【導(dǎo)讀】下游，渤海之濱。東與臺(tái)安縣、海城市隔河相望，南與盤(pán)錦。市區(qū)、大洼縣毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤。經(jīng)121°27′～122°29′，北緯40°45′～40°27′。下轄9個(gè)鎮(zhèn)，8個(gè)鄉(xiāng)，192個(gè)行政村?？?cè)丝诩s26萬(wàn)人。漢、滿(mǎn)、蒙、回、朝鮮等11民族。萬(wàn)畝，林地萬(wàn)畝，葦田85萬(wàn)畝，灘涂30萬(wàn)畝。米，大小坑塘星羅棋布。綠洲，濕地面積近百萬(wàn)畝，有亞洲。第一大葦田和遼東灣最大的濕地?？h域內(nèi)有海岸線(xiàn)72. 井鹽可供開(kāi)發(fā)利用面積2萬(wàn)畝，儲(chǔ)量達(dá)。石油、天然氣儲(chǔ)量豐富，我國(guó)第三大油田—。加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，打造全省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣。是盤(pán)山縣的首要任務(wù)。塑料制品及農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。到２010年，第二產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計(jì)達(dá)。義新農(nóng)村，成為盤(pán)山經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新亮點(diǎn)。村建設(shè)的核心，盤(pán)山縣每年將投入１億元，加快新縣城建設(shè)步伐。城市雛形初步顯現(xiàn)。為跨入全國(guó)生態(tài)縣先進(jìn)行列，盤(pán)山縣對(duì)。全面提高人民生活水平。生活水平是“十一五”時(shí)期實(shí)現(xiàn)的最終目標(biāo)?！笆晃濉逼陂g，重點(diǎn)抓好縣級(jí)以上公

　　

【正文】 ，防止泄露灼傷。 （ 3）電器、電路要設(shè)漏電、過(guò)載、短路保護(hù)和 防爆裝置。 （ 4）動(dòng)力設(shè)備的傳動(dòng)機(jī)構(gòu)要有安全罩。 （ 5）設(shè)備設(shè)置重復(fù)接地，地埋電纜用塑料管保護(hù)（過(guò)路要加鋼套管），開(kāi)關(guān)箱設(shè)置漏電保護(hù)器。 防盜措施 (1) 建立一個(gè)智能化的保安系統(tǒng)； (2) 加強(qiáng)保安人員的防盜培訓(xùn)； (3) 同公安部門(mén)建立聯(lián)防體系。 消防 盤(pán)山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４１ 消防工程規(guī)劃原則 遵循“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，以全面安排、有利賓館運(yùn)營(yíng)、保障安全為出發(fā)點(diǎn)，做好 大興和新村 防火規(guī)劃和滅 火設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)。 加強(qiáng) 大興和新村 消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，倡導(dǎo) 科技 消防 ，努力消除火險(xiǎn)隱患 。 增強(qiáng)消防意識(shí)，積極推進(jìn)消防工作社會(huì)化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)消防規(guī)范、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 園 區(qū)消防規(guī)劃應(yīng)與交通、給水、燃料、電力、電信等規(guī)劃相銜接，堅(jiān)持近遠(yuǎn)期結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。 工程措施 消防設(shè)計(jì) 根據(jù)總圖布置與功能結(jié)構(gòu)， 大興和新村 消防 應(yīng)規(guī)范、合理 規(guī)劃 設(shè)計(jì)， 合理劃分消防責(zé)任區(qū) 。 消防通道 消防通道路中心線(xiàn)間距不宜超過(guò) 160米。新建的交叉路口，道路轉(zhuǎn)彎半徑不宜小于 15米，以利消防車(chē)通行。 該項(xiàng)目四周通園區(qū) 道路，形成環(huán)形消防車(chē)道，寬度 5米 ， 住宅樓 與周?chē)ㄖ锉Ａ粲幸?guī)范 的防火間距，主要出入口及 疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。 消防供水 盤(pán)山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４２ 大興和新村 在原鍋爐房 設(shè)置消防水池、同時(shí)設(shè)置兩臺(tái)消防供水高壓泵（一開(kāi)一備），整個(gè)新村設(shè)置垂直和各樓層橫向的專(zhuān)用消防用水 管道和設(shè)施。 消防通訊 消防通訊主要應(yīng)保障火災(zāi)報(bào)警和滅 火指揮調(diào)度迅速、準(zhǔn)確可靠，要充分利用無(wú)線(xiàn)和有線(xiàn)兩種通信手段， 完善消防通信系統(tǒng)。 新村 消防中心控制室 設(shè)在辦公樓 內(nèi) ， 設(shè)有報(bào)警控制器、火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝置。 每各區(qū)域 設(shè)有重復(fù)顯示屏、地址編碼煙感探測(cè)器、地址編碼感溫探測(cè)器報(bào)警開(kāi)關(guān)、手動(dòng)報(bào)警開(kāi)關(guān)及消防對(duì)講電話(huà)、水流指示器和濕式報(bào)警閥的 聯(lián)動(dòng)介面單元、聲報(bào)警器、緊急廣播等，組成消防控制中心，集中控制自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。 消防設(shè)施 消火栓設(shè)置： 室外消火栓應(yīng)沿道路設(shè)置，并宜靠近十字路口。消火栓距路邊不應(yīng)超過(guò) 2m，距房屋外墻不宜小于 5m。室內(nèi)外消火藥味栓的間距不應(yīng)超過(guò) 120m。 住宅樓、 辦公樓設(shè)有 消火栓，消火栓的布置要保證噴水能達(dá)到建筑物的任何部位。 滅火器配置 ： 采用 2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，滅火 器應(yīng)放置在住宅樓、 辦公樓樓梯 明顯和便于取用的地方 、每個(gè)單元配備一個(gè)。 盤(pán)山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４３ 住宅區(qū)、 綜合辦公樓、機(jī)動(dòng)車(chē)輛交易交易市場(chǎng) 合理設(shè) 置消防通道和疏散樓梯， 安全疏散樓梯 和通道直通室外。形成立體高效的疏散 系統(tǒng)。 防震 地區(qū)很少發(fā)生地震，震級(jí)都在 6 級(jí)以下，一般建筑按 7 度設(shè)防，生命線(xiàn)系統(tǒng)工程和地震發(fā)生后易發(fā)生二次災(zāi)害的建筑、高層建筑及重要建筑應(yīng)根據(jù)抗震評(píng)價(jià)進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)。 地震疏散可利用交易市場(chǎng)場(chǎng)地。 盤(pán)山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４４ 第七 章 項(xiàng)目建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)管理 項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)管理是整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)的核心與關(guān)鍵。努力避免投資決策失誤，是強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)管理的中心環(huán)節(jié)。 當(dāng)前，為應(yīng)對(duì)世界 金融危機(jī)，我國(guó)政府啟動(dòng) 一系列鼓勵(lì)和拉動(dòng)內(nèi)需以及扶植相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展的投融資政策。然而，由于我國(guó)投資決策風(fēng)險(xiǎn)約束體制相對(duì)薄弱，在放寬投資增長(zhǎng)力度的同時(shí)，提高投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理水平十分必要。為此應(yīng)在項(xiàng)目投資決策階段進(jìn)行主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和提出風(fēng)險(xiǎn)控制措施。 投資進(jìn)入的政策環(huán)境 任何建設(shè)項(xiàng)目的投資決策都要符合國(guó)家的一系列投 資政策的規(guī)定。國(guó)家政策環(huán)境的變動(dòng)作為投資決策的進(jìn)入導(dǎo)向至關(guān)重要。 因此，在投資以前仔細(xì)研究國(guó)家的政策條件和政策意圖以及它們的變化趨勢(shì)，是控制投資決策風(fēng)險(xiǎn)的前提。本項(xiàng)目的建設(shè)符合 全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，節(jié)約土 地資源， 改善村容村貌，建設(shè)全面小康的社會(huì)主義新農(nóng)村 的方向 。 因此，項(xiàng)目投資進(jìn)入政策“寬松”，投資進(jìn)入的政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)較小。隨著我國(guó)投資管理盤(pán)山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４５ 體制及相關(guān)法制逐步健全，項(xiàng)目投資決策、實(shí)施和運(yùn)營(yíng)中堅(jiān)持依法辦事，實(shí)行決策過(guò)程的科學(xué)化與民主化原則，可以有效降低降低投資決策風(fēng)險(xiǎn)。 投資進(jìn)入的市場(chǎng)環(huán)境 投資決策面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要指需求風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。本報(bào)告對(duì)國(guó)家宏觀政策及 推進(jìn)農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)的意義 ， 項(xiàng)目周邊地區(qū)房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及 機(jī)動(dòng)車(chē)交易 市場(chǎng)需求進(jìn)行了調(diào)查分析。結(jié)果表明， 公司對(duì)行業(yè)及 機(jī)動(dòng)車(chē)交易的 周邊市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)發(fā)展等具有較好經(jīng)驗(yàn)，并具有政策、資源以及組織體系等優(yōu)勢(shì)，因此投資進(jìn)入的市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)較小。但企業(yè)應(yīng)高度重視市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在提高管理水平、服務(wù)質(zhì)量、以及節(jié)約經(jīng)營(yíng)費(fèi)用方面下工夫，提高企業(yè)在市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。 投資決策控制機(jī)制 要堵塞投資決策風(fēng)險(xiǎn)控制的“漏洞”，就要強(qiáng)調(diào)投資決策的科學(xué)化、民主化，充分論證項(xiàng)目建設(shè)的可行性。尤其要防止投資決策過(guò)程中的長(zhǎng)官意志與行政命令，導(dǎo)致投資決策的失誤。 總之，為了避免投資決策失誤，應(yīng)加強(qiáng) 農(nóng)村房地產(chǎn)、機(jī)動(dòng)車(chē)輛 市場(chǎng)現(xiàn)狀和需求調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目前期的科學(xué)評(píng)估和論證，建立科學(xué)民主的 決策體制和適合企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的運(yùn)營(yíng)管理模式。 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)分為投資風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)盤(pán)山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４６ 和 安全風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，表 71 對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)階段的存在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和評(píng)價(jià)，提出了初步對(duì)策方案。 表 71 項(xiàng)目建設(shè)階段主要風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策表 序號(hào) 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別 主要風(fēng)險(xiǎn)因素 風(fēng)險(xiǎn)概率 潛在損失 風(fēng)險(xiǎn)量 一 投資風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)格變化 利率變化 很小 中等 小 采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移對(duì)策：在簽訂材料 采購(gòu)、 土建工程施工合同中明確，對(duì)原材料價(jià)格的上升、利率的變化，合同價(jià)格不做調(diào)整。 資金使用安排不當(dāng) 中等 中等 中 在深化設(shè)計(jì)中，要密切關(guān)注設(shè)計(jì)的建設(shè)規(guī)模、和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，避免出現(xiàn)投資失控，造成資金浪費(fèi)。 項(xiàng)目建設(shè)期間，按合同要求和規(guī)定的程序進(jìn)行工程款支付；確保建設(shè)資金及時(shí)到位；實(shí)行履約保證制度等。 二 進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目管理不到位 很小 中等 小 采購(gòu)、 安裝、土建施工采用招標(biāo)方式，選擇有相應(yīng)資質(zhì)、有管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)水平高的供貨商和承包商。 項(xiàng)目參與各方協(xié)調(diào)難度大 很小 中等 小 對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程做出科學(xué)的安排，制定切實(shí)可行的進(jìn)度計(jì)劃； 建立業(yè)主、工程監(jiān)理和施工單位會(huì)議協(xié)調(diào)制度；嚴(yán)格履行合同。建立履約保證制度，用經(jīng)濟(jì)手段控制 施工進(jìn)度。 三 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工企業(yè)的質(zhì)量管理水平、技術(shù)能力等 中等 中等 中 把好設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等 各個(gè)環(huán)節(jié)，所有的合作 關(guān)系均 依法簽定的合同加以控制，建立違約賠償制度，從而將質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 降到最小程度。 四 安全風(fēng)險(xiǎn) 工程 施工 過(guò)程中人身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失事 故。 很小 中等 中 加強(qiáng)對(duì)員工安全教育和技術(shù)培訓(xùn)，文明施工，按安全操作規(guī)程進(jìn)行施工，合同中明確施工安全的責(zé)任。 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)因素很多，風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)貫穿 于項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程。應(yīng)采取主動(dòng)控制和被動(dòng)控制相結(jié)合，對(duì)于項(xiàng)目實(shí)盤(pán)山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４７ 施過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素，必須及時(shí)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)價(jià)，提出應(yīng)對(duì)措施，使項(xiàng)目實(shí)施順利進(jìn)行。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)說(shuō)明，該項(xiàng)目的建設(shè)從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)角度看是可行的。影響項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益最敏感因素是 房屋銷(xiāo)售，因此企業(yè)應(yīng)充分利用地域資源優(yōu)勢(shì)； 加強(qiáng)與 投資者、 地方政府 合作，提高 售樓的 質(zhì)量、 適 用性和園區(qū)的總體服務(wù)功能； 同時(shí)強(qiáng)化內(nèi)部管理，降低經(jīng)營(yíng)成本，并且注重實(shí)施多元化市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)質(zhì)量、價(jià)格、信息管理， 最大限度降低和抵御風(fēng)險(xiǎn)。 盤(pán)山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４８ 第八 章 投資估算 編制說(shuō)明 大興和新村 建設(shè)項(xiàng)目 占地 42773m2，其投資估算內(nèi)容主要包括： 住宅樓 主體工程、 辦公樓、 機(jī)動(dòng)車(chē)交易市場(chǎng)改造項(xiàng)目、和橋梁、道路及綠化工程及公用工程設(shè)施， 整個(gè)計(jì)算期為 11年。 投資估算 編制依據(jù)及方法 按照遼寧省 2020年工程預(yù)算定額及相關(guān)的取費(fèi)，材料、設(shè)備價(jià)格按 2020年 2 季度 的現(xiàn)行價(jià)格。 建筑工程費(fèi)用，根據(jù)建筑、結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)提供的技術(shù)資料，按其結(jié)構(gòu)形式及使用功能，并結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b同類(lèi)工程標(biāo)準(zhǔn)，按平方米造價(jià)指標(biāo)估算。 設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用參考國(guó)內(nèi)訂 貨報(bào)價(jià)及市場(chǎng)詢(xún)價(jià)，設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)和設(shè)備安裝費(fèi)用按行業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算 。 投資總額：為基本建設(shè)投資＋全部流動(dòng)資金 =8000萬(wàn)元。 項(xiàng)目建設(shè)總投資 7905 萬(wàn)元：其中固定資產(chǎn) 7142 萬(wàn)元（土建）其他投資 763 萬(wàn)元、流動(dòng)資金 95萬(wàn)元。 該項(xiàng)目 建設(shè)投 資 7905萬(wàn)元，構(gòu)成內(nèi)容如下： （詳見(jiàn)附表 1） 盤(pán)山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４９ 表 81 項(xiàng)目建設(shè)投資匯總表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 估算價(jià)值 占建設(shè)投資比例 (%) 1 固定資產(chǎn)投資 （土建） 7142 2 無(wú)形資產(chǎn)投資 （土地 ） 321 3 遞延資產(chǎn)投資 139 4 預(yù)備費(fèi) 303 合 計(jì) 5177 100 資金籌措 該項(xiàng)目資金來(lái)源全部由企業(yè)自籌。資金籌措與 投資使用計(jì)劃 詳見(jiàn)附表 3。 盤(pán)山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ５０ 第九 章 財(cái)務(wù) 效益分析 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 單位成本估算依據(jù)：按市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格估算。 營(yíng)業(yè)成本及費(fèi)用估算 原輔材料及能源消耗 （見(jiàn)下表） 表 10— 1 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 原料名稱(chēng) 年用量 t 單價(jià)（元） 金 額 備 注 一 原輔材料 1 建筑材料 含建材銷(xiāo)售及物業(yè)修 二 能源消耗 1 水 2 2 電 6萬(wàn) kw 8000/萬(wàn) kw 不含住宅樓用電 柴 油 20t 10000/t 生產(chǎn)用 合計(jì) 項(xiàng)目建設(shè)期 1 年， 2020 年 4~12 月試運(yùn)營(yíng)， 2020 年正常營(yíng)業(yè)。項(xiàng)目計(jì)算周期按 11 年。 固定資產(chǎn)折舊 （ 不含住宅樓 ） 總投資固定資產(chǎn)形成率－殘值 折舊費(fèi) = 使用年限 盤(pán)山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ５１ 式中：土建固定資產(chǎn)形成率按 95%，折舊為 40 年，凈殘值為 5%； 年折舊額為 21 萬(wàn)元。 修理費(fèi)用 （ 不含住宅樓 ） 修理費(fèi) =土建折舊 30%， 年修理費(fèi)為 6 萬(wàn)元。 無(wú)形及遞延資產(chǎn) 土地征用費(fèi)、道路、綠化、設(shè)計(jì)費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)按 10 年攤銷(xiāo)。 年攤 銷(xiāo)額 76 萬(wàn)元。 成本估算 能源消耗等可變成本：按單位㎡、按分項(xiàng)計(jì)算法估算。 人員工資及福利按 30 人估算 （含季節(jié)用工）