【正文】 流程 商用房貸款 有擔(dān)保流動資金貸款 貸款的受理和調(diào)查 受理（填寫申請書并提交材料） 合法有效的身份證件；借款人還款能力證明材料：營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營許可證；購買 或租賃商用房的合同、協(xié)議或其他有效文件；證明商用房手續(xù)齊全、項目合法的資料；擔(dān)保相關(guān)證明材料；已支付規(guī)定比例首付款的證明；其他 合法有效的身份證件；借款人償還貸款證明材料；開辦企業(yè)的工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明等材料及有關(guān)批準(zhǔn)文件；明確的用款計劃及相關(guān)資料；擔(dān)保相關(guān)證明材料；個人賬戶資料；其他 調(diào)查方式 審查借款申請材料、面談借款申請人、查詢個人信用、實地調(diào)查和電話調(diào)查等 調(diào)查內(nèi)容 材料一致性；借款人身份、資信和經(jīng)濟(jì)狀況；貸款用途及相關(guān)合同、協(xié)議；擔(dān)保情況 除商用房貸款相關(guān)內(nèi)容外，應(yīng)重點調(diào)查貸款用途和借款 人所經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)營狀況 貸款的審查和審批 審查 檢查借款人提交材料的合規(guī)性，審查貸前調(diào)查人提交的面談記錄及貸前調(diào)查的內(nèi)容是否完整，提出書面審查意見，連同申請材料、面談記錄等送交審批 審批（應(yīng)審查內(nèi)容） 購買或租賃商用房合同或協(xié)議；開發(fā)商出具的有權(quán)部門批準(zhǔn)可出售或出租商用房已辦妥的全部文件；開發(fā)商資信狀況；商業(yè)用房的地段及質(zhì)量狀況情況 其余各項與有擔(dān)保流動資金貸款的審查內(nèi)容相一致 借款人是否符合貸款條件，是否有還款能力；貸款用途是否合規(guī)；提供材料的完整性、有效性和合法性；申請借款的金額、期限等是否符合有關(guān) 規(guī)定；貸前調(diào)查人的調(diào)查意見、對借款人資信狀況的評價分析及貸款建議是否準(zhǔn)確、合理；其他 貸款的簽約和發(fā)放 簽約 簽約流程：填寫合同 —— 審核合同（合同復(fù)核人員根據(jù)審批意見復(fù)核文本及附件填寫的完整性、準(zhǔn)確性和合規(guī)性） —— 簽訂合同（貸款發(fā)放人負(fù)責(zé)與借款人、擔(dān)保人簽訂合同） 發(fā)放 落實發(fā)放條件：確保借款人首付款已全額支付或到位；所購商用房為新建房的，確認(rèn)項目工程進(jìn)度符合有關(guān)放款條件；需辦理保險、公證的，有關(guān)手續(xù)已辦理完畢；落實有關(guān)擔(dān)保手續(xù) 發(fā)放流程：出賬前審核（審核放款通知的真實性、合法性和完整性） —— 開戶放款 — —放款通知（將放款通知書與“個人貸款信息卡”等交借款人作回單） —— 建立“貸款臺賬”并隨時更新 貸后與檔案管理 貸款回收 按約定的還款計劃和方式及時、足額償還貸款本息。 還款方式變更：向銀行提交還款方式變更申請書；沒有拖欠本息及其他費用；應(yīng)歸還當(dāng)期貸款本息。重點審查開發(fā)商的資質(zhì)、資信等級、領(lǐng)導(dǎo)層的信譽及管理水平、資產(chǎn)負(fù)債及盈利水平；已開發(fā)項目建設(shè)情況、銷售情況、履行保證責(zé)任的意愿及能力、是否卷入訴訟或糾紛、與銀行業(yè)務(wù)合作情況等；項目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況 、工程進(jìn)度情況以及市場定位和銷售前景預(yù)測等。 （ 1）商用房貸款的操作風(fēng)險 ①內(nèi)容。未按規(guī)定發(fā)放貸款。 第三，合理確定貸款額度。對以實際借款人及其關(guān)系人多人名義申請貸款用于購買同一房產(chǎn)的，按單個借款人使用審批權(quán)限。 借款人還款能力發(fā)生變化。此外還要考察：其他收入所得；其他資產(chǎn)收益情況；借款人及其家庭所擁有總資產(chǎn)的狀況。 ，如發(fā)現(xiàn)保證人有以下變化，需重新評估保證人資信：發(fā)生隸屬關(guān)系變更、高層人事變動、公司章程修改及組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)狀況發(fā)生重大訴訟、仲裁，可能影響其履約保證責(zé)任；改變資本結(jié)構(gòu)；為第三人債務(wù)提供保證擔(dān) 保或以其主要資產(chǎn)為自身或第三人債務(wù)設(shè)定抵押、質(zhì)押，可能影響履行保證責(zé)任；有低價或無償轉(zhuǎn)讓有效資產(chǎn)、非法改制等逃債行為；有惡意破產(chǎn)傾向。應(yīng)選擇信用等級高、還款能力強(qiáng)的保證人，且保證人信用等級不能低于借款人，不接受股東之間和家庭成員之間的單純第三方保證方式。 ：指銀行向個 人發(fā)放的，用于購買或租賃生產(chǎn)經(jīng)營活動中所需設(shè)備的貸款，如光大銀行的個人工程機(jī)械按揭貸款。 ：指借款人因某種特殊原因，向貸 款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限和縮短期限等。 三是個人抵押授信貸款，是指借款人將本人或第三人（限自然人）的物業(yè)抵押給銀行，銀行按抵押物評估值的一定比率為依據(jù)， 設(shè)定個人最高授信額度的貸款。 個人質(zhì)押貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次期限貸款利率執(zhí)行，各銀行可在人民銀行規(guī)定的范圍內(nèi)上下浮動。 （ 1）檔案管理 （ 2）貸后檢查 （ 3）貸款本息回收 第二節(jié) 個人信用貸款 一、個人信用貸款的含義 個人信用貸款，是商業(yè)銀行面向個人發(fā)放的無須提供特別擔(dān)保的人民幣貸款。 四、個人質(zhì)押貸款操作流程 個人質(zhì)押貸款的操作 流程主要包括貸款的受理調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放、貸后與檔案管理。 按照《物權(quán)法》第二百二十三條規(guī)定，可作為個人質(zhì)押貸款的質(zhì)物主要有： ①匯票、支票、本票； ②債券、存款單； ③倉單、提單； ④可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)； ⑤可以轉(zhuǎn)讓的注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)； ⑥應(yīng)收賬款； ⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財產(chǎn)權(quán)利。個人信用評級高可多得信用額度，個人信用低可少得信用額度。 ：指借款人按借款合同約定的還款計劃和還款方式及時、足額地償還貸款本息。 ：指銀行向個人發(fā)放的用于定向購買或租賃商用房所需資金的貸款，如中國銀行的個人商用房貸款，交通銀行的個人商鋪貸款。主要考察：經(jīng)營的合法性、 合規(guī)性；經(jīng)營商譽；經(jīng)營的盈利能力和穩(wěn)定性。 。 加強(qiáng)對借款人還款能力的調(diào)查和分析。謹(jǐn)慎受理產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)不明確或當(dāng)前管理不夠規(guī)范的不動產(chǎn)抵押，包括自建住房、集體土地使用權(quán)、劃撥土地及地上定著物、工業(yè)用房、倉庫等，原則上不接受為有擔(dān)保流動資金貸款的抵押物。 第六，完善授權(quán)管理。 第二，加強(qiáng)真實還款能力和貸款用途的審查。合同憑證預(yù)簽無效、制作不合格、填寫不規(guī)范、未核實合同簽署人及簽字（簽章）。 ②嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。 ②風(fēng)險防控措施。通常每筆貸款只可展期一次，展期期限不得超 過一年。一筆貸款只能選擇一種還款方式，合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意不得更改 主要有等額本息還款法和每月還息到期一次還本法兩種 擔(dān)保方式 須擔(dān)保（抵押、質(zhì)押、保證）。具有完全民事行為能力；持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營許可證；有合法的有效居住身份，有固定的住所；從事正當(dāng)?shù)纳a(chǎn)經(jīng)營活動，有穩(wěn)定的收入和還本付息的能力；資信良好，且能提供貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保；其他條件 利率 不得低于中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的 倍，具體由貸款銀行自主確定 按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率執(zhí)行 ，可實行利率浮動 期限 通常不超過 10 年，具體由貸款銀行自主確定 貸款銀行確定，一般 3 年，最長不超 5 年 還款方式 常用等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。（見第一章第二節(jié)“個人貸款產(chǎn)品的種類”相關(guān)內(nèi)容及本章核心考點術(shù)語部分） ①適用面廣，且銀行審批手續(xù)相對簡便； ②貸款期限短。 保證擔(dān)保的，保證人應(yīng)與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔(dān)保為全額連帶責(zé)任保證，借款人與保證人之間不得相互提供保證。 （ 4）還款方法 常用還款方式有一次還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法。 （ 3）風(fēng)險因素類似，風(fēng)險具有系統(tǒng)性特點。 5.“直客式”個人貸款營銷模式：利用銀行網(wǎng)點和理財中心作為銷售和服務(wù)的主渠道，銀行客戶經(jīng)理按照“了解你的客戶，做熟悉客戶”的原則，直接營銷客戶，受理客戶貸款需求。 在與客戶的交流階段，通常會涉及感覺、認(rèn)知、獲得、發(fā)展和保留幾個步驟。是在單一營銷的基礎(chǔ)上注入人性化的營銷理念，不局限于滿足客戶的一次性需要，而是用情感打動客戶的心，把客戶終生套牢。當(dāng)一家銀行的實力范圍狹窄、資源有限，或者面對強(qiáng)大的競爭對手時，專業(yè)化策略可能就是它唯一可行的選擇。 ②產(chǎn)品差異策略。 ⑤為品牌創(chuàng)造影響力和崇高感。一個產(chǎn)品一定要在充分體現(xiàn)獨特個性的基礎(chǔ)上力求單一和準(zhǔn)確。做好商業(yè)銀行的品牌營銷是提升其核心競爭力的一個重要策略。 5.“直客式”個人貸款營銷模式：利用銀行網(wǎng)點和理財中心作為銷售和服務(wù)的主渠道，銀行客戶經(jīng)理按照“了解你的客戶，做熟悉客戶”的原則，直接營銷客戶，受理客戶貸款需求。 在與客戶的交流階段，通常會涉及感覺、認(rèn)知、獲得、發(fā)展和保留幾個步驟。是在單一營銷的基礎(chǔ)上注入人性化的營銷理念，不局限于滿足客戶的一次性需要，而是用情感打動客戶的心，把客戶終生套牢。當(dāng)一家銀行的實力范圍狹窄、資源有限，或者面對強(qiáng)大的競爭對手時，專業(yè)化策略可能就是它唯一可行的選擇。 ②產(chǎn)品差異策略。 ⑤為品牌創(chuàng)造影響力和崇高感。一個產(chǎn)品一定要在充分體現(xiàn)獨特個性的基礎(chǔ)上力求單一和準(zhǔn)確。做好商業(yè)銀行的品牌營銷是提升 其核心競爭力的一個重要策略。 （ 1）銀行營銷管理的概念 銀行營銷管理是為創(chuàng)造達(dá)到 個人和機(jī)構(gòu)目標(biāo)的交換而規(guī)劃實施的理念、產(chǎn)品、服務(wù)構(gòu)思、定價和促銷的過程，包括計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)和控制等。 ②產(chǎn)品型營銷組織。 ③專業(yè)知識：相關(guān)的企業(yè)知識、產(chǎn)品知識、市場知識、顧客知識和法律知識。 ④利用信息發(fā)布和信息收集手段增強(qiáng)銀行的競爭實力。 ②展示與查詢功能。 ③模糊的業(yè)務(wù)時空界限。不做批發(fā)業(yè)務(wù)，專門從事零售業(yè)務(wù)。網(wǎng)點機(jī)構(gòu)營銷是銀行最重要的營銷渠道。 第三節(jié) 個人貸款營銷渠道 （ 1）個人住房貸款合作單位營銷 ①一手個人住房貸款合作單位營銷。 ③合作單位準(zhǔn)入 審查內(nèi)容：經(jīng)國家工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；稅務(wù)登記證明；會計報表；企業(yè)資信等級；開發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況；企業(yè)法人代表的個人信用程度和領(lǐng)導(dǎo)班子的決策能力。 聯(lián)盟定位策略。抓住產(chǎn)品屬 性的特點，進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)勢定位，可節(jié)省成本，提高收益。應(yīng)堅持優(yōu)勢原則。 市場選擇標(biāo)準(zhǔn)： 符合銀 行的目標(biāo)和能力。特點是目標(biāo)集中。 心理因素。 差異性原則。個人貸款額度可根據(jù)申請人所能提供的擔(dān)保的額度及資信情況確定。 分為動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。是一種將貸款本金分段償還，根據(jù)資金的實際占用時間計算利息的還款方式。 ④等比累進(jìn)還款法。一般適用于期限在 1 年以內(nèi)（含 1 年）的貸款。 個人貸款利率可根據(jù)貸款產(chǎn)品的特性，在一定區(qū)間內(nèi)浮動。僅限于自然人，且必須是具有完 全民事行為能力的自然人，不包括法人。 根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（簡稱《物權(quán)法》）規(guī)定，可作為個人質(zhì)押貸款的質(zhì)物主要有：①匯票、支票、本票；②債券、存款單；③倉單、提單；④可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)；⑤可以轉(zhuǎn)讓的注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)；⑥應(yīng)收賬款；⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財產(chǎn)權(quán)利。前者指銀行向個人發(fā)放的、用于定向購買或租賃商用房所需資金的貸款，后者指銀行向個人發(fā)放的、用于購買或租賃生產(chǎn)經(jīng)營活動中所 需設(shè)備的貸款。借款人必須選擇銀行認(rèn)可的旅游公司，并向銀行提供其與旅游公司簽訂的有關(guān)協(xié)議。耐用消費品通常指價值較大、使用壽命相對較長的，除汽車、房屋以外的家用商品。是銀行向在讀學(xué)生或其直系親屬、法定監(jiān)護(hù)人發(fā)放的用于滿足其就學(xué)資金需求的貸款。也稱委托性住房公積金貸款，指由各地住房公積金管理中心運用個人及其所在單位繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房貸款?？稍阢y行所轄營業(yè)網(wǎng)點、網(wǎng)上銀行、個人貸款服務(wù)中心或金融超市辦理。個人貸款是以主體特征為標(biāo)準(zhǔn)對貸款分類的一種結(jié)果，即借貸合同關(guān)系的一方主體是銀行，另一方主體是個人，這是與公司貸款相區(qū)別的重要特征。 （ 2）國內(nèi)消費需求的增長推動了個人消費信貸的蓬勃發(fā)展 1999 年 2月，中國人民銀行頒布《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》，后，各商業(yè)銀行不斷加大消費信貸業(yè)務(wù)發(fā)展力度，個人消費信貸業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展。指按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時，可以同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住 房貸款。實行“財政貼息、風(fēng)險補償、信用發(fā)放、?？顚Ｓ煤桶雌趦斶€”的原則。指銀行向個人發(fā)放的用于消費的、可在一定期限和額度內(nèi)循環(huán)使用的人民幣貸款。一般由貸款銀行和保險公司聯(lián)合當(dāng)?shù)靥丶s合作醫(yī)院辦理，由借款人到特約醫(yī)院領(lǐng)取并填寫經(jīng)特約醫(yī)院簽章認(rèn)可的貸款申請書，持醫(yī)院出具的診斷證明及住院證明到開展此業(yè)務(wù)的銀行申辦貸款，獲批準(zhǔn)后持個人持有的銀行卡和銀行蓋章的貸款申請書及個人身份證到特約醫(yī)院就醫(yī)、結(jié)賬。按照有無擔(dān)保的貸款條件分為有擔(dān)保流動資金貸款和無擔(dān)保流動資金貸款。若貸款逾期，銀行可直接向保證人扣收貸款。利息水平的高低通過利率表示。指從具體貸款產(chǎn)品發(fā)放到約定的最后還款或清償?shù)钠谙?。計算公式為?