【正文】 考慮未來年度的變化，其數(shù)據(jù)均按基期不變價計算。 一、 營業(yè)收入 本項目收入來源主要包括商品銷售收入及場地出租收入。根據(jù)市場調查、分析、預測，本項目第一年的銷售收入為 億元，第二年成長 10%，第三年、第四年成長 5%，第五年以后每年成長 2%。 出租收入按照可出租面積計算，出租業(yè)態(tài)包含服飾、餐飲、食品、藥品等。出租場地總面積為 5100M2，實際出 租面積（扣除走道、公共區(qū)域）約 40%，每 M2/天出租價格為 5 元，則出租收入為 5100M2X40%X5X365=372 萬元。第二年出租收入增長 5%，第三年以后每年增長 3%。 二、 項目年成本費用估算 本項目成本費用估算根據(jù)公司經(jīng)營經(jīng)驗及項目經(jīng)營期的預期情況進行，主要由以下項目構成： 1. 商品進貨成本 零售商品第一年銷售綜合毛利率為 14%，即零售商品進貨成本為當年銷售收入的 85%，其余各年的毛利率詳見基本報表 1：損益表 2. 超市其他費用 包括人事費用、行銷費用、能源費用、維修費用等。整個變 動成本以銷售收入的 %來估算。 3. 固定成本 ⑴ 折舊及攤銷費用 固定資產(chǎn)折舊按直線折舊法計算。建安工程成本按 20年折舊、室內裝修及設備按 10 年折舊。 ⑵ 場地租金 本項目年租金為營業(yè)收入 %。 ⑶ 利息費用 借款部分以年利率 6%計算利息。以第一年為例，期初借款額為 1470 萬元，期末借款額為 1290 萬元，則利息費用計算如下： 可行性研究報告 28 （ 1470 萬元 +1290 萬元） /2 X6%=83 萬元 各年利息費用詳見輔助報表 2。 4. 本項目第一年總成本費用為 16919 萬元，其中經(jīng)營成本 為 16412 萬元，總成本費用估算詳見輔助報表 1。 第四節(jié) 財務分析 一、 盈利能力分析 根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》的有關規(guī)定，本項目所得稅按 25%征收。項目所得稅后利潤提取的企業(yè)發(fā)展基金、企業(yè)儲備基金均為稅后利潤的 5%。其余部分為企業(yè)可分配利潤，利潤總額及分配情況詳見基本報表 1：損益表。第一年的利潤總額為 425 萬元，所得稅為 106萬元，稅后利潤為 319 萬元，未分配利潤為 287 萬元。 第一年銷售利潤率 =（年利潤總額 /銷售收入） X 100%=% 第一年投資利潤率 =（年利潤總額 /項目投資總額 ） X 100%=% 二、 財務現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量表詳見基本報表 2。根據(jù)現(xiàn)金流量表計算的財務指標，如下表所示： 現(xiàn)金流量財務指標表： 指標名稱 單位 稅前 稅后 內部收益率（ IRR） % 財務凈現(xiàn)值 萬元 IC=8% 投資回收期 年 第五節(jié) 不確定性分析 一、 盈虧平衡分析 可行性研究報告 29 本項目盈虧平衡點的銷售收入，經(jīng)試算約為 10710 萬元，約為預估第一年銷售收入 億元的 %。 二、 敏感性分析 考慮到項目實施過程中的一些不確定因素，對本項目在建設期和營運期存在的主要不確定因素（營業(yè)收入、經(jīng)營成本和固定資產(chǎn)投資）進行敏感性分析。分析這些因素對內部收益率、財務凈現(xiàn)值和投資回收期的影響程度，具體結果見下表。 敏感性分析表 序號 變動因素 變動幅度 （ %） 內部收益率 （ %） 凈現(xiàn)值（萬元） 投資回收期 （年） 0 基本方案 1 營業(yè)收入 2 固定資產(chǎn) 投資 3 經(jīng)營成本 從分析可知，在諸敏感因素中，對內部收益率影響最大的因素是經(jīng)營成本，其次是固定資產(chǎn)投資，營業(yè)收入的變化影響最小。建議營運期間應注意購貨成本的控制，保證項目穩(wěn)定的收益。 第六節(jié) 財務綜合評價 本項目固定資產(chǎn)投資為 2940 萬元，第一年營業(yè)收入為 16973 萬元，總成本費可行性研究報告 30 用 16919 萬元，利潤總額 425 萬元。 經(jīng)綜合經(jīng)濟測算，本項目全部投資稅后內部收益率為 投資回收期 年，財務凈現(xiàn)值（ i=8%時）為 萬元。分析結果表明本項目在財務上是可以接受的 ，財務評價匯總表詳見下表。 財務評價匯總表 序號 項目 單位 數(shù)值 備注 1 項目總投資 萬元 2940 11 工程費用 萬元 1887 12 設備費用 萬元 1053 2 資金來源 萬元 2940 21 自有資金 萬元 1470 22 借款 萬元 1470 3 營業(yè)收入 萬元 16973 第一年 4 總成本費用 萬元 16919 第一年 5 經(jīng)營成本 萬元 16412 第一年 6 利潤總額 萬元 425 第一年 7 所得稅 萬元 106 第一年 8 稅后利潤 萬元 319 第一年 9 企業(yè)發(fā)展及儲備金 萬元 32 第一年 10 未分配利潤 萬元 287 第一年 11 投資利潤率 % 第一年 12 銷售利潤率 % 第一年 13 內部收益率 131 內部收益率 —— 稅前 % 132 內部收益率 —— 稅后 % 14 財務凈現(xiàn)值 141 財務凈現(xiàn)值 —— 稅前 萬元 折現(xiàn)率 8% 142 財務凈現(xiàn)值 —— 稅后 萬元 折現(xiàn)率 8% 15 回收期 151 回收期 —— 稅前 年 152 回收期 —— 稅后 年 16 損益兩平點 萬元 10710 可行性研究報告 31 第十章 風險對策分析 眾所周知，商業(yè)零售行業(yè)隨著競爭的日益加劇，各商家的競爭已呈白熱化。隨之產(chǎn)生的經(jīng)營風險也日益突出。大潤發(fā)旗下康成投資（中國）有限公司充分認識到競爭中的風險因素，并且對此做出充分的論證與評估。 一、單店業(yè)績的風險及對策 在每一個店鋪開設之前，公司都對商圈、人均收入、交通情況等信息做出審慎研究，并在準確的信息基礎上做出是否開設店鋪的決定。 針對存在的單店業(yè)績風 險，大潤發(fā)超市將采取如下措施來規(guī)避或減少風險損失。堅持服務品牌定位，反對價格惡性競爭。利用自身的規(guī)模與實力，維護價格體系；及時推出符合市場需要的商品，滿足顧客個性化、多樣化需求，減少顧客對價格的的擔憂和過分的關注；強化服務管理，提高服務品質，樹立服務品牌形象。對于濱海店，經(jīng)過較長時期的觀察與評估，公司認為濱海店完全可以達到預估的營業(yè)業(yè)績，實現(xiàn)期望的效益。 二 、資金鏈的風險及對策 大型綜合超市相對來說是一個資金密集型的行業(yè)，店鋪的前期裝修、設備購買安裝、貨物的購買運輸都需要巨額的資金。任何一環(huán)的脫節(jié)都會對 店鋪的開張與營業(yè)造成重大的影響。對此，公司憑借潤泰集團以及整個大潤發(fā)系統(tǒng)的資金優(yōu)勢，完全有能力提供充沛的資金流，以使濱海店維持良好的財務運作。 可行性研究報告 32 第十一章 綜合效益評價及結論 第一節(jié) 現(xiàn)代化商業(yè)管理技術和經(jīng)驗 大型綜合超市作為現(xiàn)代化營銷方式已成為零售業(yè)的主力業(yè)態(tài)，大潤發(fā)濱海店將采用“大潤發(fā)”先進的超市管理模式和現(xiàn)代化的經(jīng)營管理方法，將成為零售行業(yè)中現(xiàn)代化程度最高的著名品牌企業(yè)之一。 大潤發(fā)濱海店將以低價、優(yōu)質的商品滿足鹽城市廣大消費者日益增長的提高生活質量的需求，必定有利于現(xiàn)代營銷方式的發(fā)展和經(jīng)營管理的現(xiàn) 代化。 第二節(jié) 促進國內產(chǎn)品出口，活躍商業(yè)流通，增加財政稅收 回顧我國對外貿易發(fā)展的歷程，成績令人矚目?，F(xiàn)在，我國平均每天進出口額達 30 多億美元，相當于 1950 年和 1951 年兩年的總和；不到一周的外貿規(guī)模就相當于 1978 年全年的總量； 1979 年至 2021 年的 25 年間，我國出口總額增長近 43 倍，年均增長 %。 數(shù)據(jù)顯示， 2021 年一季度，我國進出口繼續(xù)快速增長，進出口總額達到 億美元，同比增長 %，貿易順差 億美元，增長 %。 大潤發(fā)大型超市在海峽兩岸已有 100 多家，其中包括 臺灣 23 家。其數(shù)萬種商品大多需在兩岸采購。因此，必將有利于兩岸商品的進出口。 第三節(jié) 創(chuàng)造就業(yè)機會和培訓商業(yè)人員 大潤發(fā)濱海店的開設，將直接向社會招收近 1000 多名員工，使他們得到就業(yè)機會，這將對鹽城的再就業(yè)工程發(fā)揮積極作用。同時大潤發(fā)濱海店將招聘大量中高級商業(yè)管理人員，并對他們進行系統(tǒng)、全面的現(xiàn)代營銷培訓。 可行性研究報告 33 第四節(jié) 完善商業(yè)布局，方便人民生活 大潤發(fā)濱海店的設立將在一定程度上改善鹽城市濱?？h居民購物環(huán)境和滿足居民日益增長的消費需求，對促進消費起到一定作用。大潤發(fā)濱海店將以經(jīng)濟實惠、商品優(yōu)質、環(huán)境舒適、服務 周到等一系列方便顧客的措施，讓消費者得益，從而達到讓利于民、回報社會的目的。 第五節(jié) 結 論 設立大潤發(fā)濱海店，符合鹽城市濱海縣招商引資總體方針和規(guī)劃。本項目總體布局合理，符合鹽城市濱海縣城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要求，建設條件成熟，在經(jīng)濟上是合理的，在技術上是先進的，對本地社會發(fā)展是有利的。同時，本項目對環(huán)境無污染、無公害，對鹽城市濱?？h商業(yè)設施的完善和發(fā)展有較大作用，對鹽城市濱?？h經(jīng)濟發(fā)展有積極的推動作用，具有良好的社會效益和經(jīng)濟效益。因此，本項目是可行的。 投資者：康成投資（中國）有限公司 法定代表 人簽署： 黃明端 2021 年 5 月 13 日