濟南住宅市場研究報告-資料下載頁
2025-02-27 15:16本頁面
【正文】 樓盤的銷售非常有利。 另外建設部提出的 3A住宅評定系統(tǒng)，作為住宅的評價衡量指標，對于推動新技術(shù)新材料的使用，提高住宅質(zhì)量和性能，提高人民的生活質(zhì)量起到了巨大的作用。 三、 住宅產(chǎn)品發(fā)展趨勢分析 住宅產(chǎn)品的發(fā)展演變是必然的。因為其決定因素在不斷的變化中；其發(fā)展變化的意義重大，對住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了良好的推動作用。此節(jié)主要分析住宅產(chǎn)品的影響因素及未來住宅取勝必須具備的幾項因素。 1. 影響住宅產(chǎn)品演變的因素 消費需求影響著住宅產(chǎn)品的變化 早期經(jīng)濟不夠發(fā)達，濟南市人均消費水平較低，住房從無到有，許多居民對居者有其屋就已經(jīng)很滿足了，因此當時的消費者對住宅關(guān)心的問題是有房子住，后來收入增加以后，富裕起來的人開始關(guān)心住的面積，住房的數(shù)量和客廳的大小有了不同需求。在后來滿足了面積需求以后，對住的質(zhì)量要求越來越高，于是開始出現(xiàn)高品質(zhì)的樓盤。 政府政策影響 福利分房尚未取消之時，政府建房時按照職位的高低分配面積和戶型，因此商品房剛剛開始上市的時候，戶型和面積的大小受其影響較 大。近期政府的政策影響，主要是限制別墅等高檔住宅的用地審批，因此高檔住宅所具有得戶型，市面供應量減小。 市場競爭激發(fā)了住宅形式的變化 雖然消費者的需求對住宅產(chǎn)品的戶型面積有較大影響，但是對于住宅產(chǎn)品的陌生性，開發(fā)商不自覺的當了市場的向?qū)?，引導著住宅的消費。于是諸如歐陸風情、景觀設計、生態(tài)住宅、智能化等概念出現(xiàn)，把一些消費者不熟悉的舶來品作為賣點。有些概念在短時間內(nèi)起到了較好的效果，但是沒有生命力的很快消亡了。市場競爭日趨激烈，開發(fā)商只有挖空心思變革住宅的形式，以適應激烈的競爭。 2. 未來產(chǎn)品制 勝的必備因素 縱觀濟南的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場不斷演變深化，住宅產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代。總的來說，住宅產(chǎn)品是從低級走向高級，從簡單走向豐富，從小地產(chǎn)走向大地產(chǎn)，甚至泛地產(chǎn)。市場供需的此消彼長，促進產(chǎn)品的革新。而產(chǎn)品的不斷革新，則推動市場向前發(fā)展，使住的方式、住的內(nèi)容發(fā)生革命性變化。產(chǎn)品在進化，市場在發(fā)展，人們住的會更好。但是產(chǎn)品決定了銷售，需求決定了供應。只有好的產(chǎn)品才不愁沒有市場。產(chǎn)品本身的優(yōu)劣，決定了項目開發(fā)的成敗。未來項目開發(fā)，什么樣的產(chǎn)品更適合？總結(jié)如下： 合理的小區(qū)規(guī)劃 項目 優(yōu)劣成敗的第一條檢驗標準，就是小區(qū)的總體規(guī)劃是否合理。其核心功能是：挖掘土地價值，創(chuàng)造街區(qū)價值，實現(xiàn)產(chǎn)品價值。好的小區(qū)規(guī)劃應該包括：空間劃分合理、組合安排合理；路網(wǎng)組織合理；自然資源利用合理等等 舒適好用的戶型 戶型設計應該做到：功能合理分區(qū)，各功能房面積比例合理；戶型方正實用，采光通風好；戶與戶之間影響最小化；盡可能滿足可變性和多樣性要求； 有魅力的建筑風格 住宅風格多樣化是必然結(jié)果，但是風格無論如何，必須做好。做到：有個性；能為老百姓認可和接受；不粗制濫造和簡單處理； 精彩的細部處理 好的細部更能打動消費者，正所謂 “ 細微之處見真情 ” ，一些不能忽略的細部有：屋頂；窗體；色彩等等。 細部處理的一個原則是：凡是人們經(jīng)常走過路過的地方和人眼經(jīng)常會觸及的部位，一定要做好，作細致，做出彩，這是一種關(guān)于眼球的注意力經(jīng)濟。 新材料新技術(shù)的應用 采用新材料和新技術(shù)，提高住宅的科技含量，一方面提高住宅功效，另一方面讓老百姓住得更好，這樣便提升了物業(yè)的性能價格比。 智能化配套 信息時代的來臨，使智能化配套成為基本要求，樓宇寬帶網(wǎng)絡等相關(guān)配套成為住宅開發(fā)的一個必備條件。 良好的環(huán)境 規(guī)劃和景觀設計 現(xiàn)在開發(fā)住宅，必須做景觀、做環(huán)境，這基本上已經(jīng)成為一種消費需求。做好環(huán)境和景觀，住宅便開始進入園林式住宅、生態(tài)住宅時代。 充足的生活配套 配套，要根據(jù)項目的實際情況來定，做好滿足住戶必要生活需求的配套?，F(xiàn)在有兩類配套不可忽視，一個是會所，一個是學校。會所的建設，不應講求 “ 豪華奢侈 ” ，而應以實用為根本；學校的必要性，是考慮到住戶關(guān)心下一代教育的問題。濟南市和平路板塊的住宅銷售較好，主要得益于其周邊高校林立。 良好的物業(yè)管理 物業(yè)管理是售后服務的重要一環(huán)，好的物業(yè)管理主要表現(xiàn) 在：為住戶提供日常生活服務；為住戶創(chuàng)造一種好的生活方式；另物業(yè)保值升值。沒有優(yōu)秀的物業(yè)管理的小區(qū)，將是不完整的產(chǎn)品。 有品質(zhì)的產(chǎn)品 品質(zhì)是地段、環(huán)境、戶型等因素的綜合表現(xiàn)，歸結(jié)到一點，房子要有靈魂、有內(nèi)涵、有品質(zhì)，能為居民提供一種良好的生活方式，能充分體現(xiàn)產(chǎn)品價值和土地價值。 以上 10個因素基本上涵蓋了住宅產(chǎn)品的物質(zhì)層面和精神層面，是體現(xiàn)住宅產(chǎn)品價值的必不可少的基本因素。未來項目的成功與否，與此基本因素是否做好，有直接的關(guān)系。
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