【文章內(nèi)容簡介】 大可操作空間利于堅定本物業(yè)的升值形象。“迂廻式調(diào)價”策略即能保證同一銷售階段內(nèi)價格小幅上升的微妙變化，又能兼顧價格的總體走勢。另一方面，從客戶心理 上分析，在其承受范圍內(nèi)價格的小幅上升能激發(fā)起強烈的購買欲望即傳統(tǒng)的買漲不買跌！ 五） 促銷策略 本項目的促銷核心將圍繞物業(yè)突出賣點著重體現(xiàn)“ 智能 e 時代，居家新感受” 的主題意境輔以其它賣點推出相應(yīng)的促銷措施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 開盤促銷策略 * 舉行別具一格的開盤儀式，強化主題。 * 對當(dāng)天下訂客戶給予一定折扣優(yōu)惠。 輕松安家促銷策略 * 降低首付款，提供輕松付款方式 * 在已有的裝修基礎(chǔ)上再提供 3 個檔次的全屋精裝修、家私、家電的裝修套餐 供客戶選擇。 展銷會、研討會促銷策略 * 利用秋交會、住交會、國慶等看樓高潮期舉辦一系列展銷活動，加速樓盤銷售。 * 組織地產(chǎn)相關(guān)人士進(jìn)行區(qū)域發(fā)展前景和樓盤投資價值、居住模式、升值潛力等進(jìn)行研討鞏固物業(yè)市場地位。 定期采用特價房不斷地刺激市場。 與房屋銀行合作，為投資者的投資行為提供一個良好的平臺。 六） 包裝策略 “ e 力小戶型、投資新風(fēng)暴” 將是項目推廣包裝與促銷活動緊密圍繞的中心，以此為基點把 科技智能化新型居家模式，優(yōu)越的地理位置、完善的片區(qū)配套、豐厚的投資收益、廣 闊的升值空間、前衛(wèi)精品 物業(yè)形象貫徹到底。 售樓處包裝 售樓處是直接全面面向客戶展示樓盤整體形象的重要場所，其包裝風(fēng)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 與樓盤形象應(yīng)基本達(dá)到一致。通過外墻的設(shè)置，內(nèi)部裝飾，售樓員服裝等方面體現(xiàn) e 化，前衛(wèi)的時代特征。 樓書及宣傳資料 樓書和宣傳資料在時間和感官的延續(xù)性上要強于售樓處，從客戶心理上講，一份制作精美、風(fēng)格突出的宣傳品不僅能在視覺上產(chǎn)生強烈的震撼力，更可能在細(xì)細(xì)品味時激發(fā)潛在的購買欲望。建議從色彩、版面設(shè)置、語言表述等方面著手，制作“摩登投資指南”、“摩登族生活手冊”、“摩登 e 時代居家魔典” 等。 樣板房設(shè)置 建議設(shè)置完全示范單位，全面展示智能化特征，為樓盤銷售、宣傳提供最有力的支持。同時，在裝修上兼顧對暗廳和空間局促的巧妙處理，建議采用簡約的后現(xiàn)代主義風(fēng)格。 五、 銷售計劃及推廣策略 一） 銷售計劃 我們的目標(biāo) —— “短、平、快” 銷售周期：住宅自開盤之日起在 6 個月內(nèi)（春節(jié) 1 個半月除外）完成 95%的銷售量，實現(xiàn)實收 均價 6500 元 /㎡ （裝修價）。 階段及資金回籠計劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 銷售階段 時間 銷售比例 累計比例 累計銷售金額（ 萬元 ） 內(nèi)部認(rèn)期 10% 10% 814 開 盤期 25% 35% 2851 熱銷期 35% 70% 5702 持銷 15% 85% 6924 尾盤期 10% 95% 7739 合計 95% 7739 二 ) 銷售時機選擇 銷售時機 1） 我司建議在 2021 年 9 月中旬開始內(nèi)部認(rèn)購， 10 月正式開盤發(fā)售。 2） 操作理由 *根據(jù)工程進(jìn)度規(guī)劃及高層物業(yè)只有建到三分之二才能簽發(fā)預(yù)售許可證的政策規(guī)定，本項目在 2021 年 9 月中旬開始內(nèi)部認(rèn)購在各方面都比較適宜。 *從歷年 的市場規(guī)律來看，每年５ — 7 月和９－ 11 月為一年的兩個銷售旺季 ,在 9 月份開始認(rèn)購正好利用這個銷售高峰期，營造搶購狂潮。 *對于本項目來說，景觀優(yōu)勢不明顯，而且示范單位的設(shè)置選擇高層單位，大約到封頂時才能正式發(fā)售。那時恰逢銷售淡季，將會影響整體銷售進(jìn)程。我司建議，在售樓處設(shè)置樣板間，提前入市，迎合銷售旺季。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 價格控制 *起價控制 建議本項目的起價定位最好控制在 5000 元 /㎡（折后）左右，以低價入市達(dá)到迅速吸引目標(biāo)客戶注意力，掀起投資、置業(yè)熱潮，擴大客戶群的目的。 *最高價控制 為避免高層和朝向欠佳單 位的滯銷，通過控制層差、朝向差來控制總價，在實現(xiàn)較差單位讓利銷售的同理盡量控制高層單位總價在 40 萬以下，即最高價不超過 7500 元 /㎡。 *層差控制 本項目從 13 層開始為住宅，根據(jù)此情況我司建議實行 13－ 16 層層差為100 元 /㎡； 17－ 29 層，層差控制在 5060 元 /㎡。采用這種控制方法主要是因為樓層的差異性不大，價格差不宜過大，但為了以較低的起價吸引購房者的關(guān)注。 *朝向差控制 項目南面在 20 層以下及西面都被高層建筑所遮擋。因此，朝向差可根據(jù)具體單位具體制定，控制范圍在 100－ 500 元 /㎡之間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 三） 分期推廣策略 本項目住宅部分共 257 套，我司建議采用分期推廣策略用四期進(jìn)行推廣，利用不同時期對推出單位朝向、樓層的嚴(yán)格控制實現(xiàn)預(yù)期均價達(dá)到百分百銷售目標(biāo)。銷售控制原則： *分期推出的房號按高、中、低層和不同朝向相互搭配，可根據(jù)市場反映適當(dāng)調(diào)整。 *嚴(yán)格按照低開高走的價格策略，每期推出單位的最低價應(yīng)高于前期最低價（促銷、特惠單位可持平），積極營造樹立物業(yè)升值形象，配合項目營銷推廣工作的進(jìn)行。 *每一期銷售到 70— 80%的時候開始加推下一期的單位，以保證不流失客戶。 *針對中小公司，對房號進(jìn)行銷售控制， 提前預(yù)留可打通使用的單位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 商 場 篇 一、 商業(yè)裙樓價值分析 針對本項目我司對新聞路、景田南路、新洲路周邊的商業(yè)裙做了詳細(xì)的調(diào)研，這里不再贅訴。 新聞路周邊現(xiàn)已聚集了眾多住宅和深茂、報業(yè)、華富等寫字樓項目。無論是常住人口數(shù)量還是流動人口數(shù)量這里都十分充足，這是商業(yè)發(fā)展最重要的條件，也是本商鋪最有力的支撐點；區(qū)域內(nèi)以街鋪居多，現(xiàn)有的裙樓都招商完畢商業(yè)環(huán)境逐漸成熟， 加之安柏麗晶建成后面臨規(guī)劃路的裙樓招商會推動該區(qū)域商圈的形成，這對以后本裙樓招商起到了很好的 促進(jìn)作用 ；新聞路沿線的商業(yè)形態(tài)主要以小規(guī)模的餐飲、美容等服務(wù)業(yè)為主多數(shù)無品牌、品質(zhì)在市場競爭中處于劣勢， 本項目完全可以依托發(fā)展商雄厚的實力引進(jìn)一些知名品牌進(jìn)入，提高裙樓的商業(yè)價值 。 所以，對于 3700 ㎡的裙樓來說只要找準(zhǔn)市場空白點，合理規(guī)劃成功銷售可謂水到渠成。 二、 商場功能定位 一層建議引入銀行、藥店和商務(wù)服務(wù)中心；二層、三層定位于中高檔酒樓、西式餐廳； 定位依據(jù) ： *銀行能方便住戶和辦公公司，藥店和商務(wù)中心的引進(jìn)不僅可以輻射周 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 邊還可完善配套；另一方面無論客戶是買是租對開發(fā)商或投資者來說利潤和回 報率都極其可觀。 *二層、三層引入中高檔酒樓和西餐廳主要是填補區(qū)域空白點同時為周邊居民和公司之間的往來提供方便。 鋪位劃分形式 ：間隔成 50— 80 ㎡的空間出售 (一層欲留酒樓大堂 ) 經(jīng)營模式 ：一層劃塊銷售，二、三層出租；自主經(jīng)營模式。 建議整個裙樓統(tǒng)一作成餐飲。引進(jìn)肯德基、面點王、中大型酒樓等知名餐飲名牌連鎖店進(jìn)駐。 定位依據(jù) ： *區(qū)域內(nèi)居住人口以中高收入階層為主。片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的餐飲業(yè)態(tài)雖然數(shù)量眾多，但都無品牌、檔次低，無法滿足此部分消費者的日常需求。品牌餐飲的進(jìn)駐不僅填補了區(qū)域空白而且為商鋪的銷售提供了有 力的支撐。 建議引進(jìn)中大型品牌超市如： 新一佳、萬佳等 。 定位依據(jù) ： *從片區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，隨著安柏麗晶裙樓商鋪的全面招商將帶動景田南商圈的形成。本項目裙樓引進(jìn)中大型超市可以與商圈的發(fā)展相得益彰，不僅能夠擴大輻射范圍而且品牌商家的進(jìn)入為投資者獲取穩(wěn)定的收益提供了信心的保證。 鋪位劃分形式 ： 建議劃分成 2030 ㎡的空間出售 。 經(jīng)營模式 ： 一層劃塊銷售。二、三層，統(tǒng)一收租。自主經(jīng)營。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 劃分理由 ： *吸引小投資者進(jìn)入，擴大客戶層面。 *充分體現(xiàn)臨街商鋪的經(jīng)濟價值。 *為投資者規(guī)避投資風(fēng)險。 三 、 客戶定位 目標(biāo)購買群體瞄準(zhǔn)中小型投資者 ,主要包括深圳本地農(nóng)民、公務(wù)員、銀行、金融、證券公司職員及少量的外地投資者。 深圳本地農(nóng)民。特征： *文化層次不高，但精于投資。 *資金雄厚，首付能力強勁。 *注重出租回報率。 *缺乏經(jīng)營管理經(jīng)驗，受廣告煽動性大，對經(jīng)驗公司的依靠性大。 *受區(qū)域影響較大，一般只在熟悉的地域購鋪 。 公務(wù)員、銀行、金融、證券公司職員。特征： *灰色收入多。 *精通投資行為，看好本商鋪的發(fā)展前景。 *平時工作繁忙，以收取租金為主。 *希望開發(fā)商給于投資收益 的承諾。 外地投資者主要包括港人及華僑。特征： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 *資金充足，一次性付款可能性大。 *長期從事投資物業(yè)，熟悉各種投資收益的測算。 *對看好的物業(yè)有一次性大量購進(jìn)的可能。 *特別注重物業(yè)位置及升值潛力。 預(yù)測客戶構(gòu)成比例： 地區(qū) 比例 福田 70% 羅湖 10% 南山 5% 香港 5% 華僑 5% 其它 5% 四、 價格定位 根據(jù)市場反饋回來的資料，本片區(qū)裙樓一層臨街商鋪的平均租金價格為150 元 /㎡。我司采用動態(tài)投資回收期法對本項目裙樓一層的價格進(jìn)行測算： T 動 I185?？?=∑ Nt (P/F， i,t) T=0 式中 I185?？?—— 投資現(xiàn)值總和； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專