【正文】 投資者：康成投資（中國(guó)）有限公司 法定代表 人簽署： 黃明端 2021 年 5 月 13 日 。同時(shí)，本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境無(wú)污染、無(wú)公害，對(duì)鹽城市濱?？h商業(yè)設(shè)施的完善和發(fā)展有較大作用，對(duì)鹽城市濱?？h經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極的推動(dòng)作用，具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 第五節(jié) 結(jié) 論 設(shè)立大潤(rùn)發(fā)濱海店，符合鹽城市濱?？h招商引資總體方針和規(guī)劃。 可行性研究報(bào)告 33 第四節(jié) 完善商業(yè)布局，方便人民生活 大潤(rùn)發(fā)濱海店的設(shè)立將在一定程度上改善鹽城市濱?？h居民購(gòu)物環(huán)境和滿足居民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)起到一定作用。 第三節(jié) 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)和培訓(xùn)商業(yè)人員 大潤(rùn)發(fā)濱海店的開(kāi)設(shè)，將直接向社會(huì)招收近 1000 多名員工，使他們得到就業(yè)機(jī)會(huì)，這將對(duì)鹽城的再就業(yè)工程發(fā)揮積極作用。其數(shù)萬(wàn)種商品大多需在兩岸采購(gòu)。 數(shù)據(jù)顯示， 2021 年一季度，我國(guó)進(jìn)出口繼續(xù)快速增長(zhǎng)，進(jìn)出口總額達(dá)到 億美元，同比增長(zhǎng) %，貿(mào)易順差 億美元，增長(zhǎng) %。 第二節(jié) 促進(jìn)國(guó)內(nèi)產(chǎn)品出口，活躍商業(yè)流通，增加財(cái)政稅收 回顧我國(guó)對(duì)外貿(mào)易發(fā)展的歷程，成績(jī)令人矚目。 可行性研究報(bào)告 32 第十一章 綜合效益評(píng)價(jià)及結(jié)論 第一節(jié) 現(xiàn)代化商業(yè)管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn) 大型綜合超市作為現(xiàn)代化營(yíng)銷(xiāo)方式已成為零售業(yè)的主力業(yè)態(tài)，大潤(rùn)發(fā)濱海店將采用“大潤(rùn)發(fā)”先進(jìn)的超市管理模式和現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理方法，將成為零售行業(yè)中現(xiàn)代化程度最高的著名品牌企業(yè)之一。任何一環(huán)的脫節(jié)都會(huì)對(duì) 店鋪的開(kāi)張與營(yíng)業(yè)造成重大的影響。對(duì)于濱海店，經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)期的觀察與評(píng)估，公司認(rèn)為濱海店完全可以達(dá)到預(yù)估的營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)期望的效益。堅(jiān)持服務(wù)品牌定位，反對(duì)價(jià)格惡性競(jìng)爭(zhēng)。 一、單店業(yè)績(jī)的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 在每一個(gè)店鋪開(kāi)設(shè)之前，公司都對(duì)商圈、人均收入、交通情況等信息做出審慎研究，并在準(zhǔn)確的信息基礎(chǔ)上做出是否開(kāi)設(shè)店鋪的決定。隨之產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也日益突出。分析結(jié)果表明本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的 ，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)匯總表詳見(jiàn)下表。 第六節(jié) 財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資為 2940 萬(wàn)元，第一年?duì)I業(yè)收入為 16973 萬(wàn)元，總成本費(fèi)可行性研究報(bào)告 30 用 16919 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 425 萬(wàn)元。 敏感性分析表 序號(hào) 變動(dòng)因素 變動(dòng)幅度 （ %） 內(nèi)部收益率 （ %） 凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 投資回收期 （年） 0 基本方案 1 營(yíng)業(yè)收入 2 固定資產(chǎn) 投資 3 經(jīng)營(yíng)成本 從分析可知，在諸敏感因素中，對(duì)內(nèi)部收益率影響最大的因素是經(jīng)營(yíng)成本，其次是固定資產(chǎn)投資，營(yíng)業(yè)收入的變化影響最小。 二、 敏感性分析 考慮到項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的一些不確定因素，對(duì)本項(xiàng)目在建設(shè)期和營(yíng)運(yùn)期存在的主要不確定因素（營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)成本和固定資產(chǎn)投資）進(jìn)行敏感性分析。 第一年銷(xiāo)售利潤(rùn)率 =（年利潤(rùn)總額 /銷(xiāo)售收入） X 100%=% 第一年投資利潤(rùn)率 =（年利潤(rùn)總額 /項(xiàng)目投資總額 ） X 100%=% 二、 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量表詳見(jiàn)基本報(bào)表 2。其余部分為企業(yè)可分配利潤(rùn)，利潤(rùn)總額及分配情況詳見(jiàn)基本報(bào)表 1：損益表。 第四節(jié) 財(cái)務(wù)分析 一、 盈利能力分析 根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目所得稅按 25%征收。以第一年為例，期初借款額為 1470 萬(wàn)元，期末借款額為 1290 萬(wàn)元，則利息費(fèi)用計(jì)算如下： 可行性研究報(bào)告 28 （ 1470 萬(wàn)元 +1290 萬(wàn)元） /2 X6%=83 萬(wàn)元 各年利息費(fèi)用詳見(jiàn)輔助報(bào)表 2。 ⑵ 場(chǎng)地租金 本項(xiàng)目年租金為營(yíng)業(yè)收入 %。 3. 固定成本 ⑴ 折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)用 固定資產(chǎn)折舊按直線折舊法計(jì)算。 二、 項(xiàng)目年成本費(fèi)用估算 本項(xiàng)目成本費(fèi)用估算根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期的預(yù)期情況進(jìn)行，主要由以下項(xiàng)目構(gòu)成： 1. 商品進(jìn)貨成本 零售商品第一年銷(xiāo)售綜合毛利率為 14%，即零售商品進(jìn)貨成本為當(dāng)年銷(xiāo)售收入的 85%，其余各年的毛利率詳見(jiàn)基本報(bào)表 1：損益表 2. 超市其他費(fèi)用 包括人事費(fèi)用、行銷(xiāo)費(fèi)用、能源費(fèi)用、維修費(fèi)用等。出租場(chǎng)地總面積為 5100M2，實(shí)際出 租面積（扣除走道、公共區(qū)域）約 40%，每 M2/天出租價(jià)格為 5 元，則出租收入為 5100M2X40%X5X365=372 萬(wàn)元。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、分析、預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目第一年的銷(xiāo)售收入為 億元，第二年成長(zhǎng) 10%，第三年、第四年成長(zhǎng) 5%，第五年以后每年成長(zhǎng) 2%。本項(xiàng)目收入及成本估算時(shí)未考慮未來(lái)年度的變化，其數(shù)據(jù)均按基期不變價(jià)計(jì)算。 二、 投資計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際 需要，本項(xiàng)目建設(shè)期為 6個(gè)月，固定資產(chǎn)投資的 2940 萬(wàn)元在建設(shè)開(kāi)始后的一年內(nèi)全部投入。 三、固定資產(chǎn)投資構(gòu)成及項(xiàng)目投資總額 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額為人民幣 2940 萬(wàn)元，各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成及占固定資產(chǎn)投資總額的比例為： 1. 工程費(fèi)用 1887 萬(wàn)元 % ⑴ 建安工程 1404 萬(wàn)元 % ⑵ 室內(nèi)裝飾工程 483 萬(wàn)元 % 2. 專(zhuān)用設(shè)備費(fèi)用 1053 萬(wàn)元 % 合計(jì) 2940 萬(wàn)元 100% 第二節(jié) 資金來(lái)源和投資計(jì)劃 一、 資金來(lái)源 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額 2940 萬(wàn)元人民幣，其中自籌資金 1470 萬(wàn)元（ 210 萬(wàn)美元 X ）。這部分包括為符合承租方規(guī)劃設(shè)計(jì)所做的墻體、地坪改修，鋪設(shè)地磚、石材，以及伴隨而 來(lái)的機(jī)電、消防改修工程等。 二、固定資產(chǎn)投資估算編制說(shuō)明 1. 工程費(fèi)用估算 ⑴ 建安工程費(fèi)用 本項(xiàng)目為租賃業(yè)主的物業(yè)從事商業(yè)零售。企業(yè)利潤(rùn)是企業(yè)的重要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)之一 ,對(duì)企業(yè)獲利能力進(jìn)行分析 ,也是評(píng)價(jià)企業(yè)管理人員業(yè)績(jī)的一個(gè)主要方面； 。了解企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性、負(fù)債水平及企業(yè)償還長(zhǎng)短期債務(wù)的能力 ,從而評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和風(fēng)險(xiǎn) ,為有關(guān)決策者提供財(cái)務(wù)信息； 2 .分析企業(yè)的資產(chǎn)管理水平。 可行性研究報(bào)告 25 第九章 投資估算及項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 第一節(jié) 投資估算 一、 投資估算依據(jù) 1. 項(xiàng)目可行性研究技術(shù)資料 2. 鹽城市類(lèi)似工程造價(jià)資料 3. 大潤(rùn)發(fā)超市其他已建門(mén)店經(jīng)驗(yàn)資料 公司財(cái)務(wù)分析主要依據(jù)是企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表 ,主要包括 :資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表等及其它一些輔助材料。 三、立面設(shè)計(jì) 立面設(shè)計(jì)現(xiàn)代簡(jiǎn)潔，場(chǎng)面浩大，形象力求新穎，明快，創(chuàng)造出既具商業(yè)氣氛，顯示大潤(rùn)發(fā)大型超市特色，又能融于城市且成為城市一景的新亮點(diǎn)。 第二節(jié) 實(shí)施方案 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建設(shè)設(shè)計(jì)通則》 JGJ3787 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595（ 2021 版） 《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ4888 《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī) 范》 JGJ502021，《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ10098。 工程施工中，嚴(yán)格遵守規(guī)范規(guī)定，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，防止不安全因素的存在和發(fā)生。當(dāng)壓力開(kāi)關(guān)和水流指示器動(dòng)作后，啟動(dòng)噴淋泵并指示火災(zāi)發(fā)生區(qū)域，當(dāng)探測(cè)器報(bào)警后，啟動(dòng)火災(zāi)區(qū)域排煙風(fēng)口，關(guān)閉非著火層的排煙風(fēng)口、送風(fēng)口，并返回信號(hào)。 消防控制室設(shè)在一層，內(nèi)設(shè)職能型火 災(zāi)自動(dòng)報(bào)警柜、聯(lián)動(dòng)控制室、消防廣播通訊箱，火災(zāi)報(bào)警控制器采用二總線制方式，地下車(chē)庫(kù)設(shè)感溫探頭，其他部位主要設(shè)感煙探頭，手動(dòng)報(bào)警按鈕及各種聯(lián)動(dòng)控制模塊，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕等發(fā)出信號(hào)送至自動(dòng)報(bào)警柜，經(jīng)確認(rèn)后，有聯(lián)動(dòng)柜 行聯(lián)動(dòng)，開(kāi)通消防廣播，啟動(dòng)消火栓泵。 該項(xiàng)目為商場(chǎng)用途，其疏散摟梯按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687）設(shè)計(jì)，安全疏散距離均不超過(guò) 35 米，可滿足人員快速疏散的要求，最大允許長(zhǎng)度和每層最大允許建筑面積符合國(guó)家有關(guān)消防規(guī)范的要求；閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，同時(shí)設(shè)有消防拴給水系統(tǒng)，局部設(shè)有手提式滅火器。 可行性研究報(bào)告 23 第三節(jié) 消防及衛(wèi)生防疫措施 該項(xiàng)目按照一類(lèi)一級(jí)防火設(shè)計(jì)，必須滿足商場(chǎng)建筑防火規(guī)范的要求。 （ 3）在綜合服務(wù)中心內(nèi)設(shè)置顧客衛(wèi)生間，衛(wèi)生間應(yīng)有良好的通風(fēng)排氣裝置，做到清潔無(wú)異味。 衛(wèi)生防疫措施 （ 1）該項(xiàng)目設(shè)置的各種活動(dòng)空間場(chǎng)所，其衛(wèi)生防疫工作要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，通過(guò)有關(guān)管理部門(mén)驗(yàn)收后開(kāi)業(yè)。 加強(qiáng)對(duì)職工的技能培訓(xùn)和安全教育，建立安全操作貴規(guī)程和安全管理制度，并按有關(guān)規(guī)定配奇安全防護(hù)用品。 電力配電線路采用三用五線制，用電設(shè)備全部裝有接零系統(tǒng)，移動(dòng)電器需加裝漏電保護(hù)器。 ： 項(xiàng)目 單位 SO2 TSP NO2 聲強(qiáng) PH COD BOD 動(dòng)植物油 標(biāo)準(zhǔn)編號(hào) 大氣 二級(jí) 目的 mg/m3 5 0 GB30951996 時(shí)均 5 噪聲 二類(lèi) 晝間 dB(A) 60 GB30961993 夜間