【導(dǎo)讀】本項(xiàng)目總用地面積約為。建設(shè)性質(zhì)和規(guī)劃要求，整個(gè)園區(qū)規(guī)劃為四大區(qū)域。等),設(shè)置車位86個(gè)，全路面使用鋼混結(jié)構(gòu)，滿足進(jìn)出車輛的要求，通道出入卡25m2，配置符合監(jiān)管要求的卡口設(shè)備，并配套建設(shè)。生產(chǎn)對環(huán)境和職工的危害。項(xiàng)目建成后，年交易量可達(dá)18萬噸。其他費(fèi)用1400萬元，預(yù)備費(fèi)用1000萬元，專項(xiàng)費(fèi)用720萬元。項(xiàng)目通過運(yùn)用全新現(xiàn)代服務(wù)業(yè)管理信息理念，對貨運(yùn)物流過。物資流通體制具有積極的促進(jìn)作用。現(xiàn)代流通業(yè)的發(fā)展，XX地區(qū)也迫切需要提供現(xiàn)代物流服務(wù)。更高要求；地理位置和功能需要加快物流建設(shè)。我司正是針對市場需。對流通環(huán)節(jié)利益的獲得既有動力，也是現(xiàn)實(shí)的途徑。建立即時(shí)供應(yīng)系統(tǒng)、實(shí)現(xiàn)零庫存等物流戰(zhàn)略的建立。模、特色日漸增強(qiáng)，作用、需求更加顯現(xiàn)。從穩(wěn)定一產(chǎn)，推動。至率先發(fā)展具有重要的地位和特殊作用。合重視不夠，在推行各自的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。管理標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)尚未意。作水平得以提高。

　　

【正文】 指標(biāo)計(jì)算。 (2)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)，根據(jù)設(shè)備基礎(chǔ)的大小和深淺，參照國家機(jī)械局頒發(fā)的設(shè)計(jì)概算指標(biāo)，按設(shè)備原價(jià)的百分比率來確定。 (3)設(shè)備購置費(fèi)包括設(shè)備原價(jià)和運(yùn)雜費(fèi) ，設(shè)備原價(jià)按現(xiàn)格價(jià)計(jì)算，運(yùn)雜費(fèi)參照國家機(jī)械局頒發(fā)的設(shè)計(jì)概算指標(biāo)規(guī)定的計(jì)算辦法和費(fèi)率計(jì)算。 31 (4)設(shè)備安裝工程費(fèi)等于設(shè)備原價(jià)乘以設(shè)備安裝費(fèi)率。設(shè)備費(fèi)率按國家機(jī)械局頒發(fā)的規(guī)定的計(jì)算辦法和費(fèi)率計(jì)算。 (5)其他費(fèi)用包括土地征購費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)等費(fèi)用構(gòu)成。 建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、報(bào)建費(fèi)（含勞保費(fèi)、城市配套費(fèi)、人防統(tǒng)建費(fèi)等）按 XX市人民政府、 XX 市建委、 XX市人防辦等文件的規(guī)定的計(jì)算辦法和費(fèi)率計(jì)算。 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按國家物價(jià)局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的“工程勘察和工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)” 規(guī)定的計(jì)算辦法和費(fèi)率計(jì)算。 (6)預(yù)備費(fèi)用由基本預(yù)備費(fèi)用和漲價(jià)預(yù)備金組成，參照國家計(jì)委計(jì)算 [1985]352 號文的有關(guān)規(guī)定，按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 5%比率計(jì)算。 投資估算 本項(xiàng)目總投資 7800 萬元 ，其中：工程費(fèi)用 4680萬 元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 1400萬 元，預(yù)備費(fèi)用 1000 萬 元， 信息化及生活污水處理等系統(tǒng) 專項(xiàng)費(fèi)用 720 萬 元。其資金籌措方式為： 自籌 。 第十 章 經(jīng)濟(jì)評價(jià) 經(jīng)濟(jì)評價(jià)說明 (1)本經(jīng)濟(jì)評價(jià)參照國家計(jì)委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）的有關(guān)原則和方 法，對投入產(chǎn)出項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)。 (2)所得稅率根據(jù)財(cái)政部《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》 32 執(zhí)行，本項(xiàng)目應(yīng)納所得稅額為年利潤的 ％。 (3)本項(xiàng)目的計(jì)算期為 10 年。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) (1)銷售收入及銷售稅金及附加 根據(jù)國內(nèi)外市場預(yù)測及生產(chǎn)綱要，本項(xiàng)目建成后，年?duì)I業(yè)收入分別為： 特殊商品庫房 ： 2100m2 1400 元 /m2年 90%= 平倉庫： 6644m2 180 元 /m2年 90%= 物流配送： 18 萬噸 150 元 /噸 =2700萬元 信息及產(chǎn)品檢測： 18 萬噸 40 元 /噸 =720 萬元 停車 住宿等其他收入： 120萬 根據(jù)中華人民共和國稅收法律規(guī)定，本項(xiàng)目征收營業(yè)稅 3%。城建稅按營業(yè)稅的 7%征收，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的 3%征收。 (2)項(xiàng)目資產(chǎn)投資計(jì)劃 本項(xiàng)目資產(chǎn)投資 7800，計(jì)劃在 2021年完成投入 4600 萬元； 2021 年完成投入 3200 萬元。 (3)定員及工資總額 本項(xiàng)目建成后初步定員工 202 人，人均工資按 萬元 /人 /年 估算，福利費(fèi)按工資總額的 14％提取，年工資及福利總額為 元。 (4)固定資產(chǎn)折舊估算 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊按機(jī)械設(shè)備、房屋、安裝及其它 工程分類計(jì)算折舊。根據(jù)（ 84）中設(shè)財(cái)字第 1412 號《企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限表》，本項(xiàng)目的設(shè)備折舊年限為 10 年，工程凈殘值率按 5%估算； 33 房屋折舊年限為 30 年，工程凈殘值率按 5%估算；安裝及其它工程折舊年限為 5 年，工程凈殘值率按 3%估算。 (5)總成本費(fèi)用 由于折舊費(fèi)是按不同資產(chǎn)類別及不同折舊年限計(jì)算，并且利息支出列入費(fèi)用，故總成本費(fèi)用各年度不是一個(gè)常數(shù)。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目建成后的年均總成本費(fèi)用為 3224萬元，其中：固定成本 2195 萬元，變動成本 1029萬元。 年均經(jīng)營成本 2912 萬元。 (6)利潤估算 本項(xiàng)目完成 后，經(jīng)營年份的年均銷售收入 3911萬元，年均總成本費(fèi)用 2917 萬元，年均營業(yè)稅金及附加為 117 萬元，年均利潤總額為 994 萬元，年均所得稅后利潤 877萬元。 風(fēng)險(xiǎn)性分析 (1)敏感性分析 為了了解項(xiàng)目在實(shí)施過程中，單因素的變化對項(xiàng)目的影響程度，分別對固定投資、銷售價(jià)格及經(jīng)營成本作了提高 5%和降低 5%的單因素變化對內(nèi)部收益率影響的敏感性分析，詳見表 101。 財(cái)務(wù)敏感性分析表 表 111 序號 項(xiàng) 目 變化率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部凈現(xiàn)值 動態(tài)投資回收期 1 固定投資 5% 1865 5% 2213 2 銷售價(jià)格 5% 2878 5% 1197 3 經(jīng)營成本 5% 1489 5% 2586 34 從表 111 可以看出，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率，其中：銷售價(jià)格增加或減少最為敏感，經(jīng)營成本的提高或降低次之。當(dāng)銷售價(jià)格減少 %時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)到臨界點(diǎn)（ 10%）。因此，本項(xiàng)目實(shí)施過程中，降低經(jīng)營成本，提高銷售 價(jià)格對項(xiàng)目極為重要。 (2)盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn) =固定成本247。（銷售收入－稅金－可變成本） = 2195247。（ 3911－ 117－ 1029） 100% =79% 從上式的計(jì)算可以看出，本項(xiàng)的盈虧平衡點(diǎn)為 79%，即項(xiàng)目達(dá)到79%的生產(chǎn)能力時(shí)，就可以保本，做到不賠不賺，而大于 79%的能力即可盈利。 第十 一 章 風(fēng)險(xiǎn)分析 經(jīng)研究，本項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、人員風(fēng)險(xiǎn)等。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目技術(shù)方面存在的風(fēng)險(xiǎn)可能主要是交易市場在設(shè)計(jì)、施工方面存在的風(fēng)險(xiǎn)，造成 項(xiàng)目不能順利施工或施工質(zhì)量差，使項(xiàng)目不能如期交工，影響項(xiàng)目的正常經(jīng)營。 經(jīng)研究，該物流園雖建筑面積較大，但所有建（構(gòu)）筑物均是常規(guī)的民用建筑物，設(shè)計(jì)、施工技術(shù)難度不高；在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工方面，XX 市內(nèi)就有眾多具有承擔(dān)此類項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工資質(zhì)的專業(yè)設(shè)計(jì)和施工單位；項(xiàng)目建設(shè)管理單位可通過招投標(biāo)方式擇優(yōu)選擇，只要設(shè)計(jì)單位按國家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范精心設(shè)計(jì)，施工單位按照設(shè)計(jì)圖紙和施工要求規(guī)范細(xì)致施工，監(jiān)理單位恪守職責(zé)，嚴(yán)格按工作程序進(jìn)行監(jiān)理，嚴(yán)把 35 材料質(zhì)量關(guān)、施工進(jìn)度控制關(guān)和投資控制關(guān)，做好合同管理和信息管理，協(xié)調(diào)好項(xiàng)目 業(yè)主、施工單位、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商之間的關(guān)系，項(xiàng)目的施工質(zhì)量就可得到保障。 綜上所述，本項(xiàng)目在施工方面存在的風(fēng)險(xiǎn)從性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險(xiǎn)，通過采取適當(dāng)防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時(shí)得到補(bǔ)救。 市場風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目市場方面存在的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為項(xiàng)目建成后招商工作進(jìn)展不順利，經(jīng)營面積不能得到及早有效利用產(chǎn)生效益，給項(xiàng)目運(yùn)營帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)分析，本項(xiàng)目是根據(jù) XX 市總體發(fā)展規(guī)劃，在充分研究分析該市及其周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，以該市目前形成的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品及物流需求為依托而 提出的一個(gè)旨在發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、促進(jìn)商品流通、為企業(yè)提供多方位多層次服務(wù)的項(xiàng)目。從該物流園的功能定位、建設(shè)布局、所在區(qū)位、擬采取的經(jīng)營方式等方面來看，項(xiàng)目建成后的招商工作是可以順利開展的。項(xiàng)目建設(shè)管理單位從現(xiàn)在起，就應(yīng)在前期已有工作的基礎(chǔ)上有計(jì)劃、有步驟地采取多種有效的宣傳手段和策略，開展項(xiàng)目的前期招商宣傳等工作，以做到未雨綢繆、運(yùn)籌帷幄。 綜上所述，本項(xiàng)目在施工方面存在的風(fēng)險(xiǎn)從風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險(xiǎn)，通過采取強(qiáng)化宣傳、規(guī)范服務(wù)、加強(qiáng)管理等措施，項(xiàng)目招商是可以順利進(jìn)行的。 管理和人員風(fēng)險(xiǎn) 本 項(xiàng)目在管理方面存在的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是在項(xiàng)目前期工作中，由于項(xiàng)目管理單位缺乏管理經(jīng)驗(yàn)而給項(xiàng)目建設(shè)帶來 36 的風(fēng)險(xiǎn)；二是項(xiàng)目建成運(yùn)營后由于缺少專業(yè)管理人員或主要管理人員流失等，造成管理效率低下，給項(xiàng)目經(jīng)營帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 關(guān)于項(xiàng)目建成后的運(yùn)營管理問題，將通過招商選擇物流園的管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營管理，并招聘職業(yè)的物流園管理人員進(jìn)行專業(yè)化管理，政府為市場管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境條件，為項(xiàng)目的正常運(yùn)營保駕護(hù)航。同時(shí)，在項(xiàng)目運(yùn)營過程中，將敦促企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營的實(shí)際情況，構(gòu)建和實(shí)施現(xiàn)代企業(yè)制度，注重以 人為本的人力資源管理，逐步建立符合企業(yè)實(shí)際的包括具有激勵體制的薪酬和福利待遇制度體系的完整的管理制度體系，不斷將企業(yè)整體利益與員工個(gè)人利益密切結(jié)合，將短期利益和長期利益密切結(jié)合，并隨著情況的改變而不斷調(diào)整改進(jìn)，穩(wěn)定主要管理人員和核心員工隊(duì)伍，不斷提升員工的整體素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)其人生價(jià)值，促進(jìn)企業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。 綜上所述，本項(xiàng)目在施工方面存在的風(fēng)險(xiǎn)從風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險(xiǎn)，通過采取適當(dāng)防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時(shí)得到補(bǔ)救。 資金風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目存在的資金風(fēng)險(xiǎn)可 能主要以下兩個(gè)方面，一是建設(shè)資金未能及時(shí)落實(shí)和到位，致使項(xiàng)目無法按期實(shí)施；二是項(xiàng)目建成后，運(yùn)營效益差，不能如期收回投資。 經(jīng)研究分析，建設(shè)資金不能及時(shí)落實(shí)和到位是本項(xiàng)目存在的較大風(fēng)險(xiǎn)。一旦項(xiàng)目開工建設(shè)，建設(shè)資金不能及時(shí)投進(jìn)，影響工期延長，目前測算的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)將會發(fā)生變化。 綜上所述，本項(xiàng)目在建設(shè)資金方面存在的風(fēng)險(xiǎn)從風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)來看，屬于較大性風(fēng)險(xiǎn)， XX 市有關(guān)部門應(yīng) 給予足夠的重視，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目建設(shè)資金籌集的難度和擬解決的各種渠道和方法， 提供政策上的支 37 持和幫助。項(xiàng)目方則 制定周密細(xì)致、具有可操作性的建設(shè) 資金籌集方案，以保證項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施；項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)存在的效益風(fēng)險(xiǎn)從風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險(xiǎn)，通過采取適當(dāng)防范和補(bǔ)救措施，是可以避免和得到及時(shí)挽救的。 第十 二 章 結(jié)論與建議 結(jié)論 經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目建成后可為 XX市及周邊地區(qū)提供一個(gè)正規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)化的物資交易中心，使得該地區(qū)的貿(mào)易場所更加趨于合理化，從而推進(jìn) 某 市交易市場向規(guī)?；?、專業(yè)化、品牌化、信息化方向發(fā)展。 本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家和 XX 市 的有關(guān)政策及總體發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)內(nèi)容合理，外部建設(shè)條件良好。對 XX 市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到積極作用。 存在問題及建議 物流園項(xiàng)目系基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目，投資較大，回收周期較長，但社會效益較經(jīng)濟(jì)效益突出，因此需要得到政府在相應(yīng)政策上的大力支持，并獲取適當(dāng)?shù)恼邇A斜。 由于投資較大，建設(shè)周期與回收周期較長，故投資風(fēng)險(xiǎn)較大，所以在投資過程中應(yīng)根據(jù)各方面實(shí)際情況靈活調(diào)整建設(shè)內(nèi)容和投資進(jìn)度，在最大程度滿足市場需求的同時(shí)，合理安排建設(shè)與資金進(jìn)度，確保項(xiàng)目安全、穩(wěn)步、健康地發(fā)展，從而最大程度地實(shí)出經(jīng)濟(jì)及社會效益。 合適的情況下，應(yīng)爭取政府給予投資收益保障或采取適當(dāng)形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。 38 可行性論證結(jié)論 該可行性報(bào) 告通過對本項(xiàng)目的項(xiàng)目單位、建設(shè)的必要性、市場分析、建筑規(guī)模、建設(shè)方案、建設(shè)條件、環(huán)境保護(hù)、投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益初步分析等多方面進(jìn)行研究與論證后認(rèn)為：項(xiàng)目建設(shè)符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)目的明確，建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案合理，建設(shè)條件具備，資金來源可靠。