【導(dǎo)讀】對房地產(chǎn)開發(fā)來說，就是項目的前期策劃，尤。目標(biāo)來決定如何設(shè)計產(chǎn)品，如何確定其功能需要，界樹立卓越形象的目的。有利于國家經(jīng)濟的發(fā)展。一步評估，以及后續(xù)相關(guān)政策的內(nèi)容而定。本市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，持續(xù)五年保持10%以上的增長速度，給城市發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。雖然這部分總量逐年增加，但還未成。大的提高，且社會財富階層歸集現(xiàn)象日趨明顯。以住房需求為代表的市場需求增加，梯級的消費特征日趨明顯，水平與消費能力不協(xié)調(diào)。南京市做為一個國際化中心城市的吸引力更大、市場前景更加廣闊。行業(yè)特性，使其成為目前經(jīng)濟發(fā)展中增長最快最具活力的行業(yè)之一。增多，競爭程度日趨激烈。其地處長江下游，位于北緯31度14分，東經(jīng)118度。22分，東距長江入海口約300公里，西靠皖南丘陵，北接江淮平原，資，私營經(jīng)濟增長勢頭較猛，在某些經(jīng)濟領(lǐng)域已占據(jù)優(yōu)勢。南京市現(xiàn)總?cè)丝跒槿f人，10年間共增加107萬人，增長%，占%，第三產(chǎn)業(yè)占%。

　　

【正文】 撼，這一先 進(jìn)的開發(fā)理念與戰(zhàn)略定位更為本案的歷史性突破提供了契機與舞臺！ 另一方面，本案地處石城風(fēng)光帶的黃金大地，坐擁山水城林的稀世美景，悠悠秦淮河寧靜優(yōu)美的河灣環(huán)抱，地段價值已得到市場的認(rèn)同。 得天獨厚的自然環(huán)境，地塊條件，產(chǎn)業(yè)背景及人文地理，歷史文脈等優(yōu)勢資源組合，為塑造一個“河西首善之區(qū)”提供了堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)與保證。 主題定位及文化載體 無論是新都市主義，新田園主義或其它城市發(fā)展理論流派，其本質(zhì)與核心是一致的，都在倡導(dǎo)人與自然和諧共生，寧靜質(zhì)感的生活，創(chuàng)造心靈純美的境界。 因為本案的資源實在太難得，因為目標(biāo)客 戶群的追求是生命的感動，本案對于城市而言，其使命便是讓生命享受真正的家的舒怡感受，走出喧囂，回歸寧靜，自然和諧的生活，讓詩意的棲息得以真正實現(xiàn)。 浸淫在千年歷史的文化積淀與河西新城的現(xiàn)代氣息之下，本案寧靜的氛圍與遼闊的視界，尤如在秦淮河畔奏響一曲都市與田園合奏的交響曲，又是歷史與時代共鳴的圓舞曲。 于是，音樂自然而然成了本案的主題。 建筑的本意就是巨大的音符，與音樂同屬藝術(shù)的范疇，而建筑本身所體現(xiàn)的韻律之美，亦飽含音樂的節(jié)奏美感，二者一脈相承，互相輝映。 老子有言：大音稀聲，天地有大美而不言。上升到生命哲學(xué) 的層次，寧靜本就是音樂，自然之聲，本就是豐富、淳美的天籟之音，也是生命得以綻放光芒的宏偉樂章。 承天時、地利、人和之大成，本案亦將是區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行曲的最強音。 定位歸結(jié) 秉承豐富的歷史文化底蘊與自然景觀資源，輔以先進(jìn)的開發(fā)理念與思想，本案旨在打造“河西首善之區(qū)”，擘劃一座藝術(shù)建筑的里程碑。 靜謐蒼穹，仰望星河，生命之神攜大地之子聆聽生命中最豐沛的天籟之音。 本案的項目市場定位可歸結(jié)為： 以音樂的藝術(shù)之美、生活之美之為主題的，以崇尚自然、寧靜、和諧的身心健康生活型態(tài)為主訴求的高尚人文生活社區(qū)。 清晰的 居住型態(tài)及居住文化載體提煉，使本案超越了南京現(xiàn)有的賣地段、產(chǎn)品、 套型，甚至是價格的低水平開發(fā)模式，濃郁的精神與人文底蘊的歸屬感有助于本案從眾多競爭項目中脫穎而出，作為南京新都市主義高尚住宅的代表作，強勢品牌的樹立應(yīng)是眾望所歸。 產(chǎn)品定位： 在項目市場定位的統(tǒng)領(lǐng)下， 本案的產(chǎn)品檔次定位為河西高檔住宅； 形象定位為區(qū)域頂級人文社區(qū)； 產(chǎn)品概念定位為： 河西首善之區(qū)靜謐天籟之音 。 八 、 產(chǎn)品規(guī)劃策略建議 （一）整體規(guī)劃立意 一種理想生活形態(tài)的實現(xiàn)，最終有賴于有形的物質(zhì)載體，這是整體規(guī)劃立意的原始依據(jù)。而 本案產(chǎn)品魅力的塑造，除了精心打造第一空間 —— 居住環(huán)境空間，和第二空間 —— 景觀環(huán)境空間，更要創(chuàng)造本案獨具特色的第三空間 —— 人文休閑環(huán)境空間。將本案所追求的理想生活形態(tài)與項目自身條件相結(jié)合。通過規(guī)劃空間布局、建筑風(fēng)格、材質(zhì)的把握運用和環(huán)境園林、管理模式等的配合，從大的環(huán)境氛圍到建筑細(xì)部去體現(xiàn)高尚名宅所特有的物質(zhì)形式與文化內(nèi)涵。在平和親切的氛圍中閃現(xiàn)耐人尋味的特質(zhì)，成為本案整體規(guī)劃立意的出發(fā)點。 第一空間 居住環(huán)境空間規(guī)劃 建筑風(fēng)格 ? 建筑風(fēng)格的取舍與本案的目標(biāo)客群之需求特征息息相關(guān)，本案目標(biāo)客群定位于 —— 中產(chǎn)階級，該群體的最大特征是社會中堅分子，他們具有成熟的世界觀及個人價值取向，對于安身立命的居家環(huán)境，有著特定又極高的要求。 目標(biāo)客群對“家”的的概念，“回家的感覺”有特別執(zhí)著的追求，渴望典雅、穩(wěn)重，又具精神內(nèi)涵的建筑品味，注重高貴、高尚的形象品質(zhì)和親切、溫馨的歸屬感。 ? 是什么樣的建筑，可以塑造河西首善之區(qū)的建筑藝術(shù)里程碑。 ? 是什么樣的風(fēng)格，才能塑造出體現(xiàn)和喚起積郁內(nèi)心深處的美好記 憶和情感共鳴的理想家園。 新現(xiàn)代主義藝術(shù)風(fēng)格成為本案最佳的建筑語言。新現(xiàn)代主義建筑是當(dāng)代建筑領(lǐng)域的快樂的音樂抒情詩。它沒有純 古典建筑的繁復(fù)壓抑，更不是現(xiàn)代建筑的冰冷單調(diào)。 新現(xiàn)代主義建筑是富有情感的詩意空間，簡潔、流暢、精致的形式追求和富有韻律感和秩序感的審美追求緊密聯(lián)系。 這使新現(xiàn)代主義建筑既符合大眾的審美情趣，又具有濃厚的時代氣息。一方面注意建筑的實用功能，一方面注重建筑的精神功能，并使兩種功能巧妙融合。這是新現(xiàn)代主義為新時代提供的一種新的價值，而正是這種新的價值，體現(xiàn)了本案目標(biāo)客群孜孜以求和苦苦尋覓的生活夢想。 在石城風(fēng)光帶山水城林間，秦淮河畔的黃金大地，新現(xiàn)代主義建筑將在南京首度唱響。它明快的格調(diào)，清新的風(fēng)格，整一的造型 ，及精巧的細(xì)部處理，典雅的形式推敲，如一種激動人心的天籟之音，在縈繞在回蕩。在所有直線、橫線和弧形線條搭配組合中得到整體的詮釋。共同演繹出真正震撼人心，富有人文內(nèi)涵的新現(xiàn)代主義建筑群。共同展現(xiàn)一種不可抗拒的優(yōu)雅魅力和一份獨特的尊貴與美感。 2．規(guī)劃布局 結(jié)合市場產(chǎn)品定位和基地資源，以音樂為主題，新現(xiàn)代主義建筑語言為基調(diào)，以“因地制宜”的務(wù)實態(tài)度進(jìn)行總體布局和建筑造型。 采用圍合式的布局形式和板式小高層的建筑形態(tài)，將原規(guī)劃 0 04 幢疊加到 0 08 幢，底層會所的多層疊加到 06 幢并適當(dāng)偏東南布置，構(gòu)成大 圍合。 不僅提升中心庭院的景觀品質(zhì)，也提高了容積率。結(jié)合主入口廣場及中心庭院布置中心會所。利用臺地高差變化，將外部城市環(huán)境與內(nèi)部環(huán)境自然加以區(qū)隔，形成集中型音樂主題園林和生氣候舒適宜人的居住交往空間。 建筑群體形象處理在總體布局基礎(chǔ)上，呼應(yīng)音樂建筑的主題和彎曲優(yōu)美的河岸線，通過建筑尺度，體量與建筑空間的整合，形成高低錯落，充滿韻律感與節(jié)奏感的藝術(shù)空間和豐富優(yōu)雅的建筑天際線。 為實現(xiàn)新現(xiàn)代主義建筑精髓提供更大舞臺。 夜景系統(tǒng)設(shè)計是美麗夜景的重要保證，建筑外立面燈光、主入口燈光、庭園燈光、廣場燈光、道路燈光、河岸景觀燈 光通盤考慮，統(tǒng)一設(shè)計，體現(xiàn)高尚社區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。 人行主入口設(shè)置在濱河路創(chuàng)造出強烈歸家意象，通過主入口會所漫步于園區(qū)林蔭道，在步移景換中體驗回家的溫馨感覺。沿嫩江路設(shè)置次入口北側(cè)規(guī)劃路設(shè)置地下車庫出入口，停車后可通過電梯直達(dá)至每層，保證真正的人車分流、動靜區(qū)隔，為實現(xiàn)輕松、寫意的生活提供有力的物質(zhì)保證。 中心會所處理 中心會所設(shè)計是提升社區(qū)形象力的關(guān)鍵。通過典雅的比例，優(yōu)美的曲線造型，抽象化的音樂符號表現(xiàn)，將中心會所本身塑造成為一個令人心動的音樂藝術(shù)中心，同時通過體量變化，富有力度的空間塑造，現(xiàn)代材料的合理運 用，展現(xiàn)出新現(xiàn)代主義的精魂。 彰顯出一個色彩絢麗，輕舞飛揚的畫意空間，成為聆聽生命中最豐沛樂章 的音樂殿堂。 利用內(nèi)外地坪高低差，將臺階外延化設(shè)計為音樂的第一重空間，走上隱喻鋼琴黑白鍵的臺階，聆聽貝多芬的勝利進(jìn)行曲，結(jié)合曲線優(yōu)美的雕花欄桿，花團錦簇的花池，疊水。使人在達(dá)到會所之前已先被臺階蘊含的氣勢征服。 進(jìn)入中心會所的音樂大廳，陽光從玻璃拱頂自由灑下，大廳中陳列中的各種精美的樂器，音樂大師的雕塑，以及背景音樂那動人的旋律，社區(qū)的大客廳無一處不散發(fā)出音樂的律動與生命的贊歌。 會所設(shè)有幼兒及成人音樂教育中心，韻 律教室，練琴房等服務(wù)設(shè)施，成為社區(qū)居民聆聽，學(xué)習(xí)，交流的音樂場所。也有男女健身房、室內(nèi)壁球館、電腦高爾夫球室、網(wǎng)球場、乒乓室、桌球室、棋牌室、書廊、兒童活動室、家政教室（營養(yǎng)、花藝、茶道等）等設(shè)施，處處皆體現(xiàn)了對業(yè)主人性的關(guān)懷，保證了健康，寧靜，優(yōu)雅浪漫的生活品質(zhì)。 建筑單體處理 單體處理從新現(xiàn)代主義構(gòu)成要素出發(fā)。整體上簡潔，流暢又精致的形式，清新明快的色彩搭配及精巧的細(xì)部處理。創(chuàng)造出富有張力．和諧。建筑成為真正凝固的音樂。 ? 戶型設(shè)計平面布局為一梯兩戶，使每戶都有良好景觀朝向，自然通風(fēng)和南向采光的物理環(huán)境。 客廳、餐廳與臥室分開設(shè)置，動靜分區(qū)，互不干擾。錯層設(shè)計，客廳、餐廳空間上相互貫通，視覺層次更為豐富開闊。戶內(nèi)設(shè)置多功能間，方便儲藏家用衣什，大主臥里衛(wèi)生間、衣帽間、化妝間結(jié)合，豪華又實用。層高為 3 米，盡可能隱梁設(shè)計。 （根據(jù)需要可適當(dāng) 采用一梯三戶做法，朝南戶為純 樓中樓設(shè)計。） ? 設(shè)置大進(jìn)深的觀景陽臺，采用凸窗、轉(zhuǎn)角飄窗，增大空間采光觀景面，凸窗窗臺下預(yù)留隱蔽式空調(diào)機位，保證建筑外觀的優(yōu)美。 ? 入戶大門為雙開式防火防盜雕花實心木門，高級鋁合金窗配雙層中空浮法玻璃，主臥客廳均預(yù)留 IDD 電話接口，寬帶光纖網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星 電視、電視接收系統(tǒng)入戶。水電煤氣到位，變頻式供水，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)，統(tǒng)一設(shè)置排煙管道。 ? 7 ? 戶型面積及分配比設(shè)定 戶 型 面積（建筑面積包含 公共分?jǐn)偯娣e） 比例 備注 三房二廳二衛(wèi) 125— 135 M2 50% 觀景餐廳 各功能區(qū)尺寸舒適 四房二廳二衛(wèi) 145— 160 M2 35% 大戶型沿河布置雙主臥， 主要房間面積相應(yīng)增大 樓中樓 180— 200 M2 15% 所有頂層及一、二層 單元門廳電梯具體處理 ? 單元門廳、電梯廳地面、墻面鋪砌花崗巖，配置藝術(shù)吊燈、壁燈，電梯門框及踢腳線為仿大理石貼 面。根本毋需進(jìn)入每一戶名宅室內(nèi)，只要佇立一樓的門廳、電梯廳，就可感受一份尊貴與氣派。 ? 電梯采用中外合資的高速電梯，雙回路供電系統(tǒng)，沿河一排住宅可考慮采用豪華觀光電梯，更顯現(xiàn)中心區(qū)高尚住宅的不凡品質(zhì)。 ? 樓梯間墻面為乳膠漆，感應(yīng)式照明，地面防滑地磚，雕花鑄鐵欄桿花梨木扶手。 安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)和社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng) ? 安保系統(tǒng)： ? 小區(qū)周界紅外線監(jiān)控系統(tǒng) ? 小區(qū)各入口，公共走道，樓梯入口、電梯及走道均高電子監(jiān)控系統(tǒng)，并設(shè)監(jiān)控中心 24 小時影像監(jiān)控 ? 智能刷卡門禁 ? 車庫管制系統(tǒng) ? 住戶緊急報警系統(tǒng) ? 煤氣泄露緊急報警系統(tǒng) ? 24 小時保安巡邏、電子巡邏系統(tǒng) ? 智能化系統(tǒng)： ? 寬頻網(wǎng)絡(luò)：引入強大的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境和網(wǎng)絡(luò)服務(wù) ? 虛擬社區(qū)：在社區(qū)內(nèi)部提供社區(qū)新聞、天氣預(yù)報、證券即時行情等受用戶關(guān)注的點播服務(wù) ? 社區(qū)聊天室：通過用戶終端的聲卡設(shè)備，住戶之間可以接呼叫區(qū)內(nèi)用戶、進(jìn)行友情通話 ? 隨時 VOD 娛樂信息服務(wù)：讓住戶在社區(qū)中自由自在，隨時都能點播和收看自己喜歡的節(jié)目、查看需要的圖文信息。 ? 遠(yuǎn)程教育、醫(yī)療：接入遠(yuǎn)程教育網(wǎng)絡(luò)和國家遠(yuǎn)程醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)，可以享 受在家上課和看病，有些疑難病癥更可在網(wǎng)上直接向國外醫(yī)院求醫(yī)。 ? 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) ? 公共部分背景音樂系統(tǒng) ? 社 區(qū)物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)： 小區(qū)生活檔次高低很大程度上取決于后期物業(yè)管理，鑒于南京目前物管公司素質(zhì)較低，故本案應(yīng)委托國內(nèi)知名物管公司管理或聘請其為物管顧問，在規(guī)劃前期即可介入，全程參與；另外，基于本案的市場定位理念，建議最好導(dǎo)入英國式管家物管體系，全面倡導(dǎo)健康、富足、優(yōu)雅、浪漫的中產(chǎn)階級都市生活文化。 第二空間 —— 景觀環(huán)境空間規(guī)劃 創(chuàng)造性地引入“四級綠化體系”，一級綠化體系 —— 小區(qū)邊緣綠化及沿河岸綠化帶，為整個小區(qū)創(chuàng)造良好的大環(huán)境；二級綠化體系 —— 小區(qū)中心綠化、小區(qū)“呼吸”的肌部和環(huán)境景觀的最亮點，整個小區(qū)業(yè)主散 步、游玩、社交的既安全又安靜的場所；三級綠化體系 —— 垂直綠化體系，通過西墻綠化、公共開放空間垂直綠化和屋頂花園綠化、底部架空層綠化的整合，形成立體綠化型態(tài)；四級綠化體系 —— 小區(qū)私家花園綠化、業(yè)主家庭內(nèi)部的生態(tài)私人活動空間。形成小區(qū)綠色景觀的四重奏。 ? 中心庭院契合主題，塑造觀景音樂臺。舒展平緩的扇形草坪，音樂噴泉，圍合的柱廊，飛翔的白鴿，并結(jié)合種植高大的常綠喬木：雪松、梧桐、香樟、柳樹??各種木本植物：桂花、女貞、白玉蘭??草本植物：瓜子黃楊、杜鵑、臘梅?? 四季植栽的綠意濃濃、香芬縈繞、春花絢麗、秋葉靜美、 在音樂中交融鳴唱。孩子們在綠草中嬉戲，大人們在林間樹下漫步，是城市的生活，也是鄉(xiāng)村的悠閑。 共同奏響了都市與田園的交響曲。 引入水的活力元素，與秦淮河構(gòu)成渾為一體的水的律動。小溪的潺潺流動，泉水的叮叮咚咚及疊瀑奏鳴，與音樂噴泉一同形成自然之聲，天籟之音。 ? 在一片綠意中設(shè)置豐富多彩的景觀小品和運動休閑設(shè)施，沙坑、木馬、滑梯共同形成兒童游戲區(qū)；而飛泉流瀑、碧水清池則展現(xiàn)了自然的主題；網(wǎng)球場、卵石健康步道構(gòu)成了運動休閑區(qū)；而藤廊、草亭則與花香鳥語一同組成寧靜宜人的休憩場所。 第三空間 —— 人文休閑環(huán)境空間規(guī)劃 人文 休閑環(huán)境空間是本案獨具特色的魅力點。本案特有的河西首善之區(qū)的珍貴資源，音樂藝術(shù)的主題和開發(fā)商的先進(jìn)開發(fā)思想，為營造迷人和諧優(yōu)美的生活意境，塑造詩意的棲居大地的場所氛圍提供了創(chuàng)作空間。 通過會所音樂藝術(shù)中心與觀景音樂臺交相輝映，共同打造音樂藝術(shù)之美，生活之美的人文休閑環(huán)境，提供了聆聽生命中最豐沛的天籟之音的文化物質(zhì)載體。 音樂、自然、寧靜、和諧，這些恒久不變的美好價值與品質(zhì)，人性化的理念得到最大的詮釋。 當(dāng)日落黃昏，漫步于柔和的林蔭小徑，或靜坐在觀景音樂臺，或陶醉于音樂藝術(shù)中心，多姿多彩，休閑浪漫的生活畫卷在 人文休閑空間中緩緩展開。 聽一段巴赫，喝一杯咖啡，或再來上一曲探戈，大地之子聆聽自然之聲，寧靜無 語，音樂人生！