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【正文】 派出所等設施。 我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“佳和花園”，致力于為在東湖高新技術工業(yè)園區(qū)工作的白領階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。 整個花園小區(qū)佳和中不乏溫馨，溫馨伴隨著佳和。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 溫馨是一種品位，是人生獨到的見解 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 溫馨 來自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團人對于溫馨的認知，是源于對生活細節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團人的“ 真誠、勤奮、和諧、求精 ” 為您營造溫馨的家。 項目開發(fā)條件 （ 1） 供水 在鼓風小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 （ 2） 雨水、污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。 （ 3） 供熱 擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。 （ 4） 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五 飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。 （ 5） 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由某宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。 （ 6） 電信 本項目預計需裝機容量為 820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從 831開設下屬分局解決。 項目投資估算 本項目投入自有資金 3000 萬元，貸款 萬元，再加上房屋預售款，共投入總資金 。 本項目完成后，預計銷售收入為 ，扣除成 本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加 萬元、所得稅、提取法定盈余公積金及公益金 ，預計累計未分配利潤為 。 項目總投資估算表 （略） 全國房地產(chǎn)市場宏觀分析及預測 2021 年房地產(chǎn)市場急劇升溫 。 在國家經(jīng)濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下，今年我國房地產(chǎn)市場 表現(xiàn)遠好于預期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。 （ 1） 投資增長：逐季加快，回升勢頭好于預期 在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，今年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長逐季加快。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資 25050億元，同比增長 %，增幅分別比上半年、一季度提高了、 個百分點；其中，商品住宅投資 17582 億元，同比增長 %，比上半年、一季度分別提高了 、 個百分點。測算表明， 9 月份當月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達 37%，高出 8 月份 2 個百分點，連續(xù)第二個月高于 同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。此前業(yè)界預測今年房地產(chǎn)投資增長在 10%以內(nèi)甚至出現(xiàn)負增長，目前來看今年前三季度增速已經(jīng)達到%，全年增速預計在 20%左右，遠遠好于預期。 （ 2） 銷售增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增 進入 2021 年，隨著市場的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來所沒有過的 “ 井噴式 ” 行情。前三季度，全國商品房銷售面積 億平方米，同比增幅達 %，創(chuàng)自1998 年房改以來歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長 %；辦公樓銷售面積增長 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增 長 %。商品房銷售總額達 27532 億元，同比增長 %，而去年同期是下降了 15%。 分地區(qū)來看， 2021 年市場調(diào)整幅度較大的地區(qū)銷售增長也更快。如隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點地區(qū)成交量持續(xù)回升。 19 月份，北京市銷售面積和銷售金額同比增長均在 100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等主要地區(qū)銷售面積和銷售額增幅都在 50%以上。 （ 3） 價格上漲：同比漲幅由負轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù) 7月上行 在成交量不斷放大的同時，房價也持續(xù)上漲，同比漲幅由負轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù) 7個月正增長。 9 月份，全國 70 個大中城 市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 8 月份擴大 個百分點，這是自年初以來，房屋銷售價格連續(xù)第 3個月同比上漲；環(huán)比上漲 %，環(huán)比連續(xù) 7個月正增長。 分地區(qū)看， 9 月份全國 70 個大中城市房價同比上漲的城市有 57 個，比 6 月份增加了 26 個，其中漲幅最大的 5個城市是：深圳 %、溫州 %、金華 %、銀川 %、寧 波 %；價格下降的城市有 13 個，比上半年減少 31 個，其中降幅最大的 5個城市是：石家莊下降 %、吉林下降 %、岳陽下降 3%、唐山下降 %、徐州下降 %。盡管近期北京、 上海等一線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價卻在加速上漲，表明我國房地產(chǎn)市場的漲價潮正在由一線城市向省會城市、中小城市等二、三線城市蔓延。 （ 4） 資金來源充裕：國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增長明顯加快 。 受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源充裕，增長較快，有效緩解了開發(fā)商資金緊張的局面。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 38991 億元，同比增長 %，增速比上半年提高了 個百分點，比去年同期提高了 個百分點。尤其值得關 注的是，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。前三季度國內(nèi)貸款增速達 %，同比加快了近 40 個百分點，占資金來源的比重達 21%，同比提高了 2 個百分點；個人按揭貸款增速達%，去年同期則是下降 %，占資金來源比重為 %，同比提高了 。 （ 5） 供給回升：施工面積增速止跌回升，新開工面積強力反彈 前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方 米，同比增長 %，增幅比上半年提高 個百分點，這是今年以來施工面積增速連續(xù) 4 個月實現(xiàn)正增長 。房屋新開工面積 億平方米，同比下降 %，降幅比 18 月縮小 個百分點。施工面積增速持續(xù)回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產(chǎn)市場的 “ 量價齊升 ” 和去庫存化進程的加快，開發(fā)商的市場信心正在逐漸恢復，企業(yè)擴大投資的意愿正在不斷增強。 （ 6） 國房景氣指數(shù)持續(xù)走高 。 9 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱 “ 國房景氣指數(shù) ” ）為 ，比 8 月份提高 點，比 6 月份提高 點，是今年以來連續(xù)第 2 個月保持在 100 以上。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 8 月份提高 點；本年 資金來源分類指數(shù)為 ，比 8 月份提高 點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 ，比 8月份提高 點；商品房空置面積分類指數(shù)為 ，比 8月份提高 點；房屋施工面積分類指數(shù)為 ，比 8月份提高 。 某市房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預測 （ 1）某市整體城市規(guī)劃 自 20 世紀 90 年代初，某市設立某經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和東湖新技術開發(fā)區(qū)以來，以這兩大國家級開發(fā)區(qū)和吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園的“兩園一區(qū)”為重點形成了城市新區(qū)開發(fā)的熱點。同時由于天然的江、河、湖泊的分割，某市政府因地制宜制 定了某市的總體規(guī)劃布局，將某市規(guī)劃為圈層式布局結(jié)構(gòu)，即以主城為核心由內(nèi)向外的第三、二、一產(chǎn)業(yè)圈層式布局結(jié)構(gòu)。建成包括“兩園一區(qū)”在內(nèi)的南湖、白沙洲、黃 家湖、四新、什湖、古田等九大功能組團。 這九大功能組團相對獨立，交通及市政基礎設施相對集中配套、關聯(lián)和輻射外圍走馬嶺、蔡甸、常福、金口、紙坊、流芳等 6個重點鎮(zhèn)，由“三環(huán)十放射”構(gòu)成整個城市規(guī)劃的交通框架結(jié)構(gòu)。 九個組團的功能分區(qū)明確，以“兩園一區(qū)”和白沙洲工業(yè)園、古田經(jīng)濟發(fā)展區(qū)、什湖產(chǎn)業(yè)園這六個主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心帶動所在組團發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主，在形成規(guī)模后逐步 引入發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。同時以湯遜湖、白沙、四新、郭徐嶺、黃獅海等五處為主的居住區(qū)作為遠景規(guī)劃中城市人口的主要安置地。六個重點鎮(zhèn)則利用鄰近的組團的優(yōu)勢及特征發(fā)展物流、輕工、旅游、生活居住區(qū)等功能，并承擔疏散主城人口的作用。 某市的這種城市多組團式布局的制定決定了城市發(fā)展方向的多樣性，功能類型的多樣性。從城市發(fā)展的角度考慮可以避免無序的滾動式連片式開發(fā)，在確保環(huán)境優(yōu)先的的前提下，可以給主城以拓展的空間和機會。對開發(fā)商而言，為我們將來的開發(fā)方向，以及開發(fā)產(chǎn)品類型的選擇上予以指導，未來的開發(fā)熱點將主要集中在幾個板塊兒當 中。 （ 2）土地市場影響政策 某市的房地產(chǎn)一級市場（即土地市場）的規(guī)范歷程在全國來講是屬于啟動較早，但也同樣經(jīng)理了 2021年以前的協(xié)議出讓階段，當時許多開發(fā)商通過協(xié)議方式以低價圈的了較好的地塊，在目前的房地產(chǎn)市場上，大多數(shù)在建在售的樓盤都是在哪是獲取的土地，同時在目前日漸規(guī)范的土地市場上，仍由當時協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地在進行再轉(zhuǎn)讓，目前土地部門已經(jīng)考慮有效措施限制，以保證 25%投資量的要求真正能得到有效的保證。 某市 2021年建立起土地儲備制度，行政管理上采用三級管理即某市土地資產(chǎn)管理委員會是作為決策機構(gòu)，宏觀調(diào)控土地的儲備與供應計劃。某市國土資源管理局作為土地儲備體系的行政管理機構(gòu)。某市土地儲備中心則是具體實施土地儲備實施及土地供應的前期工作。某市土地交易中心，具體 負責土地招投標等具體供應工作。 從管理區(qū)域劃分上，中心城區(qū)（江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、洪山、青山）土地仍實行市土地行政主管部門垂直管理體制，城郊各區(qū)（東西湖、漢南、蔡甸、江夏、黃陂、新洲）和開發(fā)區(qū)（某東湖新技術開發(fā)區(qū)和某經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)）土地由地方土地部門進行儲備轉(zhuǎn)讓，市土地行政主管部門與地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會共同管理、指導和監(jiān)督。 2021 年初， 某市政府提出的土地儲備原則是：舊城改造、新區(qū)拓展、軸線推進、均衡發(fā)展。同時某市土地部門采取了調(diào)整土地供應量和“最高限價”等政策，以遏制房價的過快增長。到了年底則提出要在土地市場平穩(wěn)發(fā)展的同時，在未來幾年內(nèi)將房價推過 3000元關口，以真實地反映出與某市地位相匹配的房價，措施就是從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭 —— 土地開始，從年初計劃向市場投放的 6000畝土地到年底上市的也只有 4000畝左右。其中還包括在年底集中推出的 35 萬平米的舊城改造地塊。這一點即可看出。同時這一趨勢將延伸到 2021年。 2021 將繼續(xù)進行某老城區(qū)改造工 作，力度將超過今年。同時啟動漢陽大開發(fā)。漢陽開發(fā)率先沿漢江開始，選擇好幾個重點板塊啟動，把漢陽地區(qū)建設主要分成三個部分，漢江的旅游文化生活區(qū)組團，四新組團介于生活區(qū)、文化區(qū)與生產(chǎn)區(qū)之間，主要承擔政治、金融、商業(yè)等生產(chǎn)性服務與生活兩大功能，沌口組團主要建設佳和制造業(yè)基地。 （ 3）房地產(chǎn)市場的影響政策 在房地產(chǎn)的二三級市場上，近幾年來國家及某市也相應出臺了相關開發(fā)、融資、銷售管理辦法、信貸等相關政策。一方面規(guī)范了開發(fā)市場，從而保證市場的良性競爭，減少辦事環(huán)節(jié)和相關稅費以最終有利于消費者購房，另一方面從信貸、公積 金等方面直接保證需求面的暢通，以保證商品房市場能夠良性的循環(huán)。隨著危改力度的進一步加大，二手房市場將進一步被激活，將會給商品房市場帶來一部分投資性客戶。 各年度數(shù)據(jù)指標回顧 指標類別（增長率） 房地產(chǎn)投資額 商品房銷售額 存量房交易額 發(fā)放貸款額 2021 年 11． 07% 11． 01% / 47． 8% 2021 年 13． 92% 24． 04% 24% 156． 8% 2021 年 14． 90% 26． 62% 39% 60% 2021 年 19． 80% 19． 26% 41% 56． 6% 從上述指標對比可以看 出，某房地產(chǎn)市場四年來 投資額 一直在穩(wěn)步增長， 存量房交易額 也在快速穩(wěn)步的增長，其中 主要的推動力量 來自于金融對個人信貸的支持，但值得關注的是 2021年以來，首次 銷售額的增長 出現(xiàn)了下滑。 某市洪山區(qū)房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預測 據(jù) 2021 年武房指數(shù)報告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為 元 /m2,住宅平均價格為 元 /m2 寫字樓平均價格為 /m2從市場形態(tài)來看 ,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。 目前某市住宅市場供應上 ,住宅面積在 100m2以下的占總量的 4%,住宅面積在 101120 的占總量的 32%,121140 占總量的 45%,141160 的占總量的 5%,161180 占總量的10%,180 以 上 的 占 總 量 的 4% 。 從 以 上 統(tǒng) 計 結(jié) 果看 ,120m2140m2 的住宅面積目前是某市住宅市場上供應的主力 ,市場接受程度最高。 購房者能承受多高的房價 ,是房地產(chǎn)市場上最為關心的問題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占 33%,承受總價格在2130 萬之間的占 %承受總價格在 3140 萬的占%承受總價格在 4150萬的占 8%,承 受總價格在 50萬以上的占 4%。 以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,某市購房者所能承受的價格在2030 萬之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購買力的承受范圍。 另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在 2021 年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為 點，比上季度上漲了 ；住宅平均價格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。 項目目標市場分析 根據(jù)調(diào)查，目前某市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2021年上半年 某 完成住宅建設投資 ，比去年同期增長 %，施工面積達到 萬平方米。 2021 年總投資額為 億元，同比增長 %。其中住宅投資 億元，同比增長%，占總投資的 75%，經(jīng)濟房開發(fā)投資 億元，占總