【正文】 方案 B（略） 推廣構(gòu)想 ①營銷 方式 ②營銷 費用預(yù)測 ①銷售周期、 各期銷售時間、價格、面積 ； 回款時間表； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ② 銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。 機構(gòu)設(shè)置 在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)、勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。 ①企業(yè)組織 是否需要成立獨立法人公司（ 項目公司）； 主要部門設(shè)置 ； 企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型項目可采用兩級管理；大型項目可采用三級管理。 ② 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。 勞動定員。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員： 工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、服務(wù)人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。 人力 資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等） 年總工資和職工年平均工資估算 分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。 人員培訓(xùn)及費用估算 人員來源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。 培訓(xùn)方式： 培訓(xùn)計劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式 培訓(xùn)費用： 合作方式及條件 ① 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 ② 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方 一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。 ③ 付款進度及與拿地程序的配合 ④ 其他合作的主要條件 ⑤ 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 第 四 部分 ： 投資估算 與 融資方案 投資估算 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 投資估算 相關(guān)說明 ① 投資估算范圍 ② 投資估算編制依據(jù) ③ 投資估算說明 分項成本估算 房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容 ： 土地費用 、建設(shè)成本、 營銷 預(yù)算、 金融成本 。 A土地費用 ： ① 土地出讓金政府一次性收取的標準地價 ② 拆遷成本 （ 用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支 ） 圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中 4棟 5層住宅樓房（實驗小學(xué)職工二棟 40 戶，四建公司職工住宅一棟 16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟， 30 戶）。其它房屋均為二 —— 四層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅 34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約 205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶 90%以上均有土 地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。 拆遷成本估算： 按照 A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。 住宅： 640元 /平方米 *（ +++0） *34329平方米 =34329* =元 經(jīng)營性用房： 640元 /平方米 *（ ++++） *600平方米 =600平方米 *3776元 /平方米 =2265600元 附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它） 住宅 34329平方米 *45元 /平方米 =1544805元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *45元 /平方米 =27000元 室內(nèi)裝飾： 34929平方米 *80元 /平方米 =2794320元 閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等 34929平方米 *48元 =1676592元 搬家費、臨時過渡費： 搬家費： 住宅： 200戶 *300元 =60000元 經(jīng)營性用房： 9戶 *500元 =4500元 小計： 64500元 過渡費： 住宅： 34329平方米 * /平方米 *6個月 =514935元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *16元 /平方米 *6個月 =57600元 小計： 632535元 其他費用 管理費，委托拆遷費： 34929平方米 *15元 /平方米 =523935元 房屋拆遷評估費： 35000元 獎勵： 34929平方米 *100元 /平方米 =3492900元 上述所有費用小計： 38533208元，折抵每平方補償金額為 。按照 A 市人民政府 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第 9 號令，對 A 市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在 2021 年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在 2021年 7月 1日開始執(zhí)行后。 A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者 ， A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎(chǔ)上預(yù)計上調(diào) 100 元 /平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計為： /平方米 +100元 /平方米 = *34929平方米 = ③ 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支 土地費用 合計： 本項目占地 畝，每畝 萬元，土地總價值為 萬元。 B建設(shè)成本估算 前期工程費用、建設(shè)配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及建設(shè)期貸款利息等項。 設(shè)計方案一： 對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃 方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積： 2021㎡。 主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同 S小高層，裙房上建三棟 12層住宅，裙房占地 110*15*2=3300㎡，三棟 12層住宅建筑面積： **12層 *3棟 =14606㎡，合計建筑面積： 17906㎡。 地塊內(nèi)大致布置 一棟 15層 **15層； 一棟 12層 **12層； 三棟 12層 40*15*12層； 一棟 15層 40*15*15層； 占地面積： 3211㎡，建筑面積： 41554㎡ 總占地面積： 5861㎡，建筑密度： % 總建筑面積： 61460㎡，容積率： 高層均設(shè)計地下室，面積為 4861㎡，總戶數(shù)約為 297戶。 建筑成本 估算 ① 工程前期費： 前期工程費用包括工程勘察費、工程設(shè)計費、 土地平整、 前期工程咨詢費等項費用。按建安成本的 2%取費。 （ 規(guī)劃設(shè)計： 10 萬元 ； 建筑設(shè)計： 5元 /平方米； 地質(zhì)勘探： 2元 /平方米； 測量定位： 10萬元 ） ② 建筑安裝工程費用 根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標，結(jié)合本項目實際情況，住宅樓按 1300 元 /㎡（方案 1）， 1500元 /㎡（方案 2），綜合樓按 1600 元 /㎡，寫字樓裝修按 600元 /㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按 1000元 /㎡計算，本項目建筑安裝工程總造價為 8472萬元（方案 1）， 9168萬元（方案2）。 工程成本 ： 樁基： 59460*100元 /㎡ = 地下室： 4861*600元 /㎡ = 主體： 59460*900+2021*500= 電梯： 9棟 *50萬元 /棟 =450萬元 ③ 室外工程費 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項目實際情況 ，按 50元 /㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。 室外水電氣工程：按 50元 /㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。 ④ 建設(shè)配套費用 。 包括招投標費、市政設(shè)施配套費、消防設(shè)施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、抗震設(shè)計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“ 結(jié)建 ” 人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。按建安成本的 10%取費。 ⑤ 工程建設(shè)監(jiān)理費 按建安工程總造價的 1%計算，共計為 萬元。 ⑥ 建設(shè)單位管理費 按前 五 項費用之和的 2%計提。 ⑦ 預(yù)備費 由于項目開發(fā)的可預(yù)見性較強，預(yù)備費按建安成本的 6%計提。 C營銷 預(yù)算 ① 項目前研究及可行性研究的開支 ② 項目策劃的開支 ③ 銷售策劃的開支 ④ 廣告開支 ⑤ 項目公司日常運作的開支 ⑥ 項目及企業(yè)的公關(guān)開支 D金融成本 ① 貸款引起的利息支出 按本項目建設(shè)期二年，貸款額 1億元，每年貸款 5000萬元，年貸款利率 5%計算，利息總額為 500萬元（每年為 250萬元）。 ② 各項保險開支 ③ 稅收和行政性收費 ④ 不可預(yù)見開支 總成本估算 說明測算假設(shè)和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容 積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 項目總投資估算表（方案 1） 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 1） 土地費用 2） 前期工程費用 3） 建筑安裝工程費用 （含裝修費） 4） 建設(shè)配套費用 5） 室外工程費 6） 管理費用 7） 銷售費用 8） 財務(wù)費用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 9） 各種稅金支出 10） 預(yù)備費 綜合以上 1至 10項費用，本項目總投資估算為 15487萬元（方案 1）， 16342（方案 2）。 單位成本 銷售收入估算 依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價 為： 小高層住宅 1900元 /㎡ 商鋪 6000元 / ㎡ 地下車庫 800元 /㎡ 銷售收入 住宅 1900*56160=106704000 商鋪 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 總計： 142392800元 營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604 各項費用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本 +建安成本 +稅收 +費用 +土地成本 =+81550300+7831604+5695712+X= 毛利潤：銷售收入 — 總成本 == 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 項目資金預(yù)測 項目投入總資金及分年投入計劃 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額 現(xiàn)金流量表 要求結(jié)果公司的具 體情況，付款時間適當(dāng)控制原則，針對項目的具體情況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點。 附： 全部投資的現(xiàn)金流量 樣 表 （ 單位：萬元 ） ： 時間項目 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量 合計 7794 463 – 5409 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國 內(nèi)