【導(dǎo)讀】健康、長壽是人們夢寐以求的目標(biāo)。養(yǎng)生的目的是延年益壽，康健無疾。閑養(yǎng)生可以抗御嚴(yán)酷的自然環(huán)境，調(diào)整體力，抗御疾病，防治疾病等。夏秋冬的變化，與所處的節(jié)氣和諧，始終保持融入自然的的狀態(tài)。著重以國學(xué)文化與養(yǎng)生機理學(xué)說為主線，涵蓋先進的生物科技檢驗。技術(shù)、國際化健康管理體系、國學(xué)傳統(tǒng)養(yǎng)生保健、新概念商務(wù)休閑等方方面面，產(chǎn)業(yè)綜合型龍頭項目、領(lǐng)跑業(yè)界?！氨３制胶?、天人合一”做為核心內(nèi)涵和自然觀以達到形神統(tǒng)一的整體觀。生將成為健康生活的主流方式。任，為提高人民健康水平改善人民生命質(zhì)量貢獻力量。嘉興地理位置卓越，承接產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的條件優(yōu)良，是投資發(fā)展的一片沃土。程中勢必會帶動商產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，故在嘉興開發(fā)第三產(chǎn)業(yè)是順應(yīng)發(fā)展態(tài)勢的。通過前期的摸底調(diào)查，我們對嘉興相關(guān)行業(yè)有了一個基本了解。嘉興的SPA美容類針對的多為女性顧客，甚至是專業(yè)的。由于南北方的習(xí)俗和文化差異，在嘉興，洗浴文化還未被普遍的接受。

　　

【正文】 /年 消費標(biāo)準(zhǔn) 非會員 200 元 /人次 按 100 的高級會員計算 高級會員有鉑金卡、黃金卡、和鉑銀卡，為了方便計算按照均價 26000 元 /每年代入估算。 年收入 20200 人次 200 元 /人次 +100 人 26000 元 6600000 660 萬元 運營成本 : 運營成本 場地租金 40 萬 /年 按照選定區(qū)域的價格標(biāo)準(zhǔn) 每平米的租金在 200 元 /每年左右，配套 停車場。 設(shè)備折舊 30 萬 /年 按照行業(yè)財務(wù)通行標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備報廢期計為 5 年。 150 萬 /5 年 30 萬 /年 維護費用 5 萬 /年 主要用于固定投入和設(shè)備的檢修和維護 物料水電消耗 100 萬 /年 除了水電消耗外，還涉及原材料的使用 人力資源及 管理成本 150 萬 /年 按照管理模式的要求，結(jié)合本地實際情況，定員 24人，其中基層員工 18 人 年薪 3 萬，中高層 6 人 年薪 5 萬。 管理費按年收入的 10%計算（同行業(yè)在 6%左右） 18 人 3 萬元 +6 人 5 萬元 +660 萬元 10%≈ 150 萬元。 稅金 40萬元 /年 按 6%計 算 660 萬元 6%≈ 40 萬元 合計 365 萬元 /年 收益預(yù)估： 收益預(yù)估 稅前利潤 295 萬元 /年 660 萬元 365 萬元 295 萬元 稅前利潤 198 萬元 /年 按 33%的所得稅計算 295 萬元（ 133%）≈198 萬元 /年 投資回報率（ ROI） 25% 198 萬元 /800 萬元 100%≈ 25% 投資回收期 4 年 800 萬元 /198 萬元 /年≈ 4 年 為了方便分析，以上數(shù)據(jù)均未慮資金成本以及擴展的項目收益 根據(jù)市場預(yù)測，本項目投資回收期需 4 年，投資回報率達到了 25%?？紤]到地塊特殊區(qū)域優(yōu)勢 ，是經(jīng)濟效益比較理想的開發(fā)項目。 風(fēng)險分析 （ 1）市場風(fēng)險：養(yǎng)生會所在我國的發(fā)展處于起步階段，也是目前國際發(fā)展最為迅速的一塊業(yè)務(wù)。整個市場利潤空間大，但企業(yè)規(guī)模普遍較小，主導(dǎo)品牌尚未完全形成，市場還未完全成熟；新進入的企業(yè)除了要應(yīng)對大的養(yǎng)生類公司的擠壓，還要應(yīng)付中小型公司的惡性競爭，成長過程中充滿了風(fēng)險。傳播養(yǎng)生文化是規(guī)避風(fēng)險的最佳途徑。養(yǎng)生體驗?zāi)壳耙呀?jīng)有比較成熟的發(fā)展模式可供借鑒，市場將越來越規(guī)范，前景也長期看好。 （ 2）技術(shù)風(fēng)險：養(yǎng)生會所的每一個環(huán)節(jié)都離不開信息技術(shù)的支撐，從客戶基本信息的 錄入，到體檢結(jié)果的收集、傳輸，再到數(shù)據(jù)的分析、發(fā)布與管理，信息技術(shù)都起到了不可替代的作用。養(yǎng)生體驗的整套流程需要通過一個信息平臺來實現(xiàn)，需要與相關(guān)的行業(yè)進行深度的合作。 （ 3）經(jīng)營風(fēng)險：企業(yè)最終能否在激烈的市場競爭中勝出，很大程度上取決于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理能力的強弱。對于養(yǎng)生類機構(gòu)，穩(wěn)定客戶和開發(fā)潛力資源是實現(xiàn)快速擴大規(guī)模，降低整體運營成本，樹立品牌的有效辦法，但前提是要建立一個可復(fù)制、成熟有效的模板，而要建立這樣一個標(biāo)準(zhǔn)化的模板，需要在實踐中不斷試錯和調(diào)整，其中的風(fēng)險不言而喻。 （ 4）人才風(fēng)險：養(yǎng)生 類機構(gòu)主要提供的是服務(wù)，所以那些掌握獨特技能的服務(wù)和管理類人才是公司得以發(fā)展的核心資源，他們一旦流失，將造成公司品牌損失、會員流失和經(jīng)營波動，如何在競爭激烈的市場中爭取到他們，并想辦法將其留住，也是企業(yè)時時需要面對的挑戰(zhàn)。 （ 5）政策和法律風(fēng)險：新的《體檢機構(gòu)管理辦法》和一系列健康產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的出臺對于已進入這個市場的企業(yè)來說，為了達到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求，增加投入是必然的，這也是一個風(fēng)險。會員服務(wù)屬于約定服務(wù)關(guān)系，如果服務(wù)出現(xiàn)問題，可能導(dǎo)致法律糾紛甚至造成會員流失，新政策的出臺和經(jīng)營過程中的法律糾紛，都是難 以回避的風(fēng)險。 （ 6）退出風(fēng)險：養(yǎng)生類機構(gòu)的品牌及無形資產(chǎn)含量高，適合長期運營，若中途結(jié)束運營，轉(zhuǎn)行的空間比較小，可回收價值很低。檢測設(shè)備專用性很強，固定資產(chǎn)投入也比較大，如果退出，其資產(chǎn)也將會遭遇“縮水”風(fēng)險。 通過以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項目資金收回較快，而且，投資收益率略高于其它行業(yè)收益率，因此，雖然本項目具有較大的投資吸引力，但其潛在的風(fēng)險也不容忽視。 但是，由于在會所的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測的風(fēng)險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財務(wù)上都是可行的。就本項目而言 ，市場的分析和會所的整體定位，以及會所投資經(jīng)濟分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標(biāo)，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標(biāo)將是可行的。 七、項目結(jié)論 １、本項目地理位置優(yōu)越、交通便利、資源整合充分、規(guī)劃細(xì)致合理可行，可以填補南昌養(yǎng)生市場空白并與同類項目實行錯位經(jīng)營； ２、本項目所處地理位置自然環(huán)境質(zhì)量較好，基礎(chǔ)設(shè)施可利用性強，全面開發(fā)程度低，投資規(guī)模和投資成本有望得到一定的控制。項目建成后，資源類型豐富，有利于開發(fā)多種服務(wù)項目； ３、 本項目雖投資大，回收期長，但風(fēng)險比較低，同時有非常廣闊的利潤空間。是一個長效項目。對經(jīng)濟社會和傳統(tǒng)文化挖掘有著重要促進作用； ４、建議項目在執(zhí)行過程中要加強宣傳，提高項目知名度，科學(xué)管理，多方取利，盡最大可能收回投資。同時加強與第三方合作和項目靈活外包，多層次解決項目資金瓶頸問題，一次性打造出品牌，盡早取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 ５、本項目涉及面廣，建議公司預(yù)先做好技術(shù)力量儲備工作。要使本項目順利地開展，并得到預(yù)期的經(jīng)濟效益，必須保持與富有經(jīng)驗的專家和技術(shù)人員經(jīng)常聯(lián)系，得到他們的有效指導(dǎo)。并且通過招聘和 培訓(xùn)自己的技術(shù)人員和開拓市場人才，才能使項目穩(wěn)定發(fā)展。 ６、建議項目在運營過程中著力于轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，注重開發(fā)市場，形成具有自己特色的競爭優(yōu)勢，不斷研究探索多元化的服務(wù)項目，增強服務(wù)質(zhì)量和規(guī)模，以滿足不同層次消費者的需求，并在此基礎(chǔ)上加強服務(wù)質(zhì)量管理，樹立良好的企業(yè)形象。 1