【正文】 售 ： 60 間 未 銷 售： 91間 香森（倉(cāng)儲(chǔ)式）平價(jià)商城可作為專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行開發(fā)，商業(yè)定位應(yīng)在項(xiàng)目建設(shè)前進(jìn)行規(guī)劃。 當(dāng)前商鋪價(jià)格 ： 外鋪 ： /㎡（已售完） 內(nèi)鋪 ： — 萬元 /㎡ 二、項(xiàng)目現(xiàn)階段銷售計(jì)劃 價(jià)格策略： 項(xiàng)目所處交叉路口高架橋建設(shè)很快，今年 12 月底即可通車，對(duì)商鋪銷售及開業(yè)負(fù)面影響不是很大。 專業(yè)市場(chǎng)的商鋪銷售一般采取兩種價(jià)格策略，為保障開業(yè)旺市，對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)戶一般采取比較優(yōu)惠的價(jià)格，以提高市場(chǎng)業(yè)主經(jīng)營(yíng)戶的比例，而對(duì)投資客則采取高門檻。 建議經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)鋪打 折或更優(yōu)惠。 銷售策略： 建議采取多種形式的促銷手段：（供參考） （ 1）旺市促銷售： 先開業(yè)，做旺市場(chǎng)再銷售 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場(chǎng)策劃案 4 （ 2）折扣促銷： 分別對(duì)待經(jīng)營(yíng)戶和投資客，對(duì)經(jīng)營(yíng)戶采取折扣策略 （ 3）活動(dòng)促銷 ： （ 4）制定比較有說服力的投資分析計(jì)劃： （ 5）購(gòu)鋪返還租金 ：即包租 12 年 （ 6）征募商鋪銷售導(dǎo)購(gòu)員 ?? 銷售時(shí)機(jī)： 地產(chǎn)銷售受政策因素影響比較大，項(xiàng)目開發(fā)注重短平快操作，忌違拖泥帶水。 年冬已至，這是地產(chǎn)銷售的黃金季節(jié)，各地產(chǎn)商正加大力度推行各種促銷活動(dòng)。 按照目前情況，銷售和招商越往后拖對(duì)項(xiàng)目越不利。 銷售預(yù)測(cè) 若果能按照商城招商計(jì)劃進(jìn)行招商，商場(chǎng)在春節(jié)前旺市應(yīng)該沒有問題。招商工作順利的話，估計(jì)春節(jié)之前商鋪銷售能夠殺青。目前已經(jīng)開發(fā)或正在開發(fā)的商業(yè)樓盤有谷埠街國(guó)際商城、溫州商貿(mào)城、新時(shí)代商業(yè)港、江南新天地等十幾個(gè)樓盤，從目前的市場(chǎng)飽和度看，未來幾年柳州市的城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)十分激烈。月不等，大多每平方月租金在200 元左右。 項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)勢(shì) 香森（倉(cāng)儲(chǔ)式）平價(jià)商城五大商業(yè)優(yōu)勢(shì) 商城周邊約有 5萬常住人口，全市最大的生活社區(qū)勝利小區(qū)就在這里，區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)相當(dāng)雄厚。交通配套完備 商城緊鄰白沙客運(yùn)站，零擔(dān)貨運(yùn)佳偶天成。商城東面的河?xùn)|大橋和西面的雙沖大橋，更是把柳北區(qū)和河?xùn)|河西連成一片，地區(qū)交通十分便利。獨(dú)占柳北區(qū)域商業(yè)市場(chǎng) 商城直接面對(duì)柳北區(qū)及柳州市北部的融安、融水、柳城、三江等縣市和鄉(xiāng)鎮(zhèn) , 該區(qū)域總?cè)丝诩s 145萬，區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)極其龐大。升值潛力大 租金升值：市內(nèi)同類市場(chǎng)月租金一般在 200 元 /㎡左右，而香森（倉(cāng)儲(chǔ)式）平價(jià)商城月租金約 30元 /㎡，升值潛力巨大。 項(xiàng)目商業(yè)定位： ●市場(chǎng)定位： 定位為百貨平價(jià)商場(chǎng)，以批零服裝、鞋帽、飾物精品為主，零售為項(xiàng)目周邊居民服務(wù)，批發(fā)面向柳州北部各市縣城鎮(zhèn)，商品以中低檔產(chǎn)品為主； ●形象定位： 商場(chǎng)裝修為中高檔裝修，定位為中檔商品平價(jià)商場(chǎng)； ●價(jià)格定位： 價(jià)格以中低檔價(jià)格為宜。 五五金家電專區(qū)： 14間（ 11 號(hào) 24 號(hào) ） 五金家電在柳北沒有專業(yè)市場(chǎng)，北雀路的佳用柳北超市、星星超市兩大超市家電部份屬?gòu)膶俚匚?，上貨架不多，柳北居民要?gòu)買家電還得跑到市區(qū)來，在香森（倉(cāng)儲(chǔ)式）平價(jià)商城設(shè)立五金家電專區(qū)定會(huì)有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)。 服裝 鞋帽、針棉紡織、皮件箱包、精品飾物工藝品專區(qū)： 79 間（ 49號(hào) 127號(hào)，若每間都拆分為兩間，則有 110 個(gè)單位攤號(hào) ） 服裝鞋帽、箱包皮件在市區(qū)內(nèi)市場(chǎng)已很成熟，但在地廣人多的柳北區(qū)卻鮮有門店。 日用百貨、副食品、煙酒糖茶專區(qū)： 24間（ 128 號(hào) 151 號(hào) ） 日用百貨和副食品為薄利行業(yè)，在本項(xiàng)目設(shè)立專區(qū)，與白云市場(chǎng)比沒有太大的優(yōu)勢(shì)，但有一定的市場(chǎng)，原映山街就有 10 多戶副食品經(jīng)營(yíng)戶搬到香森來，依據(jù)以上情況，安排 23間比較合理。超市以日用百貨為主，本市場(chǎng)定位日用百貨深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場(chǎng)策劃案 7 批零市場(chǎng)，故沒必要再設(shè)立超市。香森（倉(cāng)儲(chǔ)式）平價(jià)商城如此規(guī)劃業(yè)態(tài)，有利于使其成長(zhǎng)為柳北地區(qū)日用百貨批零市場(chǎng)，方便當(dāng)?shù)鼐用褚徽臼劫?gòu)物，奠定其龍頭項(xiàng)目地位。項(xiàng)目商鋪大多面積在 2030 平米之間，面積比較大，而服裝鞋帽鋪面要求一般不是很大，建議將服裝、鞋帽、箱包皮件專區(qū)商鋪一分為二，以減小商鋪單位面積，增加商鋪數(shù)量，提高商業(yè)氛圍，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 ②享有租金減免政策： 首批入租客戶享有入租優(yōu)惠政策權(quán)利： A、 簽租 1 年免前 3 個(gè)月 租金； B、 簽租 2 年免前 6 個(gè)月租金； C、 簽租 3 年免前 9 個(gè)月租金。 遞增租金 ：指每年商鋪每平方月遞增租金（ 5元）。 （說明：招商只是為造市場(chǎng)，商鋪銷售才是目的。） （ 2）工商管理費(fèi)優(yōu)惠政策 爭(zhēng)取獲得減免一年以上工商管理費(fèi)的優(yōu)惠政策。 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場(chǎng)策劃案 8 （ 4）各種折扣及返還政策 例：根據(jù)簽約年限不同，采取一些返還裝修費(fèi)等方面的費(fèi)用返還政策。 （ 2） 與項(xiàng)目旁邊的雀山公園建立旅游購(gòu)物一卡通服務(wù)。 項(xiàng)目商業(yè)前景 ：（略） 二、招商物料準(zhǔn)備：（略） 落實(shí)項(xiàng)目招商物業(yè)優(yōu)惠政 策； 落實(shí)項(xiàng)目工商稅務(wù)等各項(xiàng)行政優(yōu)惠政策； 招商手冊(cè)或海報(bào)設(shè)計(jì)制作； 招商宣傳單頁（商請(qǐng)函）； 招商點(diǎn)規(guī)劃布置； 戶外廣告以及平面媒介廣告的設(shè)計(jì)制作； 入租流程、商業(yè)管理流程體系設(shè)計(jì)、市場(chǎng)公約、招商登記表、招商須知、招商委托書、租賃合同等有關(guān)表格和文件的設(shè)計(jì)制作； 賣場(chǎng)的包裝。 三、商業(yè)推廣計(jì)劃：（概略） 整體商業(yè)推廣宣傳計(jì)劃的制定及執(zhí)行 ： （ 1）項(xiàng)目整體推廣計(jì)劃的制定 ：根據(jù)銷售和招商情況注意做好節(jié)點(diǎn)控制； （ 2）平面媒體宣傳計(jì)劃： 平面媒體選擇《南國(guó)今報(bào)》即可。柳州地域不是很大，廣告巨幅費(fèi)用低廉且?guī)в信R時(shí)性，在項(xiàng)目銷售和招商運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，建議深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場(chǎng)策劃案 9 以報(bào)紙廣告和巨幅廣告宣傳為主。） 相關(guān)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)： （配合整體招商宣傳計(jì)劃進(jìn)行） （ 1）招商動(dòng)員 大會(huì)： 招商啟動(dòng)會(huì)，舉行招商啟動(dòng)儀式。 四、商業(yè)組織： （ 1）招商時(shí)機(jī) ： 目前為秋冬季節(jié)，是消費(fèi)旺季，各競(jìng)爭(zhēng)樓盤正在積極招商，溫州商貿(mào)城目前有 102 間商鋪正在招租當(dāng)中。建議香森（倉(cāng)儲(chǔ)式）平價(jià)商城此時(shí)采取低門檻入市，定會(huì)使得商場(chǎng)迅速旺場(chǎng)。 （ 2）招商日程安排： 商業(yè)組織 ： 2021 年 11 月 10日 — 12 月 30日 商鋪裝修及鋪貨 ： 2021 年 12 月 5日 — 12 月 30 日 開業(yè)慶典 ： 2021 年元月 1 日 （ 3）制定商業(yè)組織計(jì)劃并做好組織安排； 招商人員： （ 4）招商策略； 設(shè)立目標(biāo)客戶看鋪專車； 設(shè)立商業(yè)組織獎(jiǎng)：主要針對(duì)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)戶，對(duì)協(xié)助招商的經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。 招商前對(duì)柳州現(xiàn)有的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行摸底，尋找目標(biāo)客戶或潛在客戶，然后組織邀約，做說服工作。 六、開業(yè)： 按照慣例，商業(yè)組織工作必須達(dá)到 70%，才具備開業(yè)基礎(chǔ)。 店面裝修 ：店面裝修統(tǒng)一規(guī)劃，費(fèi)用由經(jīng)營(yíng)戶負(fù)擔(dān)，施工由開發(fā)商施行，通道等公共部分由開發(fā)商負(fù)責(zé)。 進(jìn)場(chǎng)鋪貨 ： 開 業(yè) ：舉行盛大開業(yè)企劃宣傳活動(dòng)。 八、 商業(yè)實(shí)現(xiàn)：（略） 附：香森（倉(cāng)儲(chǔ)式）平價(jià)商城專項(xiàng)商業(yè)調(diào)查 調(diào)查一：對(duì)服裝、鞋帽、工藝飾品的調(diào)查 調(diào)查對(duì)象： 飛鵝 1 號(hào)市場(chǎng)、飛鵝 2號(hào)市場(chǎng)、飛鵝 3 號(hào)市場(chǎng)、新時(shí)代商業(yè)港、南天鞋業(yè)城 地 址： 柳州市飛鵝路附近 調(diào)查方式： 抽樣調(diào)查 調(diào)查時(shí)間： 20211019 一、飛鵝 1號(hào)市場(chǎng) 概述：飛鵝 1 號(hào)市場(chǎng)位于柳