【導(dǎo)讀】體是個人，這是與公司貸款相區(qū)別的重要特征。榮金融行業(yè)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。品種多、用途廣。貸款，又有委托性貸款；既有單一貸款，又有組合貸款?？稍阢y行所轄營業(yè)網(wǎng)點、網(wǎng)上銀行、個人貸款服務(wù)中心或金融超。業(yè)銀行不斷加大消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展力度，個人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展。近年來，銀行著力完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，推動了個人貸款業(yè)務(wù)的規(guī)范發(fā)展。指按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房。定報廢年限一年之前進(jìn)行所有權(quán)變更并依法辦理過戶手續(xù)的汽車）。間的學(xué)費(fèi)和日常生活費(fèi)，并由教育部門設(shè)立“助學(xué)貸款專戶資金”給予財政貼息的貸款。實行“部分自籌、有效擔(dān)保、?？顚Ｓ?。指銀行向個人發(fā)放的用于購買大額耐用消費(fèi)品的人民幣擔(dān)。指銀行向個人發(fā)放的用于解決市民及其配偶或直系親屬傷病就醫(yī)。依法以該財產(chǎn)折價或以拍賣、變賣財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。取得一定金額的人民幣貸款，并按期歸還貸款本息的個人貸款業(yè)務(wù)。

　　

【正文】 項目建設(shè)情況、銷售情況、履行保證責(zé)任的意愿及能力、是否卷入訴訟或糾紛、與銀行業(yè)務(wù)合作情況等；項目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況 、工程進(jìn)度情況以及市場定位和銷售前景預(yù)測等。 第二，加強(qiáng)對估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入管理。應(yīng)把握：具有合法、合規(guī)的經(jīng)營資質(zhì)；具備較強(qiáng)的經(jīng)營能力和好的發(fā)展前景，在同業(yè)中處于領(lǐng)先地位；內(nèi)部管理機(jī)制科學(xué)完善；通過合作切實有利于商用房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，包括可以拓展客戶營銷渠道、提高業(yè)務(wù)辦理效率和客戶服務(wù)質(zhì)量、降低操作成本等。 第三，業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)。 （ 2）有擔(dān)保流動資金貸款的合作機(jī)構(gòu)管理 有擔(dān)保流動資金貸款的合作機(jī)構(gòu)主要是擔(dān)保機(jī)構(gòu)。防控措施： ①嚴(yán)格專業(yè) 擔(dān)保機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入。 ②嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。存在以下情況的，銀行應(yīng)暫停與該擔(dān)保機(jī)構(gòu)合作：經(jīng)營出現(xiàn)明顯問題，對業(yè)務(wù)發(fā)展嚴(yán)重不利的；有違法、違規(guī)經(jīng)營行為的；與銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重不良貸款的；所進(jìn)行的合作對銀行業(yè)務(wù)拓展沒有明顯促進(jìn)作用的；存在對銀行業(yè)務(wù)發(fā)展不利的其他因素。 （ 1）商用房貸款的操作風(fēng)險 ①內(nèi)容。 貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險。借款人主體資格是否符合相關(guān)規(guī)定；所提交的材料是否真實、合法；擔(dān)保措施是否足額、有效。 貸款審查和審批中的風(fēng)險。業(yè)務(wù)不合規(guī)，業(yè)務(wù)風(fēng)險與 效益不匹配；未按權(quán)限審批貸款；審批人員對應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)。 貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險。合同憑證預(yù)簽無效、制作不合格、填寫不規(guī)范、未核實合同簽署人及簽字（簽章）。發(fā)放條件不齊全的情況下發(fā)放貸款。未按規(guī)定發(fā)放貸款。 貸后與檔案管理中的風(fēng)險。未對貸款使用情況跟蹤檢查，房屋他項權(quán)證到位不及時，逾期貸款催收、處置不力；貸款管理與其規(guī)模不相匹配，未對貸款人及擔(dān)保情況持續(xù)跟蹤監(jiān)測；向同一借款人審批發(fā)放多筆貸款，或向?qū)嶋H購房人及其相關(guān)人多人審批發(fā)貸款；未按規(guī)定保管合同等重要貸款檔案資料、他項權(quán)利證書。 ②防控措施。 第一，提高貸前調(diào)查深度。全面了解掌握借款人所控制主要實體的經(jīng)營情況、真實財務(wù)狀況及抵押情況，評估償債能力，揭示風(fēng)險。 第二，加強(qiáng)真實還款能力和貸款用途的審查。對名義借款人與實際借款人不一致的，原則上不得受理；對以貸款所購房屋的租金收入作為還款主要來源，或借款人為外地人且在當(dāng)?shù)責(zé)o經(jīng)營實體的，要謹(jǐn)慎辦理；嚴(yán)格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國家產(chǎn)業(yè)政策和貸款銀行信貸政策的項目。 第三，合理確定貸款額度。要對借款人所經(jīng)營的實體進(jìn)行風(fēng)險限額測算，在風(fēng)險 限額內(nèi)根據(jù)借款人可實際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。 第四，加強(qiáng)抵押物管理。對商業(yè)前景不明的期房及單獨(dú)處置困難的產(chǎn)權(quán)式商鋪等房產(chǎn)，原則上不得接受抵押。 第五，強(qiáng)化貸后管理。將借款人經(jīng)營狀況及抵押房產(chǎn)的價值、用途變化情況作為監(jiān)控重點；對已形成不良貸款的，盡快采取保全措施。 第六，完善授權(quán)管理。嚴(yán)格執(zhí)行對單個借款人的授信總量審批權(quán)，控制個人授信總量風(fēng)險。對以實際借款人及其關(guān)系人多人名義申請貸款用于購買同一房產(chǎn)的，按單個借款人使用審批權(quán)限。 （ 2）有擔(dān)保流動資金貸款的操作風(fēng)險 除 商用房貸款相關(guān)風(fēng)險點外，還應(yīng)特別關(guān)注借款人控制企業(yè)的經(jīng)營情況變化和抵押物情況的變化。銀行還應(yīng)采取如下防控措施： ①貸款發(fā)放后，銀行應(yīng)保持與借款人的聯(lián)絡(luò)（如定期回訪），對借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時反應(yīng)，在還款日前一定時間內(nèi)，以書面或其他方式通知借款人安排好還款資金等。 ②借款人抵押的，抵押物須產(chǎn)權(quán)明晰、價值穩(wěn)定、變現(xiàn)能力強(qiáng)、易于處置。原則上貸款銀行經(jīng)辦人員應(yīng)直接參與抵押手續(xù)的辦理，不可完全交由外部中介機(jī)構(gòu)辦理。對于房地產(chǎn)管理相對規(guī)范的地區(qū)，可委托經(jīng)一級分行準(zhǔn)入的中介機(jī)構(gòu)代辦，但經(jīng)辦行須核實。謹(jǐn)慎受理產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)不明確或當(dāng)前管理不夠規(guī)范的不動產(chǎn)抵押，包括自建住房、集體土地使用權(quán)、劃撥土地及地上定著物、工業(yè)用房、倉庫等，原則上不接受為有擔(dān)保流動資金貸款的抵押物。 （ 1）商用房貸款信用風(fēng)險 ①內(nèi)容。 借款人還款能力發(fā)生變化。銀行難以把握借款人還款能力風(fēng)險的原因：國內(nèi)尚未建立完善的個人財產(chǎn)登記制度與個人稅收登記制度，全國性的個人征信系統(tǒng)有待完善；國內(nèi)失信懲戒制度尚不完善。 商用房出租情況發(fā)生變化。包括所在地段經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、大范圍拆遷等。 保證人還款能力發(fā)生變 化。 ②防控措施。 加強(qiáng)對借款人還款能力的調(diào)查和分析。了解掌握其收入水平的穩(wěn)定性；判斷其收入水平的真實性；收入水平對償還貸款的覆蓋度，原則上借款人年還款金額應(yīng)不超過其家庭年收入水平總額的 80％。此外還要考察：其他收入所得；其他資產(chǎn)收益情況；借款人及其家庭所擁有總資產(chǎn)的狀況。 加強(qiáng)對商用房出租情況的調(diào)查和分析。調(diào)查商用房所在商業(yè)地段繁華程度及其他商用房租金收入情況；調(diào)查該地段的未來發(fā)展規(guī)劃，是否會出現(xiàn)大拆遷、經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心轉(zhuǎn)移等情況。 加強(qiáng)對保證人還款能力的調(diào)查和分析。保證人經(jīng)濟(jì)實力下降 或信用狀況惡化是導(dǎo)致其還款能力下降的主要原因。銀行要有預(yù)見性并采取相應(yīng)預(yù)防措施： 。 。 ，應(yīng)要求借款人更換保證人或采取其他擔(dān)保方式。 ，如發(fā)現(xiàn)保證人有以下變化，需重新評估保證人資信：發(fā)生隸屬關(guān)系變更、高層人事變動、公司章程修改及組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)狀況發(fā)生重大訴訟、仲裁，可能影響其履約保證責(zé)任；改變資本結(jié)構(gòu)；為第三人債務(wù)提供保證擔(dān) 保或以其主要資產(chǎn)為自身或第三人債務(wù)設(shè)定抵押、質(zhì)押，可能影響履行保證責(zé)任；有低價或無償轉(zhuǎn)讓有效資產(chǎn)、非法改制等逃債行為；有惡意破產(chǎn)傾向。 （ 2）有擔(dān)保流動資金貸款的信用風(fēng)險 ①內(nèi)容：借款人、保證人還款能力發(fā)生變化；借款人所控制企業(yè)經(jīng)營情況發(fā)生變化；抵押物價值發(fā)生變化。 ②防控措施。 加強(qiáng)對借款人還款能力的調(diào)查和分析。除商用房貸款中涉及的外，應(yīng)重點調(diào)查借款人的生產(chǎn)經(jīng)營收入及其穩(wěn)定性、合法性和未來收入預(yù)期的合理性。 加強(qiáng)對借款人所控制企業(yè)經(jīng)營狀況的調(diào)查和分析。主要考察：經(jīng)營的合法性、 合規(guī)性；經(jīng)營商譽(yù)；經(jīng)營的盈利能力和穩(wěn)定性。 加強(qiáng)對保證人還款能力的調(diào)查和分析。應(yīng)選擇信用等級高、還款能力強(qiáng)的保證人，且保證人信用等級不能低于借款人，不接受股東之間和家庭成員之間的單純第三方保證方式。 加強(qiáng)對抵押物價值的調(diào)查和分析。抵押物價值變化的：要求借款人恢復(fù)抵押物價值；更換為其他足值抵押物；按合同約定或依法提前收回貸款；重新評估抵押物價值，擇機(jī)處置抵押物。 核心考點術(shù)語 1. 個人經(jīng)營類貸款：指銀行向從事合法生產(chǎn)經(jīng)營的個人發(fā)放的，用于定向購買或租賃商用房、機(jī)械設(shè)備，以及用于滿足個 人控制的企業(yè)（包括個體工商戶）生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求和其他合理資金需求的貸款。 ：指銀行向個人發(fā)放的用于定向購買或租賃商用房和機(jī)械設(shè)備，且其主要還款來源是由經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流獲得的貸款。專項貸款主要包括個人商用房貸款（簡稱商用房貸款）和個人經(jīng)營設(shè)備貸款（簡稱設(shè)備貸款）。 ：指銀行向個人發(fā)放的用于定向購買或租賃商用房所需資金的貸款，如中國銀行的個人商用房貸款，交通銀行的個人商鋪貸款。目前，商用房貸款主要用于商鋪（銷售商品或提供服務(wù)的場所）貸款。 ：指銀行向個 人發(fā)放的，用于購買或租賃生產(chǎn)經(jīng)營活動中所需設(shè)備的貸款，如光大銀行的個人工程機(jī)械按揭貸款。 ：指銀行向從事合法生產(chǎn)經(jīng)營的個人發(fā)放的用于滿足個人控制的企業(yè)（包括個體工商戶）生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求的貸款。流動資金貸款按照有無擔(dān)保的貸款條件分為有擔(dān)保流動資金貸款和無擔(dān)保流動資金貸款。 ：指銀行向個人發(fā)放的、需要擔(dān)保的用于滿足生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求的貸款，如中國銀行的個人投資經(jīng)營貸款，中國建設(shè)銀行的個人助業(yè)貸款。 ：指銀行向個人發(fā)放的、無須擔(dān)保 的用于滿足生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求的信用貸款，如渣打銀行的“現(xiàn)貸派”個人無擔(dān)保貸款，花旗銀行的“幸福時貸”個人無擔(dān)保貸款。 ：指貸款發(fā)放后到合同終止前對有關(guān)事宜的管理，包括貸款回收、合同變更、貸后檢查、不良貸款管理及貸后檔案管理五個部分。 ：指借款人按借款合同約定的還款計劃和還款方式及時、足額地償還貸款本息。 ：指借款人具有一定償還能力時，主動向貸款銀行提出部分或全部提前償還貸款的行為。 ：指借款人因某種特殊原因，向貸 款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限和縮短期限等。 ：是以借款人、抵（質(zhì)）押物、保證人等為對象，通過客戶提供、訪談、實地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對影響商用房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進(jìn)行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應(yīng)補(bǔ)救措施的過程。 ：指商用房貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借（查）閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。 銀行從業(yè)《個人貸款》預(yù)習(xí)第七章 第七章 其他個人貸款 其他個人貸款品種較為繁雜，可以分為四類： 一是個 人質(zhì)押貸款，是借款人以合法有效、符合銀行規(guī)定條件的質(zhì)物出質(zhì)，向銀行申請取得一定金額的人民幣貸款，并按期歸還貸款本息的個人貸款業(yè)務(wù)。按照《物權(quán)法》規(guī)定，存單、國債、保單、股票、基金、倉單、黃金等都可以用來質(zhì)押。 二是個人信用貸款，是商業(yè)銀行面向個人發(fā)放的無須提供特別擔(dān)保的人民幣貸款。個人信用評級高可多得信用額度，個人信用低可少得信用額度。根據(jù)個人信用不同都有一個信用額度，只是大小不同。 三是個人抵押授信貸款，是指借款人將本人或第三人（限自然人）的物業(yè)抵押給銀行，銀行按抵押物評估值的一定比率為依據(jù)， 設(shè)定個人最高授信額度的貸款。其抵押物一般為借款申請人本人或第三人（限自然人）名下的擁有房屋所有權(quán)，且產(chǎn)權(quán)處于自由權(quán)利狀態(tài)下的住房或商用房。 四是其他貸款，包含了個人住房裝修貸款、個人耐用消費(fèi)品貸款、個人醫(yī)療貸款、個人旅游消費(fèi)貸款、下崗失業(yè)人員小額擔(dān)保貸款等。 第一節(jié) 個人質(zhì)押貸款 一、個人質(zhì)押貸款含義 個人質(zhì)押貸款是借款人以合法有效、符合銀行規(guī)定條件的質(zhì)物出質(zhì)，向銀行申請取得一定金額的人民幣貸款，并按期歸還貸款本息的個人貸款業(yè)務(wù)。 從嚴(yán)格意義上說，個人質(zhì)押貸款并非一種貸款產(chǎn)品，而是貸款的一種擔(dān)保方式。質(zhì)押貸款應(yīng)該是國內(nèi)最早開辦的個人貸款產(chǎn)品，早在 20 世紀(jì) 80 年代末，國內(nèi)就已經(jīng)有銀行開辦此項業(yè)務(wù)。 按照《物權(quán)法》第二百二十三條規(guī)定，可作為個人質(zhì)押貸款的質(zhì)物主要有： ①匯票、支票、本票； ②債券、存款單； ③倉單、提單； ④可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)； ⑤可以轉(zhuǎn)讓的注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)； ⑥應(yīng)收賬款； ⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財產(chǎn)權(quán)利。 二、個 人質(zhì)押貸款特點 ，擔(dān)保方式相對安全 、周轉(zhuǎn)快 三、個人質(zhì)押貸款要素 個人質(zhì)押貸款的對象主要滿足以下兩個條件： ①在中國境內(nèi)居住，具有完全民事行為能力的自然人； ②提供銀行認(rèn)可的有效質(zhì)物作質(zhì)押擔(dān)保。 個人質(zhì)押貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次期限貸款利率執(zhí)行，各銀行可在人民銀行規(guī)定的范圍內(nèi)上下浮動。以個人憑證式國債質(zhì)押的，貸款期限內(nèi)如遇利率調(diào)整，貸款利率 不變。 對于個人質(zhì)押貸款的貸款期限，一般規(guī)定不超過質(zhì)物的到期日。用多項質(zhì)物作質(zhì)押的，貸款到期日不能超過所質(zhì)押質(zhì)物的最早到期日。 個人質(zhì)押貸款還款方式包括等額本息還款法，等額本金還款法，任意還本利隨本清法，按月還息、分次任意還本法，到期一次還本付息法等還款方式，各銀行規(guī)定略有差別。 各家銀行對個人質(zhì)押貸款額度的規(guī)定不盡相同，對于不同質(zhì)物的個人抵押貸款，其貸款額度也有所區(qū)別。 四、個人質(zhì)押貸款操作流程 個人質(zhì)押貸款的操作 流程主要包括貸款的受理調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放、貸后與檔案管理。業(yè)務(wù)操作重點在于對質(zhì)物真實性的把握和質(zhì)物凍結(jié)有效性的控制。 （ 1）檔案管理 （ 2）貸后檢查 （ 3）貸款本息回收 第二節(jié) 個人信用貸款 一、個人信用貸款的含義 個人信用貸款，是商業(yè)銀行面向個人發(fā)放的無須提供特別擔(dān)保的人民幣貸款。個人信用評級高可多得信用額度，個人信用低可少得信用額度。根據(jù)個人信用不同都 有一個信用額度，只是大小不同而已。 二、個人信用貸款的特點 三、個人信用貸款要素 商業(yè)銀行對個人信用貸款的借款人一般有嚴(yán)格