 17 基本報(bào)表 3 投資者各方財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位 :萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 ... n 1 現(xiàn)金流入 應(yīng)得利潤 資產(chǎn)清理分配 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 持有期末凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 2 現(xiàn)金 流出 開發(fā)建設(shè)投資出資額 經(jīng)營資金出資額 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 (i= 6 累計(jì)凈現(xiàn)值 計(jì)算指標(biāo) :財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 注 : 當(dāng)采用合作開發(fā)模式時(shí)，才需要編制此報(bào)表。 ) 14 十一、 結(jié)論： (可行性研究的結(jié)論主要是說明項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)結(jié)果，是否表明項(xiàng)目具有較理想的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（是否達(dá)到了同類項(xiàng)目的社會(huì)平均收益率標(biāo)準(zhǔn)）、是否有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、以及項(xiàng)目是否可行。部分土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目與政府公共配套工 程、市政工程、綠化和廣場(chǎng)項(xiàng)目等的建設(shè)相關(guān)，此時(shí)土地一級(jí)開發(fā)的效益可能主 要表現(xiàn)為社會(huì)效益，此時(shí)社會(huì)效益評(píng)價(jià)的結(jié)果，就會(huì) 對(duì)項(xiàng)目的可行性產(chǎn)生決定性 的影響。 現(xiàn)金流量分析，要從全投資和資本金兩個(gè)方面對(duì)反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)內(nèi) 部收益率、年投資回報(bào)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進(jìn)行分析測(cè)算。土地價(jià)值分析應(yīng)采用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法中兩種或兩種以上評(píng)估方法。項(xiàng)目總投資的估算，應(yīng)包括項(xiàng)目投資概 況、估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果，一般投資估算結(jié)果匯總中應(yīng)包括（ 1）土 地取得費(fèi)用、（ 2）地價(jià)款、（ 3）前期工程費(fèi)、（ 4）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、（ 5）公 共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、（ 6）管理費(fèi)用、（ 7）財(cái)務(wù)費(fèi)用、（ 8）銷售費(fèi)用、（ 9）開發(fā)期 稅費(fèi)、（ 10）其它費(fèi)用 、（ 11）不開預(yù)見費(fèi)。 二、 項(xiàng)目的界定與描述 1 待開發(fā)宗地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其他法律關(guān)系 2 宗地自然特征和區(qū)位特征 3 宗地范圍內(nèi)地上地下物狀況 4 宗地所處的 環(huán)境 5 宗地實(shí)施一級(jí)開發(fā)后的狀態(tài) 6 三、 投資環(huán)境研究 (主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用 制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。本研究報(bào)告的使用范圍） 5