【正文】 產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 *領(lǐng)導(dǎo)潮流，力爭(zhēng)打造成深南大道旁標(biāo)志型寫字樓的物業(yè)形象。 建筑空間劃分：建議基本單位劃分成 50— 90 ㎡左右 設(shè)置理由： *針對(duì)目標(biāo)客戶群體，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求。 *便于控制總價(jià)，擴(kuò)大 客戶層面。 附屬設(shè)施規(guī)劃：建議使用名廠高速電梯、設(shè)立獨(dú)立的空調(diào)位 設(shè)置理由： *規(guī)避物業(yè)電梯數(shù)量過少的劣勢(shì)，為業(yè)主提供便捷的服務(wù)。 *為營(yíng)銷推廣提供支撐點(diǎn)。 *利于客戶節(jié)省開支。 ５、建議在四樓設(shè)置商務(wù)會(huì)所和小區(qū)會(huì)所 商務(wù)會(huì)所：打印、復(fù)印、傳真等日常辦公服務(wù)，工商注冊(cè)、稅務(wù)申報(bào)、律師咨詢、公司行政事務(wù)服務(wù)等。 小區(qū)會(huì)所：健身美體中心、壁球室、桑拿房、迪吧等 設(shè)置理由： *為企業(yè)和住戶提供全面的服務(wù)設(shè)施。 *完善物業(yè)配套，提供價(jià)格支撐點(diǎn)。 五、 營(yíng)銷推廣策略 一 ） 項(xiàng)目形象定位 形象定位： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 我司調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段客戶在選擇時(shí)最為關(guān)注的是物業(yè)的位置。很多企業(yè)把深南大道兩旁作為公司駐地的首選其關(guān)鍵是深南大道是連接深圳東南西北的紐帶，陸路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，交通便利、快捷，而且深南大道是整個(gè)深圳形象的的縮影，在其沿線辦公是成功與實(shí)力的體現(xiàn)；另一方面是物業(yè)提供的硬件服務(wù)設(shè)施，近幾年，寫字樓在發(fā)展硬件服務(wù)設(shè)施中提升最迅速的當(dāng)屬智能化趨勢(shì)。隨著競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，信息和效率是成敗的關(guān)鍵，智能化首當(dāng)其沖成為主要載體?，F(xiàn)今，智能化已不單只局限于寬頻網(wǎng)入戶這一項(xiàng)，開始向多元化方向發(fā)展 ，幾乎含蓋了物業(yè)設(shè)置的各項(xiàng)設(shè)施，成為物業(yè)營(yíng)銷突出賣點(diǎn)和提升附加值的支點(diǎn)。因此，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和鎖定目標(biāo)客戶群的需求特征來確定本項(xiàng)目的形象定位： 檔次定位 從樓盤的各項(xiàng)質(zhì)數(shù)綜合分析，我司把物業(yè)檔次定位于針對(duì)中小型公司的中高檔 寫字樓物業(yè)。 項(xiàng)目命名 在對(duì)住宅的命名中，我司提出整個(gè)項(xiàng)目擬用統(tǒng)一的名稱進(jìn)行推廣即： 輔推名：時(shí)代新都、未來之窗 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 二） 營(yíng)銷主題 主題釋義 ：科技的發(fā)展加速了信息的流通，只有快速、準(zhǔn)確的獲得信息企業(yè)才能有效的把握商機(jī)、決勝市場(chǎng)。 “時(shí)速飛梭”反映了本物業(yè)最大的特點(diǎn)即“快捷”， 選擇 “摩登時(shí)代” 就等于乘上了 “時(shí)速飛梭” 。她地處深南大道，交通暢達(dá)四方，各個(gè)區(qū)域最快速的到達(dá)；位于 CBD 輻射圈，各種完善配套服務(wù)最快速的享有；物業(yè)提供全智能化設(shè)置，各項(xiàng)信息最快速的獲有。選擇她，就等于擁有了開啟成功的鑰匙，構(gòu)筑偉業(yè)的基石。 主題釋義 ：“辦公經(jīng)典”依托于本物業(yè)為中小公司配備的各項(xiàng)先進(jìn)設(shè)施和提供的完善服務(wù)。這里有濃郁的辦公氛圍，便利的辦公服務(wù)，快捷的辦公速度這些都是為公司發(fā)展提供的平臺(tái)，是公司壯大必需的原動(dòng)力，是創(chuàng) 業(yè)飛躍的引擎；若是未來用以出租，還可獲得一份豐厚的租金回報(bào)。 三） 定價(jià)策略 我司建議使用“低開高走，波浪式調(diào)價(jià)”方法，利用各個(gè)銷售階段針對(duì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 市場(chǎng)反映靈活控制，最終達(dá)到 8000 元 /㎡的銷售均價(jià)。 策略內(nèi)容 *針對(duì)低層單位制定付款折扣后最低起價(jià)，以此價(jià)格對(duì)外推廣，吸引目標(biāo)客戶。 *正式開盤后，根據(jù)每一期推出單位的具體情況并結(jié)合近期的市場(chǎng)反映，利用一些促銷活動(dòng)及時(shí)相應(yīng)的做出價(jià)格調(diào)整。其前提是遵循“低開高走”原則，做到保持物業(yè)增值形象。 *我司制定的銷售周期分四 — 五個(gè)階段：第一期實(shí)現(xiàn)均價(jià) 7600 元 /㎡；第二期實(shí)現(xiàn)均價(jià) 8000 元 /㎡；第三期實(shí)現(xiàn)均價(jià) 8300 元 /㎡；第四期實(shí)現(xiàn)均價(jià) 8100元 /㎡。 操作理由 *以低價(jià)入市，能快速的聚集市場(chǎng)關(guān)注力，擴(kuò)大物業(yè)知名度，激發(fā)中小企業(yè)購買欲。 *項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位于成長(zhǎng)期的中小企業(yè)和一部分投資型企業(yè)。以上兩類客戶的共同點(diǎn)既是本物業(yè)只作為階段型的過度用途，以后對(duì)外租售。所以，物業(yè)的投資價(jià)值和升值潛力是其決定購買的主要因素。低價(jià)入市，進(jìn)行波浪式調(diào)整，保持價(jià)格的上升走勢(shì)，可以起到推動(dòng)購買的效果。 四） 促銷策略 開盤送優(yōu)惠折扣。 現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)送辦公家私、電器 老業(yè)主介紹新業(yè)主送 一年物業(yè)管理費(fèi)。 六、 項(xiàng)目銷售計(jì)劃及分期推廣策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 銷售時(shí)機(jī)選擇 A、與住宅同時(shí)銷售 9 月開始與住宅同時(shí)發(fā)售推廣。此計(jì)劃利于縮短銷售周期，節(jié)省廣告推廣費(fèi)用，屬快打快銷方式。但在廣告推廣中針對(duì)性較差，形象混雜，可能無法產(chǎn)生強(qiáng)烈的震撼效果和廣泛的市場(chǎng)認(rèn)知度。 9 個(gè)月銷售 90%。 B、在住宅掃尾階段發(fā)售 預(yù)計(jì) 2021 年 3 月開始銷售。此計(jì)劃廣告推廣針對(duì)性強(qiáng)，訴求明確，效果優(yōu)于 A 計(jì)劃。但是，銷售周期略長(zhǎng)，廣告費(fèi)用相對(duì)較大。入伙前銷售 95%。 銷售周期及資金回籠計(jì)劃 A 方案： 住宅銷售周期 比 例 累計(jì)比例 回籠資金 ( 萬元 寫字樓銷售周期 比例 累計(jì)比例 回籠資金( 萬元 ) 總計(jì)(萬元 ) 10% 10% 814 5% 5% 240 1054 25% 35% 2851 15% 20% 960 3811 35% 70% 5702 30% 50% 2400 8102 15% 85% 6924 10% 60% 2800 9724 10% 95% 7739 20% 80% 3840 11579 10% 90% 4320 15899 合計(jì) 95% 90% 14059 B 方案： 銷售周期 時(shí)間 比例 累計(jì)比例 回籠資金（萬元） 開盤期 10% 10% 480 熱銷期 35% 45% 2160 持銷期 15% 60% 2880 二度強(qiáng)銷期 25% 85% 4080 尾盤期 10% 95% 4560 合 計(jì) 95% 4560 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 價(jià)格控制策略 *起價(jià)控制：建議寫字樓的起價(jià)控制在折后 6000 元 /㎡左右。 *最高價(jià)控制：為了避免高層單位的滯銷，建議最高價(jià)控制在 10000 元 /㎡以下。 *層差控制：基于低開高走的原則和避免高層單位滯銷的原則，層差定為 4— 8 層 100 元 /㎡， 9— 13 層 50— 80 元 /㎡。 *朝向差控制：避免南向單位滯銷，建議南北朝向差定為 300 元 /㎡。 媒體運(yùn)用策略 1） 媒體選擇 報(bào)紙 ：《深圳特區(qū)報(bào)》 《深圳晚報(bào)》 《南方都市報(bào)》 根據(jù)目前各種媒體發(fā)布后有效性及影 響力調(diào)查，報(bào)紙仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，結(jié)合項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位以本身消化為主，建議選擇以上報(bào)紙進(jìn)行組合宣傳，以達(dá)到提高樓盤知明度，積聚購買力的目的。 影視 ：制作影視短片 建議發(fā)展商針對(duì)住宅、寫字樓、商鋪制作影視短片，現(xiàn)場(chǎng)播放，特別是在推盤階段著重投入以達(dá)到刺激消費(fèi)、挖掘潛力的效果。 車體廣告 ： 車體廣告對(duì)于新盤的推出，樓盤形象的營(yíng)造及打開知名度有極其重要的意義、選擇 10 20 209 等大巴，利用其每天穿梭于市內(nèi)主干道的覆蓋影響，迅速達(dá)到購房者及潛在購房者對(duì)本項(xiàng)目關(guān)注程度提高的目的，從而將項(xiàng)目影響力最大化為后期銷 售打基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 戶外廣告： 戶外廣告直觀、醒目、主題宣明，在預(yù)售前期推出可提高樓盤知名度，起到市場(chǎng)預(yù)熱的作用。 2） 組合策略 *整合各媒體，進(jìn)行全方位、連續(xù)性的廣告推廣。 *利用各種媒體，選擇最優(yōu)投放比例。 *針對(duì)銷售情況確定廣告投放頻率。 *根據(jù)前期投放結(jié)果，選出最有效媒體，加強(qiáng)宣傳力度集中宣傳攻勢(shì)。 *根據(jù)銷售情況隨時(shí)調(diào)整。 3） 媒體投放比重 媒體 投放比例 報(bào)紙 60% 影視 20% 車體 5% 戶外 10% 其它 5% 4） 推廣費(fèi)用預(yù)算 A 方案費(fèi)用預(yù)算： 提銷售總額的 %約 194 萬元。 媒體 投放比例 金額（萬元） 報(bào)紙 60% 影視 20% 車體 5% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 戶外 10% 其它 5% B 方案費(fèi)用預(yù)算： 提銷售總額的 %約 72 萬元 媒體 投放比例 金額（萬元） 報(bào)紙 60% 43 影視 20% 14 車體 5% 戶外 10% 其它 5% 補(bǔ)充件： 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 一、項(xiàng)目投資估算 估算依據(jù) 參照當(dāng)前深圳市建筑工程的價(jià)格信息及目前深圳市建筑市 場(chǎng)的價(jià)格情況。 工程項(xiàng)目投資成本估算 *土地費(fèi)用 ：參照項(xiàng)目所在區(qū)域土地市場(chǎng)價(jià)格信息，住宅樓地面價(jià)為 1700 元/平方米，寫字樓地面價(jià)位 2200 元 /平方米，商場(chǎng)地面價(jià)為 2500 元 /平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 則總地價(jià) :為 1700 ＋ 2500 9000＋ 2200 3855=(萬元 ) *建安費(fèi) ：包括開發(fā)成本和其他費(fèi)用。 開發(fā)成本包括建安工程費(fèi)，附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)，該項(xiàng)目總建筑面積25700 平方米。項(xiàng)目建安費(fèi)測(cè)算過程如下： 開發(fā)成本測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單方造價(jià)（元 /㎡） 1 土建成本 1350 2 樁基礎(chǔ) 120 3 基礎(chǔ)土方 18 4 裝修工程 60 5 水電安裝 250 6 通訊（含寬頻網(wǎng)絡(luò)） 32 7 電梯 150 8 消防 80 9 室外配套 120 10 煤氣管道 20 11 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 80 12 對(duì)講機(jī)系統(tǒng) 20 合計(jì) 2300 開發(fā)成本單價(jià)為 :2300 元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 開發(fā)成本總價(jià)為 :25700 2300=5911(萬元 ) *其他費(fèi)用 :主要包括臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程合同預(yù)算