【導(dǎo)讀】區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。濟南市是山東省省轄市，山東省省會。濟南市海拔17～米，屬暖溫帶半。濕潤大陸性季風(fēng)氣候，年均氣溫~℃，極端最高氣溫℃，2021年末總?cè)丝谌f人，暫住人口。萬人，其中市區(qū)人口260萬，居民大多數(shù)為漢族。億元，增長%，占生產(chǎn)總值比重%。財政收入明顯增加。市地域財政總收入億元，增長%。公有制經(jīng)濟實現(xiàn)增加值，增長%，占GDP的比重%，城市工業(yè)向外轉(zhuǎn)移的影響，同比下降個百分點。近郊區(qū)完成生產(chǎn)總值。全市城鎮(zhèn)及以上單位固定資產(chǎn)交付使用。省會城市群，逐步形成優(yōu)勢互補的濟南經(jīng)濟圈。4400多億元，各項重要指標均超過全省總量的1/3。造業(yè)；泰安依托泰山豐富的旅游資源，可與濟南的泉水旅游相結(jié)合，

　　

【正文】 費用，如幼兒園、小學(xué)。故公建項目的經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項目在本報告中均未考慮。 一、項目的價格定位 根 據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 多層住宅 6000 元 / m 2 小高層住宅 7500 元 / m 2 車庫 4 萬元 二、項目銷售計劃 根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水準，確定后項目銷售計劃表。 三、項目銷售收入估算 據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表 — 5 四、項目經(jīng)營成本結(jié)算： 項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本 、銷售稅金和財務(wù)費用。 其中： ① 建造成本 =（當年銷售收入 /項目經(jīng)營總收入） 總建筑投資 上述公式僅為近似計算。 ② 銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入 %計取。 ③ 銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅、教育費附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅取營業(yè)稅的 7%，教育費附加取營業(yè)稅的 2%，三者合計為銷售收入的 %。 ④ 財務(wù)費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。 項目經(jīng)營成本的各項估算見表 五、項目利潤估算 根據(jù)后湖花園項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進度、銷售情況， 項目利潤計算如表 六、項目現(xiàn)金流量與財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率 項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表 — 7） 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 根據(jù)表 8 可計算出全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。 其中： 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 由上述計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =%0，且水平較高，表明項目具有盈利 能力。 第 九 章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 本章擬對項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，然后對項目運作中的主要風(fēng)險進行定性研究并提出相應(yīng)對策。 一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。 項目經(jīng)營收入保本點分析 項目經(jīng)營成本 =（ %） =1530132（萬元），保本點 =即銷售收入達預(yù)測收入的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項目經(jīng)營成本保本點 項 目 保 本 開 發(fā) 經(jīng) 營 成 本 = 萬 元 ， 保 本 點=即項目開發(fā)經(jīng)營成本達到預(yù)測成本的 %，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。 二、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。 項目總投資 由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表9）的情況來看， FNPV=，項目仍然可行。 項目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下 降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表 (表 10)的情況看，財務(wù)凈 現(xiàn)值下降至 萬元，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。 項目敏感性分析圖（示意） FNPV（萬元） 銷售收入 總投資 30% 20% 10% 0 10% 20% 30% 參量 三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不 確定性因素帶來的風(fēng)險。 市場風(fēng)險 項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求； 另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位 方面考慮，與后湖花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。另一方面，從武漢市居民的住房消費意向看，后湖地區(qū)有相當大的潛在居民，即與后湖花園同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著后湖地區(qū)發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 項目的資本風(fēng)險 項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項 目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。 鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預(yù)售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。 企業(yè)風(fēng)險 企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共 識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準 確到位就顯得十分重要。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標的實現(xiàn)。 第 十 章 結(jié)論與建議 一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入， 濟南 市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 二、項目在經(jīng)濟上具 有較強的可行性 項目總建筑面積： 萬平方米 項目總投資： 萬元 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 : 萬元 項目財務(wù)內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標利潤估算的結(jié)果。 三、項目具有的突出優(yōu)勢 ?潛在需求量大。 ?住宅小區(qū)的定位屬中 高 等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標客戶。 ?項目公司的資金優(yōu)勢。 ?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。 四、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小 本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負擔，土地開發(fā) 使用權(quán)取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 五、項目實施的難點 本項目實施的難點： 項目 需要拆遷 ，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大； 項目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 3 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。 六、強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的 不 利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 嚴格執(zhí)行設(shè)計標準，積極推廣標準設(shè)計； 及時對工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標準在工程各個階段進行工程質(zhì)量管理。