【導(dǎo)讀】思漢策略市場調(diào)查人員于2021年3月19日—3月23日對池州市主要城區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面調(diào)研，對主要在售項(xiàng)目、競爭對手作深入調(diào)查，同。本次對池州市進(jìn)行房地產(chǎn)市場專項(xiàng)調(diào)查，最終目的是在充分搜集、了解池州市房地產(chǎn)市場有關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，從動態(tài)角度分析池州市房地產(chǎn)市場。市區(qū)區(qū)域面積12平方公里，駐地總?cè)丝?。要濕地自然保護(hù)區(qū)升金湖和有著“華東動植物基因庫”之稱的野生動植物自然保護(hù)區(qū)牯牛降兩處國家級自然保護(hù)區(qū)，近年來逐漸成為森林旅游、生態(tài)。池州市依江近海，水上交通發(fā)達(dá)，池州港是長江干線重點(diǎn)港口之一，目前港口年吞吐能力達(dá)1000萬噸以上；但長期以來，池州陸上交通建設(shè)滯后，入工程收尾階段，全市高速公路通車?yán)锍踢_(dá)100公里。另據(jù)了解，作為聯(lián)結(jié)皖江城市群與長三角經(jīng)濟(jì)圈的“高速紐帶”，安慶至南京城際鐵路目前已進(jìn)

　　

【正文】 億元 ,其中一期住宅335套 ,建筑面積 ,商業(yè)門面 149間 ,建筑面積 ,房屋于 2021年 5月 28日交付使用 ,物業(yè)管理工作已招標(biāo) ,中標(biāo)單位是池州市興宇物業(yè)有限公司 . 項(xiàng)目研發(fā)策劃總案 [思漢策略 ] 39 項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)分析 套型 面積 套數(shù) 已售 銷售率（％） 均價(jià)（元 /㎡） 兩室一廳 80100㎡ 15 4 2266 二室二廳 三室二廳 100120㎡ 244 69 120140㎡ 84 4 商業(yè)用房 / 157 28 8220 開發(fā)企業(yè) :興濟(jì)百苑置業(yè)有限公司 施工單位 :安徽興發(fā)建設(shè)有限公司 物業(yè)管理 :池州興宇物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目優(yōu)勢： 現(xiàn)已進(jìn)駐的家具城是本項(xiàng)目 商業(yè)的去化動力，并以此引導(dǎo)住宅的銷售；對面城北花園的入住增加 了項(xiàng)目的人氣。 項(xiàng)目劣勢： 小戶型空間布局不合理，在此地段小高層被消費(fèi)者接受還需要時(shí)間，由此項(xiàng)目銷售難度很大。 項(xiàng)目定位： 精品源于細(xì)節(jié) 百雅百苑戶型品鑒 項(xiàng)目研發(fā)策劃總案 [思漢策略 ] 40 ◆靜安新城 池州靜安新城位于貴池中學(xué)新校區(qū)與池州市體育館北側(cè)，小區(qū)占地面積 ,總建筑面積約 ,容積率 ,綠化率為 %左右 ,住宅類型為多層、小高層。小區(qū)內(nèi)設(shè)有會所、露天健身場所，小區(qū)每戶配有火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、安全防范樓宇控制系統(tǒng)。小區(qū)以優(yōu)質(zhì)的運(yùn)動、教育區(qū)位、舒適的公共空間與藝術(shù)展演，提升整個(gè)社區(qū)的生活內(nèi)涵，滿足您在工作歸來之后的居家生活與休閑要求，找到生活的快樂和快樂生活。讓您充分休驗(yàn)（教育、運(yùn)動、健康、安全與尊貴）的美麗人生，讓您享受生命前所未有的尊榮。 項(xiàng)目研發(fā)策劃總案 [思漢策略 ] 41 項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)分析 套型 面積 套數(shù) 已售 銷售率 (％ ) 均價(jià) (元 /㎡ ) 兩室一廳 7090㎡ 67 25 2275 三室一廳 90110㎡ 58 23 三室兩廳 110120㎡ 30 9 120140㎡ 62 8 商業(yè) / 6 0 0 0 開發(fā)商： 池州誠君置業(yè)有限公司 物管公司： 合肥靜安物業(yè)管理有限公司 建筑單位： 合肥市龍崗機(jī)械建筑工程有限公司 項(xiàng)目優(yōu)勢： 貴池中學(xué)新校區(qū) 、體育館 與其同步建設(shè)、低容積率 戶型適中、低容積率 ； 項(xiàng)目劣勢： 周邊配套在短時(shí)間內(nèi)難以到位、項(xiàng)目周圍沒有人氣、距離市區(qū)較遠(yuǎn)：； 項(xiàng)目 定位 ： 貴中就在家門口； 主推廣語： 站在我家陽臺看孩子在貴中成長。 靜安新城 戶型品鑒 項(xiàng)目研發(fā)策劃總案 [思漢策略 ] 42 ◆葫蘆公社 和諧家園是三正房產(chǎn)在池州開發(fā)建設(shè)的首個(gè)精品慢調(diào)生活社區(qū)，位于清溪河畔煙柳園公園以南、長江南路南湖橋南側(cè)，毗鄰新建的市消防中隊(duì)，周邊環(huán)境優(yōu)美，交通便利。項(xiàng)目占地面積 70． 3畝，總建筑面積 8萬余平米以多層住宅為主，建成后共有多層住宅 23幢，綜合樓 1幢。項(xiàng)目對面正在建設(shè)中的南湖小學(xué)及市首家二級綜合性非營利性民營醫(yī)院一池滬東方醫(yī)院將很快投入使用，隨著周邊其他公用配套的落成，將會為社區(qū)內(nèi)居民生活提供更完善的保障和便利，更高地提升小區(qū)的居住環(huán)境和居住品質(zhì)。 項(xiàng)目研發(fā)策劃總案 [思漢策略 ] 43 項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)分析 套型 面積 套數(shù) 已售 銷售率 (％ ) 均價(jià) (元 /㎡ ) 兩室一廳 7090㎡ 36 15 2302 三室兩廳 110120㎡ 16 0 0 120140㎡ 20 6 商業(yè) / 79 6 1436 開發(fā)商： 池州三正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理： 池州青松物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目優(yōu)勢： 反向定位、回遷較多（基本上已經(jīng)交付入住）、距離市中心不是太遠(yuǎn)； 項(xiàng)目劣勢： 景觀綠化較差、配套設(shè)施不建全、規(guī)劃設(shè)計(jì)相對落后； 項(xiàng)目定位： 慢調(diào)生活理想家園 葫蘆公社戶型品鑒 項(xiàng)目研發(fā)策劃總案 [思漢策略 ] 44 ◆天祥樟樹灣 池州市天祥置業(yè)發(fā)展有限公司成立于 2021 年 1 月 1 日，是一家從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售的專業(yè) 化的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 其 本著“以人為本，開拓創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，在池州已成功開發(fā)于“清風(fēng)名苑”小區(qū)。目前所開發(fā)的天祥樟樹灣項(xiàng)目位于池州市翠柏北路，周邊服務(wù)配套設(shè)施完善，小區(qū)總占地面積65690 平方米，總建筑面積約 113171平方米，一期建筑面積 54257 平方米，小區(qū)車庫 700間，二期建筑面積約 63053 平方米，有住宅、商鋪、寫字樓等。 項(xiàng)目研發(fā)策劃總案 [思漢策略 ] 45 項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)分析 項(xiàng)目是在 2021年 5月開盤，現(xiàn)余 337套，成交套數(shù) 230套，其中住宅銷售平均價(jià)格約為： 2247元 /㎡，車庫銷售平均價(jià)格約為： 2021元 /㎡。 住宅 100平米以下占總套數(shù)的 ％，銷售率達(dá)到 ％。 開發(fā)商： 池州天祥置業(yè)有限公司 物業(yè)管理： 池州市鴻宇物業(yè)管理有限公司 設(shè)施： 基本 項(xiàng)目優(yōu)勢： 就地安置占 ％，帶動人氣； 項(xiàng)目劣勢： 低檔配套 廣告語： 看見樟樹，看見家 樟樹灣戶型品鑒 項(xiàng)目研發(fā)策劃總案 [思漢策略 ] 46 ◆杏花文苑 (杏花村 ) 杏花村文化園位于池州市西南，由東北至西南呈長炬形展開，左右地界分別有杏花村大道與新白洋河限定，工程總投資約 億元人民幣，占地面積 720 畝，一期開發(fā)的杏花詩苑及安置組團(tuán)己完成交付使用。杏花村文化園二期分為杏花西苑、杏花文苑及杏花曲苑，同時(shí)建設(shè)的還有大型的會所和幼兒園。杏花西苑總建筑面積為 平方米，容積率為 ，綠地率達(dá)到 ％以上，一批次銷售擬定為杏花西苑中的 9 號樓、 lO 號樓、 11號樓、 14 號樓，配套銷售的還有車庫及儲藏室，完美的形成了一個(gè)大型配套成熟的綜合社區(qū)，力求體現(xiàn)出皖南的居民風(fēng)貌，建筑風(fēng)格典雅大宅，一世擁有傳世尊崇 ! 項(xiàng)目研發(fā)策劃總案 [思漢策略 ] 47 項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)分析 套型 面積 套數(shù) 已售 銷售率 (％ ) 均價(jià) (元 /㎡ ) 兩室一廳 70100㎡ 273 98 2316 三室兩廳 100120㎡ 172 113 120140㎡ 107 25 儲藏 / 217 24 2032 商業(yè) / / / / 6200 開發(fā)商： 池州歐華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理： 池州菲安物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目優(yōu)勢：二級地塊湖景資源、白洋河、皖南建筑風(fēng)格（根文化）、大型中庭景觀設(shè)計(jì)、低容積率； 項(xiàng)目劣勢： 距離主城區(qū)效遠(yuǎn)、過了白洋河就給城區(qū)人產(chǎn)生了距離； 主定位： 杏花村文化園 、皖南大宅 項(xiàng)目研發(fā)策劃總案 [思漢策略 ] 48 本項(xiàng)目與可比較性競爭樓盤相關(guān)綜合分析 樓盤 項(xiàng)目 環(huán)境 平均價(jià)格 小戶型 中戶型 大戶型 平均 銷售率 區(qū)位 綜合 第一城 +1 +1 +2 +1 +1 +1 0 +7 書香名邸 0 +1 +1 +1 +1 +2 0 +6 藍(lán)鳥苑 1 0 0 0 2 1 0 4 新城明珠 +2 0 1 0 2 1 1 1 靜安新城 +1 1 0 +1 0 +1 +1 +3 百雅百苑 1 0 2 0 +1 2 +1 3 葫蘆公社 2 0 +1 +1 1 0 0 1 樟樹灣 0 0 +2 0 0 +1 0 +3 杏花村 +2 +1 +1 +1 1 0 +1 +5 +8 本項(xiàng)目所標(biāo)注紅字部分說明 項(xiàng)目環(huán)境指園林規(guī)劃環(huán)境、服務(wù)環(huán)境； 平均價(jià)格指平均銷售價(jià)格的基本起點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)； 小戶型指在項(xiàng)目中所占比例要達(dá)到 55％（ 100㎡以下）； 中戶型指在項(xiàng)目中所占比例不能超過 35％（ 120㎡以下）； 大戶型指在項(xiàng)目中所占比例不能超過 15％（ 130㎡以上）； 平均銷售率達(dá) 20％（月），具備以上 5點(diǎn)方能達(dá)到； 區(qū)位指項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)值競爭性環(huán)境，不可變因素； 綜合指項(xiàng)目在市場中將達(dá)到的競爭機(jī)會率。 項(xiàng)目研發(fā)策劃總案 [思漢策略 ] 49 項(xiàng)目 篇 項(xiàng)目研發(fā)策劃總案 [思漢策略 ] 50 ■ 第一節(jié) 項(xiàng)目概況綜述 ■ ◆項(xiàng)目概況 秋浦第一城 (原名：三臺山莊城市花園 )： 區(qū)位：白洋路與清風(fēng)西路交匯處，距池州市主城中心約 ； 規(guī)劃土地面積： 166957平方米； 規(guī)劃總建面積： 265575平方米； 具體如下： 地 塊 土地 面積 （㎡） 規(guī)劃建筑面積 （㎡） 住宅 面積 （㎡） 公建 面積 （㎡） 容積率 （％） 綠化率 （％） 規(guī)劃 住戶 （戶） 規(guī)劃 人口 （人） A 33724 32742 19391 13351 76 243 B 17425 30480 25780 4700 289 925 C 115808 202353 154020 48333 1437 4598 項(xiàng)目研發(fā)策劃總案 [思漢策略 ] 51 ◆ 項(xiàng)目鳥瞰圖 項(xiàng)目研發(fā)策劃總案 [思漢策略 ] 52 A地塊位于白洋路 北 側(cè)、白洋河?xùn)|部沿岸； B地塊位于 鐵佛禪寺 西 側(cè)、白洋路 北 側(cè)； C地塊位于白洋路與清風(fēng)西路交匯處； 其中 B地塊住宅部分為回遷安置。 ◆ 項(xiàng)目規(guī)劃理解 項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)理念以“人文、和諧、親情”為主導(dǎo)； 倡導(dǎo)一種“現(xiàn)代主義生活”； A 區(qū)： 沿河規(guī)劃雙拼別墅院落、三層沿街住宅（底層商業(yè)），從整體規(guī)劃設(shè)計(jì)角度本地塊將為消費(fèi)者帶來一種“親水、綠色、空間、舒適”的生活環(huán)境。 B 區(qū)： 地塊緊依鐵佛禪寺而建，本地塊主要以回遷安置為主，商業(yè)部分可售；從地塊區(qū)位上蘊(yùn)含著“佛地之緣、享福恒遠(yuǎn) ” 之意 。 C 區(qū)： 在 32幢多層住宅外設(shè)置 4幢小高層住宅，從設(shè)計(jì)角度是將本項(xiàng)目由中檔向中高檔的一個(gè)提升，將幼兒園設(shè)置在項(xiàng)目中心之內(nèi)，突出“親子”的本質(zhì)。 從項(xiàng)目分區(qū)上，根據(jù)相關(guān)理解可分為： 中 低 檔版塊：東側(cè) 內(nèi)街包括住宅（一期）及沿街住宅； 中檔版塊：除中庭 7幢以外的相關(guān)樓宇