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【正文】 派出所等設(shè)施。 我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“佳和花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。 整個花園小區(qū)佳和中不乏溫馨，溫馨伴隨著佳和。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見解 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 溫馨 來自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團(tuán)人對于溫馨的認(rèn)知，是源于對生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團(tuán)人的“ 真誠、勤奮、和諧、求精 ” 為您營造溫馨的家。 項(xiàng)目開發(fā)條件 （ 1） 供水 在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 （ 2） 雨水、污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。 （ 3） 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 （ 4） 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五 飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。 （ 5） 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由某宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 （ 6） 電信 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從 831開設(shè)下屬分局解決。 項(xiàng)目投資估算 本項(xiàng)目投入自有資金 3000 萬元，貸款 萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為 ，扣除成 本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加 萬元、所得稅、提取法定盈余公積金及公益金 ，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤為 。 項(xiàng)目總投資估算表 （略） 全國房地產(chǎn)市場宏觀分析及預(yù)測 2021 年房地產(chǎn)市場急劇升溫 。 在國家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，今年我國房地產(chǎn)市場 表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。 （ 1） 投資增長：逐季加快，回升勢頭好于預(yù)期 在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，今年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長逐季加快。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資 25050億元，同比增長 %，增幅分別比上半年、一季度提高了、 個百分點(diǎn)；其中，商品住宅投資 17582 億元，同比增長 %，比上半年、一季度分別提高了 、 個百分點(diǎn)。測算表明， 9 月份當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達(dá) 37%，高出 8 月份 2 個百分點(diǎn)，連續(xù)第二個月高于 同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。此前業(yè)界預(yù)測今年房地產(chǎn)投資增長在 10%以內(nèi)甚至出現(xiàn)負(fù)增長，目前來看今年前三季度增速已經(jīng)達(dá)到%，全年增速預(yù)計(jì)在 20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。 （ 2） 銷售增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增 進(jìn)入 2021 年，隨著市場的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來所沒有過的 “ 井噴式 ” 行情。前三季度，全國商品房銷售面積 億平方米，同比增幅達(dá) %，創(chuàng)自1998 年房改以來歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長 %；辦公樓銷售面積增長 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增 長 %。商品房銷售總額達(dá) 27532 億元，同比增長 %，而去年同期是下降了 15%。 分地區(qū)來看， 2021 年市場調(diào)整幅度較大的地區(qū)銷售增長也更快。如隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點(diǎn)地區(qū)成交量持續(xù)回升。 19 月份，北京市銷售面積和銷售金額同比增長均在 100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等主要地區(qū)銷售面積和銷售額增幅都在 50%以上。 （ 3） 價格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù) 7月上行 在成交量不斷放大的同時，房價也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù) 7個月正增長。 9 月份，全國 70 個大中城 市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 8 月份擴(kuò)大 個百分點(diǎn)，這是自年初以來，房屋銷售價格連續(xù)第 3個月同比上漲；環(huán)比上漲 %，環(huán)比連續(xù) 7個月正增長。 分地區(qū)看， 9 月份全國 70 個大中城市房價同比上漲的城市有 57 個，比 6 月份增加了 26 個，其中漲幅最大的 5個城市是：深圳 %、溫州 %、金華 %、銀川 %、寧 波 %；價格下降的城市有 13 個，比上半年減少 31 個，其中降幅最大的 5個城市是：石家莊下降 %、吉林下降 %、岳陽下降 3%、唐山下降 %、徐州下降 %。盡管近期北京、 上海等一線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價卻在加速上漲，表明我國房地產(chǎn)市場的漲價潮正在由一線城市向省會城市、中小城市等二、三線城市蔓延。 （ 4） 資金來源充裕：國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增長明顯加快 。 受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源充裕，增長較快，有效緩解了開發(fā)商資金緊張的局面。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 38991 億元，同比增長 %，增速比上半年提高了 個百分點(diǎn)，比去年同期提高了 個百分點(diǎn)。尤其值得關(guān) 注的是，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。前三季度國內(nèi)貸款增速達(dá) %，同比加快了近 40 個百分點(diǎn)，占資金來源的比重達(dá) 21%，同比提高了 2 個百分點(diǎn)；個人按揭貸款增速達(dá)%，去年同期則是下降 %，占資金來源比重為 %，同比提高了 。 （ 5） 供給回升：施工面積增速止跌回升，新開工面積強(qiáng)力反彈 前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方 米，同比增長 %，增幅比上半年提高 個百分點(diǎn)，這是今年以來施工面積增速連續(xù) 4 個月實(shí)現(xiàn)正增長 。房屋新開工面積 億平方米，同比下降 %，降幅比 18 月縮小 個百分點(diǎn)。施工面積增速持續(xù)回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產(chǎn)市場的 “ 量價齊升 ” 和去庫存化進(jìn)程的加快，開發(fā)商的市場信心正在逐漸恢復(fù)，企業(yè)擴(kuò)大投資的意愿正在不斷增強(qiáng)。 （ 6） 國房景氣指數(shù)持續(xù)走高 。 9 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱 “ 國房景氣指數(shù) ” ）為 ，比 8 月份提高 點(diǎn)，比 6 月份提高 點(diǎn)，是今年以來連續(xù)第 2 個月保持在 100 以上。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 8 月份提高 點(diǎn)；本年 資金來源分類指數(shù)為 ，比 8 月份提高 點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 ，比 8月份提高 點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為 ，比 8月份提高 點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為 ，比 8月份提高 。 某市房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測 （ 1）某市整體城市規(guī)劃 自 20 世紀(jì) 90 年代初，某市設(shè)立某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)以來，以這兩大國家級開發(fā)區(qū)和吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園的“兩園一區(qū)”為重點(diǎn)形成了城市新區(qū)開發(fā)的熱點(diǎn)。同時由于天然的江、河、湖泊的分割，某市政府因地制宜制 定了某市的總體規(guī)劃布局，將某市規(guī)劃為圈層式布局結(jié)構(gòu)，即以主城為核心由內(nèi)向外的第三、二、一產(chǎn)業(yè)圈層式布局結(jié)構(gòu)。建成包括“兩園一區(qū)”在內(nèi)的南湖、白沙洲、黃 家湖、四新、什湖、古田等九大功能組團(tuán)。 這九大功能組團(tuán)相對獨(dú)立，交通及市政基礎(chǔ)設(shè)施相對集中配套、關(guān)聯(lián)和輻射外圍走馬嶺、蔡甸、常福、金口、紙坊、流芳等 6個重點(diǎn)鎮(zhèn)，由“三環(huán)十放射”構(gòu)成整個城市規(guī)劃的交通框架結(jié)構(gòu)。 九個組團(tuán)的功能分區(qū)明確，以“兩園一區(qū)”和白沙洲工業(yè)園、古田經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、什湖產(chǎn)業(yè)園這六個主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心帶動所在組團(tuán)發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主，在形成規(guī)模后逐步 引入發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。同時以湯遜湖、白沙、四新、郭徐嶺、黃獅海等五處為主的居住區(qū)作為遠(yuǎn)景規(guī)劃中城市人口的主要安置地。六個重點(diǎn)鎮(zhèn)則利用鄰近的組團(tuán)的優(yōu)勢及特征發(fā)展物流、輕工、旅游、生活居住區(qū)等功能，并承擔(dān)疏散主城人口的作用。 某市的這種城市多組團(tuán)式布局的制定決定了城市發(fā)展方向的多樣性，功能類型的多樣性。從城市發(fā)展的角度考慮可以避免無序的滾動式連片式開發(fā)，在確保環(huán)境優(yōu)先的的前提下，可以給主城以拓展的空間和機(jī)會。對開發(fā)商而言，為我們將來的開發(fā)方向，以及開發(fā)產(chǎn)品類型的選擇上予以指導(dǎo)，未來的開發(fā)熱點(diǎn)將主要集中在幾個板塊兒當(dāng) 中。 （ 2）土地市場影響政策 某市的房地產(chǎn)一級市場（即土地市場）的規(guī)范歷程在全國來講是屬于啟動較早，但也同樣經(jīng)理了 2021年以前的協(xié)議出讓階段，當(dāng)時許多開發(fā)商通過協(xié)議方式以低價圈的了較好的地塊，在目前的房地產(chǎn)市場上，大多數(shù)在建在售的樓盤都是在哪是獲取的土地，同時在目前日漸規(guī)范的土地市場上，仍由當(dāng)時協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地在進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓，目前土地部門已經(jīng)考慮有效措施限制，以保證 25%投資量的要求真正能得到有效的保證。 某市 2021年建立起土地儲備制度，行政管理上采用三級管理即某市土地資產(chǎn)管理委員會是作為決策機(jī)構(gòu)，宏觀調(diào)控土地的儲備與供應(yīng)計(jì)劃。某市國土資源管理局作為土地儲備體系的行政管理機(jī)構(gòu)。某市土地儲備中心則是具體實(shí)施土地儲備實(shí)施及土地供應(yīng)的前期工作。某市土地交易中心，具體 負(fù)責(zé)土地招投標(biāo)等具體供應(yīng)工作。 從管理區(qū)域劃分上，中心城區(qū)（江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、洪山、青山）土地仍實(shí)行市土地行政主管部門垂直管理體制，城郊各區(qū)（東西湖、漢南、蔡甸、江夏、黃陂、新洲）和開發(fā)區(qū)（某東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)和某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）土地由地方土地部門進(jìn)行儲備轉(zhuǎn)讓，市土地行政主管部門與地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會共同管理、指導(dǎo)和監(jiān)督。 2021 年初， 某市政府提出的土地儲備原則是：舊城改造、新區(qū)拓展、軸線推進(jìn)、均衡發(fā)展。同時某市土地部門采取了調(diào)整土地供應(yīng)量和“最高限價”等政策，以遏制房價的過快增長。到了年底則提出要在土地市場平穩(wěn)發(fā)展的同時，在未來幾年內(nèi)將房價推過 3000元關(guān)口，以真實(shí)地反映出與某市地位相匹配的房價，措施就是從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭 —— 土地開始，從年初計(jì)劃向市場投放的 6000畝土地到年底上市的也只有 4000畝左右。其中還包括在年底集中推出的 35 萬平米的舊城改造地塊。這一點(diǎn)即可看出。同時這一趨勢將延伸到 2021年。 2021 將繼續(xù)進(jìn)行某老城區(qū)改造工 作，力度將超過今年。同時啟動漢陽大開發(fā)。漢陽開發(fā)率先沿漢江開始，選擇好幾個重點(diǎn)板塊啟動，把漢陽地區(qū)建設(shè)主要分成三個部分，漢江的旅游文化生活區(qū)組團(tuán)，四新組團(tuán)介于生活區(qū)、文化區(qū)與生產(chǎn)區(qū)之間，主要承擔(dān)政治、金融、商業(yè)等生產(chǎn)性服務(wù)與生活兩大功能，沌口組團(tuán)主要建設(shè)佳和制造業(yè)基地。 （ 3）房地產(chǎn)市場的影響政策 在房地產(chǎn)的二三級市場上，近幾年來國家及某市也相應(yīng)出臺了相關(guān)開發(fā)、融資、銷售管理辦法、信貸等相關(guān)政策。一方面規(guī)范了開發(fā)市場，從而保證市場的良性競爭，減少辦事環(huán)節(jié)和相關(guān)稅費(fèi)以最終有利于消費(fèi)者購房，另一方面從信貸、公積 金等方面直接保證需求面的暢通，以保證商品房市場能夠良性的循環(huán)。隨著危改力度的進(jìn)一步加大，二手房市場將進(jìn)一步被激活，將會給商品房市場帶來一部分投資性客戶。 各年度數(shù)據(jù)指標(biāo)回顧 指標(biāo)類別（增長率） 房地產(chǎn)投資額 商品房銷售額 存量房交易額 發(fā)放貸款額 2021 年 11． 07% 11． 01% / 47． 8% 2021 年 13． 92% 24． 04% 24% 156． 8% 2021 年 14． 90% 26． 62% 39% 60% 2021 年 19． 80% 19． 26% 41% 56． 6% 從上述指標(biāo)對比可以看 出，某房地產(chǎn)市場四年來 投資額 一直在穩(wěn)步增長， 存量房交易額 也在快速穩(wěn)步的增長，其中 主要的推動力量 來自于金融對個人信貸的支持，但值得關(guān)注的是 2021年以來，首次 銷售額的增長 出現(xiàn)了下滑。 某市洪山區(qū)房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測 據(jù) 2021 年武房指數(shù)報(bào)告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為 元 /m2,住宅平均價格為 元 /m2 寫字樓平均價格為 /m2從市場形態(tài)來看 ,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。 目前某市住宅市場供應(yīng)上 ,住宅面積在 100m2以下的占總量的 4%,住宅面積在 101120 的占總量的 32%,121140 占總量的 45%,141160 的占總量的 5%,161180 占總量的10%,180 以 上 的 占 總 量 的 4% 。 從 以 上 統(tǒng) 計(jì) 結(jié) 果看 ,120m2140m2 的住宅面積目前是某市住宅市場上供應(yīng)的主力 ,市場接受程度最高。 購房者能承受多高的房價 ,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占 33%,承受總價格在2130 萬之間的占 %承受總價格在 3140 萬的占%承受總價格在 4150萬的占 8%,承 受總價格在 50萬以上的占 4%。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,某市購房者所能承受的價格在2030 萬之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購買力的承受范圍。 另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。在 2021 年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為 點(diǎn)，比上季度上漲了 ；住宅平均價格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。 項(xiàng)目目標(biāo)市場分析 根據(jù)調(diào)查，目前某市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2021年上半年 某 完成住宅建設(shè)投資 ，比去年同期增長 %，施工面積達(dá)到 萬平方米。 2021 年總投資額為 億元，同比增長 %。其中住宅投資 億元，同比增長%，占總投資的 75%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資 億元，占總