【正文】 利中路，以及紅碑路的客源。 調(diào)查五：項目周邊街鋪租金水平調(diào)查 調(diào)查對象：臨街商鋪 地 址 ：項目周邊的躍進路、勝利路等路段 日 期： 香森（倉儲式）平價商城周邊街鋪租金水平調(diào)查表 街鋪位置 租金水平（元 /㎡月） 躍進路中段 約 30 勝利小區(qū)大門口 60— 80 勝利路 30— 50 白沙客運站門前 50 結(jié)論： 從上表可以看出，項目周邊街鋪租金水平都不高，在 30元 /㎡月左右，只有最熱的小區(qū)門口和車站價格稍高，達到 6080 元 /㎡月左右。 調(diào)查六：香森（倉儲式）平價商城目標客戶群體投資意向調(diào)查 （時間： ） 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 20 本次抽樣調(diào)查客戶共 82 戶 ，其中飛鵝市場 3 號樓共 50 戶，新時代商業(yè)港 17 戶，南天鞋城 7 戶，銀龍大廈 8 戶。本次調(diào)查在市調(diào)人員引導下進行，引導內(nèi)容為業(yè)態(tài)規(guī)劃一方案和計劃當中的相關優(yōu)惠政策。 香森（倉儲式）平價商城目標客戶群體投資意向調(diào)查統(tǒng)計表 問題序號 答案 A（人） 答案 B（人） 答案 C（人） 答案 D（人） 1 3 33 43 3 2 46 34 2 3 18 18 46 4 27 55 5 75 7 6 37 38 7 7 36 27 19 8 30 35 17 9 54 23 1 4 10 44 28 6 4 11 37 26 19 12 49 23 10 對現(xiàn)在的經(jīng)營場所是否滿意？ 4%40%52%4%A、 非常滿意B、 滿意C、 不滿意D、 不清楚 所在商場月租金價格是否偏高？ 57%41%2%A、 偏高B、 一般C、 不清楚 是否想搬離原商場或是在其他市場開分店？ 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 21 14%14%72%A、想B、不想C、看情況 是否想過要購買商鋪？ 33%67%A、 想B、 不想 選擇新的地址開店最關注的因素？ 91%9%A 、有無生意做B 、租金水平高低 對飛鵝市場、新時代商業(yè)港一帶市場租金看法？ 45%46%9%A 、太高了B 、可以接受C 、難以接受 香森（倉儲式）平價商城設立服裝、鞋帽、精品飾物是否可行？ 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 22 44%33%23%A 、肯定行B 、不行C 、不清楚 香森（倉儲式）平價商城在租金有絕對優(yōu)勢，能否壓制其他市場 ? 37%42%21%A、 能B、 不能C、 不清楚 香森（倉儲式）平價商城定為服裝鞋帽商城第一年每平方米月租金多少為宜？ 66%28%1%5%A、 20元B、 30元C、 50元D、 不清楚 香森（倉儲式）平價商城成熟后每平方米月租金能達到多少？ 54%34%7%5%A、 50元B、 70元C、 80元D、 不清楚 1是否看好香森（倉儲式）平價商城的商業(yè)前景？ 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 23 45%32%23%A、 看好B、 不看好C、 不清楚 1對柳北區(qū)的商業(yè)環(huán)境是否有信心？ 60%28%12%A、 有信心B、 沒信心C、 不清楚 調(diào)查七：勝利夜市調(diào)查 調(diào)查對象：勝利夜市 地 址：勝利小區(qū)內(nèi) 調(diào)查時間： 2021 年 11 月 6 號 勝利小區(qū)夜市位于勝利小區(qū)內(nèi)， 市場形成于 90 年代初，是柳州是最早的夜市。夜市擁有各種攤位 362家，經(jīng)營范圍涉及日用百貨、精品飾物、皮革箱包、音像制品、夜宵小吃，各類成衣等 6 大項。 勝利夜市行業(yè)調(diào)查統(tǒng)計表： 行業(yè)類別 數(shù)量（間） 備注 成衣 228 攤位一般為寬 2米，月租金為 150元 /月攤 精品 27 鞋類 20 日用百貨 8 箱包 9 床上用品 7 音像制品 3 夜宵小吃 60 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 24 市場分析 ： 勝利夜市是柳州市最早的夜市，經(jīng)營 10 多年依然十分繁榮的主要原因有： 擁有巨大的消費群體。勝利小區(qū)及周邊居名民 達 5 萬多人。 市場定位準確。消費者是周邊的國有企業(yè)職工和老師，整體消費能力不是很高，夜市迎合了目標消費群體低檔次消費需求。 攤位租金低廉。租金為： 150 元 /月攤（下午 5： 00至次日凌晨），價格比較容易讓人接受。 勝利夜市屬低檔次的市場，無法與香森（倉儲式）平價商城作比較，但它的長久繁榮說明，勝利路的商業(yè)基礎相當雄厚，擁有巨大的消費市場。 調(diào)查八：柳州市部分新開市場優(yōu)惠政策對照表 商場名稱 入租優(yōu)惠政策 行政優(yōu)惠政策 新時代商業(yè)港 每個季度免 1個月（其中商城第三層免租一年） 免半年工商稅務費，物 業(yè)管理費免半年，以后 ～ 元 /㎡月 飛鵝市場 1 號樓 免租一年 － 飛鵝市場 2 號樓 免租一年 － 飛鵝市場 3 號樓 免租一年 － 廣雅綜合市場 免租三個月 目前免工商稅務、物業(yè)管理等費 用 順達通批發(fā)市場 免租半年 － 溫州商貿(mào)城 租一年免三個月 － 天富華庭 免租一年或包租一年 － 江南明珠 購鋪返還三年租金；租一年免三個月租金，且打 9折；零星租打 9折。 － 總體分析： 通過對目標經(jīng)營戶投資意向的調(diào)查，大致得出如下結(jié)論： （ 1）經(jīng)營戶普偏飯因所在市場租金過高，對經(jīng)營場所也不大滿意 ，租賃存在不穩(wěn)定因素； （ 2）有部分的經(jīng)營戶有購鋪意向； （ 3）對新市場的要求是有生意做，有錢賺，租金不是最主要的因素； （ 4）客戶普遍反映飛鵝市場一帶租金太貴； （ 5）大多客戶認為，香森（倉儲式）平價商城設立服裝、鞋帽、精品飾物、皮具箱包有相當?shù)目尚行裕? 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 25 （ 6）香森（倉儲式）平價商城的租金優(yōu)勢有相當?shù)氖袌龈偁幜?，能對其他市場造成一定的分流? （ 7）客戶認為，香森（倉儲式）平價商城前一兩年租金不宜過高，以 2030元 /平方為宜； （ 8）普遍認為香森（倉儲式）平價商城的租金水平能升到 6070 元 /平方； （ 9）大部分客戶看好香森（倉儲式）平價商城，表示對它的商業(yè)前景有信心。 由此可以推斷，在香森（倉儲式）平價商城以超市（倉儲式）為主力店帶動人氣，附以設立服裝、鞋帽、精品飾物、皮具箱包主題批零市場是可行的。同樣，定位以超市（倉儲式）為主力店帶動人氣，設立日用百貨批零市場也可行，因為它所反映的是片區(qū)商業(yè)，是當?shù)厣虡I(yè)市場發(fā)展的需要。 深圳鼎銘投資策劃有限公司柳州分公司 “香森 麗園”項目組 2021 年 10 月 25 日