【正文】 房型面積配比的合理性，有利于銷(xiāo)售。 一旦突破了 3 個(gè)月的 品牌塑造期，本案就完全有可能進(jìn)入 高速度去化狀況！ 河南博越房地產(chǎn)咨詢 有限公司 地址：洛陽(yáng)市西工區(qū) 省安綜合樓北六樓 tel:63856620 5 四、 產(chǎn)品分析結(jié)論――本案在競(jìng)爭(zhēng)格局中的 SWOT 分析 優(yōu)點(diǎn)： 大規(guī)模社區(qū)，具有規(guī)模效益，有營(yíng)造生活概念的基本載體。但是 在推出階段，明顯偏大的房型將帶來(lái)銷(xiāo)售壓力！ 河南博越房地產(chǎn)咨詢 有限公司 地址：洛陽(yáng)市西工區(qū) 省安綜合樓北六樓 tel:63856620 4 物業(yè) 物業(yè)管理將是本案品牌塑造的另一個(gè) 重點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)啟用具有公認(rèn)品牌知名度的物業(yè)公司，在項(xiàng)目本身不具備知名度的前提下，我們建議打著具有廣泛社會(huì)知名度“品牌物業(yè)”完成局部“借勢(shì)”的功能。假如真能操作到位： 卓越的特色環(huán)境規(guī)劃將是本案最大的賣(mài)點(diǎn)！ ――多次的市場(chǎng)調(diào)研已經(jīng)證實(shí)。 河南博越房地產(chǎn)咨詢 有限公司 地址：洛陽(yáng)市西工區(qū) 省安綜合樓北六樓 tel:63856620 3 三、 產(chǎn)品 規(guī)劃 “均好性”是本案最顯著的規(guī)劃特征，雖然也帶來(lái)“均不好”的嫌疑，但是在同質(zhì)樓盤(pán)的“個(gè)案博弈”中本案總體規(guī)劃基本處于“不優(yōu)不劣”的局面。 交通問(wèn)題已成為極為關(guān) 鍵的問(wèn)題，值得我們高度重視 ！ 對(duì)于地段改造是否能夠徹底，能否打消消費(fèi)者的心存疑慮是本案成敗的先決因素之一！ 二、 配套 在本案推出后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)， 本項(xiàng)目區(qū)域生活配套欠缺 ――屬于各種專業(yè) 市場(chǎng) 、倉(cāng)儲(chǔ) 庫(kù)房 的集中地，其他生活、娛樂(lè)、健康醫(yī)療等設(shè)施屈指可數(shù)，成為消費(fèi)者選擇居住區(qū)域的一大抗力。 本案由于所處位置相對(duì)比較靠里，出口不很理想，建議小區(qū)出口應(yīng)當(dāng)及早整改。目前， 道北路通往市區(qū)有三個(gè)出口，其中 只有 兩個(gè)可以過(guò)車(chē)， 而且分布在道北路的兩端， 道路交通狀況不十分理想 ―― 實(shí)際道路狀況相對(duì)糟糕 。 鑒于客戶對(duì)地段概念在感知和認(rèn)知上有一定出入的現(xiàn)象 ，地段教育顯得尤為重要， 關(guān)于地段的形象營(yíng)造和概念傳播顯得至為關(guān)鍵！ 交通 河南博越房地產(chǎn)咨詢 有限公司 地址：洛陽(yáng)市西工區(qū) 省安綜合樓北六樓 tel:63856620 2 本案所謂的 交通由 “道路”和“公共交通線路”構(gòu)成 。 然而，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)：經(jīng)過(guò)對(duì)本案周邊環(huán)境改善的介紹后，尤其是 建華西路改造，定鼎路道口的打通等 重大工程 的啟動(dòng) ，使得 客戶對(duì)本地段前景關(guān)注程度提高，升值概念很快被接收，轉(zhuǎn)而看好本區(qū)域的前景 ?！?2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 委托個(gè)體 :花費(fèi)的太陽(yáng)智誠(chéng) Sungshan 園東西工業(yè)有限公司 報(bào)告?zhèn)€體 :Shanghai 打開(kāi)房地產(chǎn)投資請(qǐng)教有限公司 報(bào)告日期 :二 000 年 9 月 河南博越房地產(chǎn)咨詢有 有限公司 2021 年 3 月 “榮森世紀(jì)新城”項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略構(gòu)架河南博越房地產(chǎn)咨詢 有限公司 地址：洛陽(yáng)市西工區(qū) 省安綜合樓北六樓 tel:63856620 1 第一部分：產(chǎn)品研究 一、 地段 地理位置 本項(xiàng)目位于 道北區(qū)域老城 區(qū)與西工區(qū)交匯處，屬于市郊偏僻地帶。 根據(jù) 目前洛陽(yáng)市整體市場(chǎng)走勢(shì)，市政府建設(shè)重點(diǎn)在洛陽(yáng)新區(qū) ， 廣泛市場(chǎng)調(diào)研以及定向產(chǎn)品測(cè)試后，我們發(fā)現(xiàn)： 本案所處地段社會(huì)認(rèn)知度和認(rèn)可度較低 ――在大部分客戶眼中，本案所處地段相對(duì)偏遠(yuǎn)，配套設(shè)施比較缺乏。 看到這種轉(zhuǎn)變 ， 我們的信心也增強(qiáng)了！當(dāng)然，這種轉(zhuǎn)變帶有某種潛意識(shí)里的投機(jī)性，不應(yīng)該過(guò)于慶幸。 本案處于道北路 。但是 建華西路以及定鼎路道口的打通 ，將極大地改善道路狀況。 本案附近 公共交通線路匱乏 ，僅有少量公交線途經(jīng)， 18 路、 19 路 ，而且 公交車(chē)輛的次數(shù)明顯偏少。 在營(yíng)銷(xiāo)推廣中，對(duì)消費(fèi)者的引導(dǎo)，勾勒前景和升值潛力的描述十分重要。 本案的社區(qū)規(guī) 模效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其達(dá)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，如果對(duì)景觀規(guī)劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌b 。 在今后的傳播包裝過(guò)程中， 大型社區(qū)概念將是 去化速度最有力的利器！ 房型 本案因?yàn)槭谴?型經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)， 就整盤(pán)戶型比控制而言，本案戶型主力戶型為 80 多平方米中檔戶型 ――象本案這樣的經(jīng)濟(jì)適用房樓盤(pán)，在前期品牌知名度完成后，市場(chǎng)迅速認(rèn)可以至于產(chǎn)生熱銷(xiāo)的形式極有可能出現(xiàn)。 價(jià)格 由于本案為經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)， 又加上 在該區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ， 大多數(shù)樓盤(pán)都是經(jīng)濟(jì)適用房，房?jī)r(jià)偏低， 在本案的去化任務(wù)指標(biāo)壓力下， 本案應(yīng)當(dāng)采取較低的價(jià)格 經(jīng)過(guò)精密分析，我們認(rèn)為： 市級(jí)品牌經(jīng)濟(jì)適用房樓盤(pán)的塑造將從根本上解決 本案銷(xiāo)售的問(wèn)題 然而在無(wú)品牌繼承的前提下， 3 個(gè)月的品牌塑造期內(nèi)必將按基本法則處理 鑒于此，我們?cè)谇捌谕票P(pán)過(guò)程中，制定了“ 低價(jià)試探、快速反應(yīng)、持續(xù) 熱 銷(xiāo) ”的基本策略。 兩條道路的修建，為本案從地段上提供了巨大的升值潛力空間。 小區(qū)內(nèi)部配套新穎齊全，為居家提供便利條件。目前地段尚不被認(rèn)可。 周邊交通、配套極不完善，業(yè)主出行、日常生活存在障礙。 河南博越房地產(chǎn)咨詢 有限公司 地址：洛陽(yáng)市西工區(qū) 省安綜合樓北六樓 tel:63856620 6 機(jī)會(huì) 宏觀形勢(shì)看好，機(jī)不可失。 建華西路、定鼎路道口 ，將有效改善該地段形象和概念，同時(shí)以社會(huì)新聞形式引發(fā)社會(huì)注意本區(qū)域。 本案有可能成為區(qū)域地段代表作。 基于目前無(wú)品牌狀況的市場(chǎng)半徑，有效目標(biāo)消費(fèi)群相對(duì)不足。 同時(shí)，對(duì)于理性的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，考慮的方面越來(lái)越多，單個(gè)的概念已經(jīng)不足以吸引購(gòu)買(mǎi)。 另外 ， 本案產(chǎn)品基本定型， 已經(jīng)入市 ，已經(jīng)不可能再進(jìn)行 大的 概念調(diào)整。 在目前狀況下，我們?cè)诋a(chǎn)品概念上需要遵循兩大原則： 把現(xiàn)代 居住 風(fēng)格進(jìn)行到底 建老百姓都住得起的好房子 結(jié)合上述兩大原則，我們將產(chǎn)品風(fēng)格和生活方向作概念定位： 打造一座 十 萬(wàn)平方米 大型 園林社區(qū) 演繹新道 北“居住改變生活”式榜樣時(shí)代的品質(zhì) 河南博越房地產(chǎn)咨詢 有限公司 地址：洛陽(yáng)市西工區(qū) 省安綜合樓北六樓 tel:63856620 8 在居住環(huán)境上，我們用“現(xiàn)代風(fēng)格” 來(lái)統(tǒng)領(lǐng)產(chǎn)品，在基本格調(diào)清晰的前提下，我們用“現(xiàn)代手法”演繹“大社區(qū)居住 文化”的特色概念就可以深入人心，得到態(tài)度鮮明的認(rèn)可或否定！ 這是一個(gè)榜樣時(shí)代的大型現(xiàn)代化小區(qū) 親綠、親地、親情、親和的人性規(guī)劃， 演繹著大都市摩登時(shí)代的時(shí)尚生活！ 跨越一切的運(yùn)動(dòng)、健康?? 這是一個(gè) 10 萬(wàn)平方的中式逸居生活的現(xiàn)代版本 這是一個(gè)具有 國(guó)際化、未來(lái)化的生活領(lǐng)地。然而就洛陽(yáng)