【正文】 ? 時(shí)間的刀鋒 ? 割裂了誰的青春 .... . 項(xiàng)目名稱建議： 得力 候鳥一代 一、項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)核心部分 ★銷售中心 建議：盡量用一些貼近主題，樸實(shí)而具有想象空間的名 字這樣更能夠感染、打動(dòng)購房者，使購房者產(chǎn)生共鳴。 ★標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體 二、延展及運(yùn)用（略） ★工地環(huán)境包裝視覺 ★營銷中心包裝設(shè)計(jì) 建議：可以用某種候鳥的名字為提案，深度挖掘這種候鳥的特征，讓其發(fā)揮它的聯(lián)想寓意，對(duì)銷售時(shí)可以有所借鑒。是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。 .... . 區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目地區(qū)周邊房產(chǎn)的供求現(xiàn)狀： 經(jīng)過前幾年江北區(qū)、渝北（龍溪鎮(zhèn)花卉園）等地的房地產(chǎn)迅速發(fā)展，到 2023上半年重慶房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)，商品房竣工量和銷售量同比下降明顯，但存量房交易量同比上升 3成，但可以看到由于消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的認(rèn)識(shí)反差較大，無信息交流平臺(tái)，缺乏一個(gè)引導(dǎo)的組織，社會(huì)信用體系的不完善。 (但是潛在客戶開發(fā)潛力大 ) 可比性樓盤簡(jiǎn)介： 1)、樓盤名稱：巴蜀城北岸明珠 物業(yè)類別：普通住宅 建筑類別：高層 物業(yè)地址：江北五里店立交北側(cè) 100米五童路與五桂路交匯處 交通狀況：項(xiàng)目處開通了 81 81 86 10 123等多條公交線路。 月 入住時(shí)間： 2023215 竣工日期： 2023130 建筑面積： 75000 平方米 配套設(shè)施 內(nèi)部配套： 多功能會(huì)所、室外泳池、羽毛球場(chǎng)、露天活動(dòng)廣場(chǎng)、 自建幼兒院。以五桂路為界分為 A、 B兩個(gè)區(qū)，現(xiàn)正開發(fā)的是 B區(qū)，占地面積約 100畝，地上建筑面積約 23萬方，規(guī)劃 1590戶，車位 806個(gè)，綠化率高達(dá) 50%，計(jì)劃 2年內(nèi)開發(fā)完成。項(xiàng)目一期由 4棟點(diǎn)板結(jié)合的景觀高層組成，戶型面積從 39㎡－ 121㎡。 華麗家園 建筑類別： 高層 物業(yè)地址： 江北北濱路 368號(hào)（金源大道旁） 開 發(fā) 商： 世紀(jì)金源集團(tuán) 均 價(jià)： 3600元 /平方米 開盤時(shí)間： 20231223 占地面積： 233100 平方米 容 積 率： 總 戶 數(shù)： 888戶 物業(yè)管理費(fèi)： 1元 /平方米 華麗家族，位于江北區(qū)觀音橋正前方，由三棟蝶形高層住宅樓和一棟高級(jí)公寓半圍合而成，總建筑面積約 13萬平方米，以全現(xiàn)房銷售模式亮相。 華麗家族自身享有多重頂級(jí)生活配套， 40萬方西南最大的金源 shopping mall、超五星級(jí)君豪大酒店、方特科幻主題公園環(huán)侯其周，全市第二大商圈 —— 觀音橋商圈提供最強(qiáng)大的后備支持，交通網(wǎng)絡(luò)暢達(dá)全市各個(gè)角落，還有品牌物管 24小時(shí)為業(yè)主提供五星級(jí)服務(wù)。該地塊坐落在北城 天街上段，距離江北觀音橋核心商圈不到一公里 (距遠(yuǎn)東百貨僅 600米 )。 其 他：北城天街的江湖特色菜、品牌餐飲，銅鑼灣、必勝客、肯 德基、麥當(dāng)勞 ?? ，江北商核的天街美食，正逐步形成其 輕松、時(shí)尚、西式且略帶復(fù)合型的風(fēng)格。 46 60201等多條公交線路通過這一交通網(wǎng)絡(luò)途經(jīng)該地段。 東和城項(xiàng)目地上建筑由六棟住宅樓和部分商業(yè)裙樓組成，戶型有兩房、三房、復(fù)式兩房一廳。 4)、樓盤名稱：天倫海苑 物業(yè)類別： 普通住宅 建筑類別：高層 物業(yè)地址：江北海洋公園大門旁 交通狀況：天倫海苑位于觀音橋核心商圈腹地，可乘 42 1420 461等多路公交車到達(dá)。 目標(biāo)客戶群定位及分析 項(xiàng)目區(qū)域的人口總數(shù)及分布情況 ★ 由于該項(xiàng)目的地理位置處在比較特殊的地段（在江北區(qū)加洲花園與渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)花卉園交界），所以人口總數(shù)也應(yīng)該加上渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)花卉園的人口數(shù) 項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)情況 ★ 江北區(qū)特殊的地理優(yōu)勢(shì)和便捷、暢通的交通網(wǎng)絡(luò)，以及新商圈（加洲花園）的打造對(duì)城市發(fā)展的帶動(dòng)分不開的。 同時(shí)，江北的發(fā)展帶動(dòng)了消費(fèi)者的未來消費(fèi)動(dòng)向，加上青年一代向新城的涌入，帶來了前所未有的激情與朝氣，使其地區(qū)擁有了強(qiáng)大的就業(yè)群體和許多的就業(yè)崗位；這就決定了該地區(qū)的就業(yè)階段處于新生的一代，而崗位多在于休閑娛樂等服務(wù)行業(yè)。 前幾年可以說來還是以小型個(gè)體為單位區(qū)域型經(jīng)濟(jì)為主。但目前隨著區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的加劇、新的開發(fā)區(qū)域不斷涌現(xiàn)、宏觀調(diào)控后消費(fèi)者的觀望心理日重，以及隨著消費(fèi)群體的年輕化和家庭結(jié)構(gòu)的小型化發(fā)展，在同質(zhì)化產(chǎn)品越來越多的情況下，更突顯了細(xì)分市場(chǎng)的重要性。 ★ 同時(shí)消費(fèi)者已被市場(chǎng)房?jī)r(jià)潛移默化，實(shí)際承受能力并沒有增強(qiáng)，但消費(fèi)者在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下從心理上基本可以承受 30003500元 /平米左右的房?jī)r(jià)。 .... . ★ 江北區(qū)的預(yù)購房群體在購房時(shí)，會(huì)有一個(gè)觀念左右著他們的購房行為，那就是“預(yù)購房群體希望方便的生活，快樂的運(yùn)動(dòng)，不斷的進(jìn)步”，對(duì)生活方便程度最為看重，其次是對(duì)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和文化交流活動(dòng)場(chǎng)所的需求也較高。可以通過很多種方式和途徑進(jìn)行表達(dá)，也為“龍溪景園”本項(xiàng)目的產(chǎn)品打造的差異化路線提供了可靠的思想路線。但是江北區(qū)的預(yù)購房群體卻是以 70年代生人為主，八十年代生人尾隨其后，年齡在 56歲以上江北區(qū)的預(yù)購房群體也占到 ％ ，并且顯示二次購房以上的比例為 ％ ，由此可以證明這其中有很大部分是為子女購房。在這樣的大環(huán)境發(fā)展條件下，可推斷今年使得購房者對(duì)江北、渝北（龍溪鎮(zhèn)花卉園）地區(qū)的樓盤期待高 ,主力購房者及購房趨勢(shì)年齡性會(huì)以 2035歲為主，（加上老年人為子女購房的部分）占總?cè)藬?shù)的 70%以上。 江北區(qū)、渝北區(qū)的預(yù)購房群體中來自自身區(qū)域的相對(duì)比重最大，為 ％，外區(qū)域占 ％，處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 從分析數(shù)據(jù)上也可以看到南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)等地由于自身的發(fā)展速度和相互之間的交通、位置的便利，其潛在目標(biāo)客戶群發(fā)展優(yōu)勢(shì)也很明顯，占 29%左右。 本項(xiàng)目預(yù)購群體的現(xiàn)居住區(qū)域分析表： % % % %%%%%%%%%%%%%%%%江津 巴南區(qū) 長(zhǎng)壽 大渡口區(qū) 渝北區(qū) 九龍坡區(qū) 沙坪壩區(qū) 南岸區(qū) 渝中區(qū) 江北區(qū)★本區(qū)域預(yù)購房群體受教育程度： ★根據(jù)上面所訴，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶特征資料應(yīng)該是： 年齡： 2040歲 學(xué)歷：?？苹蛘邔？埔陨? 主要客戶區(qū)域：江北、渝中、南岸、沙坪壩等地區(qū) 職位：技術(shù)人員、商業(yè)管理人員、離退休者 對(duì)小區(qū)的配套：以文化活動(dòng)場(chǎng)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所為主 %%%%%%%%%%%%研究生及以上 初中及以下 高中或中專 大學(xué)價(jià)格定位及策略 定價(jià)原則 本項(xiàng)目的定價(jià)采用了“自下而上”的計(jì)算方式，先確定戶戶差值，然后在差值的基礎(chǔ)上加上一個(gè)價(jià)格基數(shù)，從而得到每戶的價(jià)格，根據(jù)這個(gè)價(jià)格計(jì)算總體均價(jià)，調(diào)整價(jià)格基數(shù)讓計(jì)算總體均價(jià)等于真實(shí)均價(jià)，最后得到每戶的最終價(jià)格。 （ 1）影響價(jià)差的因素：需要綜合考慮幾個(gè)方面的因素： ★橫向價(jià)差