【導(dǎo)讀】“AAA◆國際花園”。河南精英置業(yè)有限公司。AAA國際花園營銷策劃全案河南精英置業(yè)有限公司策劃部。第一部分沁陽宏觀市場分析。四）、沁陽的文化背景及消費觀念。五）、沁陽城市格局與城市未來規(guī)劃。（一）、總體要求。沁陽位于河南省西北部，地于鄭州、洛陽、焦作金三角地帶，距。沁陽對招商引資非常重視，領(lǐng)導(dǎo)將其作為經(jīng)濟工作的一號工程來。抓，制定出臺了一系列優(yōu)惠政策和激勵措施。萬美元，增長%，居焦作各縣（市）區(qū)首位，占焦作市實際利。用境外投資總額的四分之一。政府職能部門能夠大力配合投資商的投資活動，并能夠積極、主。沁陽為河南省確定的改革開放發(fā)展特別試點市，2021年全市地。區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計完成億元，同比增長%，經(jīng)濟總量穩(wěn)居焦作。投資環(huán)境、制定優(yōu)惠的稅收政策等才使持續(xù)低迷了將近20年的房地。則上已經(jīng)停止審批單門獨院

　　

【正文】 、提供最體貼的物管服務(wù)，安全性最強的保安系統(tǒng)； B、免費提供購物推車，提供兒童托管服務(wù)，為購物提供便利，便利居家購物提供保障； C、提供商品信息，提供天氣預(yù)報信息，提供閱報欄； D、不定期組織業(yè)主舉行文化沙龍活動，豐富業(yè)主業(yè)余生活，提高生活情趣與文化素養(yǎng)（如交誼舞培訓(xùn)、比賽）。 綜上所述，將主賣點訴求定義為： AAA 級泛景觀美景住宅 殿堂級泛會所藝術(shù)住宅 皇家級安全健康住宅 納米級貼心服務(wù)住宅 三 ）、廣告口號 主口號： 城市標志 —— 市中心、城市主角的尊貴居所 副口號： 我的家，也是我的天下； 家，是風(fēng)景更是成就； 觀山觀水觀天下； 風(fēng)光，就在家門口。 四）、媒體宣傳策略 AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精 英置業(yè)有限公司策劃部 44沁陽市媒體分析及建議 沁陽當(dāng)?shù)氐拿襟w廣告有電視廣告、戶外廣告、車體廣告等 A 戶外廣告：新興的寵兒 沁陽的廣告可以稱之為“街頭廣告”， 戶外廣告主要集中在懷府路、建設(shè)路、覃懷路、沁園路、太行路、文化路等交通要道及顯要的十字路口，這些媒體小范圍能起到大作用，識別率較高，廣告效果好。 大型廣告牌位置推薦：建設(shè)北路、億萬飯 店附近、焦百、懷府路工商銀行； 燈箱廣告牌位置推薦：懷府中路、西路 道旗廣告位置推薦：建設(shè)路、沁園路 B 車體廣告： 流動的誘惑 ★ 沁陽的 公交車 一共有三條線路， 5 路，行駛在沁陽的各條主干道上，宣傳面廣、流動性強。 建議采用其中的 5 路中的 56 輛做廣告宣傳。 ★的士 公司一共有三家，共 137 輛車， 建議選擇一家公司的車輛，在開盤前后兩個月做開盤廣告。 ★ 另外 人力車 有 100 多輛，廣告費用較低，流動在市中心和各條主干道上，宣傳效果比較好，建議在項目介入期選擇選擇，進行地面廣告游擊戰(zhàn)。 C 電視廣告：圣潔的童 話 該媒體目前沒有開設(shè)專門的房地產(chǎn)廣告時段和節(jié)目，但是該媒體是比較高級的宣傳載體，聲“形”并茂，可信度高。如果平面媒體是AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精 英置業(yè)有限公司策劃部 45一個“點”的話，那么電視廣告就是一個“面”，它可以將整個小區(qū)的未來規(guī)劃和物業(yè)優(yōu)勢清晰地、詳盡的、形象地傳達給目標客戶，使其留下深刻的印象。以沁陽教育電視臺為例：中午時間段被一家廣告公司代理做藥品專輯廣告，我們可以利用的時間就是新聞聯(lián)播與天氣預(yù)報之間的黃金時間和八點以后的四集電視連續(xù)劇連播之間的廣告時間“（約每集后 10 分鐘），收費標準為 3000 元 /分．月，每天可以連播 3 次。價格低廉（廣告制作 費另計）而且別的樓盤還沒有這類廣告的先例，我們應(yīng)該先入為主，占據(jù)先機。 建議在開盤前和開盤期間利用該媒體樹立我們的公司品牌和項目品質(zhì)與整體形象。 D 單頁廣告：實用派浪子 在較低的市場，人們的信息渠道少，單頁像浪子一樣，游走在大街小巷，傳遞著這樣那樣的信息。房地產(chǎn)屬于區(qū)域性消費產(chǎn)品，單頁廣告沒有干擾信息，傳達目標明確、實用性強。 建議在開盤前后一周、持續(xù)期和尾期期間采用此類廣告形式。 E 報刊廣告：無奈的大佬 在當(dāng)?shù)貓髷偵箱N售的主要媒體刊物有《大河報》、《焦作電視報》等，但是在縣城這類市場銷售狀況并不好，實際廣 告效應(yīng)不明顯。 不建議使用報刊廣告。 媒體策略 正確的媒體選擇，可以節(jié)約成本起到事半功倍的效果。因為該項AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精 英置業(yè)有限公司策劃部 46目是我公司在沁陽的第一次亮相，所以在媒體運用上必須找到沁陽人最容易接受到的信息渠道，對癥下藥。針對本案的產(chǎn)品定位和目標客戶群體分析，我們建議采用以下媒體組合形式，創(chuàng)造全方位立體式的廣告網(wǎng)絡(luò)，以“更短、更平、更快”的推廣策略，樹立尊貴、現(xiàn)代的高尚形象，使該項目第一時間轟動沁陽，造成“街頭熱點新聞”，引起受眾人群的極大關(guān)注，然后再以高端賣點和品牌配置進行第二波廣告沖擊，從而征服目標群體，達到快速銷售、高 效回籠資金、品牌塑造的目的。 通過前期對消費者調(diào)查，我們了解到，消費者了解樓盤信息的渠道主要有“熟人介紹、戶外廣告和施工現(xiàn)場”。所以建議采用如下媒體組合： 類別 內(nèi)容 戶外媒體 人力車、的士、公交車、樓體、路牌、圍擋、導(dǎo)示牌 銷售物料 折頁、單頁、名片、信簽、禮品 促銷及公共活動 開盤活動及其他有獎?wù)骷顒? 現(xiàn)場 POP、易拉寶、看板 電子媒體 光盤演示、電視廣告（形象宣傳，品牌塑造） 銷售道具 沙盤模型 不同階段廣告表現(xiàn)形式 A 預(yù)熱期： 本階段為市場告知階段，以形象宣傳為主，以求引起市 場的廣泛AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精 英置業(yè)有限公司策劃部 47關(guān)注，主要媒體為戶外廣告和車體廣告。 具體操作：樹立大型廣告牌（建議在建設(shè)路北頭、汽車站、焦百廣場和懷府路工商銀行樓頂?shù)忍幵O(shè)立廣告牌）： 主題：沁陽，你好！ 副題： AAA 國際花園真誠的問候 落款：河南精英置業(yè)有限公司 物業(yè)地點：建設(shè)路與新民街交叉口 B 強銷期 本階段的任務(wù)是通過一定的開盤形式引爆在上一階段積蓄的勢能，造成一種樓盤熱銷的局面。本階段的宣傳應(yīng)以媒體廣告和售樓部人員宣傳為主。 具體操作：開盤前一個月在沁陽電視臺、懷府路重要地段的戶外廣告牌、公交車車體、 DM 單頁等宣傳媒體，進行高頻率 的開盤倒計時宣傳。聘請專業(yè)的慶典公司進行開盤儀式策劃，一定要形成一個火爆的開盤局面。 C 持續(xù)期： 為主體完工到施工驗收階段。此階段樓盤的銷售趨向平穩(wěn)，銷量比上一階段要稍微低一些。本階段的宣傳任務(wù)是保持消費者對本項目的記憶。 具體操作： DM 單頁宣傳，保持車體和路牌廣告宣傳，做好售樓AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精 英置業(yè)有限公司策劃部 48部生動化展示。 D 清盤期： 在本階段以前 90%左右的樓盤已經(jīng)售出。宣傳方法轉(zhuǎn)入關(guān)系營銷，一方面繼續(xù) DM 單頁宣傳，另一方面通過給前期購買者提供完善的購房服務(wù)，形成良好的口碑，吸引業(yè)主向自己的親友推薦本項目。為本項目在社會上建立一個美好 的形象，最終實現(xiàn)整個樓盤的全面銷售。 各階段廣告投放比例 各階段廣告投放比例0%10%20%30%40%50%60%系列1 25% 50% 20% 5%預(yù)熱期 強銷期 持續(xù)期 清盤期 五）、價格策略 住宅 本案從物業(yè)配套價值、建筑設(shè)計價值、園林規(guī)劃價值、物業(yè)的管理運營價值等方面都存在創(chuàng)新性，是沁陽市其他任何樓盤所不具有的AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精 英置業(yè)有限公司策劃部 49突出優(yōu)勢，所以 沿循 “區(qū)域平均價位 +項目創(chuàng)新價值” 的價格策略： A 純多層住宅： 區(qū)位 樓層 價位 （元 /㎡） 區(qū)位 樓層 價位 （元 /㎡） 備注 較好 F1（帶花園） 1200 一般 F1（帶花園） 1150 均價1050 元 /㎡，最高價 1200元 /㎡，最低價900 元 /㎡，區(qū)位差價 50元 / 平米，樓層差價 50— 100 元/平米 F2 1150 F2 1100 F3 1100 F3 1050 F4 1000 F4 950 F5 950 F5 900 F6— (送空中花園 ) 1000 F6 — ( 送空中花園 ) 950 B 純復(fù)式樓： 區(qū)位 樓層 價位 （元 /㎡） 區(qū)位 樓層 價位 （元 /㎡） 備注 較好 F12 1350 一般 F12 1300 均價： 1300元 /㎡ F34 1300 F34 1250 （送空中花園） 1300 （送空中花園） 1250 C＂多層＋復(fù)式＂中的復(fù)式價位： 區(qū)位 樓層 價位 （元 /㎡） 區(qū)位 價位 （元 /㎡） 均價 （元 /㎡） 好 （送空中花園） 1200 一般 1150 1175 AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精 英置業(yè)有限公司策劃部 50商住兩用樓 位置 底商 ( 元 /㎡ ) 二樓 ( 元 /㎡ ) 三樓 ( 元 /㎡ ) 均價 ( 元 /㎡ ) 臨建設(shè)路 2700 500 400 1200 臨新民街 2100 500 400 1000 定價上，建議本項目采用時間優(yōu)先和位置優(yōu)先原則，即本項目銷售價格不 斷攀升，購買時間越早，付款時間越快，價格越低；位置越好，價格越高。 采用 低開高走 的入市方式，在樓盤開售之初定以較低的價格，然后再逐步漸進提高，以保證項目投資保值的基本功能。 考慮沁陽市民的承受能力，建議本項目采用毛坯價格入市，但同時可提供裝修方案及裝修價格。 建議分批加價，每累計銷售 100 套單位即在原價格基礎(chǔ)上加價12%（ 1020 元 /平米），總體均價力爭達到 1300 元 /平米。 六）、付款方式 付款方式 作業(yè)態(tài)度 優(yōu)惠政策 期房 現(xiàn)房 一次性付款 鼓勵，最好是簽訂合同時能一次付清 2% 1% 銀行按揭 不能或不愿一次付款的客戶，我們建議他們采用銀行按揭貸款方式 % 1% 分期付款 不提倡 0 0 AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精 英置業(yè)有限公司策劃部 51七）、銷售走勢預(yù)測 銷售走勢10%45%35%10%0%10%20%30%40%50%銷售比例 10% 45% 35% 10%—— —— —— —— 預(yù)熱期 強銷期 持續(xù)期 清盤期 AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精 英置業(yè)有限公司策劃部 52第五部分： 項目經(jīng)濟效益分析 本案總占地 86 畝，約合： 57362 ㎡，擬定南面和東面臨街建造底商多層住宅。 容積率： ，總建筑面積約 100383 ㎡。其中： 住宅： 95883 ㎡；商業(yè)房 4500 ㎡ （一） 土地成本： 萬元 土地價格： 86 畝 13 萬元 /畝 1118 萬元 土地契稅： 1118 萬元 4% 萬元 建筑物補償： 150 萬元 （二）、開發(fā)成本 ：（ 萬元） 前期費用： 萬元 （ 1）察設(shè)計費（ 15 元 /㎡ 95883 ㎡） 萬元 （ 2）監(jiān)理費 (總工程量的 1%) 46 萬元 （ 3）前期不可預(yù)見費（ 0、 6 萬元 /畝） 萬元 基礎(chǔ)配套設(shè)施工程費（ 340 萬元） （ 1）道路 （ 5 元 /㎡ 100383 ㎡ ） 50 萬元 （ 2）排水設(shè)施 （ 5 元 /㎡ 100383 ㎡） 50 萬元 （ 3）自來水 （ 5 元 /㎡ 100383 ㎡） 50 萬元 （ 4）供電 （ 7 元 /㎡ 100383 ㎡） 70 萬元 （ 5）燃氣 （擬燃氣公司承擔(dān)） （ 6）電信 （擬電信公司承擔(dān)） AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精 英置業(yè)有限公司策劃部 53（ 7）有線電視 （擬有線電視臺承擔(dān)） （ 8）智能化系統(tǒng) （ 3 元 /㎡ 100383 ㎡） 30 萬元 （ 9）景觀、綠化 （ 5 元 /㎡ 100383 ㎡） 50 萬元 （ 10）大門（南、東、西）（ 4 元 /㎡ 100383 ㎡） 40 萬元 建安工程費（ 4631 萬元） （ 1）住宅 （ 460 元 /㎡ 95883 ㎡） 4411 萬元 (2)商鋪 （ 490 元 /㎡ 4500 ㎡） 220 萬元 公建配套設(shè)施費（ 萬元） (1)會所（簡裝）（ 500 元 /㎡ 1