【正文】 年元 140 元 /平方計算 : 60 140=8400 元 則每月可獲利 886 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。后期介入者變得極為謹(jǐn)慎，不僅要求物業(yè)位置好，有決對的升值潛力而且越來越看重開發(fā)商實力以及引入商家的知名度。 商場銷售（首層）進(jìn)度及回籠資金計劃 銷售時間 銷售率 累計銷售率 銷售額 （萬元） 2021 年 5 月 25% 25% 500 2021 年 6 月 40% 65% 1300 2021 年 7 月 35% 100% 2021 三 ) 促銷策略 提供三年包租計劃 策劃內(nèi)容 ： *即業(yè)主購得鋪位后，將鋪位返租給開發(fā)商，由開發(fā)商付租金給小業(yè)主，開發(fā)商通過招商，收取租戶的租金。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 于理性從 202 2021 年熱銷的國際商會大廈、大慶大廈等樓宇的熱銷給低迷的市場帶來了一絲曙光，整個市場開始處于良好的回升態(tài)勢。 二、 項目 SWOT 分析 S 優(yōu)勢分析 ： *毗鄰香梅路與深南大道，交通便利，暢達(dá)四方，省時節(jié)資。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 *初具規(guī)模，需求層次廣泛。 B 投資客 本區(qū)域居住或工作的居民及看重本區(qū)域發(fā)展前景的人士為主，主要包括當(dāng)?shù)剞r(nóng)民、政府及事業(yè)單位人員、寫字樓的公司總經(jīng)理、證券和銀行工作人員、商務(wù)人士等富裕階層?？?—— 投資現(xiàn)值總和； T 動 —— 動態(tài)投資回收期； t—— 時間單位數(shù)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 【（ 1+%） T 動 — 1】 x=8045 元 / M2 根據(jù)投資回報測算，本項目的銷售均價可定在 8000 元 /㎡ 四、 物業(yè)發(fā)展建議 智能化：寬頻網(wǎng)、安全自動化系統(tǒng)（防盜報警系統(tǒng)、自動監(jiān)測火災(zāi)報警系統(tǒng)、自動啟動消防系統(tǒng)等）、有線電視系統(tǒng) 設(shè)置理由： *智能化是辦公樓宇必備的設(shè)施之一 ，是現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展的需求，缺其則無法立足于市場。 *領(lǐng)導(dǎo)潮流，力爭打造成深南大道旁標(biāo)志型寫字樓的物業(yè)形象。 *完善物業(yè)配套，提供價格支撐點?，F(xiàn)今，智能化已不單只局限于寬頻網(wǎng)入戶這一項，開始向多元化方向發(fā)展 ，幾乎含蓋了物業(yè)設(shè)置的各項設(shè)施，成為物業(yè)營銷突出賣點和提升附加值的支點。她地處深南大道，交通暢達(dá)四方，各個區(qū)域最快速的到達(dá)；位于 CBD 輻射圈，各種完善配套服務(wù)最快速的享有；物業(yè)提供全智能化設(shè)置，各項信息最快速的獲有。 市場反映靈活控制，最終達(dá)到 8000 元 /㎡的銷售均價。所以，物業(yè)的投資價值和升值潛力是其決定購買的主要因素。 銷售時機選擇 A、與住宅同時銷售 9 月開始與住宅同時發(fā)售推廣。 銷售周期及資金回籠計劃 A 方案： 住宅銷售周期 比 例 累計比例 回籠資金 ( 萬元 寫字樓銷售周期 比例 累計比例 回籠資金( 萬元 ) 總計(萬元 ) 10% 10% 814 5% 5% 240 1054 25% 35% 2851 15% 20% 960 3811 35% 70% 5702 30% 50% 2400 8102 15% 85% 6924 10% 60% 2800 9724 10% 95% 7739 20% 80% 3840 11579 10% 90% 4320 15899 合計 95% 90% 14059 B 方案： 銷售周期 時間 比例 累計比例 回籠資金（萬元） 開盤期 10% 10% 480 熱銷期 35% 45% 2160 持銷期 15% 60% 2880 二度強銷期 25% 85% 4080 尾盤期 10% 95% 4560 合 計 95% 4560 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 媒體運用策略 1） 媒體選擇 報紙 ：《深圳特區(qū)報》 《深圳晚報》 《南方都市報》 根據(jù)目前各種媒體發(fā)布后有效性及影 響力調(diào)查，報紙仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，結(jié)合項目的目標(biāo)客戶定位以本身消化為主，建議選擇以上報紙進(jìn)行組合宣傳，以達(dá)到提高樓盤知明度，積聚購買力的目的。 2） 組合策略 *整合各媒體，進(jìn)行全方位、連續(xù)性的廣告推廣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 則總地價 :為 1700 ＋ 2500 9000＋ 2200 3855=(萬元 ) *建安費 ：包括開發(fā)成本和其他費用。 開發(fā)成本總價為 :25700 2300=5911(萬元 ) *其他費用 :主要包括臨時建設(shè)費、工程合同預(yù)算或。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 媒體 投放比例 金額（萬元） 報紙 60% 影視 20% 車體 5% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 *層差控制：基于低開高走的原則和避免高層單位滯銷的原則，層差定為 4— 8 層 100 元 /㎡， 9— 13 層 50— 80 元 /㎡。但是，銷售周期略長，廣告費用相對較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 *項目目標(biāo)客戶定位于成長期的中小企業(yè)和一部分投資型企業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二） 營銷主題 主題釋義 ：科技的發(fā)展加速了信息的流通，只有快速、準(zhǔn)確的獲得信息企業(yè)才能有效的把握商機、決勝市場。很多企業(yè)把深南大道兩旁作為公司駐地的首選其關(guān)鍵是深南大道是連接深圳東南西北的紐帶，陸路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，交通便利、快捷，而且深南大道是整個深圳形象的的縮影，在其沿線辦公是成功與實力的體現(xiàn)；另一方面是物業(yè)提供的硬件服務(wù)設(shè)施，近幾年，寫字樓在發(fā)展硬件服務(wù)設(shè)施中提升最迅速的當(dāng)屬智能化趨勢。 ５、建議在四樓設(shè)置商務(wù)會所和小區(qū)會所 商務(wù)會所：打印、復(fù)印、傳真等日常辦公服務(wù)，工商注冊、稅務(wù)申報、律師咨詢、公司行政事務(wù)服務(wù)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?！荆?1+%） T 動 — 1】 /【 %（ 1+%） T 動 】 50X總 =∑ Nt 購買目的分析 ： *改善目前辦公環(huán)境，提升公司形 象。 三、 項目定位 a) 客戶定位 本項目的目標(biāo)客戶定位： 國內(nèi)中小型企業(yè) 國內(nèi)中小型企業(yè) 新興產(chǎn)業(yè)公司，中介、服務(wù)類中小型企業(yè)如：網(wǎng)絡(luò)、律師、保險、金融、廣告、咨詢、電子、地產(chǎn)、貿(mào)易、商務(wù)等；現(xiàn)階段在羅湖、福田、南山等區(qū)域的廠房、老寫字樓和商住樓辦公的成長型中小企業(yè)；外地駐深辦事處。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 *各盤租售情況良好，銷售均價在 8500 元 /㎡左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五、 營銷策略 一） 商場銷售策略 針對小投資者，劃分小面積鋪位出售 本裙樓商鋪優(yōu)勢顯著，為了加快銷售進(jìn)程快速回籠資金同時兼顧小投資者的利益，我司建議劃分成小面積鋪位出售，降低投資風(fēng)險，以吸引小投資者積極入市，擴(kuò)大客戶層面。【（ 1+%） T 動 — 1】 /【 %（ 1+%） T 動 】 60X總 —— 投資現(xiàn)值總和； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 *資金充足，一次性付款可能性大。 *精通投資行為，看好本商鋪的發(fā)展前景。 深圳本地農(nóng)民。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。品牌餐飲的進(jìn)駐不僅填補了區(qū)域空白而且為商鋪的銷售提供了有 力的支撐。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 三） 分期推廣策略 本項目住宅部分共 257 套，我司建議采用分期推廣策略用四期進(jìn)行推廣，利用不同時期對推出單位朝向、樓層的嚴(yán)格控制實現(xiàn)預(yù)期均價達(dá)到百分百銷售目標(biāo)。 *層差控制 本項目從 13 層開始為住宅，根據(jù)此情況我司建議實行 13－ 16 層層差為100 元 /㎡； 17－ 29 層，層差控制在 5060 元 /㎡。那時恰逢銷售淡季，將會影響整體銷售進(jìn)程。 階段及資金回籠計劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 展銷會、研討會促銷策略 * 利用秋交會、住交會、國慶等看樓高潮期舉辦一系列展銷活動，加速樓盤銷售。另一方面，從客戶心理 上分析，在其承受范圍內(nèi)價格的小幅上升能激發(fā)起強烈的購買欲望即傳統(tǒng)的買漲不買跌！ 五） 促銷策略 本項目的促銷核心將圍繞物業(yè)突出賣點著重體現(xiàn)“ 智能 e 時代，居家新感受” 的主題意境輔以其它賣點推出相應(yīng)的促銷措施。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 *制作完全投資手冊，明晰投資回報確定其購買信心。 輔推名：時代新都、未來之窗 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 賣點整合： *精裝修小戶型 *獨特全屋智能化設(shè)計 *優(yōu)越的地理位置，完善的生活配套 *低總價，低月供，置業(yè)輕松 *租賃市場遼闊，高額投資回報 *低平物業(yè)價格，為投資者儲備了豐厚的升值空間。 裝修 ： 建議 房、廳中檔木地板、墻面中檔乳膠漆、廚衛(wèi)防滑地磚，墻面高級瓷磚、送全套衛(wèi)具廚具，實木門 。 客戶特征描述 ：事業(yè)剛剛 起步，資金欠充分，無法負(fù)擔(dān)租購高檔寫字樓的高額費用。 購買動機分析 ：希望交通便利，通達(dá)市內(nèi)各地節(jié)省時間出行方便；擺脫租房尷尬經(jīng)歷，擁有自我獨立空間；小戶型總價低，先自住后投資，實用經(jīng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 *開發(fā)商實力雄厚，樓盤質(zhì)數(shù)高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。從景田各樓盤的分布來看，景田北當(dāng)屬現(xiàn)階段的熱點地區(qū)，開發(fā)樓盤眾多且規(guī)模大聚集了萬科、天健等實力型開發(fā)商進(jìn)行連鎖式開發(fā)；景田南相對而言個盤開發(fā)規(guī)模要小，新盤面市量少。 ※ 地塊綜合評價 本項目地理位置優(yōu)越，交通便捷，環(huán)境清幽，鬧中取靜，商務(wù)、居家氛圍濃郁。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 視覺效果 ：項目南向單位景觀被安柏麗晶所遮擋，但西北碧波香蜜盡收眼底，向東可遠(yuǎn)眺蓮花山美景。在市場調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，此區(qū)域內(nèi) 90%的住宅中存 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 具體主要公交路線如下： 204 建設(shè)路 蛇口碼頭 113 黃貝嶺 蛇口碼頭 105 海上世界 德興花園 209 松平山 田心村 213 布吉海關(guān) 香蜜湖 311 西鄉(xiāng) 蓮塘 未來發(fā)展?fàn)顩r ：香蜜湖地鐵站 b、 商業(yè)網(wǎng)點狀況 目前商業(yè)狀況 日用購物：民潤市場、盛田惠頂樂商場、歲寶百貨、山姆 菜市：香梅市場、景田綜合市場 c、 休閑娛樂場所分布 公園 ：獅嶺山公園、 蓮花山公園 娛樂設(shè)施 ：香蜜湖水上樂園、高爾夫俱樂部、乘長風(fēng)健康城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專