【導(dǎo)讀】貴陽－XX臵業(yè)〃溪洛平開發(fā)項目

　　

【正文】 銷售 價格估值相對較低。 即，本項目靜態(tài)盈利能力的敏感性因素排序為建安成本＜土地成本＜銷售價格。 圖表 項目動態(tài)敏感性分析表 不確定性因素 變化率（ %） 項目內(nèi)部收益率 項目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 內(nèi)部收益率變動 測算 0% % 基本方案 0% % 銷售價格 15% % () % 10% % % 5% % % 5% % % 10% % % 29 15% % % 建安成本 15% % % 10% % % 5% % % 5% % % 10% % % 15% % % 土地成本 15% % % 10% % % 5% % % 5% % % 10% % % 15% % % 圖表 項目動態(tài)敏感性分析圖 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%15% 10% 5% 5% 10% 15%銷售價格建安成本土地成本 三、 現(xiàn)金流流量分析 根據(jù)測算，項目整體現(xiàn)金流量走勢良好，累計現(xiàn)金流峰值 128, 萬 元，出現(xiàn)在項目運作后第六年，即 2021 年。 項目于項目開工后第四年實現(xiàn)累計現(xiàn)金流為正，即 2021年項目可實現(xiàn)投入資金的回收。 具體項目現(xiàn)金流量走勢見附表 3：項目全部資金現(xiàn)金流量表。 30 圖表 項目全部現(xiàn)金流走勢(150000)(100000)(50000)0500001000001500001 2 3 4 5 6 31 第七部分：結(jié)論及建議 在市場方面，本項目一方面恰逢貴陽市城市發(fā)展進一步提速，城市房地產(chǎn)開發(fā)空間擴容的大好機遇，另一方面，項目城市“避暑之都”城市定位有機結(jié)合，依靠“濕地公園”及“大學(xué)城”的建設(shè)，打造自然與人文相結(jié)合的高端宜居住宅。即提升城市形象的同時為項目獲得政府的大力支持與關(guān)注，又為項目的 高端物業(yè)開發(fā)增添了堅實的配套砝碼，提升物業(yè)價值的同時亦為項目后期營銷提供了難以復(fù)制的差異化競爭優(yōu)勢，具有極強的市場可行性； 在盈利能力方面，通過對項目在保守條件下的初步測算（成本估算充足，銷售價格保守），項目在實施后可實現(xiàn)稅后投資收益率 %，內(nèi)部收益率 %，具有較強的盈利能力。并且，經(jīng)敏感性分析，項目的抗風(fēng)險能力較強，屬于較好收益、較低風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)項目。 此外，由于項目整體開發(fā)規(guī)模較大，項目后期銷售回款資金量充分，可作為企業(yè)融資的有力平臺，推動企業(yè)開發(fā)規(guī)模的在提升。 綜合本可行性研究報告各章的內(nèi) 容以及上述結(jié)論，本項目無論是在市場上還是在盈利能力上，甚至是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展上均具有較強的可行性，是不可多得的優(yōu)質(zhì)項目。 基于上述結(jié)論，本項目可行。 32 第八部分：附件 一、 附表 1：項目成本明細表 項目成本明細表 項目名稱： 總建筑面積（㎡）： 897423 序號 成本項目 計算方法或依據(jù) 計費基數(shù) 單位 單價（元 /㎡） 合價 （萬元） 造價指標 （元 /㎡） 一、 土地費用 1, 897,423 ㎡ 1, 110, 1 土地出讓金 670,144 ㎡ 1, 104, 2 土地拍賣傭金 土地出讓費的 % 104,030 ㎡ % 4 契稅 土地出讓費的 3% 104,030 ㎡ % 3, 5 土地使用稅 10 元 /平方米 *5年 670,144 ㎡ 3, 二、 前期工程費用 897,423 29, 1 規(guī)劃設(shè)計費 90 元 /平方米（總建筑面積） 897,423 ㎡ 8, 2 勘測費 6 元 /平方米（建設(shè)用地面積） 670,144 ㎡ 3 規(guī)費 包括配套費、人防費等 20 項費用 897,423 ㎡ 17, 4 三通一平 ㎡ 2, 土地平整 45 元 /立方米（估算土石方量） 500,000 2, 水電及道路 12 元 /平方米（建筑占地面積） 201,043 5 臨時設(shè)施 臨時施工辦公樓， 60 萬元 ㎡ 6 監(jiān)理費 9 元 /平方米（總建筑面積） 897,423 ㎡ 33 7 可行性研究及其他 預(yù)估 元 /平方米（總建筑面積） 897,423 ㎡ 三、 建筑安裝工程 897,423 ㎡ 1, 153, （一） 獨立別墅 6,000 ㎡ 2, 1, 1 基礎(chǔ)工程 包括基礎(chǔ)土石方 6,000 ㎡ 2 上部結(jié)構(gòu) 包括欄桿、門窗及外裝 6,000 ㎡ 1, 2 室內(nèi)水暖電 水電氣工程及一戶一表 6,000 ㎡ 3 設(shè)備及安裝工程費 消防及戶式中央 空調(diào) 6,000 ㎡ 4 弱電系統(tǒng) 智能化及通訊系統(tǒng) 6,000 ㎡ （二） 聯(lián)排別墅 62,212 ㎡ 2, 13, 1 基礎(chǔ)工程 包括基礎(chǔ)土石方 62,212 1, 2 上部結(jié)構(gòu) 包括欄桿、門窗及外裝 62,212 1, 8, 3 室內(nèi)水暖電 水電氣工程及一戶一表 62,212 4 設(shè)備及安裝工程費 消防及戶式中央空調(diào) 62,212 1, 5 弱電系統(tǒng) 智能化及通訊系統(tǒng) 62,212 （三） 花園洋房 99,560 ㎡ 1, 15, 1 基礎(chǔ)工程 包括基礎(chǔ)土石方 99,560 1, 2 上部結(jié)構(gòu) 包括欄桿、門窗及外裝及室內(nèi)公共部分裝修 99,560 1, 11, 3 室內(nèi)水暖電 水電氣工程及一戶一表 99,560 4 設(shè)備及安裝工程費 消防系統(tǒng) 99,560 5 弱電系統(tǒng) 智能化及通訊系統(tǒng) 99,560 （四） 高層 457,972 ㎡ 1, 75, 1 基礎(chǔ)工程 包括基礎(chǔ)土石方 457,972 6, 2 上部結(jié)構(gòu) 包括欄桿、門窗及外裝及室內(nèi)公共部分裝修 457,972 1, 57, 3 室內(nèi)水暖電 水電氣工程及一戶一表 457,972 4, 4 設(shè)備及安裝工程費 消防系統(tǒng)及電梯 457,972 5, 34 5 弱電系統(tǒng) 智能化及通訊系統(tǒng) 457,972 1, （五） 配 套商業(yè) 28,500 ㎡ 2, 5, 1 基礎(chǔ)工程 包括基礎(chǔ)土石方 28,500 2 上部結(jié)構(gòu) 包括欄桿、門窗及外裝 28,500 1, 4, 3 室內(nèi)水暖電 水電氣工程及一戶一表 28,500 4 設(shè)備及安裝工程費 消防系統(tǒng) 28,500 5 弱電系統(tǒng) 智能化及通訊系 統(tǒng) 28,500 （六） 地面以下建筑面積 227,279 ㎡ 1, 42, 1 基礎(chǔ)工程 包括基礎(chǔ)土石方 227,279 2, 2 上部結(jié)構(gòu) 包括欄桿、門窗及外裝 227,279 1, 36, 3 室內(nèi)水暖電 水電氣工程及一戶一表 227,279 2, 4 設(shè)備及安裝工程費 消防系統(tǒng) 227,279 5 弱電系統(tǒng) 智能化及通訊系統(tǒng) 227,279 四、 基礎(chǔ)設(shè)施費 897,423 ㎡ 26, 1 供電工程 按總建筑面積繳納， 60 元 /平方米 897,423 5, 2 供水工程 按地上可售面積繳納， 25 元 /平方米 897,423 2, 3 市政工程 包括園林管網(wǎng)： /平方米，生化池 6個，150 萬元 /個 1, 4 園林景觀（含小區(qū)道路） 占地面積 *75%綠化率 *300 元 /平方米 221,148 6, 5 節(jié)能工程 按地上建筑面積支出 670,144 5, 6 擋土墻工程 擋土墻 :2500 萬、其他 500 萬 5, 五、 配套設(shè)施費 897,423 ㎡ 5, 1 幼兒園 及學(xué)校 建設(shè)費用 11,100 2, 2, 2 居委會及醫(yī)療 含局部裝修 500 1, 3 公共廁所 2 個 200 1, 35 4 社區(qū)綜合配套 含基本裝修 2,000 2, 5 會所 1 個（含基本裝修） 3,100 3, 6 小區(qū)運動設(shè)施 1,000 2, 7 物業(yè)管理（配套）啟動費 按 10 元 /平方米補貼 897,423 五、 不可預(yù)見費 二～五項的 3％ 215,595 ㎡ % 六、 財務(wù)費用 二～五項的 11％ 215,595 ㎡ % 七、 管理費用 二～五項的 ％ 215,595 ㎡ % 八、 營銷費用 銷售收入的 3％ 515,093 ㎡ % 以上合計 377, 二、 附表 2：項目損益表 項目損益表 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 銷售收入及返款收入 獨立別墅 聯(lián)排別墅 花園洋房 高層 配套商業(yè) 地下車庫 2 開發(fā)成本 36 3 交易環(huán)節(jié)稅費 營業(yè)稅 城建稅及附加 教育費附加 土地增值稅 4 不可預(yù)見費 5 財務(wù)費用 6 管理費用 7 營銷費用 8 利潤總額 () 9 累計利潤總額 () () () 10 所得稅（ 25％） 11 稅后利潤 () 12 累計稅后利潤 () () () () 三、 附表 3：項目全部資金現(xiàn)金流量表 全部資金現(xiàn)金流量表 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 現(xiàn)金流入 485, 14, 84, 132, 142, 96, 14, 獨立別墅 10, 432 1530 2190 3348 2628 0 聯(lián)排別墅 61, 0 花園洋房 72, 0 0 37 高層 293, 0 配套商業(yè) 48, 0 地下車庫 2 現(xiàn)金流出 440, 142, 85, 90, 78, 33, 10, 土地費用 110, 106, 1, 1, 前期工程費用 29, 11, 7, 7, 1, 1, 1, 建筑安裝工程 153, 18, 49, 45, 39, 1, 基礎(chǔ)設(shè)施費 26, 4, 7, 7, 6, 配套設(shè)施費 5, 1, 2, 1, 不可預(yù)見費 6, 1, 1, 1, 財務(wù)費用 23, 3, 4, 4, 4, 4, 1, 管理費用 5, 營銷費用 15, 3, 4, 4, 2, 交易環(huán)節(jié)稅費 38, 1, 6, 10, 11, 7, 1, 所得稅 24, 4, 4, 4, 4, 4, 3 項目凈現(xiàn)金流 127, 42, 63, 62, 4, 4 項目累計凈現(xiàn)金流 127, 128, 86, 22, 40, 44,