【導(dǎo)讀】地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！⑵沈陽市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好。十六大提出的“大力振興裝備制造業(yè)”，這是沈陽的。⑸沈陽市城區(qū)建設(shè)的速度加快，極大地刺激住房市場(chǎng)需求。⑹開發(fā)潛力充分展現(xiàn)，為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好機(jī)遇和條件。⑺我國證券市場(chǎng)的形勢(shì)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)。耐受力受到了重大的考驗(yàn)。⑶商品房的空置量較大，難以全部消化。2021年相繼亮相的新公司，也表現(xiàn)出了不凡的實(shí)力。今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)升溫，購房已成為消費(fèi)領(lǐng)域的一大話題。沈陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速發(fā)展期。市場(chǎng)金額在200億元左右。理財(cái)性投資品種中購置房產(chǎn)是最好的。前年外地人在沈陽買房的不到1000戶，去年接近2021戶，今年將達(dá)到3000—4000戶。并且這個(gè)數(shù)字還將會(huì)大幅度增長。

　　

【正文】 客廳，飯廳和客廳已經(jīng)混為一談，休息才是最重要的。而且商家想得也很也十分周到，象 新城。每戶都有獨(dú)立的供熱系統(tǒng)，在不使用的時(shí)候，可以關(guān)掉，是外地商務(wù)人士居住投資的優(yōu)良選擇。商務(wù)酒店式屬于單身公寓式。因?yàn)樗麄兊闹攸c(diǎn)在與精裝修和酒店式服務(wù)。這也是今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 一個(gè)趨勢(shì)。 商住投資型 ： 這類樓盤 :有當(dāng)代程式，金園大廈，艾特國際花園。這第二類與第一類相比，同樣具有優(yōu)良的地段優(yōu)勢(shì)，但是不同的是：商住投資型并沒有過高的期望外地商人來購房，而是把希望放在那些具有投資遠(yuǎn)見的投資者身上。在風(fēng)險(xiǎn)極大的股票市場(chǎng)漸漸不再成為許多市民的投資首選后，出租房子這一投資渠道開始日漸走紅。因?yàn)榭梢杂勉y行貸款來進(jìn)行投資，而且地段這么好的樓盤來出租，用月租來交付月供，是綽綽有余的。所以這也是這類房子熱銷的主要原因。像艾特國際花園，在其他房型還沒有怎么銷售時(shí)，這種小戶型的 6樓已經(jīng)銷售一空。 百姓自住型 ： 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 這類樓盤有盛世華城，天龍家園，勝利公寓。他們并沒有把這種戶型作為樓盤的主打戶型，而是在眾多戶型中留出很小的一部分，純粹是為了滿足不同的市場(chǎng)需求。如在盛世華城，一位業(yè)主在購買了一套面積為 100 平左右的房子后，又在旁邊購買了一套面積為 30 平的房子，是自己為父母預(yù)留出的小房間。在沈陽的一些樓盤都有這樣的做法。 老樓翻新型 ： 這是近兩年沈陽房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)另類。代表作品為非常公寓和非常迷你家。把一些現(xiàn)成的老樓或者蓋了以后沒有用過的舊樓翻新，重新裝修，重新包裝外立面，重新設(shè)計(jì)戶型，把布局改得精巧袖 珍，這樣就可以身價(jià)倍增，不失為一種新穎的開發(fā)策略。 十、沈陽小戶型優(yōu)劣勢(shì)分析 以上分析了小戶型的類型及各自特點(diǎn)。總體上來說沈陽小戶型其可取之處：首先是價(jià)格因素，由于小戶型的面積小，即使是精裝修，即使單價(jià)很貴，整體的價(jià)格也不會(huì)很大，應(yīng)該是目標(biāo)人群所能接受的價(jià)格。特別對(duì)于單身年輕人或者年輕夫婦來說，有一個(gè)屬于自己的空間是很必要的，太大面積的房子對(duì)于兩個(gè)人來說是不容易負(fù)擔(dān)的起的，而且租房子也很不經(jīng)濟(jì)劃算，所以，一套首付只有總房款的 30%，月供比月租要便宜的小戶型房子無疑是他們的首選。還有對(duì)于一些在學(xué)校附近的樓盤， 在現(xiàn)在沈陽教育的大環(huán)境下（電腦派位），也可能是一些望子成龍的父母的選擇。其次，小戶型也是一種很好的投資工具，在城市的繁華地區(qū)購買的房子是不愁租不出去的，而且，一般租金會(huì)高于月供，甚至高出一倍也是有可能的，很利于長線投資。 也有不同看法，認(rèn)為小戶型僅僅是一種過渡房型，缺點(diǎn)存在于：首先，由于小戶型很小，所以它的功能分區(qū)不是很完備。就 3040 平舉例來說，戶型一般不會(huì)做出獨(dú)立的廚房來，而是簡(jiǎn)單得在門口附近有一個(gè)小餐區(qū)，這樣可能會(huì)帶來很多不便之處。還有就是休息區(qū)和工作區(qū)分工不明顯，以沈陽這種缺乏單身貴族的城市，夫妻 兩個(gè)人共同居住會(huì)覺得有一些擁擠。這是戶型上的問題，還有就是小戶型的規(guī)劃設(shè)計(jì)問題，現(xiàn)在市場(chǎng)上地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 有不少的小戶型都是由存量房改建而來的，利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計(jì)而成，因此朝向，通道都存在不少問題，而結(jié)果就是，一般樓盤都會(huì)將較差的留給小戶型，因?yàn)檫@樣，損失會(huì)小一些。還有一個(gè)投資上的問題，如果房子沒有租出去，不僅收不到租金自己還要負(fù)擔(dān)月租。另一種情況就是如果在這一段地區(qū)有許多這樣的投資者，那么就會(huì)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，然后就會(huì)造成投資回報(bào)率下降和投資收回期的延長。目前沈陽小戶型樓盤還存在綠化率低，樓內(nèi)電梯擁擠，通道狹窄 ，居住人群復(fù)雜，物業(yè)管理困難及安全和社會(huì)問題。 現(xiàn)在沈陽的小戶型還存在一個(gè)目標(biāo)人群不明確的問題，許多樓盤把客戶范圍的戰(zhàn)線拉的很長，目標(biāo)不明確，往往影響到結(jié)果。在這一點(diǎn)上，北京樓盤就做的好一些，值得學(xué)習(xí)借鑒。 十一 、房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)小戶型住宅應(yīng)采取的對(duì)策 房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)提高對(duì)小戶型的認(rèn)識(shí)，重視對(duì)小戶型的開發(fā)。雖然小戶型的利潤空間要小于大戶型，但目前大量大戶型的商品房閑置 ， 與其片面追求開發(fā)利潤空間大的大戶型，積壓資金，不如開發(fā)需求急迫的小戶型，以較快的速度銷售出去，加快資金的周轉(zhuǎn)，以薄利多銷的方式運(yùn)作。而且隨 著將來房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，大戶型和小戶型的利潤空間會(huì)越來越接近，開發(fā)商單純依靠大戶型賺取更多利潤的想法不一定能實(shí)現(xiàn)。發(fā)達(dá)國家已經(jīng)出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢(shì)。日本曾統(tǒng)計(jì)過若干個(gè)國家套型變化的情況，結(jié)果表明，當(dāng)套型面積增加到 130 平方米左右時(shí)，就不再增長，然后又回落到 80100平方米。而歐洲自 90 年代以來， 100 平方米以下的小戶型已經(jīng)占到市場(chǎng)新增量的 75％，成為市場(chǎng)銷售的主體。 經(jīng)濟(jì)適用房要以中小戶型為主是國家的規(guī)定。家庭規(guī)模小型化趨勢(shì)也決定我國未來對(duì)小戶型需求的持久性。隨著我國人口結(jié)構(gòu)的變化，越來越多的 家庭成為獨(dú)生子女或無子女家庭，組建家庭的子女也很少與父母合住，因而小戶型的需求并不會(huì)如開發(fā)商地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 所認(rèn)為的那樣，只是過渡性的住宅。 房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)小戶型時(shí)應(yīng)注意的問題： ① 地理位置的選擇方面。由于小戶型在近期的購買者多是年輕的創(chuàng)業(yè)者，多在市區(qū)內(nèi)工作，因而小戶型的位置必須在市中心或交通便捷的地鐵輕軌沿線，以方便他們上下班與出行。 ② 在房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面。為避免小戶型將來因面積小而遭到淘汰的厄運(yùn)，在建造和設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)采用先進(jìn)的技術(shù)，如大跨度預(yù)應(yīng)力技術(shù)，就是戶與戶之間沒有承重墻，廚衛(wèi)管線進(jìn)行適當(dāng)處理，同一樓層的空間可 以隨意組合，既可以是小戶型，也可以變成大戶型，甚至是 1000 平方米以上的超級(jí)戶型，戶與戶之間可以像積木一樣自由的組合。 ③ 在適應(yīng)市場(chǎng)需求方面。由于對(duì)小戶型的需求是社會(huì)中的特定人群，因而其需求量畢竟是有限的，所以在近期的小戶型的開發(fā)上，要注意不能一哄而起。從長期來看，我國居民對(duì)住宅需求的戶型也必然會(huì)出現(xiàn)小戶型回歸的趨勢(shì)，因而開發(fā)商應(yīng)當(dāng)隨著市場(chǎng)需求的變化而及時(shí)地調(diào)整自己的開發(fā)計(jì)劃。 十二 、北京購買小戶型的項(xiàng)目意向需求市場(chǎng)調(diào)查與分析 由新浪房產(chǎn)特別推出的小戶型專題，受到廣大喜愛小戶型網(wǎng)友的關(guān)注。此次公布在線調(diào)查結(jié)果并進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，希望這些分析數(shù)據(jù)可以給購買小戶型的網(wǎng)友一些幫助。 調(diào)查方式：新浪網(wǎng)在線調(diào)查 調(diào)查人數(shù)： 10167 人 調(diào)查時(shí)間： 2021 年 5 月 10 日 — 6 月 13 日 絕大多數(shù)人愿意購買 小戶型 商品房 調(diào)查顯示， %的調(diào)查者愿意購買 小戶型 商品房，不愿意的為 %。 單身和夫妻是小戶型的主要購買人群 購買小戶型的家庭結(jié)構(gòu)主要以單身和夫妻為主，被調(diào)查人員中有 %的人屬于單身或者夫妻，這部分人正成為小戶型的主要購買人群。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 小戶 型的最佳地點(diǎn)應(yīng)該選在二環(huán)至四環(huán)之間 被調(diào)查者中有 %的人認(rèn)為“小戶型”項(xiàng)目應(yīng)該建設(shè)在北京的二環(huán)至四環(huán)之間，只有 %的被調(diào)查者認(rèn)為小戶型應(yīng)該建在五環(huán)以外 商務(wù)中心區(qū)邊緣、輕軌沿線、地鐵沿線仍是小戶型的集中區(qū)域 認(rèn)為“小戶型”項(xiàng)目應(yīng)該建設(shè)在商務(wù)中心區(qū)邊緣的被調(diào)查者有 %，認(rèn)為“小戶型”項(xiàng)目應(yīng)該建設(shè)在輕軌沿線的被調(diào)查者有 %，認(rèn)為“小戶型”項(xiàng)目應(yīng)該建設(shè)在地鐵沿線的被調(diào)查者有 %。 大多數(shù)準(zhǔn)備購買小戶型的被調(diào)查者喜歡小高層和高層在選擇購買“小戶型 ”的結(jié)構(gòu)時(shí)，有 %的被調(diào)查者鐘愛板樓，有 %的被調(diào)查者鐘愛小高層，有 %的被調(diào)查者鐘愛高層，認(rèn)為“無所謂”的被調(diào)查者有 %。 地價(jià)位將是小戶型今后發(fā)展的趨勢(shì)有 %的被調(diào)查者認(rèn)為“小戶型”項(xiàng)目的銷售價(jià)格在 3000元以下，有 %的被調(diào)查者認(rèn)為“小戶型”項(xiàng)目的銷售價(jià)格在 30005000元，有 %的被調(diào)查者認(rèn)為“小戶型”項(xiàng)目的銷售價(jià)格在 50007000 元。 小戶型的最愛是兩居 在此次調(diào)查中有 %的被調(diào)查者選擇一居室小戶 型，有 %的被調(diào)查者選擇二居室小戶型，有 %的被調(diào)查者選擇三居室小戶型。 只要是小戶型就喜歡 調(diào)查顯示：選擇面積在 30 平方米以下的被調(diào)查者占 %，選擇面積在 3040 平方米被調(diào)查者占 %，選擇面積在 4050平方米的被調(diào)查者占 %，選擇面積在 5060平方米的被調(diào)查者占 %，選擇面積在 6070 平方米的被調(diào)查者占 %，選擇面積在 7080平方米的被調(diào)查者占 %，選擇面積在 8090平方米的被調(diào)查者占 %，選擇面積在 90 100 平方米的被調(diào)查者占 %，選擇面積在 100 平方米以上的被調(diào)查者占 %。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 銀行貸款依然是購買小戶型的主要付款方式 計(jì)劃購買小戶型的被調(diào)查者中有 %選擇了一次性付款的付款方式，有 %選擇了銀行貸款的付款方式。 26 萬元的首付款是購買小戶型的人首選 購買“小戶型”時(shí)，有 %的被調(diào)查者選擇首付 2 萬元以下為最佳購買方式，有%的被調(diào)查者選擇首付 26 萬元為最佳購買方式，有 %的被調(diào)查者選擇首付612 萬元為最佳購買方式。 1低月供吸引買房人 被調(diào)查者中選擇月供 (每月償還的銀行貸款的數(shù)額 )在 600 元以下的占 %，選擇月供在 600800 元的占 %，選擇月供在 8001000 元的占 %，選擇月供在10001200 元的占 %，選擇月供在 12001500 元的占 %，選擇月供在 1500 元以上的占 %。 1小戶型買來自己用 有 %的被調(diào)查者購買“小戶型”為了自己使用，有 %的被調(diào)查者為了投資而購買“小戶型”