【導(dǎo)讀】對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，就是項(xiàng)目的前期策劃，尤。目標(biāo)來(lái)決定如何設(shè)計(jì)產(chǎn)品，如何確定其功能需要，界樹(shù)立卓越形象的目的。有利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一步評(píng)估，以及后續(xù)相關(guān)政策的內(nèi)容而定。本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，持續(xù)五年保持10%以上的增長(zhǎng)速度，給城市發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。雖然這部分總量逐年增加，但還未成。大的提高，且社會(huì)財(cái)富階層歸集現(xiàn)象日趨明顯。以住房需求為代表的市場(chǎng)需求增加，梯級(jí)的消費(fèi)特征日趨明顯，水平與消費(fèi)能力不協(xié)調(diào)。南京市做為一個(gè)國(guó)際化中心城市的吸引力更大、市場(chǎng)前景更加廣闊。行業(yè)特性，使其成為目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中增長(zhǎng)最快最具活力的行業(yè)之一。增多，競(jìng)爭(zhēng)程度日趨激烈。其地處長(zhǎng)江下游，位于北緯31度14分，東經(jīng)118度。22分，東距長(zhǎng)江入?？诩s300公里，西靠皖南丘陵，北接江淮平原，資，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭較猛，在某些經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域已占據(jù)優(yōu)勢(shì)。南京市現(xiàn)總?cè)丝跒槿f(wàn)人，10年間共增加107萬(wàn)人，增長(zhǎng)%，占%，第三產(chǎn)業(yè)占%。

　　

【正文】 撼，這一先 進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念與戰(zhàn)略定位更為本案的歷史性突破提供了契機(jī)與舞臺(tái)！ 另一方面，本案地處石城風(fēng)光帶的黃金大地，坐擁山水城林的稀世美景，悠悠秦淮河寧?kù)o優(yōu)美的河灣環(huán)抱，地段價(jià)值已得到市場(chǎng)的認(rèn)同。 得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，地塊條件，產(chǎn)業(yè)背景及人文地理，歷史文脈等優(yōu)勢(shì)資源組合，為塑造一個(gè)“河西首善之區(qū)”提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)與保證。 主題定位及文化載體 無(wú)論是新都市主義，新田園主義或其它城市發(fā)展理論流派，其本質(zhì)與核心是一致的，都在倡導(dǎo)人與自然和諧共生，寧?kù)o質(zhì)感的生活，創(chuàng)造心靈純美的境界。 因?yàn)楸景傅馁Y源實(shí)在太難得，因?yàn)槟繕?biāo)客 戶群的追求是生命的感動(dòng)，本案對(duì)于城市而言，其使命便是讓生命享受真正的家的舒怡感受，走出喧囂，回歸寧?kù)o，自然和諧的生活，讓詩(shī)意的棲息得以真正實(shí)現(xiàn)。 浸淫在千年歷史的文化積淀與河西新城的現(xiàn)代氣息之下，本案寧?kù)o的氛圍與遼闊的視界，尤如在秦淮河畔奏響一曲都市與田園合奏的交響曲，又是歷史與時(shí)代共鳴的圓舞曲。 于是，音樂(lè)自然而然成了本案的主題。 建筑的本意就是巨大的音符，與音樂(lè)同屬藝術(shù)的范疇，而建筑本身所體現(xiàn)的韻律之美，亦飽含音樂(lè)的節(jié)奏美感，二者一脈相承，互相輝映。 老子有言：大音稀聲，天地有大美而不言。上升到生命哲學(xué) 的層次，寧?kù)o本就是音樂(lè)，自然之聲，本就是豐富、淳美的天籟之音，也是生命得以綻放光芒的宏偉樂(lè)章。 承天時(shí)、地利、人和之大成，本案亦將是區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行曲的最強(qiáng)音。 定位歸結(jié) 秉承豐富的歷史文化底蘊(yùn)與自然景觀資源，輔以先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念與思想，本案旨在打造“河西首善之區(qū)”，擘劃一座藝術(shù)建筑的里程碑。 靜謐蒼穹，仰望星河，生命之神攜大地之子聆聽(tīng)生命中最豐沛的天籟之音。 本案的項(xiàng)目市場(chǎng)定位可歸結(jié)為： 以音樂(lè)的藝術(shù)之美、生活之美之為主題的，以崇尚自然、寧?kù)o、和諧的身心健康生活型態(tài)為主訴求的高尚人文生活社區(qū)。 清晰的 居住型態(tài)及居住文化載體提煉，使本案超越了南京現(xiàn)有的賣地段、產(chǎn)品、 套型，甚至是價(jià)格的低水平開(kāi)發(fā)模式，濃郁的精神與人文底蘊(yùn)的歸屬感有助于本案從眾多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中脫穎而出，作為南京新都市主義高尚住宅的代表作，強(qiáng)勢(shì)品牌的樹(shù)立應(yīng)是眾望所歸。 產(chǎn)品定位： 在項(xiàng)目市場(chǎng)定位的統(tǒng)領(lǐng)下， 本案的產(chǎn)品檔次定位為河西高檔住宅； 形象定位為區(qū)域頂級(jí)人文社區(qū)； 產(chǎn)品概念定位為： 河西首善之區(qū)靜謐天籟之音 。 八 、 產(chǎn)品規(guī)劃策略建議 （一）整體規(guī)劃立意 一種理想生活形態(tài)的實(shí)現(xiàn)，最終有賴于有形的物質(zhì)載體，這是整體規(guī)劃立意的原始依據(jù)。而 本案產(chǎn)品魅力的塑造，除了精心打造第一空間 —— 居住環(huán)境空間，和第二空間 —— 景觀環(huán)境空間，更要?jiǎng)?chuàng)造本案獨(dú)具特色的第三空間 —— 人文休閑環(huán)境空間。將本案所追求的理想生活形態(tài)與項(xiàng)目自身?xiàng)l件相結(jié)合。通過(guò)規(guī)劃空間布局、建筑風(fēng)格、材質(zhì)的把握運(yùn)用和環(huán)境園林、管理模式等的配合，從大的環(huán)境氛圍到建筑細(xì)部去體現(xiàn)高尚名宅所特有的物質(zhì)形式與文化內(nèi)涵。在平和親切的氛圍中閃現(xiàn)耐人尋味的特質(zhì)，成為本案整體規(guī)劃立意的出發(fā)點(diǎn)。 第一空間 居住環(huán)境空間規(guī)劃 建筑風(fēng)格 ? 建筑風(fēng)格的取舍與本案的目標(biāo)客群之需求特征息息相關(guān)，本案目標(biāo)客群定位于 —— 中產(chǎn)階級(jí)，該群體的最大特征是社會(huì)中堅(jiān)分子，他們具有成熟的世界觀及個(gè)人價(jià)值取向，對(duì)于安身立命的居家環(huán)境，有著特定又極高的要求。 目標(biāo)客群對(duì)“家”的的概念，“回家的感覺(jué)”有特別執(zhí)著的追求，渴望典雅、穩(wěn)重，又具精神內(nèi)涵的建筑品味，注重高貴、高尚的形象品質(zhì)和親切、溫馨的歸屬感。 ? 是什么樣的建筑，可以塑造河西首善之區(qū)的建筑藝術(shù)里程碑。 ? 是什么樣的風(fēng)格，才能塑造出體現(xiàn)和喚起積郁內(nèi)心深處的美好記 憶和情感共鳴的理想家園。 新現(xiàn)代主義藝術(shù)風(fēng)格成為本案最佳的建筑語(yǔ)言。新現(xiàn)代主義建筑是當(dāng)代建筑領(lǐng)域的快樂(lè)的音樂(lè)抒情詩(shī)。它沒(méi)有純 古典建筑的繁復(fù)壓抑，更不是現(xiàn)代建筑的冰冷單調(diào)。 新現(xiàn)代主義建筑是富有情感的詩(shī)意空間，簡(jiǎn)潔、流暢、精致的形式追求和富有韻律感和秩序感的審美追求緊密聯(lián)系。 這使新現(xiàn)代主義建筑既符合大眾的審美情趣，又具有濃厚的時(shí)代氣息。一方面注意建筑的實(shí)用功能，一方面注重建筑的精神功能，并使兩種功能巧妙融合。這是新現(xiàn)代主義為新時(shí)代提供的一種新的價(jià)值，而正是這種新的價(jià)值，體現(xiàn)了本案目標(biāo)客群孜孜以求和苦苦尋覓的生活夢(mèng)想。 在石城風(fēng)光帶山水城林間，秦淮河畔的黃金大地，新現(xiàn)代主義建筑將在南京首度唱響。它明快的格調(diào)，清新的風(fēng)格，整一的造型 ，及精巧的細(xì)部處理，典雅的形式推敲，如一種激動(dòng)人心的天籟之音，在縈繞在回蕩。在所有直線、橫線和弧形線條搭配組合中得到整體的詮釋。共同演繹出真正震撼人心，富有人文內(nèi)涵的新現(xiàn)代主義建筑群。共同展現(xiàn)一種不可抗拒的優(yōu)雅魅力和一份獨(dú)特的尊貴與美感。 2．規(guī)劃布局 結(jié)合市場(chǎng)產(chǎn)品定位和基地資源，以音樂(lè)為主題，新現(xiàn)代主義建筑語(yǔ)言為基調(diào)，以“因地制宜”的務(wù)實(shí)態(tài)度進(jìn)行總體布局和建筑造型。 采用圍合式的布局形式和板式小高層的建筑形態(tài)，將原規(guī)劃 0 04 幢疊加到 0 08 幢，底層會(huì)所的多層疊加到 06 幢并適當(dāng)偏東南布置，構(gòu)成大 圍合。 不僅提升中心庭院的景觀品質(zhì)，也提高了容積率。結(jié)合主入口廣場(chǎng)及中心庭院布置中心會(huì)所。利用臺(tái)地高差變化，將外部城市環(huán)境與內(nèi)部環(huán)境自然加以區(qū)隔，形成集中型音樂(lè)主題園林和生氣候舒適宜人的居住交往空間。 建筑群體形象處理在總體布局基礎(chǔ)上，呼應(yīng)音樂(lè)建筑的主題和彎曲優(yōu)美的河岸線，通過(guò)建筑尺度，體量與建筑空間的整合，形成高低錯(cuò)落，充滿韻律感與節(jié)奏感的藝術(shù)空間和豐富優(yōu)雅的建筑天際線。 為實(shí)現(xiàn)新現(xiàn)代主義建筑精髓提供更大舞臺(tái)。 夜景系統(tǒng)設(shè)計(jì)是美麗夜景的重要保證，建筑外立面燈光、主入口燈光、庭園燈光、廣場(chǎng)燈光、道路燈光、河岸景觀燈 光通盤(pán)考慮，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，體現(xiàn)高尚社區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。 人行主入口設(shè)置在濱河路創(chuàng)造出強(qiáng)烈歸家意象，通過(guò)主入口會(huì)所漫步于園區(qū)林蔭道，在步移景換中體驗(yàn)回家的溫馨感覺(jué)。沿嫩江路設(shè)置次入口北側(cè)規(guī)劃路設(shè)置地下車庫(kù)出入口，停車后可通過(guò)電梯直達(dá)至每層，保證真正的人車分流、動(dòng)靜區(qū)隔，為實(shí)現(xiàn)輕松、寫(xiě)意的生活提供有力的物質(zhì)保證。 中心會(huì)所處理 中心會(huì)所設(shè)計(jì)是提升社區(qū)形象力的關(guān)鍵。通過(guò)典雅的比例，優(yōu)美的曲線造型，抽象化的音樂(lè)符號(hào)表現(xiàn)，將中心會(huì)所本身塑造成為一個(gè)令人心動(dòng)的音樂(lè)藝術(shù)中心，同時(shí)通過(guò)體量變化，富有力度的空間塑造，現(xiàn)代材料的合理運(yùn) 用，展現(xiàn)出新現(xiàn)代主義的精魂。 彰顯出一個(gè)色彩絢麗，輕舞飛揚(yáng)的畫(huà)意空間，成為聆聽(tīng)生命中最豐沛樂(lè)章 的音樂(lè)殿堂。 利用內(nèi)外地坪高低差，將臺(tái)階外延化設(shè)計(jì)為音樂(lè)的第一重空間，走上隱喻鋼琴黑白鍵的臺(tái)階，聆聽(tīng)貝多芬的勝利進(jìn)行曲，結(jié)合曲線優(yōu)美的雕花欄桿，花團(tuán)錦簇的花池，疊水。使人在達(dá)到會(huì)所之前已先被臺(tái)階蘊(yùn)含的氣勢(shì)征服。 進(jìn)入中心會(huì)所的音樂(lè)大廳，陽(yáng)光從玻璃拱頂自由灑下，大廳中陳列中的各種精美的樂(lè)器，音樂(lè)大師的雕塑，以及背景音樂(lè)那動(dòng)人的旋律，社區(qū)的大客廳無(wú)一處不散發(fā)出音樂(lè)的律動(dòng)與生命的贊歌。 會(huì)所設(shè)有幼兒及成人音樂(lè)教育中心，韻 律教室，練琴房等服務(wù)設(shè)施，成為社區(qū)居民聆聽(tīng)，學(xué)習(xí)，交流的音樂(lè)場(chǎng)所。也有男女健身房、室內(nèi)壁球館、電腦高爾夫球室、網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓室、桌球室、棋牌室、書(shū)廊、兒童活動(dòng)室、家政教室（營(yíng)養(yǎng)、花藝、茶道等）等設(shè)施，處處皆體現(xiàn)了對(duì)業(yè)主人性的關(guān)懷，保證了健康，寧?kù)o，優(yōu)雅浪漫的生活品質(zhì)。 建筑單體處理 單體處理從新現(xiàn)代主義構(gòu)成要素出發(fā)。整體上簡(jiǎn)潔，流暢又精致的形式，清新明快的色彩搭配及精巧的細(xì)部處理。創(chuàng)造出富有張力．和諧。建筑成為真正凝固的音樂(lè)。 ? 戶型設(shè)計(jì)平面布局為一梯兩戶，使每戶都有良好景觀朝向，自然通風(fēng)和南向采光的物理環(huán)境。 客廳、餐廳與臥室分開(kāi)設(shè)置，動(dòng)靜分區(qū)，互不干擾。錯(cuò)層設(shè)計(jì)，客廳、餐廳空間上相互貫通，視覺(jué)層次更為豐富開(kāi)闊。戶內(nèi)設(shè)置多功能間，方便儲(chǔ)藏家用衣什，大主臥里衛(wèi)生間、衣帽間、化妝間結(jié)合，豪華又實(shí)用。層高為 3 米，盡可能隱梁設(shè)計(jì)。 （根據(jù)需要可適當(dāng) 采用一梯三戶做法，朝南戶為純 樓中樓設(shè)計(jì)。） ? 設(shè)置大進(jìn)深的觀景陽(yáng)臺(tái)，采用凸窗、轉(zhuǎn)角飄窗，增大空間采光觀景面，凸窗窗臺(tái)下預(yù)留隱蔽式空調(diào)機(jī)位，保證建筑外觀的優(yōu)美。 ? 入戶大門(mén)為雙開(kāi)式防火防盜雕花實(shí)心木門(mén)，高級(jí)鋁合金窗配雙層中空浮法玻璃，主臥客廳均預(yù)留 IDD 電話接口，寬帶光纖網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星 電視、電視接收系統(tǒng)入戶。水電煤氣到位，變頻式供水，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)，統(tǒng)一設(shè)置排煙管道。 ? 7 ? 戶型面積及分配比設(shè)定 戶 型 面積（建筑面積包含 公共分?jǐn)偯娣e） 比例 備注 三房二廳二衛(wèi) 125— 135 M2 50% 觀景餐廳 各功能區(qū)尺寸舒適 四房二廳二衛(wèi) 145— 160 M2 35% 大戶型沿河布置雙主臥， 主要房間面積相應(yīng)增大 樓中樓 180— 200 M2 15% 所有頂層及一、二層 單元門(mén)廳電梯具體處理 ? 單元門(mén)廳、電梯廳地面、墻面鋪砌花崗巖，配置藝術(shù)吊燈、壁燈，電梯門(mén)框及踢腳線為仿大理石貼 面。根本毋需進(jìn)入每一戶名宅室內(nèi)，只要佇立一樓的門(mén)廳、電梯廳，就可感受一份尊貴與氣派。 ? 電梯采用中外合資的高速電梯，雙回路供電系統(tǒng)，沿河一排住宅可考慮采用豪華觀光電梯，更顯現(xiàn)中心區(qū)高尚住宅的不凡品質(zhì)。 ? 樓梯間墻面為乳膠漆，感應(yīng)式照明，地面防滑地磚，雕花鑄鐵欄桿花梨木扶手。 安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)和社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng) ? 安保系統(tǒng)： ? 小區(qū)周界紅外線監(jiān)控系統(tǒng) ? 小區(qū)各入口，公共走道，樓梯入口、電梯及走道均高電子監(jiān)控系統(tǒng)，并設(shè)監(jiān)控中心 24 小時(shí)影像監(jiān)控 ? 智能刷卡門(mén)禁 ? 車庫(kù)管制系統(tǒng) ? 住戶緊急報(bào)警系統(tǒng) ? 煤氣泄露緊急報(bào)警系統(tǒng) ? 24 小時(shí)保安巡邏、電子巡邏系統(tǒng) ? 智能化系統(tǒng)： ? 寬頻網(wǎng)絡(luò)：引入強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境和網(wǎng)絡(luò)服務(wù) ? 虛擬社區(qū)：在社區(qū)內(nèi)部提供社區(qū)新聞、天氣預(yù)報(bào)、證券即時(shí)行情等受用戶關(guān)注的點(diǎn)播服務(wù) ? 社區(qū)聊天室：通過(guò)用戶終端的聲卡設(shè)備，住戶之間可以接呼叫區(qū)內(nèi)用戶、進(jìn)行友情通話 ? 隨時(shí) VOD 娛樂(lè)信息服務(wù)：讓住戶在社區(qū)中自由自在，隨時(shí)都能點(diǎn)播和收看自己喜歡的節(jié)目、查看需要的圖文信息。 ? 遠(yuǎn)程教育、醫(yī)療：接入遠(yuǎn)程教育網(wǎng)絡(luò)和國(guó)家遠(yuǎn)程醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)，可以享 受在家上課和看病，有些疑難病癥更可在網(wǎng)上直接向國(guó)外醫(yī)院求醫(yī)。 ? 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) ? 公共部分背景音樂(lè)系統(tǒng) ? 社 區(qū)物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)： 小區(qū)生活檔次高低很大程度上取決于后期物業(yè)管理，鑒于南京目前物管公司素質(zhì)較低，故本案應(yīng)委托國(guó)內(nèi)知名物管公司管理或聘請(qǐng)其為物管顧問(wèn)，在規(guī)劃前期即可介入，全程參與；另外，基于本案的市場(chǎng)定位理念，建議最好導(dǎo)入英國(guó)式管家物管體系，全面倡導(dǎo)健康、富足、優(yōu)雅、浪漫的中產(chǎn)階級(jí)都市生活文化。 第二空間 —— 景觀環(huán)境空間規(guī)劃 創(chuàng)造性地引入“四級(jí)綠化體系”，一級(jí)綠化體系 —— 小區(qū)邊緣綠化及沿河岸綠化帶，為整個(gè)小區(qū)創(chuàng)造良好的大環(huán)境；二級(jí)綠化體系 —— 小區(qū)中心綠化、小區(qū)“呼吸”的肌部和環(huán)境景觀的最亮點(diǎn)，整個(gè)小區(qū)業(yè)主散 步、游玩、社交的既安全又安靜的場(chǎng)所；三級(jí)綠化體系 —— 垂直綠化體系，通過(guò)西墻綠化、公共開(kāi)放空間垂直綠化和屋頂花園綠化、底部架空層綠化的整合，形成立體綠化型態(tài)；四級(jí)綠化體系 —— 小區(qū)私家花園綠化、業(yè)主家庭內(nèi)部的生態(tài)私人活動(dòng)空間。形成小區(qū)綠色景觀的四重奏。 ? 中心庭院契合主題，塑造觀景音樂(lè)臺(tái)。舒展平緩的扇形草坪，音樂(lè)噴泉，圍合的柱廊，飛翔的白鴿，并結(jié)合種植高大的常綠喬木：雪松、梧桐、香樟、柳樹(shù)??各種木本植物：桂花、女貞、白玉蘭??草本植物：瓜子黃楊、杜鵑、臘梅?? 四季植栽的綠意濃濃、香芬縈繞、春花絢麗、秋葉靜美、 在音樂(lè)中交融鳴唱。孩子們?cè)诰G草中嬉戲，大人們?cè)诹珠g樹(shù)下漫步，是城市的生活，也是鄉(xiāng)村的悠閑。 共同奏響了都市與田園的交響曲。 引入水的活力元素，與秦淮河構(gòu)成渾為一體的水的律動(dòng)。小溪的潺潺流動(dòng)，泉水的叮叮咚咚及疊瀑奏鳴，與音樂(lè)噴泉一同形成自然之聲，天籟之音。 ? 在一片綠意中設(shè)置豐富多彩的景觀小品和運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施，沙坑、木馬、滑梯共同形成兒童游戲區(qū)；而飛泉流瀑、碧水清池則展現(xiàn)了自然的主題；網(wǎng)球場(chǎng)、卵石健康步道構(gòu)成了運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)；而藤廊、草亭則與花香鳥(niǎo)語(yǔ)一同組成寧?kù)o宜人的休憩場(chǎng)所。 第三空間 —— 人文休閑環(huán)境空間規(guī)劃 人文 休閑環(huán)境空間是本案獨(dú)具特色的魅力點(diǎn)。本案特有的河西首善之區(qū)的珍貴資源，音樂(lè)藝術(shù)的主題和開(kāi)發(fā)商的先進(jìn)開(kāi)發(fā)思想，為營(yíng)造迷人和諧優(yōu)美的生活意境，塑造詩(shī)意的棲居大地的場(chǎng)所氛圍提供了創(chuàng)作空間。 通過(guò)會(huì)所音樂(lè)藝術(shù)中心與觀景音樂(lè)臺(tái)交相輝映，共同打造音樂(lè)藝術(shù)之美，生活之美的人文休閑環(huán)境，提供了聆聽(tīng)生命中最豐沛的天籟之音的文化物質(zhì)載體。 音樂(lè)、自然、寧?kù)o、和諧，這些恒久不變的美好價(jià)值與品質(zhì)，人性化的理念得到最大的詮釋。 當(dāng)日落黃昏，漫步于柔和的林蔭小徑，或靜坐在觀景音樂(lè)臺(tái)，或陶醉于音樂(lè)藝術(shù)中心，多姿多彩，休閑浪漫的生活畫(huà)卷在 人文休閑空間中緩緩展開(kāi)。 聽(tīng)一段巴赫，喝一杯咖啡，或再來(lái)上一曲探戈，大地之子聆聽(tīng)自然之聲，寧?kù)o無(wú) 語(yǔ)，音樂(lè)人生！