日月灣生態(tài)港土地開發(fā)項目可行性分析報告-資料下載頁
2025-08-22 08:01本頁面
【導讀】塊是桃核地帶，周邊三公里半徑內(nèi)被大型居住社區(qū)及工業(yè)園區(qū)成桃肉狀環(huán)抱，供了有力支撐與保障；而我們項目正處于桃核中心的桃仁區(qū)域，核心的中心，必將成為華明商業(yè)版圖上的戰(zhàn)略要塞。間增加了互動，更和諧、更統(tǒng)一。可銷售建筑面積約在20200平米，初步定位為七到十棟面積在。批通過的詳規(guī)為主。僅十五分鐘車程，周邊大型中高端居住社區(qū)環(huán)繞，毗鄰華明工業(yè)園。周邊商業(yè)條件成熟，區(qū)位價值含金量很高，未來預期良好。場地地形地質(zhì)條件滿足建設要求。地款已經(jīng)交清，土地證在辦理當中，很快可以拿到。津濱海國際機場僅一刻鐘車程，緊鄰空港物流，屬于臨空經(jīng)濟帶重點區(qū)域。伸至東麗湖，途徑華明示范鎮(zhèn)，對外交通十分便利。環(huán)境資源優(yōu)勢：毗鄰東麗湖，15分鐘可駕車至華僑城歡樂谷游樂園；項目環(huán)水而立，形成一個小型的生態(tài)島嶼。等大型工業(yè)園區(qū)；南側一路之隔的便是空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。邦商業(yè)廣場與迎賓商業(yè)中心。
【正文】 整個區(qū)域 起到了很好的 點綴 作用。 （ 2） 渠道銷售 采取 一二級 市場 銷售聯(lián)動 與圈層營銷結合 的模式， 有目標的針對一定圈層 或領 域進行項目銷售； 如周邊及同類型樓盤 銷售人員推介、利用中介機構門店及網(wǎng)絡進行銷售合作，高爾夫 等 高端會員制會所與俱樂部的信息互惠、客戶推介及銷售合作。 （ 3） 拓展銷售 整合資源、全民營銷。 “ 泛營銷 “ ，打破單一信息傳播途徑，通過業(yè)主帶動、親情鏈接、團購讓利等多種形式，讓更多的人有意識或無意識投入到樓盤的宣傳和銷售過程中，從而實現(xiàn)樓盤的快速銷售。所謂 “ 泛銷售 ” 也就是說抓住一切可以抓住的客戶，利用強大的客戶背后的資 源，進行銷售，讓銷售不但是銷售員的職責．比如在房地產(chǎn)行業(yè)，所有有意向購買 A 項目的客戶都可以加入到 VIP，其帶領的新客戶可以享受一定的優(yōu)惠，同時該會員可以積分。 （ 4） 活動公關 結合整個營銷節(jié)點，通過不同形式活動策劃的執(zhí)行， 在補充傳統(tǒng)廣告?zhèn)鞑?的同時，又對 已有客戶 起到了鞏固作用 ， 還 可以不斷 吸引并 帶入新客戶的加入 。 （ 5） 營銷 團隊 的傭金及獎金 激勵 模式與末尾淘汰制度 營銷 團隊采取高傭金 多報酬的 績效考核與 激勵模式， 一切 秉承結果導向 的工作原則，提倡 多勞多得的 分配原則， 主張 高刺激高回報的 目標原則。 為了不斷優(yōu)化 銷售 團隊，提升團隊戰(zhàn)斗力 ， 使團隊 可以一直有新鮮血液的注入， 我們采取 優(yōu)勝劣汰的內(nèi)部競爭體制， 對于排名末位的個人（甚至于特殊時期的小團組）予以降職、降薪、轉試用或除名淘汰。 第六部分 項目 財務 經(jīng)濟分析 投資估算（預計總投資 38024萬元） 建設用地總面積 ㎡ 79330 容積率 1 結構 框架 總建筑面積 ㎡ 8 建筑密度 用途 商業(yè) 地上 建筑面積 ㎡ 71170 層數(shù) 商業(yè) 3 層 4 層 酒店式公寓 8層 寫字樓 10 層 地下 地下（ 1 層）建筑面積 ㎡ 地下 1層車位 序號 項目 工程量 (㎡ ) 單價（ 元 /㎡ ） 投資額 （萬元） 備注 一 土地費用 12150 樓面地價 1 土地出讓金 9440 120 畝 2 大配套費 2277 320 元 /㎡ 3 土地交易手續(xù)費 70 % 4 土地交易契稅 363 % 二 前期工程費 100 712 三 建安工程費 2600 18504 四 室外基礎設施建設費 240 1708 五 園林景觀及河道建設費 2600 按 50%綠化率計 （ 600 元 /㎡ ） 六 二次裝修費用 13500+5000 1000+2020 2350 七 總計 38024 （預計 收入 62750萬元 /成交價遠低于市場值） 可銷售面積（ ㎡ ） 預計售價均價（元 /㎡ ） 合計（萬元） 精品公寓 21000 7500 15750 生態(tài)寫字樓 24000 10000 24000 商務獨棟 20200 （不含主會所） 11500 23000 總計 62750 時間 項目 金額（萬元） 備注 時間 項目 金額（萬元） 備注2 0 1 2 年1 0 月 土地出讓金 9440 9440 已投入2 0 1 2 年1 1 月 配套費 2710 2 0 1 2 年1 1 月 2277 集團投入2 0 1 2 年1 2 月2 0 1 3 年3 月前期費用 712 2 0 1 2 年1 2 月 50002 0 1 3 年4 月 首付款 2775 15%2 0 1 3 年7 月 二次付款 5550 30% 50002 0 1 3 年1 0 月 三次付款 5550 30% 50002 0 1 3 年1 2 月 四次付款 3700 20%2 0 1 4 年3 月市政、景觀、二次裝修等66582020年 質(zhì)保金 925 5%間接融資或直接融資資金需求 解決方案60000銷售回籠資金 序號 項目 金額 備注 1 銷售收入 62750 預估總貨值 2 開發(fā)成本 38024 開發(fā)建設預估成本 3 營銷費用 按銷售收入 3% 4 管理費用 按銷售收入 1% 5 財務費用 2520 金額年限 % 6 稅費 3765 按銷售收入 6% 7 稅前利潤 15931 ＝ 1－ 2－ 3－ 4－ 5－ 6 8 凈利潤 扣 25%（稅前利潤 75%=凈利潤） 9 投資收益率 46% 按總投資 第七部分 結論 本項目 設計上充分利用了我集團公司在市政及園林景觀設計、施工等方面的優(yōu)勢資 源，著力突出了“生態(tài)”、“景觀”的理念。 并 通過詳細的市場調(diào)研，產(chǎn)品 定位明晰 、定價合理，較周邊同類產(chǎn)品頗具競爭 力。項目實際資金投入 ，年內(nèi)即可實現(xiàn)資金回籠，投資風險低、回報率高。 項目具備可行性。
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