【正文】 “香森”商場策劃案 18 三、調(diào)查對象：溫州商貿(mào)城 調(diào)查內(nèi)容：地下商城商鋪 開 發(fā) 商： 柳州萬豐房地產(chǎn)有限公司 地 址： 柳州市飛鵝路 50 號 商鋪總數(shù) 面積 產(chǎn)權(quán) 月租金 （元 /㎡） 市場定位 租價 優(yōu)惠政策 102 間 20多㎡為主 無產(chǎn)權(quán) 約 40 服裝城 10年租 ： — 4萬元不等； 一年租 ：約 500元 /月 一層： 起，最高價 二層： 起 三層： 起 開業(yè)初市場為了建立良好的市場氛圍，市場以免租半年來吸深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 17 引業(yè)主進(jìn)場銷售。月 日用百貨 87 一般 煙糖酒茶 26 良好 副食品 12 一般 調(diào)研分析： 通過以上調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，柳南區(qū)飛鵝路一帶仍然是柳州市知名的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)中心，而香森麗園項(xiàng)目作為新開發(fā)的項(xiàng)目，位于柳北區(qū)的勝利路，距市中心較遠(yuǎn)，它的市場條件無論是在規(guī)模，還是在名氣方面都比不上飛鵝路。柳州副食品批發(fā)業(yè)最主要的消費(fèi)者來自柳州附近的各個城鄉(xiāng)，因此在城鄉(xiāng)結(jié)合處形成的批發(fā)市場客源較多，越往城市中心批發(fā)市場的生意相對就清淡。一層以經(jīng)營副食品為主，共有鋪面 232 間，平均每間約 24 ㎡。柳南飛鵝一帶已經(jīng)是非常成熟的商業(yè)圈，特別是在批發(fā)行業(yè)。 南天鞋業(yè)城行業(yè)調(diào)查 行業(yè)類別 鋪面數(shù)量（間） 鋪位租金 (元 /㎡市場是鐵皮棚搭蓋起來的，結(jié)構(gòu)和布局不盡合理，門面空間小，結(jié)構(gòu)簡陋，過道狹窄，光線較差；二是 市場的知名度不高；三是這里的貨物大多是從飛鵝批發(fā)市場進(jìn)的貨，沒有價格優(yōu)勢。 五、廣雅綜合市 場 調(diào)查對象： 柳州市廣雅綜合市場 地 址： 柳州市廣雅路 調(diào)查方式： 抽樣調(diào)查 調(diào)查時間： 2021 年 10 月 26 日 廣雅綜合市場共有 900多間鋪面和攤位，有四分之一未營業(yè)，主要經(jīng)營服裝、小百貨、鞋帽等，商品以零售為主。 進(jìn)出貨不方便。 在調(diào)查發(fā)現(xiàn)，柳南火車站一帶成衣市場從交通，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣以及銷售覆蓋面上來看，柳南的成衣市場是非常成熟的，所以在市場租金價格略貴，但是最近柳南商圈新開了幾個商業(yè)大盤，因此在市場租金上各種優(yōu)惠政策比較多。 行業(yè)調(diào)查： 行業(yè)類別 鋪面數(shù)量（間） 備注 服裝 432 商鋪性質(zhì)：產(chǎn)權(quán)式 商鋪 行政優(yōu)惠：免半年工商稅務(wù)費(fèi) 租金優(yōu)惠：每個季度免 1個月 布行 261 飲食 16 鞋業(yè)（ 10 月 27 日開業(yè)） － 費(fèi)用調(diào)查： 樓層 鋪位租金 (元 /㎡一層共 659 間，二層 共 656 間。月 ) 備注 服裝 1472 一層： 110（非臨街） 200（臨街） 倉庫儲備， 15元 /㎡ 皮箱 17 二層： 60 二、飛鵝 2號市場 概述：飛鵝 2號市場位于柳州市飛鵝路附近，是柳州的批發(fā)業(yè)市場中心之一，交通便捷，主要經(jīng)營服裝批發(fā)。 七、 市場運(yùn)營 ： 商業(yè)管理和物業(yè)管理 ： 市場調(diào)控及商業(yè)推廣： 后續(xù)企劃支持 ： （ 1）定期進(jìn)行廣告宣傳； （ 2）設(shè)立市場供求信息公告專欄； 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 11 （ 3）設(shè)立市場網(wǎng)絡(luò)營銷網(wǎng)站； （ 4）不定期舉辦促銷活動、推介會； （ 5）十大優(yōu)秀經(jīng)營戶評 比； （ 6）其他。香森平價商場在租金上有絕對優(yōu)勢，在相關(guān)政策和促銷手段上也很有說服力，完全招租應(yīng)該沒有問題，到市定能實(shí)現(xiàn) 100%開業(yè)。 ?? （ 5） 業(yè)組團(tuán)及邀約； 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 10 本地商團(tuán)、溫州商團(tuán)、湖南商團(tuán)、?? （ 6）主力客戶組織及邀請； 主力超市邀約、 藥品連鎖店邀約、主力品牌店邀約 （ 7）目標(biāo)客戶組織及邀約。許多經(jīng)營戶為搶季節(jié)，正四處尋找商鋪，但飛鵝市場、新時代商業(yè)港、溫州商貿(mào)城等傳統(tǒng)商區(qū)租金高昂，有許多客戶被拒之門外。 （說明：本次所推物業(yè)不多，目標(biāo)客戶也比較集中，因此廣告費(fèi)用預(yù)算不宜過大，但推廣工作必須到位，爭取做到少投入多產(chǎn)出。 進(jìn)一步裝修改造商場，設(shè)立樣板間。 項(xiàng)目相關(guān)商業(yè)資源聯(lián)動計劃 例： （ 1）香森（倉儲式）平價商城與白沙客運(yùn)站建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，在零擔(dān)貨運(yùn)方面達(dá)成合作意向。免租無損開發(fā)商和業(yè)主的利益，反而更有利于銷售和招租，因此建議多出優(yōu)惠政策，在市場運(yùn)營方面多做工作，爭取企劃支持到位，讓廣大經(jīng)營戶都能 看到良好的商業(yè)前景。 ③租金政策 （限 3年） ： 基本月租金 ：指簽約的第一年商鋪每平方月租金（ 30元～ 55元）。 日用百貨批零市場一般規(guī)模比較大，香 森（倉儲式）平價商城只有 151 間商鋪，規(guī)模偏小，業(yè)態(tài)規(guī)劃面面具到，無法突出項(xiàng)目的專業(yè)化。 （項(xiàng)目周邊居民大多為效益不好的國有企業(yè)職工， 消費(fèi)能力不強(qiáng)，項(xiàng)目完全定位為大超市，按照目前該地區(qū)的發(fā)展水平，在很長時間內(nèi)，超市處于生意清談狀態(tài)。 音像、文體用品、辦公文化用品專區(qū)： 24 間（ 25 號 48 號 ） 辦公文化用品在金鵝市場已有 248 間，市場已比較成熟，在此設(shè)立辦公文化用品市場只作為柳北市場的補(bǔ)充。 地塊升值：柳北區(qū)地產(chǎn)正逐年升溫，假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)每年以 6%的速度升值，則商城 5 年深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 6 后將有 3000元 /㎡左右的升值空間，升幅達(dá) 30%以上。 地理位置優(yōu)越 商城地處柳北區(qū)交通主干道勝利路和躍進(jìn)路交匯處，把控著柳州市北大門，該地區(qū)人流、物流、車流量非常大，商業(yè)輻射面廣，同時有大型社區(qū)、客運(yùn)站等依托，地理位置得天獨(dú)厚。 與項(xiàng)目定位相近的市場調(diào)查情況為： 白云市場為日用百貨、副食品批發(fā)市 場 ，總攤位數(shù)在 232 多間，月租金為 28元 /㎡，市場不飽和，有走下坡路傾向； 飛鵝市場、新時代商業(yè)港為服裝批零 市場 ，服裝總鋪位為 3810 間，以批零服裝、皮具箱包、鞋帽為主，一層租金在 200— 400 元 /㎡商城提前旺市，必將大大推動商鋪銷售。香森麗園項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤，商鋪銷售還剩 92 間，采取平推，估計銷售周期會很長，明年三、四月也不一定 能銷完，建議利用年冬進(jìn)行一次集中推盤，爭取一次售完。 投資客購鋪不打折，但可為其包租 1— 2年。商鋪銷售不大理想的原因，除商鋪銷售推廣力度不夠外，商鋪價格定為是否偏高，有待重新調(diào)研，但從市場反饋的信息來看，單價是有所偏 高。 為做好 商鋪銷售和招商 工作，有必要重新對柳州商業(yè)市場進(jìn)行調(diào)研和評估，以便使項(xiàng)目做到定位精準(zhǔn)。 香森（倉儲式）平價商城 （暫定名） 整體營銷計劃書 單 位：深圳鼎銘投資策劃有限公司 策 劃：“香森麗園”項(xiàng)目組 時 間： 2021 年 10月 25 日 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 2 前 言 柳州商業(yè)地產(chǎn)近年發(fā)展得很快，區(qū)域商業(yè)與城市商業(yè)齊頭并進(jìn)，各種綜合市場、商貿(mào)城、商廈、商業(yè)港等相繼建成開業(yè)，目前在建的也有好幾個項(xiàng)目。從目前情況看，香森（倉儲式）平價商城沒有進(jìn)行合理的商業(yè)定