【正文】 廢水處理項(xiàng)目，重點(diǎn)發(fā)展純綿、真絲、化纖、高仿真等纖維系列產(chǎn)品的印染整理，中高檔服裝、服裝面料和輔料的生產(chǎn)，無(wú)紡布、產(chǎn)業(yè)用特纖及紡織品的生產(chǎn)，生物工程技術(shù)食品、速凍保鮮食品、功能食品、綠色食品添加劑、基礎(chǔ)原料和輔料的生產(chǎn)，新型包裝材料生產(chǎn)，利用現(xiàn)有生產(chǎn)條件引進(jìn)條件外資及技術(shù)對(duì)家電產(chǎn)品進(jìn)行技術(shù)改造業(yè)新產(chǎn)品、新技術(shù)的研究和開(kāi)發(fā)。S、 化工工業(yè)T、 催化劑、食品添加劑、水處理劑等的研制和生產(chǎn)（3） 商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)、金融及服務(wù)業(yè)A、 大型專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)B、 汽車、建筑裝飾材料、塑料、布藝等專業(yè)市場(chǎng)及貿(mào)易中心建設(shè)C、 順德特色的施游項(xiàng)目及景點(diǎn)配套開(kāi)發(fā)建設(shè)D、 順德美食開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及中外特色烹江、食品項(xiàng)目E、 國(guó)際經(jīng)濟(jì)、對(duì)外貿(mào)易、科技、環(huán)保信息咨詢F、 醫(yī)藥工業(yè)G、 生物工程藥品及生物化學(xué)藥品系統(tǒng)（含生化診斷試劑）開(kāi)發(fā)H、 新型藥工程藥用包裝材料、藥用輔料生產(chǎn)I、 中成藥名優(yōu)產(chǎn)品、海洋藥品的開(kāi)發(fā)和研制J、 新型診斷、治療、化驗(yàn)、理療、保健用器械儀器和設(shè)備制造K、 精密儀器設(shè)備維修、售后服務(wù)L、 高新技術(shù)、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中心建設(shè)M、 文化藝術(shù)、體育、娛樂(lè)、醫(yī)院及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)N、 舊城改造及高等級(jí)公路、橋梁、碼頭建設(shè)O、 中外合資、合作建筑業(yè)企業(yè)（4）順德市13個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)匯總 順德市新城區(qū) ——位于順德市東南部，是順德未來(lái)政治、文化、金融和信息中心。區(qū)內(nèi)西北面順?lè)濉⑻絻缮铰柫?，東南面德勝、桂畔兩河。（1）各級(jí)黨委、政府有關(guān)部門更多關(guān)心、支持幫助指導(dǎo)并提出“三個(gè)有利于”的標(biāo)準(zhǔn)。（3）商清中央駐粵單位給予相應(yīng)支持，如設(shè)立分行，外匯管理機(jī)構(gòu)等。（4） 按照建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，簡(jiǎn)政放權(quán)、轉(zhuǎn)變職能，加強(qiáng)服務(wù)、不再增設(shè)機(jī)構(gòu)。創(chuàng)南中國(guó)第一高級(jí)專業(yè)商城。售價(jià)：3500元—9200元/平方米；7折優(yōu)惠，提供7成25年按揭，多種靈活付款方式，50年產(chǎn)權(quán)。管理費(fèi)：。空調(diào)費(fèi):15元/平方米/月。*名優(yōu)品牌首年免租5個(gè)月,租金3年不變。*項(xiàng)目規(guī)劃及付款方式，發(fā)展前景，經(jīng)營(yíng)檔次，具有一定優(yōu)勢(shì)。*對(duì)本項(xiàng)目具有一定的市場(chǎng)威脅。有產(chǎn)權(quán)的大型批發(fā)市場(chǎng)，占地18萬(wàn)平方米，800間商鋪，10萬(wàn)平方米倉(cāng)庫(kù)。折扣優(yōu)惠：一次性：92折 按揭：9996折 分期：95折管理費(fèi)：25/平方米。租金：30元/平方米/月（均價(jià)）合同期3年。*于2000年10月試業(yè)，開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)冷淡。*對(duì)本項(xiàng)目不具備市場(chǎng)威脅。停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)、飲食、娛樂(lè)、配套完善，首層租金90元/平方米/月，升至350元/平方米/月，合同期1年，3個(gè)月租金作押金。番禺洛溪新城迎賓路旁五洲裝飾世界裝飾材料、五金交電、燈飾家具總占地120萬(wàn)平方米，分2期開(kāi)發(fā)，,鋪位多達(dá)932個(gè),倉(cāng)庫(kù)可使用面積6萬(wàn)平方米,完善服務(wù)配套。廣告費(fèi)：120元/月管理費(fèi)：100元/月定金：500元/間保證金：2個(gè)月租金。南海鹽步廣佛公路大轉(zhuǎn)裝飾材料城以來(lái)報(bào)為主，并以裝飾材料及涂料作配搭。租金：70—100元/平方米/月集資費(fèi)：10001500元/平方米/月保證金：3個(gè)月租金管理費(fèi)：—5元/平方米/月開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)久，已形成一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模，經(jīng)營(yíng)范圍輻射全省及國(guó)內(nèi)西北各大城市，對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)影響較少，其單一經(jīng)營(yíng)性強(qiáng)。眼鏡——人民南眼睛市場(chǎng)電腦產(chǎn)品——廣州電腦城鞋業(yè)——廣源鞋業(yè)城皮具——梓元崗皮具城服裝——白馬服裝城、流花服裝城洗滌、化妝品——興發(fā)廣場(chǎng)音像制品——興發(fā)廣場(chǎng)、音像城家居裝飾品——文德路藝術(shù)城廣州裝飾材料市場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U收費(fèi)一覽表編號(hào)市場(chǎng)各稱區(qū)域租金（元/m2/月）管理費(fèi)集資費(fèi)（元/ m2）保證金水電、雜費(fèi)工商稅務(wù)1羊城裝飾材料城（附設(shè)燈飾城）廣州市南岸路2226首層250350(包庫(kù)另計(jì))免100015003個(gè)月租金按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取協(xié)助辦理自行繳付2廣東裝飾材料城廣州市南岸路28首層：160；二層：75（包庫(kù)另計(jì)）。5安華裝飾材料城（附設(shè)燈飾城）廣州市黃石東路首層：70108；二層：20。廣東省指定亦參觀旅游、購(gòu)物景點(diǎn)：建筑面積20多萬(wàn)平方米，共分9座商場(chǎng)，數(shù)千廠商，是全國(guó)最具規(guī)模的專業(yè)家私，裝飾精品批發(fā)中心。由94年開(kāi)業(yè)至今，樂(lè)從鎮(zhèn)已形成一百萬(wàn)平方米家具展區(qū)，具強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，覆蓋國(guó)、內(nèi)外地區(qū)，由于專業(yè)性以家具經(jīng)營(yíng)為主，對(duì)項(xiàng)目整體影響較少，其經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和招商策略有可取之處。 * 專業(yè)市場(chǎng)概況分析：經(jīng)營(yíng)面積在十萬(wàn)平方米以上，以形成一定的規(guī)模，以租賃經(jīng)營(yíng)為主，專業(yè)性強(qiáng)，社會(huì)知名度較高，招商客戶來(lái)自國(guó)、內(nèi)外，而且有逐漸擴(kuò)大趨勢(shì)。六、專業(yè)市場(chǎng)特性及發(fā)展趨勢(shì)A、 專業(yè)市場(chǎng)特性n 目前總體專業(yè)市場(chǎng)以租賃經(jīng)營(yíng)為主，經(jīng)營(yíng)成本較高，商戶承受力不斷加劇，而且市場(chǎng)上缺少永久產(chǎn)權(quán)大型專業(yè)市場(chǎng)出售。n 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境及市場(chǎng)規(guī)劃未盡完善，缺乏市場(chǎng)凝聚力。n 部分專業(yè)市場(chǎng)采用銷售與租賃同時(shí)進(jìn)行的方式經(jīng)營(yíng)，在開(kāi)業(yè)后缺乏長(zhǎng)久的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)發(fā)展缺乏持續(xù)性。經(jīng)營(yíng)方式陳舊，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，市場(chǎng)形象受損。n 著重資訊科技及電子商務(wù)網(wǎng)貿(mào)易的發(fā)展，服務(wù)配套設(shè)施更趨完善。n 經(jīng)營(yíng)方式采取銷售、租賃、合作分成、保底經(jīng)營(yíng)等多種靈活方式。n 注重培養(yǎng)濃厚的商業(yè)氛圍及增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力。 專業(yè)市場(chǎng)以家具市場(chǎng)為主，集中在325國(guó)道樂(lè)從至龍江路段，形成逾百萬(wàn)平方米的專業(yè)商場(chǎng)，業(yè)務(wù)范圍面對(duì)全國(guó)及港澳地區(qū)，知名度及甚高，影響力深遠(yuǎn)。 順德本地消費(fèi)需求以民用消費(fèi)品為主，包括汽車、百貨用品、服裝、食品、鞋業(yè)為主，其中汽車將是主力市場(chǎng)之一。 隨著中國(guó)加入世貿(mào)，國(guó)、內(nèi)外名優(yōu)產(chǎn)品將大量涌入順德，同時(shí)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)將不斷加劇，各專業(yè)市場(chǎng)將受到?jīng)_擊。* 投資考慮因素 ——以地段，投資經(jīng)營(yíng)前景、價(jià)格、項(xiàng)目規(guī)劃及配套、發(fā)展商實(shí)力為主要考慮因素。* 對(duì)服務(wù)配套設(shè)施的需求——以倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、資訊、商務(wù)為主要需求。其中31—35歲占25%36—40歲占30%41—45歲占20%46—50歲占15%51—55歲占10%B、投資決策權(quán)——以男性為主達(dá)75%，投資型客戶女性比例將增大。* 房地產(chǎn)廣告的認(rèn)知度廣告知名度與樓盤知名度，普通以為廣告知名度越高，樓盤知名度越高。B、 政府對(duì)項(xiàng)目的支持是專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的有力保障。D、 作為順德國(guó)際級(jí)的商業(yè)城，在經(jīng)營(yíng)規(guī)劃上應(yīng)具有超前性和創(chuàng)新性，面向全國(guó)及全球性市場(chǎng)。專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景是投資者最為關(guān)注的，經(jīng)營(yíng)的投資回報(bào)率反映真正的市場(chǎng)價(jià)值。尋找市場(chǎng)空白，洞悉發(fā)展趨勢(shì)，搶占市場(chǎng)先機(jī)是專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵。對(duì)項(xiàng)目有一定的了解，但對(duì)項(xiàng)目發(fā)展前景持觀望態(tài)度，項(xiàng)目的形象及定位模糊，未能有明確的主題經(jīng)營(yíng)方向。認(rèn)為產(chǎn)品銷售以外地市場(chǎng)為主，并已建成完善的銷售網(wǎng)絡(luò)，若由政府組織會(huì)考慮進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。并根據(jù)地段進(jìn)行劃分，主要集中在新世紀(jì)酒店及倩暉園周邊為主?？傮w商用物業(yè)數(shù)量不斷增多，市場(chǎng)比例擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈，投資需求呈多樣化發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃和，前景更為注重，并開(kāi)始由單方面盲目追求地段、價(jià)格而轉(zhuǎn)向注重項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和前景，投資回報(bào)收益等綜合素質(zhì)。 新基一路：商鋪價(jià)格：首層——23000—25000元/平方米；夾層：1000多元/平方米。 清暉路：匯展閣價(jià)格：均價(jià)5500元/平方米。 東樂(lè)路與東園大街交匯處：廣德業(yè)大廈售價(jià)：21000—25000元/平方米；銷售代理：中創(chuàng)美聯(lián)物業(yè)代理；電話：2201688 清暉路：新世界中心商場(chǎng) 商場(chǎng)中庭臨時(shí)商鋪?zhàn)饨穑? 只租不售： 周六、日：3000元/間/天 均價(jià)：100元/平方米/月； 周一至五：1000元/間/天 管理費(fèi)：45元/平方米 大型節(jié)假日：5000元/間/天 實(shí)用率：100%。 售價(jià)：23000—28000元/平方米，2001年開(kāi)業(yè)。 售價(jià)：20000元/平方米租金：150—350元/平方米。1順德家電城大型集市式商業(yè)城，有300余間商鋪。租金：80—250元/平方米管理費(fèi)：150元/間每個(gè)鋪位采用三層式結(jié)構(gòu)，每層各為24平方米，以經(jīng)營(yíng)中低檔家電產(chǎn)品，及電腦配件產(chǎn)品。第二部分：項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目SWOT分析S——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地段優(yōu)勢(shì)：地處105國(guó)道大良路段，將成為新舊城區(qū)的經(jīng)濟(jì)和交通的重要輸紐，擁有完善運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目具有區(qū)域市場(chǎng)獨(dú)創(chuàng)性，未有直接的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 宣傳推廣及包