【正文】 流程 商用房貸款 有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款 貸款的受理和調(diào)查 受理（填寫申請(qǐng)書(shū)并提交材料） 合法有效的身份證件；借款人還款能力證明材料：營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)許可證；購(gòu)買 或租賃商用房的合同、協(xié)議或其他有效文件；證明商用房手續(xù)齊全、項(xiàng)目合法的資料；擔(dān)保相關(guān)證明材料；已支付規(guī)定比例首付款的證明；其他 合法有效的身份證件；借款人償還貸款證明材料；開(kāi)辦企業(yè)的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明等材料及有關(guān)批準(zhǔn)文件；明確的用款計(jì)劃及相關(guān)資料；擔(dān)保相關(guān)證明材料；個(gè)人賬戶資料；其他 調(diào)查方式 審查借款申請(qǐng)材料、面談借款申請(qǐng)人、查詢個(gè)人信用、實(shí)地調(diào)查和電話調(diào)查等 調(diào)查內(nèi)容 材料一致性；借款人身份、資信和經(jīng)濟(jì)狀況；貸款用途及相關(guān)合同、協(xié)議；擔(dān)保情況 除商用房貸款相關(guān)內(nèi)容外，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查貸款用途和借款 人所經(jīng)營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況 貸款的審查和審批 審查 檢查借款人提交材料的合規(guī)性，審查貸前調(diào)查人提交的面談?dòng)涗浖百J前調(diào)查的內(nèi)容是否完整，提出書(shū)面審查意見(jiàn)，連同申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀人徒粚徟? 審批（應(yīng)審查內(nèi)容） 購(gòu)買或租賃商用房合同或協(xié)議；開(kāi)發(fā)商出具的有權(quán)部門批準(zhǔn)可出售或出租商用房已辦妥的全部文件；開(kāi)發(fā)商資信狀況；商業(yè)用房的地段及質(zhì)量狀況情況 其余各項(xiàng)與有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的審查內(nèi)容相一致 借款人是否符合貸款條件，是否有還款能力；貸款用途是否合規(guī)；提供材料的完整性、有效性和合法性；申請(qǐng)借款的金額、期限等是否符合有關(guān) 規(guī)定；貸前調(diào)查人的調(diào)查意見(jiàn)、對(duì)借款人資信狀況的評(píng)價(jià)分析及貸款建議是否準(zhǔn)確、合理；其他 貸款的簽約和發(fā)放 簽約 簽約流程：填寫合同 —— 審核合同（合同復(fù)核人員根據(jù)審批意見(jiàn)復(fù)核文本及附件填寫的完整性、準(zhǔn)確性和合規(guī)性） —— 簽訂合同（貸款發(fā)放人負(fù)責(zé)與借款人、擔(dān)保人簽訂合同） 發(fā)放 落實(shí)發(fā)放條件：確保借款人首付款已全額支付或到位；所購(gòu)商用房為新建房的，確認(rèn)項(xiàng)目工程進(jìn)度符合有關(guān)放款條件；需辦理保險(xiǎn)、公證的，有關(guān)手續(xù)已辦理完畢；落實(shí)有關(guān)擔(dān)保手續(xù) 發(fā)放流程：出賬前審核（審核放款通知的真實(shí)性、合法性和完整性） —— 開(kāi)戶放款 — —放款通知（將放款通知書(shū)與“個(gè)人貸款信息卡”等交借款人作回單） —— 建立“貸款臺(tái)賬”并隨時(shí)更新 貸后與檔案管理 貸款回收 按約定的還款計(jì)劃和方式及時(shí)、足額償還貸款本息。 還款方式變更：向銀行提交還款方式變更申請(qǐng)書(shū)；沒(méi)有拖欠本息及其他費(fèi)用；應(yīng)歸還當(dāng)期貸款本息。重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、資信等級(jí)、領(lǐng)導(dǎo)層的信譽(yù)及管理水平、資產(chǎn)負(fù)債及盈利水平；已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)情況、銷售情況、履行保證責(zé)任的意愿及能力、是否卷入訴訟或糾紛、與銀行業(yè)務(wù)合作情況等；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況 、工程進(jìn)度情況以及市場(chǎng)定位和銷售前景預(yù)測(cè)等。 （ 1）商用房貸款的操作風(fēng)險(xiǎn) ①內(nèi)容。未按規(guī)定發(fā)放貸款。 第三，合理確定貸款額度。對(duì)以實(shí)際借款人及其關(guān)系人多人名義申請(qǐng)貸款用于購(gòu)買同一房產(chǎn)的，按單個(gè)借款人使用審批權(quán)限。 借款人還款能力發(fā)生變化。此外還要考察：其他收入所得；其他資產(chǎn)收益情況；借款人及其家庭所擁有總資產(chǎn)的狀況。 ，如發(fā)現(xiàn)保證人有以下變化，需重新評(píng)估保證人資信：發(fā)生隸屬關(guān)系變更、高層人事變動(dòng)、公司章程修改及組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況發(fā)生重大訴訟、仲裁，可能影響其履約保證責(zé)任；改變資本結(jié)構(gòu)；為第三人債務(wù)提供保證擔(dān) ?；蛞云渲饕Y產(chǎn)為自身或第三人債務(wù)設(shè)定抵押、質(zhì)押，可能影響履行保證責(zé)任；有低價(jià)或無(wú)償轉(zhuǎn)讓有效資產(chǎn)、非法改制等逃債行為；有惡意破產(chǎn)傾向。應(yīng)選擇信用等級(jí)高、還款能力強(qiáng)的保證人，且保證人信用等級(jí)不能低于借款人，不接受股東之間和家庭成員之間的單純第三方保證方式。 ：指銀行向個(gè) 人發(fā)放的，用于購(gòu)買或租賃生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所需設(shè)備的貸款，如光大銀行的個(gè)人工程機(jī)械按揭貸款。 ：指借款人因某種特殊原因，向貸 款銀行申請(qǐng)變更貸款還款期限，包括延長(zhǎng)期限和縮短期限等。 三是個(gè)人抵押授信貸款，是指借款人將本人或第三人（限自然人）的物業(yè)抵押給銀行，銀行按抵押物評(píng)估值的一定比率為依據(jù)， 設(shè)定個(gè)人最高授信額度的貸款。 個(gè)人質(zhì)押貸款利率按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同檔次期限貸款利率執(zhí)行，各銀行可在人民銀行規(guī)定的范圍內(nèi)上下浮動(dòng)。 （ 1）檔案管理 （ 2）貸后檢查 （ 3）貸款本息回收 第二節(jié) 個(gè)人信用貸款 一、個(gè)人信用貸款的含義 個(gè)人信用貸款，是商業(yè)銀行面向個(gè)人發(fā)放的無(wú)須提供特別擔(dān)保的人民幣貸款。 四、個(gè)人質(zhì)押貸款操作流程 個(gè)人質(zhì)押貸款的操作 流程主要包括貸款的受理調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放、貸后與檔案管理。 按照《物權(quán)法》第二百二十三條規(guī)定，可作為個(gè)人質(zhì)押貸款的質(zhì)物主要有： ①匯票、支票、本票； ②債券、存款單； ③倉(cāng)單、提單； ④可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)； ⑤可以轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)； ⑥應(yīng)收賬款； ⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利。個(gè)人信用評(píng)級(jí)高可多得信用額度，個(gè)人信用低可少得信用額度。 ：指借款人按借款合同約定的還款計(jì)劃和還款方式及時(shí)、足額地償還貸款本息。 ：指銀行向個(gè)人發(fā)放的用于定向購(gòu)買或租賃商用房所需資金的貸款，如中國(guó)銀行的個(gè)人商用房貸款，交通銀行的個(gè)人商鋪貸款。主要考察：經(jīng)營(yíng)的合法性、 合規(guī)性；經(jīng)營(yíng)商譽(yù)；經(jīng)營(yíng)的盈利能力和穩(wěn)定性。 。 加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的調(diào)查和分析。謹(jǐn)慎受理產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)不明確或當(dāng)前管理不夠規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)抵押，包括自建住房、集體土地使用權(quán)、劃撥土地及地上定著物、工業(yè)用房、倉(cāng)庫(kù)等，原則上不接受為有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的抵押物。 第六，完善授權(quán)管理。 第二，加強(qiáng)真實(shí)還款能力和貸款用途的審查。合同憑證預(yù)簽無(wú)效、制作不合格、填寫不規(guī)范、未核實(shí)合同簽署人及簽字（簽章）。 ②嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。 ②風(fēng)險(xiǎn)防控措施。通常每筆貸款只可展期一次，展期期限不得超 過(guò)一年。一筆貸款只能選擇一種還款方式，合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意不得更改 主要有等額本息還款法和每月還息到期一次還本法兩種 擔(dān)保方式 須擔(dān)保（抵押、質(zhì)押、保證）。具有完全民事行為能力；持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)許可證；有合法的有效居住身份，有固定的住所；從事正當(dāng)?shù)纳a(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，有穩(wěn)定的收入和還本付息的能力；資信良好，且能提供貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保；其他條件 利率 不得低于中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的 倍，具體由貸款銀行自主確定 按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率執(zhí)行 ，可實(shí)行利率浮動(dòng) 期限 通常不超過(guò) 10 年，具體由貸款銀行自主確定 貸款銀行確定，一般 3 年，最長(zhǎng)不超 5 年 還款方式 常用等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。（見(jiàn)第一章第二節(jié)“個(gè)人貸款產(chǎn)品的種類”相關(guān)內(nèi)容及本章核心考點(diǎn)術(shù)語(yǔ)部分） ①適用面廣，且銀行審批手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)便； ②貸款期限短。 保證擔(dān)保的，保證人應(yīng)與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔(dān)保為全額連帶責(zé)任保證，借款人與保證人之間不得相互提供保證。 （ 4）還款方法 常用還款方式有一次還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法。 （ 3）風(fēng)險(xiǎn)因素類似，風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)。 5.“直客式”個(gè)人貸款營(yíng)銷模式：利用銀行網(wǎng)點(diǎn)和理財(cái)中心作為銷售和服務(wù)的主渠道，銀行客戶經(jīng)理按照“了解你的客戶，做熟悉客戶”的原則，直接營(yíng)銷客戶，受理客戶貸款需求。 在與客戶的交流階段，通常會(huì)涉及感覺(jué)、認(rèn)知、獲得、發(fā)展和保留幾個(gè)步驟。是在單一營(yíng)銷的基礎(chǔ)上注入人性化的營(yíng)銷理念，不局限于滿足客戶的一次性需要，而是用情感打動(dòng)客戶的心，把客戶終生套牢。當(dāng)一家銀行的實(shí)力范圍狹窄、資源有限，或者面對(duì)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)，專業(yè)化策略可能就是它唯一可行的選擇。 ②產(chǎn)品差異策略。 ⑤為品牌創(chuàng)造影響力和崇高感。一個(gè)產(chǎn)品一定要在充分體現(xiàn)獨(dú)特個(gè)性的基礎(chǔ)上力求單一和準(zhǔn)確。做好商業(yè)銀行的品牌營(yíng)銷是提升其核心競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要策略。 5.“直客式”個(gè)人貸款營(yíng)銷模式：利用銀行網(wǎng)點(diǎn)和理財(cái)中心作為銷售和服務(wù)的主渠道，銀行客戶經(jīng)理按照“了解你的客戶，做熟悉客戶”的原則，直接營(yíng)銷客戶，受理客戶貸款需求。 在與客戶的交流階段，通常會(huì)涉及感覺(jué)、認(rèn)知、獲得、發(fā)展和保留幾個(gè)步驟。是在單一營(yíng)銷的基礎(chǔ)上注入人性化的營(yíng)銷理念，不局限于滿足客戶的一次性需要，而是用情感打動(dòng)客戶的心，把客戶終生套牢。當(dāng)一家銀行的實(shí)力范圍狹窄、資源有限，或者面對(duì)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)，專業(yè)化策略可能就是它唯一可行的選擇。 ②產(chǎn)品差異策略。 ⑤為品牌創(chuàng)造影響力和崇高感。一個(gè)產(chǎn)品一定要在充分體現(xiàn)獨(dú)特個(gè)性的基礎(chǔ)上力求單一和準(zhǔn)確。做好商業(yè)銀行的品牌營(yíng)銷是提升 其核心競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要策略。 （ 1）銀行營(yíng)銷管理的概念 銀行營(yíng)銷管理是為創(chuàng)造達(dá)到 個(gè)人和機(jī)構(gòu)目標(biāo)的交換而規(guī)劃實(shí)施的理念、產(chǎn)品、服務(wù)構(gòu)思、定價(jià)和促銷的過(guò)程，包括計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)和控制等。 ②產(chǎn)品型營(yíng)銷組織。 ③專業(yè)知識(shí)：相關(guān)的企業(yè)知識(shí)、產(chǎn)品知識(shí)、市場(chǎng)知識(shí)、顧客知識(shí)和法律知識(shí)。 ④利用信息發(fā)布和信息收集手段增強(qiáng)銀行的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。 ②展示與查詢功能。 ③模糊的業(yè)務(wù)時(shí)空界限。不做批發(fā)業(yè)務(wù)，專門從事零售業(yè)務(wù)。網(wǎng)點(diǎn)機(jī)構(gòu)營(yíng)銷是銀行最重要的營(yíng)銷渠道。 第三節(jié) 個(gè)人貸款營(yíng)銷渠道 （ 1）個(gè)人住房貸款合作單位營(yíng)銷 ①一手個(gè)人住房貸款合作單位營(yíng)銷。 ③合作單位準(zhǔn)入 審查內(nèi)容：經(jīng)國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；稅務(wù)登記證明；會(huì)計(jì)報(bào)表；企業(yè)資信等級(jí)；開(kāi)發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況；企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和領(lǐng)導(dǎo)班子的決策能力。 聯(lián)盟定位策略。抓住產(chǎn)品屬 性的特點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)定位，可節(jié)省成本，提高收益。應(yīng)堅(jiān)持優(yōu)勢(shì)原則。 市場(chǎng)選擇標(biāo)準(zhǔn)： 符合銀 行的目標(biāo)和能力。特點(diǎn)是目標(biāo)集中。 心理因素。 差異性原則。個(gè)人貸款額度可根據(jù)申請(qǐng)人所能提供的擔(dān)保的額度及資信情況確定。 分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。是一種將貸款本金分段償還，根據(jù)資金的實(shí)際占用時(shí)間計(jì)算利息的還款方式。 ④等比累進(jìn)還款法。一般適用于期限在 1 年以內(nèi)（含 1 年）的貸款。 個(gè)人貸款利率可根據(jù)貸款產(chǎn)品的特性，在一定區(qū)間內(nèi)浮動(dòng)。僅限于自然人，且必須是具有完 全民事行為能力的自然人，不包括法人。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）規(guī)定，可作為個(gè)人質(zhì)押貸款的質(zhì)物主要有：①匯票、支票、本票；②債券、存款單；③倉(cāng)單、提單；④可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)；⑤可以轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；⑥應(yīng)收賬款；⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利。前者指銀行向個(gè)人發(fā)放的、用于定向購(gòu)買或租賃商用房所需資金的貸款，后者指銀行向個(gè)人發(fā)放的、用于購(gòu)買或租賃生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所 需設(shè)備的貸款。借款人必須選擇銀行認(rèn)可的旅游公司，并向銀行提供其與旅游公司簽訂的有關(guān)協(xié)議。耐用消費(fèi)品通常指價(jià)值較大、使用壽命相對(duì)較長(zhǎng)的，除汽車、房屋以外的家用商品。是銀行向在讀學(xué)生或其直系親屬、法定監(jiān)護(hù)人發(fā)放的用于滿足其就學(xué)資金需求的貸款。也稱委托性住房公積金貸款，指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用個(gè)人及其所在單位繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項(xiàng)住房貸款?？稍阢y行所轄營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、網(wǎng)上銀行、個(gè)人貸款服務(wù)中心或金融超市辦理。個(gè)人貸款是以主體特征為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)貸款分類的一種結(jié)果，即借貸合同關(guān)系的一方主體是銀行，另一方主體是個(gè)人，這是與公司貸款相區(qū)別的重要特征。 （ 2）國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求的增長(zhǎng)推動(dòng)了個(gè)人消費(fèi)信貸的蓬勃發(fā)展 1999 年 2月，中國(guó)人民銀行頒布《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》，后，各商業(yè)銀行不斷加大消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展力度，個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展。指按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購(gòu)買、建造或大修住房時(shí)，可以同時(shí)申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款和自營(yíng)性個(gè)人住 房貸款。實(shí)行“財(cái)政貼息、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、信用發(fā)放、?？顚Ｓ煤桶雌趦斶€”的原則。指銀行向個(gè)人發(fā)放的用于消費(fèi)的、可在一定期限和額度內(nèi)循環(huán)使用的人民幣貸款。一般由貸款銀行和保險(xiǎn)公司聯(lián)合當(dāng)?shù)靥丶s合作醫(yī)院辦理，由借款人到特約醫(yī)院領(lǐng)取并填寫經(jīng)特約醫(yī)院簽章認(rèn)可的貸款申請(qǐng)書(shū)，持醫(yī)院出具的診斷證明及住院證明到開(kāi)展此業(yè)務(wù)的銀行申辦貸款，獲批準(zhǔn)后持個(gè)人持有的銀行卡和銀行蓋章的貸款申請(qǐng)書(shū)及個(gè)人身份證到特約醫(yī)院就醫(yī)、結(jié)賬。按照有無(wú)擔(dān)保的貸款條件分為有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款和無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款。若貸款逾期，銀行可直接向保證人扣收貸款。利息水平的高低通過(guò)利率表示。指從具體貸款產(chǎn)品發(fā)放到約定的最后還款或清償?shù)钠谙?。?jì)算公式為：