【導(dǎo)讀】游城、居住城、工業(yè)城”的新區(qū)面貌。項(xiàng)目所在鐘家村版塊屬于漢陽(yáng)景觀旅游片區(qū)，是政府重點(diǎn)危改。片區(qū)，城市新貌建設(shè)工程，區(qū)內(nèi)景觀資源豐富、交通便捷、商業(yè)繁榮。本項(xiàng)目正處于核心區(qū)域?！习蹲炀坝^區(qū)該區(qū)面積294公頃，主要包括龜山、晴川閣、鐵門關(guān)等景點(diǎn)。通過(guò)五期拆遷，南岸嘴已屯積了20多萬(wàn)平方米土地，建成人造森林和市民。休閑場(chǎng)所，將面向國(guó)際招標(biāo)，建設(shè)國(guó)際一流的武漢旅游標(biāo)志性景觀區(qū)。第八屆藝術(shù)節(jié)而興建的琴臺(tái)文化藝術(shù)中心，將成為該區(qū)的主體建筑。星等財(cái)團(tuán)已進(jìn)駐，仿照上海城隍廟建設(shè)“武漢豫園”。動(dòng)物園經(jīng)過(guò)18年來(lái)的建設(shè)，飼養(yǎng)珍禽異獸400余種，4000. 梅子中路工程梅子中路南起三環(huán)線，北至漢陽(yáng)大道，全長(zhǎng)5924米。四新大道工程四新大道起點(diǎn)十升路，終點(diǎn)鸚鵡大道，全長(zhǎng)5526．7米。鸚鵡大道），全長(zhǎng)215．4米，道路紅線寬40米。年3月份進(jìn)行全線征地拆遷，6月份開始土方回填，年內(nèi)完成土路基。

　　

【正文】 、鐘表 7F：美食廣場(chǎng)、電玩中心、兒童樂(lè)園、巴西燒烤、億信超市 8F：環(huán)藝影城、量販 KTV（空中補(bǔ)給）、女子健美中心、美發(fā) 銷售額27% SOGO 33000 租 周日： 商家超過(guò) 靠墻面： 1F：超市 1F：時(shí)尚精品館、化妝品、黃金珠 原老 50 個(gè) 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 37 ㎡ 50 人 /分鐘 平時(shí)： 25 人 /分鐘 800 戶 立柱周圍 : 寶、男女皮鞋、鐘表、精品小家電、男女皮鞋 2F：流行少女館、彩妝、時(shí)裝 3F：典雅淑女館、時(shí)裝、內(nèi)衣、睡衣、美容院、孕婦裝 4F：名流紳士館、男士正裝、休閑服飾、 5F：羊絨、針織品、體育服裝、體育用品 6F：床上用品、童裝、兒童玩具用品、孕婦用品、家居用品、眼鏡 廠家銷售額23%，一般商家銷售額26% 小結(jié)： 新商圈形成市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沖擊，削弱了市場(chǎng)影響力，分流消費(fèi)客源，本項(xiàng)目與武廣距離很近，銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 38 一直以來(lái)，武廣輻射力影響著漢陽(yáng)的商業(yè)，吸引大量漢陽(yáng)人前來(lái)消費(fèi)，因此對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)形成沖擊，只有憑借項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目在市場(chǎng)上的形象，有效攔截漢陽(yáng)和來(lái)自武昌的消費(fèi)人流。 商圈的發(fā)展超過(guò)了市政建設(shè)的步伐，致使交通滯留、無(wú)處泊車的尷尬時(shí)有發(fā)生，也使得該地段的部分物價(jià)（如打車路過(guò)此地時(shí)的車費(fèi)、停車場(chǎng)月租費(fèi)等）過(guò)高，本項(xiàng)目停車場(chǎng)面積不大，車位也明顯不足，要考慮解決車位問(wèn)題。 商業(yè)硬件、功能設(shè)計(jì)沒(méi)有充分考慮市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，導(dǎo)致購(gòu)物、經(jīng)營(yíng)環(huán)境受限。 解放 大道車流對(duì)人流的影響阻礙商業(yè)持續(xù)發(fā)展。 漢陽(yáng)： 王家灣商圈 商圈成因： 王家灣是一個(gè)新興的商圈，地處漢陽(yáng)大道和龍陽(yáng)大道“十”字交匯處，緊鄰漢陽(yáng)經(jīng)濟(jì)核心區(qū)沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是連接沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和漢口漢西、漢陽(yáng)其他銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 39 區(qū)域的交通瓶頸，地理位臵十分優(yōu)越。近幾年，政府倡導(dǎo)武漢三鎮(zhèn)均衡發(fā)展宏偉藍(lán)圖，提出漢陽(yáng)“新區(qū)”發(fā)展的計(jì)劃，使?jié)h陽(yáng)成為最好的工業(yè)城、旅游城、居住城，隨著漢陽(yáng)“四新”祥規(guī)出臺(tái)，四大組團(tuán)板塊形成，將改變漢陽(yáng)的商業(yè)格局。從區(qū)位意義上講，使王家灣地區(qū)得到長(zhǎng)足發(fā)展，王家灣成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，導(dǎo)致商業(yè)快速發(fā)展，成為 漢陽(yáng)區(qū)級(jí)商業(yè)中心。 主要商業(yè)： 家樂(lè)福、好美家、工貿(mào)、漢商集團(tuán)的 21 世紀(jì)娛樂(lè)中心、各類品牌汽車 4S 店。 主要經(jīng)營(yíng)家具建材、電器、日常生活用品、服飾、汽車及服務(wù)等 名稱 樓層及經(jīng)營(yíng)品牌 規(guī)模 家樂(lè)福 日常生活用品 （規(guī)模巨大） 40000 ㎡ 工 貿(mào) 家用電器 （規(guī)模小、品牌不全） 5000 ㎡，共三層。 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 40 21 世紀(jì) 1F：家居城、餐飲 2F：服裝、飾品 3F：影城、 KTV、電玩、網(wǎng)吧、服飾、羽毛球館、淋浴中心 （檔次較低、品種不全、服務(wù)較差） 三層，共 4萬(wàn)㎡ 小結(jié)： 1. 片區(qū)商業(yè)發(fā)展起步較晚 ，政府對(duì)片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后，商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展不完整，商業(yè)設(shè)施缺乏，僅滿足居民日常生活用品和家居建材，商圈輻射范圍小 2. 居民結(jié)構(gòu)沒(méi)有發(fā)生巨變，消費(fèi)層次和水平比較低 3. 片區(qū)過(guò)漢口消費(fèi)習(xí)慣沒(méi)有徹底改變 （二）、項(xiàng)目片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)狀況 閩東國(guó)際 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 41 名稱 位臵 經(jīng)營(yíng)方式 業(yè)態(tài)定位 價(jià)格體系 規(guī)模 閩東國(guó)際 （項(xiàng)目對(duì)面） 一樓銷售， 4 樓租。 3 樓泰國(guó)“易初蓮花”超市（預(yù)計(jì) 5月份開業(yè)）， 1 樓產(chǎn)權(quán)式商鋪，分割方案未定， 4 樓定位為休閑、健身、美容美體，對(duì)外招商 未定，一樓預(yù)計(jì)起價(jià) 2萬(wàn) /㎡ 共四層，總面積50000 ㎡， 1 樓7000 ㎡， 3樓 25000 ㎡， 4樓 8000 ㎡ 小結(jié)： 商業(yè)規(guī)模較小，可銷售單位面積小，競(jìng)爭(zhēng)壓力不大 業(yè)態(tài)可與本項(xiàng)目形成良性互補(bǔ)，和漢商一起扎堆，增強(qiáng)商圈輻射力和吸引力 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 42 閩東國(guó)際月㎡住宅部分可為本項(xiàng)目帶來(lái)強(qiáng)大消費(fèi)人口 社區(qū)商業(yè) 復(fù)地翠微新城 名稱 位臵 經(jīng)營(yíng)方式 面積、開間、進(jìn)深 規(guī)模 復(fù)地翠微新城 翠微橫路 18 號(hào) 銷售 面積 30 平米，開間 米，進(jìn)深 7 米 共 400㎡， （ 規(guī)模較小，沿街商鋪，單一形態(tài)） 小結(jié)： 閩東國(guó)際可于本項(xiàng)目形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同 促進(jìn)商業(yè)氛圍，吸引人流 片區(qū)基本無(wú)大型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，閩東國(guó)際和復(fù)地翠微新城商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目不構(gòu)銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 43 成威脅，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。 三、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)平均售價(jià)測(cè)算 價(jià)格多因素對(duì)比分值表 項(xiàng)目 很好 好 較好 相同 較差 差 很差 分?jǐn)?shù) 5 3 1 0 1 3 5 商鋪價(jià)格多因素分析表 1 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 閩東國(guó)際城 金龍花園 湘隆時(shí)代商業(yè)中心 泰合百花公園 商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀 5 +0 +3 +5 +5 商業(yè)業(yè)態(tài)組合 +0 +3 +5 +1 +3 商業(yè)規(guī)模 3 +3 +5 +1 +5 對(duì) 象 因 素 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 44 商業(yè)人氣 5 +0 +3 +5 +5 交通現(xiàn)狀 3 +0 +3 +3 +5 商鋪價(jià)格多因素分析結(jié)果表 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 閩東國(guó)際城 金龍花園 湘隆時(shí)代商業(yè)中心 泰合百花公園 商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀 95/100 100/100 103/100 105/100 105/100 商業(yè)業(yè)態(tài)組合 100/100 103/100 105/100 101/100 103/100 商業(yè)規(guī)模 97/100 103/100 105/100 101/100 105/100 商業(yè)人氣 95/100 100/100 103/100 105/100 105/100 交通現(xiàn)狀 97/100 100/100 103/100 103/100 105/100 現(xiàn)有售價(jià) 38000 20210 12021 7500 7000 比準(zhǔn)價(jià)格 32268 21218 14457 8688 8764 對(duì) 象 因 素 銅鑼灣廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 中科輝創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 45 權(quán)重值 20% 45% 15% 10% 10% 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)平均價(jià)格 = Σ 比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重值 = 19916元 /平方米 據(jù)此，我公司認(rèn)為銅鑼灣廣場(chǎng)一樓商鋪均價(jià)應(yīng)在 20210元 /平方米上下浮動(dòng)，差價(jià)在正負(fù) 1%左右。