【正文】 州的批發(fā)業(yè)市場中心 —— 飛鵝路段，交通便捷，主要經(jīng)營服裝零售和批發(fā)。 行業(yè)類別 數(shù)量（間） 攤位租金 (元 /㎡一層鋪面 280 間，二層鋪面 287 間。月 ) 備注 服裝批發(fā) 597 一層： 250 二層： 170 無倉庫儲備 三、飛鵝 3號市場 概述：飛鵝 3號市場位于柳州市飛鵝路附近，是柳州的批發(fā)業(yè)市場中心之一，交通便捷，主要經(jīng)營服裝零售和批發(fā)。 行業(yè)類別 鋪面數(shù)量（間） 鋪位價格 (元 /㎡一層鋪面共 168 間，二層共 301 間，三層共 261 間，地下負(fù)一層鞋城未開業(yè)，鋪面面積多為 1 2 32平方米左右。月 ) 物業(yè)管理費 (元 /㎡優(yōu)越的交通輻射力，讓飛鵝路具備了聚 匯商圈的優(yōu)勢 。在市場經(jīng)商的業(yè)主們，普遍不看好在柳北從事服裝批零的生意，原因有以下幾點：成衣銷售需要一種銷售氛圍，柳北缺少象柳南片這樣歷史的銷售氛圍。 柳北區(qū)銷售覆蓋面比較狹窄，柳南地區(qū)覆蓋面遍 及河池、宜州、柳城、柳江、羅城等多個縣市，而柳北覆蓋面只有柳城、融安、融水、三江等縣。在柳南片區(qū)，由于公路及鐵路運輸比較發(fā)達(dá)，所以業(yè)主進(jìn)出貨比較方便。 縱觀以上幾點，香森麗園在市場定位時，設(shè)立成衣市場應(yīng)該慎重。商鋪大部分都是以面積 46 平方米為主的小鋪面。 據(jù)調(diào)查，市場旺不起來有三個因素：一是市場檔次低。另外市場管理比較亂，加上市場擁擠，沒有停車位置??，諸多因素造成了廣雅綜合市場商業(yè)不景氣。一層共 188 間鋪面，二層共 38 間商店，其中二樓鋪面的面積多為 60平方米左右。月 ) 經(jīng)營狀況 鞋業(yè) 226 210240（一層） 5060（二層） 一般 調(diào)研分析： 南天鞋業(yè)位于飛鵝路（紅光立交橋旁），是柳 州市比較知名的鞋業(yè)批發(fā)及零售中心， 這里的批發(fā)行業(yè)發(fā)達(dá)，商品種類比較齊全，交通非常便利（ 柳州火車站、汽車南站都集中在這一 帶），商業(yè)輻射力廣，影響深遠(yuǎn)。這里的經(jīng)營戶對香森麗園的項目不是很了解，都普遍認(rèn)為該項目距市中心、車站較遠(yuǎn)，鋪面數(shù)量少，又是新項目，在規(guī)模、地段來看都不適合做批發(fā)行業(yè)。 總之，香森麗園項目 必須 認(rèn)真把握好市場動態(tài)，充分了解對手和認(rèn)清自身的利弊，做好市場定位，走創(chuàng)新之路，這樣才能在市場占有一席之地。市場分為兩層，本次調(diào)查針對市場一樓副食品批發(fā)行展開。 白云批發(fā)市場行業(yè)調(diào)查： 行業(yè)類別 鋪面數(shù)量（間） 鋪位租金（元 /㎡?月） 備注 副食品 60 2 8 無倉儲 煙酒茶類 90 2 8 日用百貨 30 2 8 文化辦公用品 18 2 8 調(diào)研分析報告： 白云市場是柳州傳統(tǒng)的日用百貨、副食品批發(fā)市場，由于近年新市場不斷推出，客戶受到分流，白云市場日漸冷落。因此有多數(shù)業(yè)主考慮遷出市 場或在另外市場開分店。日用百貨、副食品屬薄利行業(yè)，柳州已經(jīng)存在很多家批發(fā)市場，這個行業(yè)已經(jīng)趨于飽和，在香森（倉儲式）平價商城引進(jìn)該行業(yè)不是上策。 行業(yè)調(diào)查 行業(yè)類別 鋪面數(shù)量（間） 經(jīng)營狀況 鋪位租金 文化辦公用品（文具、玩具） 248 良好 60 元 /㎡但是我們也應(yīng)該看到，勝利路的立交橋的建設(shè)，勝利路道路的擴(kuò) 建等等一系列措施，將有利于該地段的價值提升，香森項目的前景充滿著希望，精明的投資者應(yīng)該會看到這一點。 三、調(diào)查對象： 柳州市順達(dá)通批發(fā)市場 地 址： 柳邕路柳鐵材料總廠內(nèi) 調(diào)查方式： 抽樣調(diào)查 調(diào)查時間： 2021 年 10 月 20 日 順達(dá)通批發(fā)市場位于柳 邕路柳鐵材料廠內(nèi)，市場分為 a b c d 四區(qū)，其中 B區(qū)主要以經(jīng)營副食品以及日用百貨為主， B 區(qū)擁有 20 棟共有門面 204 間，平均每間面積為 45 ㎡。 順達(dá)通批發(fā)市場行業(yè)調(diào)查表 行業(yè)類別 鋪面數(shù)量（間） 月租金價格（元 /㎡） 入租優(yōu)惠政策 副食品 140 臨街 36 免租半年 煙酒茶類 30 中間 25 日用百貨 34 靠后 17 市調(diào)分析： 經(jīng)過對順達(dá)通批發(fā)市場的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該市場主要經(jīng)營副食品及日用百貨的 B區(qū)以全部出租，其中業(yè)主有很大一 部分是從原來的三倉批發(fā)市場（最低月租金 元 /㎡）轉(zhuǎn)過來的，由于該市場處在城鄉(xiāng)結(jié)合帶，地理位置非常好，從交通以及銷售覆蓋面來講，目前順達(dá)通市場是非常有優(yōu)勢的，也可以斷定，順達(dá)通市場將在未來的柳州副食品批發(fā)市場占據(jù)重要的一席。月） 定位 售價 （萬元 /㎡） 優(yōu)惠政策 一層： 91 二層： 192 三層： 261 6— 40 獨立產(chǎn)權(quán) 一層： 150 二層： 70 新生代主題商城，以服裝箱包時尚飾物為主。購鋪返還三年租 金； 零星租打 9折。間 租一年免三個月 市調(diào)分析： 除天富華庭離市區(qū)較遠(yuǎn)賣不起價格外，其它兩個商業(yè)盤的售價都很貴，在招商方面都采取相應(yīng)的優(yōu)惠政策。溫州商貿(mào)城地下商場為服裝城，剛試業(yè)，因行業(yè)競爭激烈，準(zhǔn)入門檻低，以招攬經(jīng)營戶進(jìn)駐，目前已有三分之一經(jīng)營戶進(jìn)場，服裝旺季旺季已到來，估計年冬會旺一回。在勝利轄區(qū)內(nèi)有 4家超市，其中兩家為個體經(jīng)營，另外兩家分別是工貿(mào)和佳用，在勝利轄區(qū)內(nèi)的超市由于規(guī)模較小，商品類別少，所以相應(yīng)的銷售覆蓋面也就小，特別是私營的兩家超市銷售狀況一般。在香森（倉儲式）平價商城建立一個超市還可以吸引包括躍進(jìn)路北段，勝利中路，以及紅碑路的客源。月） 躍進(jìn)路中段 約 30 勝利小區(qū)大門口 60— 80 勝利路 30— 50 白沙客運站門前 50 結(jié)論： 從上表可以看出，項目周邊街鋪租金水平都不高，在 30元 /㎡月左右。本次調(diào)查在市調(diào)人員引導(dǎo)下進(jìn)行，引導(dǎo)內(nèi)容為業(yè)態(tài)規(guī)劃一方案和計劃當(dāng)中的相關(guān)優(yōu)惠政策。夜市擁有各種攤位 362家，經(jīng)營范圍涉及日用百貨、精品飾物、皮革箱包、音像制品、夜宵小吃，各類成衣等 6 大項。攤 精品 27 鞋類 20 日用百貨 8 箱包 9 床上用品 7 音像制品 3 夜宵小吃 60 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 24 市場分析 ： 勝利夜市是柳州市最早的夜市，經(jīng)營 10 多年依然十分繁榮的主要原因有： 擁有巨大的消費群體。 市場定位準(zhǔn)確。 攤位租金低廉。攤（下午 5： 00至次日凌晨），價格比較容易讓人接受。 調(diào)查八：柳州市部分新開市場優(yōu)惠政策對照表 商場名稱 入租優(yōu)惠政策 行政優(yōu)惠政策 新時代商業(yè)港 每個季度免 1個月（其中商城第三層免租一年） 免半年工商稅務(wù)費，物 業(yè)管理費免半年，以后 ～ 元 /㎡ － 總體分析： 通過對目標(biāo)經(jīng)營戶投資意向的調(diào)查，大致得出如下結(jié)論： （ 1）經(jīng)營戶普偏飯因所在市場租金過高，對經(jīng)營場所也不大滿意 ，租賃存在不穩(wěn)定因素； （ 2）有部分的經(jīng)營戶有購鋪意向； （ 3）對新市場的要求是有生意做，有錢賺，租金不是最主要的因素； （ 4）客戶普遍反映飛鵝市場一帶租金太貴； （ 5）大多客戶認(rèn)為，香森（倉儲式）平價商城設(shè)立服裝、鞋帽、精品飾物、皮具箱包有相當(dāng)?shù)目尚行裕? 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 25 （ 6）香森（倉儲式）平價商城的租金優(yōu)勢有相當(dāng)?shù)氖袌龈偁幜?，能對其他市場造成一定的分流? （ 7）客戶認(rèn)為，香森（倉儲式）平價商城前一兩年租金不宜過高，以 2030元 /平方為宜； （ 8）普遍認(rèn)為香森（倉儲式）平價商城的租金水平能升到 6070 元 /平方； （ 9）大部分客戶看好香森（倉儲式）平價商城，表示對它的商業(yè)前景有信心。同樣，定位以超市（倉儲式）為主力店帶動人氣，設(shè)立日用百貨批零市場也可行，因為它所反映的是片區(qū)商業(yè)，是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場發(fā)