【正文】 知，項(xiàng)目即使完成 三 通一平掛牌出讓，也可能無人摘牌。土地市場營銷有助于真實(shí)體現(xiàn)土地價(jià)值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強(qiáng)政府對土地市場 的管理和調(diào)控力度。 加強(qiáng)區(qū)域主題宣傳 除在土地掛牌前和掛牌期間應(yīng)加強(qiáng)對項(xiàng)目土地優(yōu)勢的宣傳推廣 33 力度外，實(shí)際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應(yīng)該進(jìn)行土地市場營銷。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級(jí)開發(fā)的出讓價(jià)格和項(xiàng)目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會(huì)或論證會(huì)，并通過媒體進(jìn)行宣傳，實(shí)行規(guī)劃公示，召開市民聽證會(huì)，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項(xiàng)目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。 34 第六章 總投資成本分析 本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目總投資成本 包括 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費(fèi)、拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售推廣費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)以及財(cái)務(wù)費(fèi)用。 土地出讓金雖然在一級(jí)開發(fā)階段沒有支付，但也應(yīng)計(jì)入總投資進(jìn)行計(jì)算。 經(jīng)測算，本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目總投資成本為 萬元，具體組成見表 。 表 61 總投資成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 比例 備注 一 征地費(fèi) 6870 % 二 拆遷費(fèi) 1056 % 三 前期工程費(fèi) 278 % 四 市政設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3006 % 五 地 價(jià)款 % 樓面毛地價(jià) 六 管理費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2% 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 年利率 % 八 銷售推廣費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2% 九 開發(fā)期間稅費(fèi) 不發(fā)生 十 不可預(yù)見費(fèi) % (1+2+3+4)*5% 總計(jì) 100% 6． 1 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 本項(xiàng)目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。 與土地方協(xié)商如下： 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費(fèi)擬采用包干總費(fèi)用的方式支付，預(yù)計(jì)共支付補(bǔ)償款 6870 萬元，其中 2179 萬元用于土地補(bǔ)償， 1089 萬元用于人員安置補(bǔ)償， 3602 萬元用于果木補(bǔ)償。勞動(dòng)力安置由西山農(nóng)場和車耳營 35 村內(nèi)部調(diào)劑解決。 6． 2 拆遷費(fèi) 目前正在與家具廠洽談拆遷事宜，預(yù)計(jì)兩個(gè)月內(nèi)完成拆遷工作。 根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照 4800 平方米的建筑面積來整體估算拆遷和補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，預(yù)計(jì)為 2020 元 /平米，拆遷成本約為 960 萬，加上 96 萬（拆遷和補(bǔ)償費(fèi)用的 10%）的不可預(yù)見費(fèi)，估算拆遷工作的總成本為 1056 萬元。 6． 3 前期工程費(fèi) 前期 工程費(fèi)用主要包括：項(xiàng)目申請報(bào)告編制費(fèi)、環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告編制費(fèi)、交通影響評價(jià)報(bào)告、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程標(biāo)底編制費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)等其它費(fèi)用。具體的估算情況見前期工程費(fèi)估算表，前期工程費(fèi)合計(jì)為 278 萬元?，F(xiàn)在該項(xiàng)費(fèi)用或已實(shí)際發(fā)生或已簽訂協(xié)議。 36 表 63 前期工程費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 備注 1 項(xiàng)目申請報(bào)告編制費(fèi) 18 工程咨詢公司收費(fèi) 2 環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 9 環(huán)評公司收費(fèi) 3 交通影響評價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 12 交評公司收費(fèi) 4 規(guī)劃咨詢費(fèi) 60 占基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 5 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 6 工程造價(jià)咨詢費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 7 工程標(biāo)底編制費(fèi) 9 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 8 招投標(biāo)代理費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 9 招投標(biāo)管理費(fèi) 2 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 10 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 18 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 11 其它費(fèi)用 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 合計(jì) 278 6． 4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 依據(jù)《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì) 要點(diǎn)說明》和本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個(gè)部分的工作，詳細(xì)分述如下： （ 1）前期相關(guān)工作：該項(xiàng)工作費(fèi)用約 85萬，其中包含規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi) 41 萬，水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 44 萬。 （ 2）通路： 通路方案：本項(xiàng)目擬從東側(cè)現(xiàn)狀道路建設(shè)瀝青路接入本項(xiàng)目地塊，設(shè)置道路照明，并敷設(shè)相關(guān)的管線，為通電、通水和場地平整工作做準(zhǔn)備。 成本估算：預(yù)計(jì)道路建設(shè)成本約 1181 萬元，道路照明工程成本 37 約 50 萬元，通路工程合計(jì) 1231 萬元。 (3)通電 ： 通電方案：本項(xiàng)目未來將由 220/110kv 聶各莊變電站提供， 敷設(shè)擬 采用電纜管溝 。 成本估算：通電方案的工程造價(jià)約 233 萬元。 （ 4）通水： 給水方案： 供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為 7500 立方米 /日的水廠；遠(yuǎn)期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按Dg500 實(shí)施，配水管網(wǎng)擬按環(huán)狀布置。 排水方案： 排水系統(tǒng)近期實(shí)施擬采用雨水、污水分流的排水體制。 度假基地?cái)M自建小型污水處理設(shè)施，污水處理程度擬定為二級(jí)處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。遠(yuǎn)期擬排入聶各莊污水處理廠。 地面降水靠雨 水管道和明渠匯集，直接排入排洪溝中。 成本估算：給水工程工程預(yù)計(jì)費(fèi)用約 70萬元，中水工程約 85 萬元，排水工程 72 萬元，雨水工程約 384萬元，總成本合計(jì)約 611 萬元。 （ 5）地塊內(nèi)土地平整： 平整方案：項(xiàng)目地塊內(nèi)的土地平整包括 土方回填 和場地平整。土方回填的實(shí)施包含了現(xiàn)場所需土方的回填、外購?fù)练郊巴练竭\(yùn)輸。 成本估算：土方回填工程成本約 406 萬元，場地平整成本約 440萬元，合計(jì)約 846 萬元。 綜上，市政設(shè)施預(yù)計(jì)總投入成本為 3006 萬元。 38 6． 5 地價(jià)款 根據(jù)周邊評估項(xiàng)目的土地毛地價(jià)價(jià)格，估算項(xiàng)目區(qū)商業(yè)用地樓面毛 地價(jià)約為 720元 /平方米。由于容積率小于 1，因此按用地面積計(jì)算，項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 平方米 ， 則出讓金總價(jià)為 萬元。 6． 6 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是土地一級(jí)開發(fā)單位為組織和管理土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，按 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%計(jì)算，即 萬元。 6． 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是土地一級(jí)開發(fā)主體的資金成本。本項(xiàng)目的資金來源65%為銀行貸款，財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸款利息，利息率按 13 年期貸款年利率 %、按資金實(shí)際占用情況計(jì)算利息，為 萬元 ，在項(xiàng)目完成后以銷售收入還本付息。 6． 8 銷售推廣費(fèi) 銷售推廣費(fèi)是在銷售推廣土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，按 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%估算，即 萬元。 6． 9 開發(fā)期稅費(fèi) 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關(guān)稅費(fèi)。 6． 10 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)按 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建 39 設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 5%估算，即 萬元。 6． 11 資金使用計(jì)劃 總投資成本費(fèi)用包括前期、 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 、拆遷和工程等四大類費(fèi)用，前期費(fèi)用中包括項(xiàng)目申請報(bào)告 、環(huán)境評價(jià)抱告、交通影響評價(jià)報(bào)告、各種報(bào)批的手續(xù)費(fèi)用以及現(xiàn)場實(shí)際調(diào)查費(fèi)用等，工程費(fèi)用包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 主要資金使用如下（詳見表 64）： 前期部分資金使用時(shí)間 2020 年 1 月 2020 年 3 月，計(jì) 3 個(gè)月； 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 部分資金使用時(shí)間 2020 年 3 月 2020 年 7 月，計(jì) 5 個(gè)月 拆遷部分資金使用時(shí)間 2020 年 5 月 2020 年 9 月，計(jì) 5 個(gè)月； 工程部分資金使用時(shí)間 2020 年 3 月 2020 年 9 月，計(jì) 7 個(gè)月。 表 64 資金使用計(jì)劃表 項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營期 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 前期費(fèi)用 33% 33% 34% 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20% 拆遷費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 管理費(fèi)用 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 銷售推廣費(fèi) 50% 50% 不可預(yù)見費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20% 40 第七章 項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析 本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行開發(fā)的用地面積為 公頃 ，包括旅游度假用地、綠化用地和道路用地，可開發(fā)建設(shè)的建筑面積為 萬 平方米。旅游度假用地 屬于經(jīng)營性建設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過市場實(shí)現(xiàn)其土地的價(jià)值。綠地和道路屬于公益性用地，其土地價(jià)值主要體現(xiàn)在社會(huì)效益上。本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值為經(jīng)營性建設(shè)用地的土地價(jià)值。 本報(bào)告主要采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）來確定經(jīng)營性建設(shè)用地的熟地價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法（剩余法）是用二級(jí)開發(fā)完成后的商品房的房地產(chǎn)售價(jià)扣除相應(yīng)的開發(fā)成 本費(fèi)用及二級(jí)開發(fā)利潤后求出土地價(jià)格，即二級(jí)開發(fā)商可承受的地價(jià)水平。 7． 1 假設(shè)開發(fā)法測算土地市場價(jià)格 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法求取地價(jià)，以規(guī)劃各用途為準(zhǔn)，使用年限為法定最高年限，以開發(fā)完成房屋的售價(jià)扣減建造成本、利息、利潤等計(jì)算各用途的樓面熟地價(jià)單價(jià)，乘以對應(yīng)各地塊的建筑面積得出各地塊的熟地總價(jià)。 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)周邊商業(yè)項(xiàng)目銷售情況，商業(yè)用地銷售單價(jià)平均約為16790 元 /平方米。通過第三、四章的比較與分析，可知項(xiàng)目區(qū)在位置上較優(yōu)。 經(jīng)測算（詳見表 71），樓面土地價(jià)格約為房屋銷售價(jià)格的%，即樓面土地價(jià)格約為 7025元 /平方米。項(xiàng)目區(qū)的規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營性建筑面積為 平方米，預(yù)計(jì)土地開發(fā)價(jià)值為 。 41 7． 2 開發(fā)余值的分析 假設(shè)開發(fā)法測算的開發(fā)余值為本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)后并按規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的土地價(jià)格，它包含該熟地所產(chǎn)生的利潤。 表 71 假設(shè)開發(fā)法單價(jià)測算表 —— 商業(yè) 項(xiàng) 目 說明 單價(jià) /比例 金額（元） 一、開發(fā)總價(jià)值 16790 建設(shè)期（年） 1 二、成本費(fèi)用 建造成本 (1)建安費(fèi)用 按建面單價(jià) 3000 (2)紅線內(nèi)市政 (按建安費(fèi)用 ) % (3)小區(qū)配套費(fèi) (按建安費(fèi)用 ) % 小計(jì) 不可預(yù)見費(fèi) (按建安費(fèi)用 ) % 專業(yè)費(fèi)、前期費(fèi)用、紅線外市政 (按建造成本 ) % 貸款利息 按二 1,2,3之和及地價(jià) % 合計(jì) 三、銷售費(fèi)用 營業(yè)稅及附加 (按開發(fā)總價(jià)值 ) % 交易手續(xù)費(fèi) (按開發(fā)總價(jià)值 ) % 代理及廣告費(fèi) (按開發(fā)總價(jià)值 ) % 小計(jì) 四、發(fā)展商利潤 按二 1,2,3之和及地價(jià) % 1476 五、樓面熟地價(jià) （一 二 三 四） /(1+%+30%) 7025 42 第八章 財(cái)務(wù)分析 8． 1 銷售收入估算 根據(jù)回款計(jì)劃和第七章的土地價(jià)值分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的總收入為 萬元，各階段的收入為： 2020 年 10 月： 30% 萬元 2020 年 11 月： 70% 萬元 表 81 銷售收入估算表 項(xiàng)目 合計(jì) 2020年 10月 2020年 11月 出讓回款比例 100% 30% 70% 出讓收入（萬元） 商業(yè) 8． 2 成本分析 根據(jù)總成本構(gòu)成（表 ）和資金使用計(jì)劃（表 ），項(xiàng)目各階段成本費(fèi)用構(gòu)成如下： 見附表 81 成本費(fèi)用估算表 8． 3 靜態(tài)分析 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入約 萬元。 預(yù)計(jì)總成本費(fèi)用約 萬元。 收益為 萬元，收益率為 %,年投資回報(bào)率為 %. 8． 4 現(xiàn)金流量分析 根據(jù)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準(zhǔn)收益率確定為 10%。 現(xiàn)金流入為土地出讓收入（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，因?yàn)槌鲎尳馂?