【正文】 國際、依云伴山。諾德國際 主力戶型為78－ 80 ㎡二房可變?nèi)考?86－ 89 ㎡三房可變四房。附送面積比例達(dá) 15%左右。 現(xiàn)售 樓盤 有 86平方米 小三房 50 多套； 125 平方米 和 145 平方米 大三房；投資可行性研究報(bào)告 少量 48 平方米 和 66 平方米 兩房； 銷售人員表示 86 平方米的戶型比較好賣。項(xiàng)目北向住宅價(jià)格約為 12,000 元 /平方米，南向住宅價(jià)格約為1,30001,5000 元 /平方米 。 依云伴山 ：戶型都是雙拼，銷售人 員表示 110 平方米以下的 戶型銷售情況較好 。 片區(qū) 東北側(cè)片區(qū) 為 中高檔住宅聚集區(qū) ，近年新推樓盤以 舒適性的大戶型為主，面積多為 100 平方米以上 的 3 房以上戶型，少量 的小戶型，均價(jià)多在15,00020,000 元 /平方米以上，少量小戶型價(jià)格約為 10,00015,000 元 /平方米 東北側(cè)片區(qū)近年新推樓盤主要有蘭溪谷、 曦灣華府 、 寶能太古城 、 招商海月花園 、 皇庭港灣 、 卓越維港 、 后海公館 、 澳城 、 半島城邦花園 。 推出樓盤中多以 舒適型 大戶型居多，少量的小戶型，價(jià)格多在 20,000 元 /平方米以上 。 表：東北片區(qū)近年新推樓盤信息表 項(xiàng) 目 主力戶型 開盤日期 價(jià)格 半 山 海 景蘭 溪 谷 二期 主力戶型為 170210 ㎡ 的高層四房及 280～ 400 ㎡ 的復(fù)式空間及 HOUSE 單位 以 4 房 2 廳， 150 ㎡ 以上的大面寬大戶型大戶為主 20211017/ 2021711 2021 年價(jià)格：23,00050,000； 目前均價(jià)50,000 元 /㎡ 半 島 城 邦花園二期 二房： 89 ㎡， %； 三房： 110～ 150 ㎡ 120 套，% 四房： 138～ 180 ㎡ % 202111 2 期起價(jià) 17,000、均價(jià) 20,000 元 /㎡ 曦灣華府 高層全部為復(fù)式單位，主力戶型在 80 ～ 130 ㎡ 之間的兩房和三房 ； 疊墅的面積為 200 ㎡以上 別墅 CF棟 ：20217 高層 B 棟 ： 2021110 及20211213 高層 A 棟 ： 2021126 AB 棟 均 價(jià)23,000 元 /㎡ 寶 能 太 古城 北區(qū)主力戶型為 130170 ㎡ 34房， 207306 ㎡ 45 房及頂層復(fù)式；南區(qū)主力戶型為 4089 ㎡；13 房，全部精裝修交樓。 202189 投資可行性研究報(bào)告 項(xiàng) 目 主力戶型 開盤日期 價(jià)格 招 商 海 月花園五期 戶型為 90+90㎡雙拼及 80+90㎡雙拼戶型。 推廣名： 海月華 庭 均價(jià) 22,000元 /㎡ 皇庭港灣 戶型以 176 ㎡ 三房為主，以及少量 236 ㎡ 四房、復(fù)式。 別墅 AC 棟 2009516 高層 DH 棟 20081220 起價(jià) 24,000元 / ㎡ 均價(jià)26,000 元 /㎡ 后海公館 戶型以 100 平方米 及 130 平方米的三房為主力戶型，另有 60 余 平方米 的舒適兩房 2021724 開盤起價(jià) 20,000，均價(jià) 26,000，最高 100,000 元 /㎡ 澳城 主力戶型 130 ㎡～ 150 ㎡ 三房、四房 2021826 均價(jià)： 22,000元 /㎡ 數(shù)據(jù)來源： 深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng) 東北 側(cè) 片區(qū) 二手房交易市場中 以蛇口為例， 120 平方米以上戶型成交量逐年增加， 從價(jià)格上來看， 120 平方米 以上產(chǎn)品價(jià)格明顯高于小面積產(chǎn)品，價(jià)格在 17,000 元 /平方米， 220 平方米 以上產(chǎn)品價(jià)格增長速度較快 ? 中大戶型聚集區(qū)從成交套數(shù)來看， 70 平方米以下、 70100 銷售數(shù)量較多，其次為 100120 平方米、 120140 平方米戶型；從趨勢來看，120 平 方 米以上產(chǎn)品活躍程度逐年增加， 100120 平方米、 120140平方米戶型， 20212021 年逐年增長， 2021 年有下降； 140180 戶型20212021 年保持逐 年增長； ? 如 半島城邦一期 08 年成交量減半， 100140 平方米 是成交的熱點(diǎn)； ? 高山花園 160 平方米 以上復(fù)式產(chǎn)品比小面積平面產(chǎn)品成交更為活躍； ? 南海玫瑰花園 140 平方米 以上產(chǎn)品成交活躍度逐年增加， 08 年達(dá)到60%以上，其中 100200 平方米 的成交均價(jià)是逐年上升的； ? 180 平方米以上戶型銷售量始終不高，低于 70 套，且變化不明顯； 表： 蛇口片區(qū) 二手 住宅成交情況統(tǒng)計(jì) 序號 面積區(qū)間 （㎡） 2021 年 （套） 2021 年 （套） 2021 年 （套） 2021 年 （套） 2021（ 12月） （套） 1 ≤ 70 122 61 209 140 8 2 70100 195 140 447 236 21 3 100120 62 63 162 49 6 投資可行性研究報(bào)告 序號 面積區(qū)間 （㎡） 2021 年 （套） 2021 年 （套） 2021 年 （套） 2021 年 （套） 2021（ 12月） （套） 4 120140 36 24 180 76 4 5 140180 41 35 164 104 9 6 180220 10 17 67 52 3 7 ≥ 220 16 19 58 47 2 數(shù)據(jù)來源： XX 平臺 表： 蛇口片區(qū) 二手 住宅成交 價(jià)格 統(tǒng)計(jì) 序號 面積區(qū)間（㎡） 2021 年 （元 /㎡） 2021 年 （元 /㎡） 2021 年 （元 /㎡） 2021 年 （元 /㎡） 2021（ 12 月）（元 /㎡） 1 ≤ 70 2 70100 3 100120 4 120140 5 140180 6 180220 7 ≥ 220 數(shù)據(jù)來源： XX 平臺 項(xiàng)目周邊 商業(yè) 市場發(fā)展分析 項(xiàng)目 東北側(cè)片區(qū) 商業(yè)以街鋪為主，周邊住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)密集，緊鄰海上世界公園等旅游景點(diǎn)，聚集了大量人流，消費(fèi)人群以周邊上班的白領(lǐng) 、工業(yè)區(qū)職工、旅游者為主，消費(fèi)水平屬中等偏 下 水平，商鋪售價(jià)在 萬 ~2萬元 /平方米，租金價(jià)格水平 主要 在 100~200 元 /平方米 .月 ，部分街區(qū)商業(yè)由于經(jīng)營檔次較低或人流較少，租金價(jià)格水平在 50~80 元 /平方米 .月 ；集中式商業(yè)較少，主要分布在海上世界公園周邊，只租不賣，一層租金在200 元 /平方米 .月，如太子廣場、中心廣場等 。 項(xiàng)目 西北側(cè)片區(qū) 商業(yè) 呈現(xiàn)出街鋪、集中商業(yè)并重的態(tài)勢 ，周邊 居住氛圍濃厚，人流量較大， 消費(fèi)水平屬中等偏 上 水平， 街鋪主要為住宅小區(qū)底層商業(yè)，租金水平在 180~300 元 /平方米 .月；集中式商業(yè)主要 為百安居、天虹商場、人人樂購物中心、歲寶百貨等，租金水平在 200~250 元 /平方米 .月 。 投資可行性研究報(bào)告 圖： 項(xiàng)目 周邊 商業(yè) 分布圖 （項(xiàng)目東北側(cè) 片區(qū) ） 表： 項(xiàng)目周邊部分商業(yè)租售概況表 （項(xiàng)目東北側(cè)片區(qū)） 序號 商業(yè)名稱 商業(yè)形式 商業(yè) 售價(jià) （萬元 /㎡ ） 月租金 （元 /㎡ ） 空臵率 住宅售價(jià) （元 /㎡ ） 1 花果山小區(qū)裙樓 裙樓 ～ 70～ 100 95% 9,600~12,000 2 海尚國際裙樓 裙樓 約 4~ 130～ 400 98% 11,000~23,000 3 海韻嘉園 裙樓 約 ~ 120~180 90% 14,000~15,000 4 招東小區(qū) 底商 50~80 95% 9,000~10,000 5 南海玫瑰二期裙樓 裙樓 ~ 100~250 90% 16,000~22,000 分析小結(jié)： ? 美國次貸危機(jī)引發(fā)了金融海嘯，惡化的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其不確定性的運(yùn)行前景波及房地產(chǎn)市場，政府采取各種措施，恢復(fù)市場信心，樓市有一定的“反彈” ； ? 深圳市房地產(chǎn)市場從 2021 年市場交易持續(xù)萎縮和持續(xù)低迷轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳俺山涣康臏睾头糯蠛蛢r(jià)格的持續(xù)調(diào)整 ； ? 房地產(chǎn)政策方面，由從緊轉(zhuǎn)為明顯放松， 市場效果已初步顯現(xiàn) ； ? 2021 年初，房產(chǎn)需求以剛性需求為主，從 5 月春交會來看，主力成交樓盤以低價(jià)位為主 ， 近期需求結(jié)構(gòu)由首次臵業(yè)向改善性臵業(yè)轉(zhuǎn)變，同時(shí)投資需求增加 ； ? 09 年 5 月，深圳一手房市場呈現(xiàn) 90 平方米 以下戶型成交呈現(xiàn)“量價(jià)投資可行性研究報(bào)告 齊升”態(tài)勢， 90 平方米 以上戶型成交呈現(xiàn)“ 量跌價(jià)升 ”態(tài)勢，各戶型成交均價(jià)“全線回升”，部分地區(qū)出現(xiàn)下降趨勢，其中南山區(qū)量價(jià)仍保持呈上升 ； ? 本片區(qū)西北側(cè)環(huán)繞帶近年新推樓盤以 13 房的中小緊湊型戶型為主，少量的舒適型大房，價(jià)格約為 9,000～ 15,000 元 /平方米； ? 片區(qū)東北側(cè)片區(qū)為中高檔住 宅聚集區(qū)，近年新推樓盤以舒適性的大戶型為主，面積多為 100 平方米以上的 3 房以上戶型，少量的小戶型，均價(jià)多在 15,00020,000 元 /平方米以上，少量小戶型價(jià)格約為10,00015,000 元 /平方米 ； ? 東北側(cè)片區(qū)二手房交易市場中以蛇口為例， 120 平方米以上戶型成交量逐年增加，從價(jià)格上來看， 120 平方米以上產(chǎn)品價(jià)格明顯高于小面積產(chǎn)品，價(jià)格在 17,000 元 /平方米， 220 平方米 以上產(chǎn)品價(jià)格增長速度較快 ； ? 項(xiàng)目周邊商業(yè)類型為街鋪和集中式商業(yè)，因位臵、商業(yè)類型、經(jīng)營內(nèi)容等不同，商業(yè)租金存在較大差異。 投資可行性研究報(bào)告 四 項(xiàng)目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢） 背靠大南山，擁有較好的 海景、山景等稀缺的 自然景觀資源； 片區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目較高檔，項(xiàng)目地塊 臨近大南山豪宅區(qū)，有利于整體產(chǎn)品價(jià)值的提升； 4. 2 W(劣勢 ) XX 雖 路經(jīng)興海大道，但站點(diǎn)相距項(xiàng)目仍有一段距離； 項(xiàng)目為 XX 物業(yè)，可能 對消費(fèi)者 存在潛在心理影響； 地塊東南側(cè)設(shè)有危險(xiǎn)品庫，為項(xiàng)目發(fā)展帶來一定不利影響； 項(xiàng)目西南側(cè)港區(qū)內(nèi)設(shè)有月亮灣電廠，對本項(xiàng)目銷售帶來一定環(huán)境及心理影響； 地塊與蛇口片區(qū)居住小區(qū)密集的區(qū)域存在一定距離，項(xiàng)目地塊居住、商業(yè)氛圍較弱， 同 時(shí) 地塊配套的不完善性使項(xiàng)目 銷售面臨一定的風(fēng)險(xiǎn) ； 地塊臨近 蛇口港區(qū) ，高尚生活氛圍弱化，港口功能強(qiáng)化，對項(xiàng)目發(fā)展帶來一定的不利影響； 地塊主體架構(gòu) 要求開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)水平較高，對產(chǎn)品 戶型設(shè)計(jì)、創(chuàng)新均存在較大限制，而產(chǎn)品的設(shè)計(jì)對可實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格聯(lián)系較大 ； 4. 3 O（機(jī)會） 大南山區(qū)的良好發(fā)展規(guī)劃為本項(xiàng)目的發(fā)展帶來利好； 區(qū)域臨近西部通道、蛇口客運(yùn)港口，對外開放性強(qiáng)，這給本項(xiàng)目發(fā)展帶來利好； 片區(qū) 可供銷售項(xiàng)目有限， 小戶型供給較少，本項(xiàng)目具有一定的 發(fā)展 機(jī)會 ； 關(guān)內(nèi)土地資源稀缺進(jìn)一步凸現(xiàn)，這將為本項(xiàng)目發(fā)展帶來一定利好； 4. 4 T（ 挑戰(zhàn)） 經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境的變化為本項(xiàng)目發(fā)展帶來一定挑戰(zhàn)； 當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于震蕩調(diào)整期，預(yù)期前景具有一定的不確定 。 投資可行性研究報(bào)告 五 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目發(fā)展策略 項(xiàng)目發(fā)展策略 ? 蛇口片區(qū)土地稀缺性增強(qiáng)，項(xiàng)目發(fā)展應(yīng)從土地價(jià)值最大化角度出發(fā)，充分利用空間及資源雙重稀缺性，充分挖掘、發(fā)展項(xiàng)目的潛在價(jià)值； ? 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍有一定的不確定性，國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍處于震蕩調(diào)整期，房地產(chǎn)價(jià)量也表現(xiàn)為震蕩調(diào)整； ? 本片區(qū)作為深圳溝通外界區(qū)域的重要交通節(jié)點(diǎn)，蛇口客運(yùn)港帶來大量的人流量，西部通道亦即將開通，作為客流、物流的過渡區(qū)將保持特有的 開放性和獨(dú)立性； ? 項(xiàng)目發(fā)展應(yīng)立足未來，弱化 區(qū)域 不足，充分利用大配套區(qū)來提升自身價(jià)值； ? 利用項(xiàng)目區(qū)位的過渡型性質(zhì)，以自住型客戶為主，與周邊片區(qū)相比，應(yīng)從戶型和價(jià)格方面創(chuàng)造優(yōu)勢； ? 而從穩(wěn)健角度出發(fā)，區(qū)域應(yīng)合理確定開發(fā)進(jìn)程，與居住區(qū)內(nèi)道路交通、公共配套設(shè)施以及市政設(shè)施開發(fā)進(jìn)度相銜接，完善小區(qū)生活配套服務(wù)設(shè)施； ? 需充分利用空間及資源的雙重優(yōu)勢，注重品質(zhì)， 打造高性價(jià) 比產(chǎn)品，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目發(fā)展定位 客戶定位 客戶定位考慮因素： ? 項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩詾楦蹍^(qū)向城區(qū)過渡的過渡型區(qū)域，所臨主干道以貨柜車居多； ? 項(xiàng)目 區(qū)域 條件不成熟，生活氛圍十分缺乏； ? 從周邊片區(qū)格局來看，本片區(qū)西北側(cè)前海區(qū)新推樓盤以中小戶型為主，面對的主力客戶是首次臵業(yè)和 首次 改善性臵業(yè)，人群包括周邊區(qū)域及部分福田羅湖的年輕白領(lǐng)；本片區(qū)的東北側(cè)區(qū)域則是以大戶型為主中高檔社區(qū)居多， 市場較成熟， 120 平方米以上戶型成交逐年活躍， 客戶