【正文】 規(guī)模 經(jīng)營 市場 。 第三節(jié) 項(xiàng)目分析與策劃 （以下 供董事會(huì)重點(diǎn)參閱 ） 一、 國貿(mào)中心 市場定位分析 與策劃 ： ㈠ 市場定位 要點(diǎn) ： 市場定位決定了“國貿(mào)中心”項(xiàng)目的開發(fā)、培育方向，也是 占領(lǐng)盛澤專業(yè)市場空間， 有別于盛澤其它市場的關(guān)鍵。 按商戶 和市場 的需求定位。 市調(diào) 分析 表明：在大多數(shù)成熟企業(yè)都已經(jīng)擁有自己的商鋪和經(jīng)營窗口 的情況下， 能吸引投資的 主要 要原因 有 ： 新業(yè)態(tài)的 市場 綜合 輻射能力 ，可以擴(kuò)大業(yè)務(wù)，打造新的形象窗口。 商戶希望改變老市場舊的物業(yè)形態(tài)在“集約經(jīng)營”、“店鋪標(biāo)識(shí)”、“交通物流”等方面的諸多不便。 2021年 本地商業(yè)地產(chǎn) 持續(xù)升溫 所引發(fā)的 長線投資行為。 因此 ， 按市場和商戶的需求進(jìn)行項(xiàng)目定位是“國貿(mào)中心”市場定位的基本宗旨。 依托 并引領(lǐng)東方絲綢市場。 依托 “東方絲綢市場”的規(guī)模效應(yīng)， 可 使本項(xiàng)目開發(fā)事半功倍。 依托 并引領(lǐng)盛澤 基礎(chǔ) 產(chǎn)業(yè) 。 依托基礎(chǔ) 產(chǎn)業(yè) 是本項(xiàng)目 的開發(fā)基礎(chǔ)，毋須多言。 引領(lǐng) 盛澤 基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè) ， 是 項(xiàng)目的開發(fā) 方向，也是今后 市場 培育 和發(fā)展的必由之路 。 本項(xiàng)目開發(fā) 應(yīng)著眼 于 “國貿(mào)中心”的可持續(xù)發(fā)展，在市場 功能 、 交易方式 、 市場拓展 、 經(jīng)營主體 、 市場服務(wù) 等方面加以重點(diǎn)訴求， 逐步延長經(jīng)營品種的產(chǎn)業(yè)鏈。 ㈡ 市場定 位 策劃： 培育 “七 個(gè)”產(chǎn)業(yè)市場， 將“國貿(mào)中心” 建成 ： 集國內(nèi) 貿(mào)易、全球采購、信息商務(wù)、國際展評(píng)、新 品研發(fā)、 專利和知識(shí)產(chǎn)權(quán)交易、 崗位 和 專業(yè)培訓(xùn) 、紡織絲綢文化 于一體的紡 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 織品高端 平臺(tái)。 國內(nèi) 紡織品交易中心 。 聚集 國內(nèi)及世界各國的知名企業(yè)和產(chǎn)品，形成全球 中高檔面、輔料及各類紡織產(chǎn)品的高端交易平臺(tái)。 工商聯(lián)動(dòng)， 設(shè)立 區(qū)域性的 金融、證券、商務(wù)等 配套功能 。 國際紡織業(yè)信息中心 。 在各紡織業(yè)發(fā)達(dá)國家及國內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚的廣東、浙江、江蘇、福建、上海、山東等地，設(shè)立信息代理機(jī)構(gòu)和信息采集基地，及時(shí)準(zhǔn)確地搜集、發(fā)布生產(chǎn)、研發(fā)和行業(yè)動(dòng)態(tài)信息，形成國際信息的互動(dòng)與交流。有價(jià)值的信息經(jīng)專家 整合細(xì)分后，將優(yōu)先提供給入駐“ 國貿(mào)中心”的 商戶。 紡織品全球采購中心 。 與聯(lián)合國全球采購系統(tǒng)合作，進(jìn)入國際 跨國公司的采購程序 ，使入駐 企業(yè) 成為聯(lián)合國采購注冊(cè)供應(yīng)商， 為企業(yè)提供 擴(kuò)大 國際市場 業(yè)務(wù) ，建立穩(wěn)定銷售渠道的機(jī)遇。 營造“零距離、無時(shí)差、低成本、高效率”的銷售平臺(tái)。同時(shí)，引進(jìn)國內(nèi)大型外貿(mào)集團(tuán)和外貿(mào)代理企業(yè)，共享下游客商資源。 國際紡織品展評(píng)中心 。 與政府職能部門、行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)手，定期舉辦大型展會(huì)、發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品測評(píng)會(huì)等，為入駐企業(yè)或長線合作的經(jīng)銷企業(yè)提供新產(chǎn)品展示、流行趨勢(shì)發(fā)布流、信息交流。同時(shí)，提升城市形象 和吳江、盛澤的政府業(yè)績。 國際紡織品研發(fā)中心 。 引進(jìn)國內(nèi)外知名學(xué)者、權(quán)威專家與行業(yè)機(jī)構(gòu)組成專業(yè)團(tuán)隊(duì)，斥資配備世界一流的研發(fā)設(shè)備，研究新品開發(fā)、織造技術(shù)，形成國內(nèi)紡織品尖端研發(fā)中心，解決目前產(chǎn)品單一，缺少品牌產(chǎn)品的現(xiàn)狀，為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)咨詢、技術(shù)改造、生產(chǎn)顧問等服務(wù)。 國際紡織人才培訓(xùn)中心 。 與國內(nèi)大專院校聯(lián)合舉辦紡織業(yè)務(wù)提高班、紡織高級(jí)學(xué)校，利用盛澤企業(yè)集中的優(yōu)勢(shì)，打造國內(nèi)最大的紡織業(yè)培訓(xùn)、實(shí)習(xí)基地。（如：邀請(qǐng)國內(nèi)外專家，定期舉辦“聯(lián)合國全球采購契約法規(guī)學(xué)習(xí)培訓(xùn)）為入駐企業(yè)發(fā)展培養(yǎng)技術(shù)和業(yè)務(wù)骨干。 中國紡織文化交流中心。 通過對(duì) 盛澤古老的絲綢工藝、織造文化 的展示 ，讓來訪者在 感受歷史 的同時(shí) ， 形成“國貿(mào)中心”獨(dú)特的 市場風(fēng)格。 特別通過是與國外的紡織 文化交流，拓展新的商業(yè)渠道和空間。 另外， 發(fā)展無形的產(chǎn)品交易 ， 不僅僅只是單純賣布，還可以賣設(shè)計(jì)、圖樣、研發(fā)專利成果 。 二 、 國貿(mào)中心 建筑形態(tài)定位分析與策劃： ㈠ 建筑形態(tài)定位 分析： 建筑形態(tài) 首先應(yīng)為市場開發(fā)服務(wù)。所以，本項(xiàng)目的 物業(yè)定位應(yīng)以盛澤及周邊市場的實(shí)際需求為主要訴求。 專業(yè)市場 建筑除符合國家規(guī)劃、消防要求外，首先應(yīng)考慮滿足市場使用功能。根據(jù)本項(xiàng)目 的“ 市場定 位 策劃 ” ， 建筑風(fēng)格應(yīng)線條簡潔、造型大氣，具有國際大商貿(mào)中心風(fēng)范。同時(shí)，應(yīng)適應(yīng)“七個(gè)”產(chǎn)業(yè)市場的運(yùn)作需要。 汲取目前 “東方絲綢 市場 ”建筑形態(tài)的 不足。 物業(yè)形態(tài) 既應(yīng)滿足現(xiàn)代市場集約化經(jīng) 營 ，也應(yīng)滿足 商戶“獨(dú)立店鋪”、“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)”的傳統(tǒng)經(jīng)營習(xí)慣。 店 鋪位置的“均好性” 應(yīng)重點(diǎn) 考慮。 從更便于實(shí)現(xiàn)售租的角度考慮。 ㈡ 建筑形態(tài)定位 策劃： 商場式建筑形態(tài)不 符合 “目標(biāo)商戶”的 實(shí)際需求， 現(xiàn)“雅舍公司” 提供的設(shè)計(jì)方案 缺乏深入的市場調(diào)研 。 本項(xiàng)目應(yīng)設(shè)計(jì)為介于 現(xiàn)代專業(yè)市場 與傳統(tǒng)市場之間的新型模式， 可考 慮將傳統(tǒng)聯(lián)排物業(yè)變?yōu)閿?shù)個(gè)環(huán)繞形商區(qū)，由地面、空中聯(lián)廊相接，形成露天商場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 主入口設(shè)天棚，形成商場式立面。 設(shè)置 星級(jí)酒店、 必要的 產(chǎn)業(yè)拓展、 商業(yè)配套 服務(wù) 區(qū)。 利用本地政策，項(xiàng)目一層和頂層的層高可設(shè)為 6 米（或以上），商戶可一隔為二，實(shí)現(xiàn)買一增一。 注：上述方案造價(jià)僅為“純商場式物業(yè)” 30%，可省去中央空調(diào)、大部分消防設(shè)施。 我們可參與具體方案 、擴(kuò)初 設(shè)計(jì)。 三、 國貿(mào)中心政府定位 分析與策劃 : ㈠ 政府定位 分析 : 進(jìn)一步擴(kuò)大本項(xiàng)目在政府部門的影響，爭取一個(gè)明確的“政府定位” ， “ 中國輕紡城聯(lián)合市場”因政府支持 獲得了大量優(yōu)惠政策。據(jù)本 地商戶統(tǒng)計(jì)：無市場優(yōu)惠政策買 1米布賺 。 有市場優(yōu)惠政策 ， 優(yōu)惠 期內(nèi) 買 1米布可賺 。 ㈡ 政府定位 策劃 : 向政府作 本項(xiàng)目 市場高端定位、產(chǎn)業(yè)鏈接定位、建筑形態(tài)定位等方面的匯報(bào)和訴求。 協(xié)同“東方絲綢市場”作本項(xiàng)目有利于“東方絲綢市場” 完善業(yè)態(tài) 方面的匯報(bào)和訴求。 利用項(xiàng)目定位和盛澤產(chǎn)業(yè)吸引力，邀請(qǐng)國內(nèi)外商會(huì)團(tuán)體、大型企業(yè)、地方政府等前來考察，開展“投資綢都，提升品牌”活動(dòng)，將本項(xiàng)目開發(fā)與政府業(yè)績緊密聯(lián)系。 力爭獲得 35年減免所得稅、增值稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策。 四 、 國貿(mào)中心 物流配套分析與策劃： 交通是流通的基礎(chǔ)， 物流是專業(yè)市場的動(dòng)脈。盛澤“東方絲綢市場”新物流中心的建設(shè)為本項(xiàng)目提供了“天然”配套。本項(xiàng)目應(yīng)整合出一套適合自己的物流模式與“東方絲綢市場”物流中心嫁接，同時(shí)，還應(yīng)挖掘潛力， 培養(yǎng) 專業(yè)的物流人才 ， 利用物流的交通優(yōu)勢(shì)， 使本項(xiàng)目 物流 逐步履行 供貨方業(yè)務(wù)員 的職責(zé) ， 根據(jù)下游企業(yè) 需要提供 服務(wù)。 跨行業(yè)整合 物流 資源鏈接 ， 開發(fā)物流終端市場，在擴(kuò)大商戶經(jīng)營渠道，降底商戶經(jīng)營成本上下功夫，引領(lǐng)盛澤 物流 發(fā)展。 五、國貿(mào)中心價(jià)格定位分析 與策劃 ： ㈠ 價(jià)格定位 分析： “租金返推 法”： 根據(jù)市調(diào)， 項(xiàng)目 周邊商鋪 的 租金 均價(jià)為 ： 4547元 /平 方 米 /月 。 [例 如 ]： 項(xiàng)目對(duì)面的 “東方花園” 17平 方 米 底商的一手 月 租金 約 為 800 元 。 月 租金 800元 247。 17平 方 米 ＝每平方米月租金 47元 。 每平方米月租金 47元 12 個(gè) 月 ＝每平方米年租金為 564元。 我們按商鋪平均投資回報(bào)周期 14～ 16年計(jì)算，年回報(bào)率為 6%。 564元（每平方米年租金）247。年回報(bào)率 6%＝每平方米銷售均價(jià)為 9400元。 [例 如 ]：“東方絲綢市場” 140平 方 米 一拖二 商鋪 的一手年 租金 為 ： 429元 /平米 。 我們按商鋪平均投資回報(bào)周期 15～ 16年計(jì)算，年回報(bào)率為 6%。 429元（每平方米年租金）247。年回報(bào)率 6%＝每平方米銷售均價(jià)為 7142元。 銷售 定價(jià)： 參照 項(xiàng)目 周邊 店面和 “東方絲綢市場” 商鋪 的 租金 均價(jià)， 暫定本項(xiàng)目店 鋪每平方米月租金為 45元。 每平方米月租金 45元 12 個(gè) 月 ＝ 540元（每平方米年租金）。 按商鋪平均投資回報(bào)周期 15～ 16年計(jì)算，年回報(bào)率為 6%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 540元（每平方米年租金）247。年回報(bào)率 6%＝ 9000元。 用“租金返推法”算出“國貿(mào)中心”每平方米的市場認(rèn)可均價(jià)為 9000 元。 “成本推算法” 國貿(mào)項(xiàng) 目土地 成本 約為： 2400元 /㎡ ； 建安成本約為： 1800元 /㎡ ； 一般性稅收約為： 300元 /㎡ ； 三項(xiàng)合計(jì)成本為： 4500元 /㎡ ； 免繳土地增值稅的銷售均價(jià)下限為： 6700 元 /㎡； （銷售均價(jià)低于 6700 元 /㎡可免繳土地增值稅） 。 具體應(yīng)通過“全面財(cái)務(wù)測評(píng)”制定出“性價(jià)比最好”的銷售均價(jià)，以達(dá)成開發(fā)效益最大化。 按 “租金返推法” 分區(qū)定價(jià) ： 按現(xiàn)在通用 的“商鋪均好差”比率 1 ： ～ 1 ： 計(jì)算 , 本項(xiàng)目店 鋪的 銷售均價(jià)可設(shè)為 : 位置相對(duì)較差商鋪的均價(jià)＝每平方米銷售均價(jià) 9000元247。 ＝每平方米 6000元。 位置相對(duì)較好 商鋪的均價(jià)＝每平方米銷售均價(jià) 9000元 ＝每平方米 13500元。 位置最好 商鋪的均價(jià)＝每平方米銷售均價(jià) 9000元 ＝每平方米 18000元。 ㈡ 租賃策略分析策劃： 如租賃并自營者較多，則可出臺(tái)限期購買 政策，以保證項(xiàng)目資金回籠。 出臺(tái) 政策 鼓勵(lì)以租代購行為。 注：“國貿(mào)中心”銷售和租賃政策再行制定。 六 、國貿(mào)中心 分期 開發(fā) 降低風(fēng)險(xiǎn) 策劃 ： 設(shè)策劃條件 為 ：本項(xiàng)目設(shè)四個(gè)商區(qū)，一個(gè)星級(jí)酒店 。由于受“容積率”“停車量”和“建筑密度”的控規(guī) ，本項(xiàng)目建筑占地和層高都受到很 大制約。為降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)眼前最大效益，建議 分三期開發(fā)。 ㈠ 一期為項(xiàng)目南北中線以北的商區(qū)； ㈡ 二期為項(xiàng)目南北中線以南的商區(qū)； ㈢ 三期為 星級(jí)酒店。 一、二期 盡量 用完容積，以充分收回投資。 如開發(fā)順利， 酒店部分可向政府申請(qǐng)容積率，或視前兩區(qū)銷售狀況增加土地投入。 如開發(fā)不利，三期地塊可作為停車用地。 這樣可最大程度地降低風(fēng)險(xiǎn)。 七、 國貿(mào)中心 開發(fā)成本指標(biāo) 分析： ⑴ 一 、二 期 項(xiàng)目 用地 各 約 為 5萬㎡， 三期 星級(jí)酒店 用地約為 ㎡ 以一期項(xiàng)目為單位測算： ＋ 土地投入： 用地 5萬㎡ 土地單價(jià) 2400元 /㎡ ＝ 120210000萬元（ ） 建安成本：用地 5萬㎡土地單價(jià) 1800元 /㎡＝ 9000萬元 營銷費(fèi)用 ： 約為總投入的 58%（含廣告推廣） 。 稅 費(fèi)： （ 利潤 不超出土地增值稅繳納下限 ） 約為 售價(jià)的 15%。 具體價(jià)格策略參照《 國貿(mào)中心價(jià)格定位分析 與策劃 》再行制定。 七、 “國貿(mào)中心” 廣告 分析 與策劃 ： ㈠ 廣告 目的 分析 ： “國貿(mào)中心” 開發(fā) 前期 廣告 以 “現(xiàn)代市場” 概念 推廣為主 要目的 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中 期廣告以“ 七大產(chǎn)業(yè) ” 可提高商戶經(jīng)營效率 及項(xiàng)目配套 為主 要目的 。 后期廣告以 市場培育 為主要目的。 ㈡ 競爭 廣告 分析 ： 本項(xiàng) 目 競爭者（本策劃所列）主要是以硬廣告發(fā)布進(jìn)行推廣 ，在概念炒作 、新聞發(fā)布 和文化推廣方面 涉及較少， 屬“資金型”推廣。 ㈢ 廣告 區(qū)域 分析 ： 盛澤、柯橋、嘉興、湖州等紡織產(chǎn)業(yè)基地。 ㈣ 媒體 應(yīng)用 分析 ： 吳江、盛澤 、柯橋、嘉興、湖州等紡織產(chǎn)業(yè)基地的電視和平面媒體，都擁有固定的紡織產(chǎn)品推廣平臺(tái)， 本項(xiàng)目營銷可充分利用。 本項(xiàng)目 硬廣告 以高速公路高炮、 公交車、 出租車、 電視、報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)為主要 媒體 。軟廣告以 網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙和電視為主要 媒體 。 ㈤ 項(xiàng)