【正文】 城市管理水平進一步提。全市城鎮(zhèn)建設積極推進，實施了供水、供電、道路橋梁、公共環(huán)境衛(wèi)生等一大批建設改造項目。內(nèi)河港口吞吐量 4787萬噸，比上年增長 %。年末全市擁有機動車 ，完成客運周轉(zhuǎn)量 ，貨運周轉(zhuǎn)量 億噸公里，分別比去年增長 %和下降 %。蘇州至周邊省市及六縣市公路基本達到二級以上，公路密度每百平方公里 。蘇嘉杭高速公路開工建設；市區(qū)官瀆里過境改造工程、 204 國道部分改造工程、太倉滬黃公路等重點工程快速有序進行。目前該市已形成水 路、公路、鐵路、航空配套的交通網(wǎng)絡。江蘇國泰國際集團公司出口 、市進出口集團公司、常熟、吳江、吳縣外貿(mào)公司出口超 1 億美元，精達電子電器公司、江蘇通潤機電有限公司等自營生產(chǎn)企業(yè)出口超過 3000萬美元。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，全年 加工貿(mào)易進出口總值比上年增長 %，占全市對外貿(mào)易出口總值的 %，技術(shù)含量高、附加值大的機電產(chǎn)品出口產(chǎn)品比重已占加工貿(mào)易出口總值的 48%，成為全市出口的第一大類產(chǎn)品。三資企業(yè)出口 億美元，占全市出口總額的 71%。 1998 年，全市對外貿(mào)易繼續(xù)保持較快增長，出口商品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，出口創(chuàng)匯能力增強的勢頭。蘇州在全省、全國的地位及蘇州國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長情況詳見表 4－ 4－ 2。全市職工人均工資 9401 元 ，農(nóng)民人均收入 5089 元，城市居民可支配收入為7812 元。財政收入為 109 億元；外貿(mào)進出口總額 億元，其中出口 億元。蘇州市國民經(jīng)濟得以快速穩(wěn)定健康的發(fā)展。 該地區(qū)自來水、污水處理、供氣、供熱、供電等基礎設施良好，交通運輸方便，流動人口眾多，加上蘇州的消費群體無論是在經(jīng)濟收入和消費水平上在蘇州都是首屈一指，因此，在此地開辦大型綜合超市具有 得天獨厚的地理、交通、人氣等優(yōu)勢，有著良好的發(fā)展前途。該地為中新合 作蘇州啟動區(qū)和蘇州古城區(qū)的交界處，蘇州城東交通主干道東環(huán)路邊，距蘇州－上海虹橋機場快速道路只有 200 米，連接江、浙兩省的蘇、嘉、杭高速公路以高架形式從地塊東側(cè)通過，且在一公里外有互通出口。 客流量的大小直接影響商業(yè)項目的成敗，而地理位置、居住人口、交通狀況等則是決定客流量大小的關(guān)鍵因素。蘇州地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，交通十分便捷，京滬鐵路、滬寧高速公路橫穿東西， 31 20 318 國道在這里交匯，蘇州至上海虹橋機場還有快速干道（蘇滬機場路）。全市總面積 8488 平方公里，其中平原占 55％，水面占 42％ ，丘陵占 3％。 第四章 項目選址與建設條件 第一節(jié) 項目選址 蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東經(jīng) 120207ˊ，北緯 31039ˊ。同時本項目引進集團超前的服務理念和先進的管理模式，本項目具有較強的商品銷售優(yōu)勢。 超市商品銷售優(yōu)勢 超市在經(jīng)營上具有大批量銷售和小批量銷售兼顧的特點，無論是零售商還是個體消費者，均能在超市購得其所需的各種商品（包括食品、非食品等）。本項目所需國外商品將通過集團公司國外配銷網(wǎng)絡進行采購。同時采購中心負有對消費者需求商品進行市場分析的職責，因此超市的商 品品種構(gòu)成符合消費者的消費與購物傾向。國內(nèi)名優(yōu)新特產(chǎn)品和“三資企業(yè)”產(chǎn)品在市場競爭中顯山露水，紛紛進入消費品市場，極大豐富了市場供應。按 1998年蘇州市人均生活消費品支出 5177元計算，加上流動人口，本區(qū)域的年消費品銷售總額至少在 15億，具有相當 可觀的潛在的市場購買力，是開辦大型超市的有利市場因素。 本超市擬建在蘇州與蘇州古城區(qū)的結(jié)合部，周圍三公里范圍內(nèi)即有常住人口近 20萬。根據(jù)《中國 —新加坡蘇州工業(yè)園二期建設指導詳細規(guī)劃》，中新合作園區(qū)最終用地為 公頃，人口達 60 萬人。隨著園區(qū)的建設和發(fā)展原有的商業(yè)網(wǎng)點已經(jīng)明顯不能滿足人們生活水平發(fā)展的需要，因此，在園區(qū)和古城區(qū)的交界處建一個大型 超市不僅可以彌補這一區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點的不足，方便附近居民的購買，也符合園區(qū)發(fā)展的需要和國務院對蘇州建設有關(guān)批復的精神。 2020年、 2020年市區(qū)居民生活費收入及總收入等情況表 年 份 項 目 市區(qū)居民人人均生活費年收入 市區(qū)期末人口數(shù) 市區(qū)居民生活費年總收入（億元） 金額（元） 年增長率（％） 萬人 年增長率（％） 2020 10700 15 140 2020 33200 12 120 2020 78600 9 240 資 料來源：《蘇州市商業(yè)“九五”計劃和 2020 年長期發(fā)展規(guī)劃》 二、蘇州消費環(huán)境 蘇州目前尚無大型超市等商業(yè)網(wǎng)點 蘇州開發(fā)建設 5 年來，在首期開發(fā)區(qū)內(nèi)相繼建成了各類住宅、商貿(mào)和公益設施建筑 萬平方米，以及一批商店、賓館、學校、銀行、醫(yī)療診所和具有綜合服務功能的鄰里中心。收入的增多，將促進社會商品購買力的迅速提高以及居民消費 的變化，將有助于超市業(yè)的發(fā)展與繁榮。 199 199 1998 年蘇州人口、人均收入和人均消費支出及今后 5 年的預測。由此可見，隨著經(jīng)濟的發(fā)展蘇州市的人均購買力已有了大幅度的提高。蘇州超市業(yè)目前的規(guī)模尚不能滿足蘇州市社會經(jīng)濟日益增長的需要。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超市存在較大的市場容量。從遠期發(fā)展和當前狀況來看，蘇州都具有較好的商業(yè)投資環(huán)境。使蘇州的商業(yè)銷售額在全市消費品零售總額中有較大幅度的上升。 為適應蘇州商業(yè)發(fā)展的總體目標，蘇州制訂了當前的商業(yè)發(fā)展重點。 《國務院關(guān)于開發(fā)建設蘇州有關(guān)問題的批復》中明確指出：“原則同意今后逐步在蘇州內(nèi)設立外資、中外合資的金融機構(gòu)和中外合資、合作商業(yè)零售企業(yè)”，目前園區(qū)規(guī)劃部門已經(jīng)在商業(yè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃出最好的地塊供外商投資商業(yè)零售企業(yè)。 自 94 年開發(fā)建設以來，在國家、省各級領導和各有關(guān)部門的關(guān)心、幫助下，經(jīng)過中新雙方的共同努力，園區(qū)的 開發(fā)和建設取得了令人矚目的成就。 22 二、投資環(huán)境 蘇州是由中國和新加坡兩國政府間最大的合作項目。到目前為止，全市共有年銷售額超億元的較大型商場 13個，批發(fā)零售貿(mào)易、飲食網(wǎng)點 萬家，從業(yè)人員 。三類區(qū)是城市居民住宅區(qū)的消費點，以小型商店，便民點為主。一類區(qū)作為城市商業(yè)中心，是城市的象征，對外的窗口和最繁華地段，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點集中，商店門類齊全，以 大型、專業(yè)、名店傳統(tǒng)“老字號”店以及設立國際名牌跨國商業(yè)企業(yè)為主，是中外顧客主要購物消費的商業(yè)區(qū)。根據(jù)國務院對蘇州城市總體規(guī)劃的批復，城市的發(fā)展和建設要圍繞“保護古城風貌、開發(fā)建設新區(qū)”。蘇州擁有良好的外商投資環(huán)境。到 1999 年底，全市合同利用外資累計達 億美元，實際到帳外資累計 億美元，在全國大、中城市 中名列前茅。 1992 年以來，先后有以中新合作蘇州為代表的 5 個國家級開發(fā)區(qū)經(jīng)國家批準設立。全市人口 萬。自改革開放以來，蘇州成為沿海經(jīng)濟開放地 區(qū)。具體出口計劃詳見表 2－ 9。將蘇州及江蘇省的產(chǎn)品通過集團在國外的配銷網(wǎng)絡銷往國外，用好兩個市場，用足兩種資源，以增強合作企業(yè)發(fā)展后勁。進出口有限公司則在江蘇省 、蘇州本地及鄰近地區(qū)有著廣泛的供貨渠道。 進出口有限公司出口商品一覽表 表 2－ 7 單位：萬美元 序號 年 份 商品目錄 1997 1998 1999 1 紡織品 453 298 584 2 服裝 1564 1432 1761 3 輕工產(chǎn)品 232 187 207 4 工藝品 334 365 279 5 機電產(chǎn)品 134 98 151 6 禮品 64 152 81 7 日用雜品 152 249 176 8 文體用品 78 149 114 9 工程機械 － － 48 10 塑料 － 65 － 11 箱包及鞋帽 92 54 77 12 其他 108 76 81 合計 3211 3125 3478 資料來源：進出口有限公司提供資料 進出口有限公司近年來出口商品的主要生產(chǎn)地區(qū) 序號 商品目錄 商品主要產(chǎn)地 備注 1 紡織品 江蘇（蘇州、江陰）、浙江潮州 本省占 70％ 2 服裝 蘇州、常熟、吳江、浙江溫州 本省占 70％ 3 輕工產(chǎn)品 蘇州、無錫、常州、浙江溫州 本省占 60％ 4 工藝品 江蘇（蘇州、揚州）、浙江溫州 本省占 40％ 5 機電產(chǎn)品 蘇州、上海 本省占 50％ 6 禮品 蘇州、浙江杭州、溫州、寧波 本省占 40％ 7 日用雜品 蘇州、上海 本省占 60％ 8 文體用品 蘇州（蘇州、昆山）、浙江溫州 本省占 70％ 9 工程機械 江蘇（蘇州、吳江） 本省占 100％ 10 塑料 蘇州、吳縣 本省占 100％ 11 箱包及鞋帽 江蘇張家港、浙江溫州 本省占 60％ 12 其他 江蘇（蘇州）、浙江、上海 本省占 40％ 資料來源：進出口有限公司提供資料 合作商業(yè)企業(yè)的出口計劃 本項目合作商業(yè)企業(yè)的甲方為集團公司，乙方為進出口有限公司。在北京、上海、山東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設有 20 多家有進出口權(quán)的子公司。集團的營業(yè)額達20 億美元。多年來集團，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進出口結(jié)合的原則，以進出口貿(mào)易為主同時積極開展多種經(jīng)營，已逐步發(fā)展成為國際化、多元化、實業(yè)化的綜合性集團公司。近年來集團采購中國產(chǎn)品的出口額及主要出口商品品種詳見表 2－ 2－ 2－ 6。 1999 年，出口代表處采購的商品的出口達 5500 萬美元（ FOB），是 1998 年的 2 倍，隨著集團在中國的發(fā)展，該集團表示，對我國商品的出口額將持續(xù)增長，并且隨著出口業(yè)務的發(fā)展將在中國設立更多的出口代表處。出口代表處的任務是：尋找生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)商品的廠家，要求廠家生產(chǎn)產(chǎn)品；協(xié)商出口產(chǎn)品的條件；給供應商下定單；產(chǎn) 品生產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控；向供應商解釋的規(guī)范和質(zhì)量要求。 17 三、有利于擴大商品出口 集團的出口優(yōu)勢 為促進產(chǎn)品出口，集團專門設立了出口代表處。蘇州現(xiàn)代化商業(yè)目標的實現(xiàn)迫切需要利用外資來彌補 資金供需的不足。統(tǒng)計數(shù)字表明，以各種形式投入蘇州商業(yè)的外資累計不足 2500萬美元。 蘇州現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展目標有關(guān)情況一覽表 序號 項目 單位 2020 2020 1 社 會消費品零售額 億元 485 1258 年增長率 ％ 13 11 2 批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)網(wǎng)點數(shù) 個 33200 54000 年增長率 ％ 5 5 3 千人擁有網(wǎng)點數(shù) 4 商業(yè)（零售、飲服業(yè)）營業(yè)面積 個／千人 280 600 年增長率 ％ 10 8 5 批發(fā)、零售貿(mào)易從業(yè)人數(shù) 人 207600 338000 年增長率 ％ 5 5 6 千人擁有商業(yè)從業(yè)人員數(shù) 人／千人 資料來源：《蘇州市商業(yè)“九五”計劃和 2020 年長期發(fā)展規(guī)劃》 利用外資促進蘇州商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展 目前蘇州外向型經(jīng)濟發(fā)展十分迅速，全市一半以上的固定資產(chǎn)投資、接近三分之一的財政收入來自于外商投資企業(yè)。市場經(jīng)濟流通體制更加完善，逐步形成一批綜合商社或以商貿(mào)為龍頭的企業(yè)集團，實現(xiàn)蘇州商業(yè)的現(xiàn)代化經(jīng)營與管理。市場經(jīng)濟流通體系趨于完善，網(wǎng)點建設 16 表 23 加快，并向周邊地區(qū)延伸，連接成片，發(fā)展多種新的經(jīng)營方式，經(jīng)濟效益穩(wěn)步增長。 蘇州市現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展的目標 為適應今后社會經(jīng)濟快速發(fā)展的需要，蘇州市 1995 年制訂了現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展目標。 （ 5） 市區(qū)居民的收入增長對商業(yè)的影響 伴隨著生產(chǎn)的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，且略高于國民生產(chǎn)總值的增速。蘇州太湖國 家旅游度假區(qū)、陽澄湖度假區(qū)、蘇州樂園、蘇州三小俱樂部等相繼建設并開放。全年旅游外匯收入達到 億美元，比上年增長 %；接待國內(nèi)旅游者1142 萬人次，比上年增長 %；全市旅游總收入 91 億元人民幣。全市國際旅游的接待能力增強，服務質(zhì)量和創(chuàng)匯水平進一步提高。新的國際、國內(nèi)環(huán)境的變化將促進蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化發(fā)展方向。為此，相應要求繁榮的現(xiàn)代化蘇州商業(yè)與之相配套。 （ 2） 外向型經(jīng)濟及周邊地區(qū)的發(fā)展對商業(yè)的影響 隨著經(jīng)濟國際化趨勢，至 2020 年，蘇州市將逐步形成包括內(nèi)貿(mào)易企業(yè)在內(nèi)的國際化大貿(mào)易、大市場、大循環(huán)的新格局。屆時蘇州的城鄉(xiāng)一體化將有重大突破，小城鎮(zhèn)將得到進一步發(fā)展，特別是蘇州新區(qū)、蘇州的發(fā)展將市區(qū)與周邊小城鎮(zhèn)地區(qū)緊密結(jié)合，構(gòu)成現(xiàn)代化城市群。蘇州目前處于工業(yè)化中期，蘇州市第八次人民代表大會提出本世紀末國民生產(chǎn)總值達到 1500 億元以上 ，人均 萬元左右，比 1994 年的 720 億元增長一倍多。 近年來蘇州社會消費品零售總額、批發(fā)和零售商業(yè)網(wǎng)點等情況一覽表 年份 項目 單位 1996年 1997年 1998年 社會消費品零售總額 億元 批發(fā) 零售 商業(yè) 網(wǎng)點數(shù) 個 90068 96407 100986 從業(yè)人員 人 287419 295