【正文】 策和策略都比較充分，有相當?shù)恼f服力，如果都能落到實處，估計完全招商沒有問題。 ?? （ 5） 業(yè)組團及邀約； 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 10 本地商團、溫州商團、湖南商團、?? （ 6）主力客戶組織及邀請； 主力超市邀約、 藥品連鎖店邀約、主力品牌店邀約 （ 7）目標客戶組織及邀約。 香森（倉儲式） 平價商城招商工作最好能在 11 月份招商初開始。許多經(jīng)營戶為搶季節(jié)，正四處尋找商鋪，但飛鵝市場、新時代商業(yè)港、溫州商貿(mào)城等傳統(tǒng)商區(qū)租金高昂，有許多客戶被拒之門外。 （ 2）商業(yè)說明會： 針對招商進行項目說明 （ 3）業(yè)主座談會： 關(guān)于市場招商、管理、業(yè)態(tài)規(guī)劃組合等問題 （ 4）相關(guān)商業(yè)資源聯(lián)動計劃 等（據(jù)實際情況而定）。 （說明：本次所推物業(yè)不多，目標客戶也比較集中，因此廣告費用預算不宜過大，但推廣工作必須到位，爭取做到少投入多產(chǎn)出。 （ 3）電視媒體宣傳計劃 ： （ 4）戶外媒體宣傳計劃 ： 戶外媒體宣傳包括廣告牌、公車廣告、巨幅廣告、條幅（橫幅）廣告等，按照慣例，在商鋪銷售和招商當中，報紙廣告和廣告巨幅效果比較明顯。 進一步裝修改造商場，設(shè)立樣板間。等等。 項目相關(guān)商業(yè)資源聯(lián)動計劃 例： （ 1）香森（倉儲式）平價商城與白沙客運站建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，在零擔貨運方面達成合作意向。 （ 3）稅費優(yōu)惠政策 爭取獲得減免一年以上的企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策。免租無損開發(fā)商和業(yè)主的利益，反而更有利于銷售和招租，因此建議多出優(yōu)惠政策，在市場運營方面多做工作，爭取企劃支持到位，讓廣大經(jīng)營戶都能 看到良好的商業(yè)前景。 A、 第一年月租金 =基本月租金 B、 第二年月租金 =基本月租金 ＋ 遞增租金 C、 第三年月租金 =基本月租金 ＋ 遞增租金 2 ④其他優(yōu)惠政策 。 ③租金政策 （限 3年） ： 基本月租金 ：指簽約的第一年商鋪每平方月租金（ 30元～ 55元）。） 招商政策及策略 ：（即各項入租優(yōu)惠政策） （ 1） 入租優(yōu)惠政策 ① 優(yōu)先選擇鋪面權(quán)利： 根據(jù)先到先得原則，客戶按招商登記的先后順序享有優(yōu)先選擇鋪面的權(quán)利。 日用百貨批零市場一般規(guī)模比較大，香 森（倉儲式）平價商城只有 151 間商鋪，規(guī)模偏小，業(yè)態(tài)規(guī)劃面面具到，無法突出項目的專業(yè)化。 從以上業(yè)態(tài)規(guī)劃情況看，商城的市場定位基本上與金鵝市場類同，但側(cè)重點不同，金鵝市場側(cè)重的是文化辦公用品，而香森（倉儲式）平價商城雖然規(guī)模不大，但業(yè)態(tài)規(guī)劃比較齊全和均衡，對服裝鞋帽稍有側(cè)重。 （項目周邊居民大多為效益不好的國有企業(yè)職工， 消費能力不強，項目完全定位為大超市，按照目前該地區(qū)的發(fā)展水平，在很長時間內(nèi)，超市處于生意清談狀態(tài)。這是一個很大的市場，故作為市場的主力市場推出。 音像、文體用品、辦公文化用品專區(qū)： 24 間（ 25 號 48 號 ） 辦公文化用品在金鵝市場已有 248 間，市場已比較成熟，在此設(shè)立辦公文化用品市場只作為柳北市場的補充。 項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： （區(qū)域、對象、內(nèi)容以及范圍） 商城定位為綜合性大型平價商城，共設(shè)五大 專區(qū) 社區(qū)配套服務(wù)專區(qū) ： 10 間（ 1號 — 10 號 ） 該專區(qū)主要設(shè)立銀行、電信營業(yè)所、藥店、照相館等社區(qū)必備配套設(shè)施。 地塊升值：柳北區(qū)地產(chǎn)正逐年升溫，假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)每年以 6%的速度升值，則商城 5 年深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 6 后將有 3000元 /㎡左右的升值空間，升幅達 30%以上。 勝利立交橋的建成開通，有力地帶動白沙客運站的客運和貨運服務(wù)。 商業(yè)基礎(chǔ)雄厚 柳北區(qū)是柳州第一大城區(qū)，人口占市區(qū)人口的 1/3以上，具有強大的消費市場。地理位置優(yōu)越 商城地處柳北區(qū)交通主干道勝利路和躍進路交匯處，把控著柳州市北大門，該地區(qū)人流、物流、車流量非常大，商業(yè)輻射面廣，同時有大型社區(qū)、客運站等依托，地理位置得天獨厚。上述市場裝修美觀，規(guī)劃合理，市場發(fā)育比較成熟。 與項目定位相近的市場調(diào)查情況為： 白云市場為日用百貨、副食品批發(fā)市 場 ，總攤位數(shù)在 232 多間，月租金為 28元 /㎡，市場不飽和，有走下坡路傾向； 飛鵝市場、新時代商業(yè)港為服裝批零 市場 ，服裝總鋪位為 3810 間，以批零服裝、皮具箱包、鞋帽為主，一層租金在 200— 400 元 /㎡ 銷售計劃： (1)所推物業(yè) ： 91 間商鋪 (2)預約時間 ： 11 月 1 日 — 12月 10日（共 40 天） (3)開盤時間 ： 12 月 11 日（星期 六） (4)開盤方案： （略） 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 5 香森（倉儲式）平價商城招商計劃 一、商業(yè)策劃： 市場調(diào)研 通過幾天市調(diào)，發(fā)現(xiàn)柳州市場商業(yè)基礎(chǔ)比較好，集約化程度也很高，市場發(fā)育比較成熟。商城提前旺市，必將大大推動商鋪銷售。本公司認為銷售時機在11 月下旬比較合適，一邊銷售一邊交付裝修，爭取市場在今年元旦開業(yè)，讓各經(jīng)營戶春節(jié)之前都能賺一把。香森麗園項目已進入尾盤，商鋪銷售還剩 92 間，采取平推，估計銷售周期會很長，明年三、四月也不一定 能銷完，建議利用年冬進行一次集中推盤，爭取一次售完。柳州目前在售商業(yè)地產(chǎn)項目有 谷埠街國際商城、溫州商貿(mào)城、新時代商業(yè)港、江南新天地、江南明珠、陽光購物廣場、地王大廈、歐亞城市廣場等幾個樓盤，有的已開業(yè)，有的正在熱銷之中，市場競爭激烈，銷售壓力很大。 投資客購鋪不打折，但可為其包租 1— 2年。建議本項目也采取此種策略，依據(jù)當前的價格水平，在折扣上體現(xiàn)出來。商鋪銷售不大理想的原因，除商鋪銷售推廣力度不夠外，商鋪價格定為是否偏高，有待重新調(diào)研，但從市場反饋的信息來看，單價是有所偏 高。鋪面為簡單裝修，市場沒有進行過合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，目前已有零星的副食品、百貨行業(yè)進駐。 為做好 商鋪銷售和招商 工作，有必要重新對柳州商業(yè)市場進行調(diào)研和評估，以便使項目做到定位精準。 香森（倉儲式）平價商城是香森麗園的配套項目，有部分商鋪臨街，大多為內(nèi)鋪。 香森（倉儲式）平價商城 （暫定名） 整體營銷計劃書 單 位：深圳鼎銘投資策劃有限公司 策 劃：“香森麗園”項目組 時 間： 2021 年 10月 25 日 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 2 前 言 柳州商業(yè)地產(chǎn)近年發(fā)展得很快，區(qū)域商業(yè)與城市商業(yè)齊頭并進，各種綜合市場、商貿(mào)城、商廈、商業(yè)港等相繼建成開業(yè)，目前在建的也有好幾個項目。據(jù)有關(guān)資料顯示，柳州市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度已超過城市發(fā)展速度，存在一定的結(jié)構(gòu)性失衡。從目前情況看，香森（倉儲式）平價商城沒有進行合理的商業(yè)定位，只作一般的街鋪銷售，致使銷售和招商存在相當?shù)碾y度，要做好商鋪的銷售和招商工作，關(guān)鍵的問題是項目商業(yè)定位是否準確，企劃工作是否到位。 深圳鼎銘投資策劃 “香森”商場策劃案 3 香森（倉儲式）平價商城商鋪銷售計劃 一、項目當前情況： 項目總面積 ：約 ㎡ 總商鋪數(shù)量 ： 151 間 已 銷