沈陽新湖二期可行性分析研究報(bào)告-資料下載頁
2025-02-27 13:27本頁面
【導(dǎo)讀】⑵沈陽市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好。十六大提出的“大力振興裝備制造業(yè)”的重要舉。措為推動沈陽的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展創(chuàng)造了條件、奠定了基礎(chǔ)。⑸沈陽市城區(qū)建設(shè)的速度加快，極大地刺激住房市場需求。⑹開發(fā)潛力充分展現(xiàn)，為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好機(jī)遇和條件。⑺我國證券市場的形勢有利于房地產(chǎn)市場。⑴土地儲備制度運(yùn)行沒有得到進(jìn)一步地完善。商的耐受力受到了重大的考驗(yàn)。⑶商品房的空置量較大，難以全部消化。⑷住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)向中等收入家庭傾斜的調(diào)整任務(wù)比較艱巨。地產(chǎn)項(xiàng)目遍布全國。住宅產(chǎn)品，而且對一個(gè)區(qū)域性地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和拉動更有不可低估的作用。2021年相繼亮相的新公司，也表現(xiàn)出了不凡的實(shí)力。沈陽房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出從未有過的繁榮和亮麗。沈陽市的房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)快速發(fā)展期。階段的顯著標(biāo)志。并且這個(gè)數(shù)字今后每年還會大幅度增長。
【正文】 項(xiàng)目位于沈陽市鐵西區(qū)北二東路 17 號 東 —— 興工街 西 —— 興華街 南 —— 商業(yè)區(qū)、建設(shè)大路 北 —— 北二東路 ⑵基本情況 開發(fā)商：遼寧博潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑形式及風(fēng)格： 1 棟高層點(diǎn)式酒店公寓樓，具有現(xiàn)代星級酒店管理風(fēng)格 外立面顏色及材質(zhì)：銀白、黃色貼磚 面積范圍： 46—— 90 平方米 主打面積及戶型： 46—— 50 平方米的一室一廳一衛(wèi)的為主打戶型，共占總量的 96% ⑶戶型配比 57%19%20%4% 46—5 0平方米 一室一廳一衛(wèi)63平方米 一室一廳一衛(wèi)71—7 7平方米 一室一廳一衛(wèi)90平方米 全躍 16 ⑷優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 1） 地理位置好，緊臨和平區(qū)的繁華地段。 2） 交通方便，興工街的擴(kuò)建使得道路加寬，出行方便。 3） 作為精裝房，價(jià)格合理。 4） 戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)了動靜 分離，并且空間視野較好。 5） 周邊及業(yè)主會所內(nèi)的配套齊全。 劣勢 1） 由于周圍鐵路多，并且緊臨馬路，因此噪音較大。 2） 部分戶型靠北，無南面，因此采光及通風(fēng)較差。 3） 周邊的商業(yè)性企業(yè)少，不利于銷售。 ㈡ 競爭對手售價(jià)對比 鑫豐花園 興龍?jiān)? 博潤公寓 示范和平家園（多層） 示范和平家園（小高層） 示范和平家園（高層） 起價(jià) 2850 元(1F、 7F) 2780 元（ 1F 、7F） 東 4800 元 西 4500 元 南 4950 元 2390 元 （ 1F） 2500 元 （ 1F） 2500 元 （ 1F） 最低價(jià) 2850 元(1F、 7F) 2780 元（ 1F 、7F） 東 4800 元 西 4500 元 南 4950 元 2390 元 （ 1F） 2500 元 （ 1F） 2500 元 （ 1F） 最高價(jià) 3250 元 (3F— 5F) 3280 元（ 3F —5F） —— 2590 元 （ 7F） 3190 元（ 9F、 10F） 3200 元（ 9F— 12F） 其它價(jià) 3050 元（ 2F、 6F） 3080 元(2F、 6F) —— —— —— —— 層差 200 元 200 元 300 元 100 左右 50— 100 元 每兩層 +100 元 50— 100 元 頂層形式 平屋頂 平屋頂 平屋頂 平屋頂 平屋頂 平屋頂 一次性 折扣 折 折 —— 折 折 折 貸款折扣 折 折 —— 折 折 折 六、本項(xiàng)目市場定位 新湖北國之春二期地處三區(qū)交界，特定的地理位置決定了他產(chǎn)品定位須綜合考慮目標(biāo)市場地區(qū)、區(qū)域發(fā)展前景等因素。 項(xiàng)目地點(diǎn)為中心，輻射鐵西、和平、皇姑三區(qū)，和平西部、皇姑西南部、鐵西區(qū)為重點(diǎn)區(qū)域。 17 ㈠ 市場細(xì)分 和平區(qū)西部與鐵西區(qū)相接，且擁有沈陽站、南二批發(fā)市場及太原街這一沈城最大的商業(yè)街，許多經(jīng)商者為方便經(jīng)營，多選擇此地。同時(shí)，他們也具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力。太陽北街的拆遷，也將提供大量的消費(fèi)者。 西新區(qū)的改造，使得今年鐵西區(qū)呈現(xiàn)出大拆大建的局面，貨幣動遷也為消費(fèi)者重新置業(yè)，選擇好的街區(qū)提供更大可能性。 姑區(qū)西南部許多居民也會被這一地塊的升值潛力所吸引，而且空間距離與原居住地比鄰，對生活影響不大。 ㈡ 目標(biāo)客戶 對于酒店公寓，我們的目標(biāo)人群是，一些受過高等教育、辦公地點(diǎn)隨意、有相當(dāng)事業(yè)基礎(chǔ)的人士。年齡一般在 35—— 45 歲之間。 ㈢ 價(jià)格定位 對于酒店式公寓，我們用博潤公寓作為主要性價(jià)比，初步可定均價(jià)在 5100—— 5200 元 /每平米；而小戶型住宅，以 示范和平家園、鑫豐花園、興龍?jiān)窞橹饕詢r(jià)比，可初步定均價(jià)在 3400—— 3500 元 /每平米。 七、本項(xiàng)目可行性建議 ㈠ 產(chǎn)品建議 酒店式公寓的面積可控制在 40—— 80 平米之間，戶型可隨意間隔。 板實(shí)多層小戶型的面積可控制在 60—— 80 平米之間，戶型主要設(shè)計(jì)為兩室一廳。 ㈡ 規(guī)劃建議 建筑結(jié)構(gòu) 酒店式公寓采用框架式結(jié)構(gòu)，可任購房者使用需求分割。 板式多層采用磚混結(jié)構(gòu)即可。 建筑外立面 結(jié)合北方氣候、周邊景觀、產(chǎn)品目標(biāo)市場等綜合因素，酒店式公寓的外立面應(yīng)采用玻璃幕墻。而板式多層的外立面應(yīng)以深色調(diào)涂料間或貼 磚，以顯現(xiàn)代風(fēng) 18 格，同時(shí)兼顧空調(diào)機(jī)位、排水設(shè)施等細(xì)節(jié)問題。 戶型設(shè)計(jì) 小戶型的設(shè)計(jì)容易落入陳規(guī)模式，所以在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注重協(xié)調(diào)各個(gè)功能區(qū)的布局，突出個(gè)性。 共享區(qū)間 對于整個(gè)區(qū)間來講，可在開發(fā)商能承受的條件下，利用植被、綠化墻、園區(qū)小品等營造怡人氣氛。 對于酒店公寓的公共區(qū)域，應(yīng)合理設(shè)計(jì)樓梯間、電梯間的位置，掌握好公共走廊的面積與樓層總面積的比。 ㈢ 其他重要建議 酒店公寓的裝修風(fēng)格與目標(biāo)市場的偏好相吻合。 停車場的出入口要合理，做到自然的人車分流。 臨街 1 樓、 2 樓為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，面積跨度應(yīng)大，滿足不同消 費(fèi)者的需求。如不妨劃定一區(qū)為農(nóng)貿(mào)市場。 建議 1 樓、頂樓贈送私家花園，以利于快銷，也可將部分樓頂設(shè)計(jì)成閣樓。 建議園區(qū)內(nèi)設(shè)有小戶型醫(yī)療所，因?yàn)槲覀兊南M(fèi)者中有相當(dāng)一部分是老人。
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