【導(dǎo)讀】本項目總用地面積約為。建設(shè)性質(zhì)和規(guī)劃要求，整個園區(qū)規(guī)劃為四大區(qū)域。等),設(shè)置車位86個，全路面使用鋼混結(jié)構(gòu)，滿足進出車輛的要求，通道出入卡25m2，配置符合監(jiān)管要求的卡口設(shè)備，并配套建設(shè)。生產(chǎn)對環(huán)境和職工的危害。項目建成后，年交易量可達18萬噸。其他費用1400萬元，預(yù)備費用1000萬元，專項費用720萬元。項目通過運用全新現(xiàn)代服務(wù)業(yè)管理信息理念，對貨運物流過。物資流通體制具有積極的促進作用?，F(xiàn)代流通業(yè)的發(fā)展，XX地區(qū)也迫切需要提供現(xiàn)代物流服務(wù)。更高要求；地理位置和功能需要加快物流建設(shè)。我司正是針對市場需。對流通環(huán)節(jié)利益的獲得既有動力，也是現(xiàn)實的途徑。建立即時供應(yīng)系統(tǒng)、實現(xiàn)零庫存等物流戰(zhàn)略的建立。模、特色日漸增強，作用、需求更加顯現(xiàn)。從穩(wěn)定一產(chǎn)，推動。至率先發(fā)展具有重要的地位和特殊作用。合重視不夠，在推行各自的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。管理標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)時尚未意。作水平得以提高。

　　

【正文】 指標(biāo)計算。 (2)設(shè)備基礎(chǔ)費，根據(jù)設(shè)備基礎(chǔ)的大小和深淺，參照國家機械局頒發(fā)的設(shè)計概算指標(biāo)，按設(shè)備原價的百分比率來確定。 (3)設(shè)備購置費包括設(shè)備原價和運雜費 ，設(shè)備原價按現(xiàn)格價計算，運雜費參照國家機械局頒發(fā)的設(shè)計概算指標(biāo)規(guī)定的計算辦法和費率計算。 31 (4)設(shè)備安裝工程費等于設(shè)備原價乘以設(shè)備安裝費率。設(shè)備費率按國家機械局頒發(fā)的規(guī)定的計算辦法和費率計算。 (5)其他費用包括土地征購費、建設(shè)單位管理費、建設(shè)工程監(jiān)理費、勘察設(shè)計費、報建費等費用構(gòu)成。 建設(shè)工程監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、報建費（含勞保費、城市配套費、人防統(tǒng)建費等）按 XX市人民政府、 XX 市建委、 XX市人防辦等文件的規(guī)定的計算辦法和費率計算。 勘察設(shè)計費按國家物價局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的“工程勘察和工程設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)” 規(guī)定的計算辦法和費率計算。 (6)預(yù)備費用由基本預(yù)備費用和漲價預(yù)備金組成，參照國家計委計算 [1985]352 號文的有關(guān)規(guī)定，按工程費用和其他費用之和的 5%比率計算。 投資估算 本項目總投資 7800 萬元 ，其中：工程費用 4680萬 元，工程建設(shè)其他費用 1400萬 元，預(yù)備費用 1000 萬 元， 信息化及生活污水處理等系統(tǒng) 專項費用 720 萬 元。其資金籌措方式為： 自籌 。 第十 章 經(jīng)濟評價 經(jīng)濟評價說明 (1)本經(jīng)濟評價參照國家計委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）的有關(guān)原則和方 法，對投入產(chǎn)出項目進行財務(wù)評價。 (2)所得稅率根據(jù)財政部《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》 32 執(zhí)行，本項目應(yīng)納所得稅額為年利潤的 ％。 (3)本項目的計算期為 10 年。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) (1)銷售收入及銷售稅金及附加 根據(jù)國內(nèi)外市場預(yù)測及生產(chǎn)綱要，本項目建成后，年營業(yè)收入分別為： 特殊商品庫房 ： 2100m2 1400 元 /m2年 90%= 平倉庫： 6644m2 180 元 /m2年 90%= 物流配送： 18 萬噸 150 元 /噸 =2700萬元 信息及產(chǎn)品檢測： 18 萬噸 40 元 /噸 =720 萬元 停車 住宿等其他收入： 120萬 根據(jù)中華人民共和國稅收法律規(guī)定，本項目征收營業(yè)稅 3%。城建稅按營業(yè)稅的 7%征收，教育費附加按營業(yè)稅的 3%征收。 (2)項目資產(chǎn)投資計劃 本項目資產(chǎn)投資 7800，計劃在 2021年完成投入 4600 萬元； 2021 年完成投入 3200 萬元。 (3)定員及工資總額 本項目建成后初步定員工 202 人，人均工資按 萬元 /人 /年 估算，福利費按工資總額的 14％提取，年工資及福利總額為 元。 (4)固定資產(chǎn)折舊估算 本項目固定資產(chǎn)折舊按機械設(shè)備、房屋、安裝及其它 工程分類計算折舊。根據(jù)（ 84）中設(shè)財字第 1412 號《企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限表》，本項目的設(shè)備折舊年限為 10 年，工程凈殘值率按 5%估算； 33 房屋折舊年限為 30 年，工程凈殘值率按 5%估算；安裝及其它工程折舊年限為 5 年，工程凈殘值率按 3%估算。 (5)總成本費用 由于折舊費是按不同資產(chǎn)類別及不同折舊年限計算，并且利息支出列入費用，故總成本費用各年度不是一個常數(shù)。經(jīng)計算，本項目建成后的年均總成本費用為 3224萬元，其中：固定成本 2195 萬元，變動成本 1029萬元。 年均經(jīng)營成本 2912 萬元。 (6)利潤估算 本項目完成 后，經(jīng)營年份的年均銷售收入 3911萬元，年均總成本費用 2917 萬元，年均營業(yè)稅金及附加為 117 萬元，年均利潤總額為 994 萬元，年均所得稅后利潤 877萬元。 風(fēng)險性分析 (1)敏感性分析 為了了解項目在實施過程中，單因素的變化對項目的影響程度，分別對固定投資、銷售價格及經(jīng)營成本作了提高 5%和降低 5%的單因素變化對內(nèi)部收益率影響的敏感性分析，詳見表 101。 財務(wù)敏感性分析表 表 111 序號 項 目 變化率 財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)內(nèi)部凈現(xiàn)值 動態(tài)投資回收期 1 固定投資 5% 1865 5% 2213 2 銷售價格 5% 2878 5% 1197 3 經(jīng)營成本 5% 1489 5% 2586 34 從表 111 可以看出，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率，其中：銷售價格增加或減少最為敏感，經(jīng)營成本的提高或降低次之。當(dāng)銷售價格減少 %時，財務(wù)內(nèi)部收益率將達到臨界點（ 10%）。因此，本項目實施過程中，降低經(jīng)營成本，提高銷售 價格對項目極為重要。 (2)盈虧平衡分析 盈虧平衡點 =固定成本247。（銷售收入－稅金－可變成本） = 2195247。（ 3911－ 117－ 1029） 100% =79% 從上式的計算可以看出，本項的盈虧平衡點為 79%，即項目達到79%的生產(chǎn)能力時，就可以保本，做到不賠不賺，而大于 79%的能力即可盈利。 第十 一 章 風(fēng)險分析 經(jīng)研究，本項目可能存在的風(fēng)險主要有技術(shù)風(fēng)險、管理風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金風(fēng)險、人員風(fēng)險等。 技術(shù)風(fēng)險 本項目技術(shù)方面存在的風(fēng)險可能主要是交易市場在設(shè)計、施工方面存在的風(fēng)險，造成 項目不能順利施工或施工質(zhì)量差，使項目不能如期交工，影響項目的正常經(jīng)營。 經(jīng)研究，該物流園雖建筑面積較大，但所有建（構(gòu)）筑物均是常規(guī)的民用建筑物，設(shè)計、施工技術(shù)難度不高；在項目設(shè)計、施工方面，XX 市內(nèi)就有眾多具有承擔(dān)此類項目設(shè)計、施工資質(zhì)的專業(yè)設(shè)計和施工單位；項目建設(shè)管理單位可通過招投標(biāo)方式擇優(yōu)選擇，只要設(shè)計單位按國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范精心設(shè)計，施工單位按照設(shè)計圖紙和施工要求規(guī)范細致施工，監(jiān)理單位恪守職責(zé)，嚴(yán)格按工作程序進行監(jiān)理，嚴(yán)把 35 材料質(zhì)量關(guān)、施工進度控制關(guān)和投資控制關(guān)，做好合同管理和信息管理，協(xié)調(diào)好項目 業(yè)主、施工單位、設(shè)計單位、材料供應(yīng)商之間的關(guān)系，項目的施工質(zhì)量就可得到保障。 綜上所述，本項目在施工方面存在的風(fēng)險從性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險，通過采取適當(dāng)防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時得到補救。 市場風(fēng)險 本項目市場方面存在的風(fēng)險主要表現(xiàn)為項目建成后招商工作進展不順利，經(jīng)營面積不能得到及早有效利用產(chǎn)生效益，給項目運營帶來的風(fēng)險。 經(jīng)分析，本項目是根據(jù) XX 市總體發(fā)展規(guī)劃，在充分研究分析該市及其周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，以該市目前形成的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品及物流需求為依托而 提出的一個旨在發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、促進商品流通、為企業(yè)提供多方位多層次服務(wù)的項目。從該物流園的功能定位、建設(shè)布局、所在區(qū)位、擬采取的經(jīng)營方式等方面來看，項目建成后的招商工作是可以順利開展的。項目建設(shè)管理單位從現(xiàn)在起，就應(yīng)在前期已有工作的基礎(chǔ)上有計劃、有步驟地采取多種有效的宣傳手段和策略，開展項目的前期招商宣傳等工作，以做到未雨綢繆、運籌帷幄。 綜上所述，本項目在施工方面存在的風(fēng)險從風(fēng)險性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險，通過采取強化宣傳、規(guī)范服務(wù)、加強管理等措施，項目招商是可以順利進行的。 管理和人員風(fēng)險 本 項目在管理方面存在的風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是在項目前期工作中，由于項目管理單位缺乏管理經(jīng)驗而給項目建設(shè)帶來 36 的風(fēng)險；二是項目建成運營后由于缺少專業(yè)管理人員或主要管理人員流失等，造成管理效率低下，給項目經(jīng)營帶來的風(fēng)險。 關(guān)于項目建成后的運營管理問題，將通過招商選擇物流園的管理機構(gòu)，負(fù)責(zé)項目的運營管理，并招聘職業(yè)的物流園管理人員進行專業(yè)化管理，政府為市場管理創(chuàng)造良好的外部環(huán)境條件，為項目的正常運營保駕護航。同時，在項目運營過程中，將敦促企業(yè)根據(jù)項目經(jīng)營的實際情況，構(gòu)建和實施現(xiàn)代企業(yè)制度，注重以 人為本的人力資源管理，逐步建立符合企業(yè)實際的包括具有激勵體制的薪酬和福利待遇制度體系的完整的管理制度體系，不斷將企業(yè)整體利益與員工個人利益密切結(jié)合，將短期利益和長期利益密切結(jié)合，并隨著情況的改變而不斷調(diào)整改進，穩(wěn)定主要管理人員和核心員工隊伍，不斷提升員工的整體素質(zhì)，實現(xiàn)其人生價值，促進企業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。 綜上所述，本項目在施工方面存在的風(fēng)險從風(fēng)險性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險，通過采取適當(dāng)防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時得到補救。 資金風(fēng)險 本項目存在的資金風(fēng)險可 能主要以下兩個方面，一是建設(shè)資金未能及時落實和到位，致使項目無法按期實施；二是項目建成后，運營效益差，不能如期收回投資。 經(jīng)研究分析，建設(shè)資金不能及時落實和到位是本項目存在的較大風(fēng)險。一旦項目開工建設(shè)，建設(shè)資金不能及時投進，影響工期延長，目前測算的經(jīng)濟效益指標(biāo)將會發(fā)生變化。 綜上所述，本項目在建設(shè)資金方面存在的風(fēng)險從風(fēng)險性質(zhì)來看，屬于較大性風(fēng)險， XX 市有關(guān)部門應(yīng) 給予足夠的重視，應(yīng)充分考慮項目建設(shè)資金籌集的難度和擬解決的各種渠道和方法， 提供政策上的支 37 持和幫助。項目方則 制定周密細致、具有可操作性的建設(shè) 資金籌集方案，以保證項目建設(shè)的順利實施；項目運營時存在的效益風(fēng)險從風(fēng)險性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險，通過采取適當(dāng)防范和補救措施，是可以避免和得到及時挽救的。 第十 二 章 結(jié)論與建議 結(jié)論 經(jīng)分析研究，本項目建成后可為 XX市及周邊地區(qū)提供一個正規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)化的物資交易中心，使得該地區(qū)的貿(mào)易場所更加趨于合理化，從而推進 某 市交易市場向規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化、信息化方向發(fā)展。 本項目的建設(shè)符合國家和 XX 市 的有關(guān)政策及總體發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)內(nèi)容合理，外部建設(shè)條件良好。對 XX 市的經(jīng)濟發(fā)展將起到積極作用。 存在問題及建議 物流園項目系基礎(chǔ)設(shè)施投資項目，投資較大，回收周期較長，但社會效益較經(jīng)濟效益突出，因此需要得到政府在相應(yīng)政策上的大力支持，并獲取適當(dāng)?shù)恼邇A斜。 由于投資較大，建設(shè)周期與回收周期較長，故投資風(fēng)險較大，所以在投資過程中應(yīng)根據(jù)各方面實際情況靈活調(diào)整建設(shè)內(nèi)容和投資進度，在最大程度滿足市場需求的同時，合理安排建設(shè)與資金進度，確保項目安全、穩(wěn)步、健康地發(fā)展，從而最大程度地實出經(jīng)濟及社會效益。 合適的情況下，應(yīng)爭取政府給予投資收益保障或采取適當(dāng)形式進行風(fēng)險補償。 38 可行性論證結(jié)論 該可行性報 告通過對本項目的項目單位、建設(shè)的必要性、市場分析、建筑規(guī)模、建設(shè)方案、建設(shè)條件、環(huán)境保護、投資估算、資金籌措、經(jīng)濟效益初步分析等多方面進行研究與論證后認(rèn)為：項目建設(shè)符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)目的明確，建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案合理，建設(shè)條件具備，資金來源可靠。