【導讀】賢紡織（布藝）城、十甫名都等大型商業(yè)，分布在市內(nèi)各個熱點區(qū)域，四面開花，試，去年風頭最足的商業(yè)項目都定位于SHOPPINGMAII。據(jù)悉，目前廣州在建。匹克體育場旁的“花花世界”以及白云區(qū)的百信廣場。除尚未開售的“花花世界”。其他項目推出市場后的租銷售情況都較不錯。廣州市場都接受MAII這種類型的。天河都市廣場就項目的實際情況，借這一趨勢將項目定位為廣州首席。2021年底以“主題商。投資者和消費者的關注。力，主力商家方面已經(jīng)確立美國諾馬特超市。區(qū)鋪在廣州報紙媒體作廣告，比9－10月份多出4個，其中廣州市內(nèi)有34個，內(nèi)商鋪的廣告量占商鋪廣告總量的99％。組建成全方位的市場攻擊體系。廣州市特別是八區(qū)商鋪的供應量大增，呈。較多，有待市場進一步消化。越秀等區(qū)的商鋪銷售仍然保持良好的市場局面。而其他商鋪市場的價格走勢會與2021年基本持平或略有下降。50000元/平米，實用率是80％折合實用面積售價60000元/平米。

　　

【正文】 店入駐 項目接受招商預約； 發(fā)布大型招商會。 大型招商會隆重召開 項目持續(xù)公開招商 媒介組合 南方都市報、信息 時報、廣州日報繕 稿炒作為主，形象硬稿為輔 南方都市報、信息時報、廣州日報硬廣為主，繕稿為輔；城市之聲，珠江經(jīng)濟臺作配合； 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 注：接商圈炒作的連續(xù)性，必須有題材炒作把項目繼續(xù)炒熱。如：“百佳的方向就是你的方向”、“麥當勞的方向就是你 的方向”，本項目炒作的主要題材是主力店，如若不能盡快確定，將嚴重影響下一步的推廣，進而影響整個項目的銷售和招商工作。 （ 2021年 9月中旬 ~10月底） 1）推售思路 在項目知名度有了一定基礎條件上，本階段的重點是就項目的具體情況進行系列宣傳，從廣州首席社區(qū) MALL概念演繹、都市財富運動、天河東商圈員村板塊、政策支持、項目定位、地段商業(yè)價值、功能分布、發(fā)展商品牌實力、一級主力店進駐、投資回報……進行公開發(fā)售前的宣傳。 推廣重點： ★ 塑造項目品牌形象 ★ 傳遞銷售、招商信息 ★ “天河 都市廣場 —— 廣州首席社區(qū) MALL”概念演繹 ★ 商圈價值 ★ 項目賣點分析 ★ 投資收益分析 ★ 功能定位 ★ 內(nèi)部認購造勢 宣傳主題：天河都市廣場 —— 天河東財富新商機該階段是本項目的正式公開發(fā)售期，是項目推廣的關鍵時期，因此，必須集中所有優(yōu)勢資源及各種有效手段促使 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 項目公開發(fā)售的成功。 ★ 完成項目的整體包裝 確定一系列的項目包裝，并于認籌前落實完成，在未正式推廣項目之前，提前讓市場接收項目信息，以良好的形象迎接市場的關注，并為公開發(fā)售前的正式推廣做好鋪墊準備，整體包裝包括有戶外廣告，現(xiàn)場包裝及項目宣傳物料 等。 ★ 制定完善的廣告宣傳計劃，立體炒作項目預計公開發(fā)售時間為 8月 18，那么制定的公開發(fā)售廣告計劃則一般提前一個月實施，即約在 7月下旬全面進行廣告投放；而在此之前，應以非硬性廣告在各類媒體上進行新聞報道；在公開發(fā)售之 后，則設定約 1個月的公開發(fā)售的續(xù)銷期，時間將順延至 8月中下旬，在此期間，將通過報紙、電臺等媒體手段立體炒作項目，以浩大的聲勢奠定項目的市場地位，影響甚至震撼廣州房地產(chǎn)界、廣州商界，更為項目的持續(xù)熱銷打下良好基礎。 ★ 塑造商業(yè)概念，構建項目品牌 作為大型商業(yè)項目的全新推廣，應為其“量身訂造” 具有良好可塑造的商業(yè)概念，以此為主線穿插于項目推廣的始終，并圍繞其運用各種手段進行包裝、炒作、演繹，以達到構建項目品牌魔方，發(fā)放強大磁場效應的作用，大力推動項目的銷售。 ★ 整合列舉一系列硬件及軟件內(nèi)容，形成指標現(xiàn)代化的商業(yè)項目運作，必然會有一系列的硬件及軟件指標，作為向現(xiàn)代化、專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展的本項目，更應明確硬件及軟件的各項具體內(nèi)容，并以此形成商業(yè)化運作指標公告市場，給予市場投資者及商家信心。 2）推廣主題 ★ 主題形象 第一主題：廣州首席社區(qū) MALL 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 第二主題：到東部去掘金 主題闡釋： 第一主題 前文已闡釋。 第二主題是對第一主題的補充演繹，表示項目位臵在東部，金礦在東部，而該主題就類似“買鋪當然是買北京路”，都具異曲同工之效，以此簡潔口語廣而告之，引發(fā)投資者及商家形成新的投資思維。 ★ 商業(yè)概念 概念：都市財富運動（以英文縮寫作表現(xiàn)） 概念闡釋： 一個良好概念的誕生并炒作，將會為項目增加附加值，同時會使推廣過程得以系統(tǒng)、連貫操作，會使市場印象更為深刻，更易區(qū)分同類型項目，從而脫穎而出。 1） 都市財富運動可使人們直白理解與財富相關聯(lián)； 2） 可包容各種財富演繹手法，如廣告宣傳、公關活動等； 3） 可使人們自發(fā)進一步了解該概念，發(fā)放磁場效應。 演繹設想： 科學與財富相結合、相類比表現(xiàn)形式：選取人們熟悉的西方科學家及經(jīng)典理論融洽演繹。 例如：哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸 —— 本項目有如財富新大陸；牛頓發(fā)現(xiàn)萬有引力 —— 本項目將發(fā)放萬有引力的財富磁吸效應； 達爾文發(fā)現(xiàn)進化論 —— 本項目為社區(qū) MALL，為商業(yè)進化論。 與主題相結合演繹 通過前期科學家的出現(xiàn)并表現(xiàn)，在此時可夸張地借用其來發(fā)揮：“到東部去掘金”， 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 達到煽情的作用。 擴大科學與財富的關系科學地創(chuàng)造財富 —— 帶出成功人士的發(fā)跡過程，即賺錢秘笈；科學地運用財富 —— 運用科學的方法使既有財富增值，即如何去投資；科學地享受財富 —— 由于科學地創(chuàng)造財富、科學地運用財富，因此最終可科學地享受財富。 3）推貨節(jié)奏 推貨節(jié)奏的快慢，要視乎市場需求而定，如何給予市場投資者供不應求，貨源緊俏的感覺，使其實現(xiàn)快速成交，而實質上又要準備充足的供貨，則需準確掌握市場需求的脈膊，靈活調(diào)節(jié)推貨節(jié)奏。 ? 銷售方式及促銷策略 以先到先選認籌方式公開發(fā)售。（見附件的銷售策略中的認籌方案） 排隊優(yōu)惠方式： 數(shù)量 優(yōu)惠方式前 1~300名 3％ 前 301~600名 2％ 601以后 1％ 公開發(fā)售當天至 9月份內(nèi)優(yōu)惠方式：購鋪額外 99折，暗操 98折 4）返租方式 建議全部商鋪實行統(tǒng)一返租，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營（ 5層商鋪除外）。 返租期：三年 返租樓層：所有樓層統(tǒng)一返租年限 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 返租方式建議： 一次性返還第一年租金，年返租率為 9%； 第二、三年按季返還，返租率同為 9%； 三年返租率合計為 27% 5)公關活動 活動一： 活動主題：齊來參與都市財富運動。 活動時間：公開發(fā)售前一天，即 9月 8日上午 10： 00 活動地點：現(xiàn)場 活動形式：現(xiàn)場主題 show 邀請明星： 具財神形象的明星，如 薛家燕等； 活動內(nèi)容：各類型具質素的表演活動。 目的與作用： 1） 為公開發(fā)售而造勢； 2） 錯開與公開發(fā)售時間，避免影響； 3） 促進下簽客戶數(shù)量的增加。 活動二： 活動主題：業(yè)主答謝酒會 活動時間： 9月中旬 活動地點：具檔次的酒樓或酒店 活動形式：餐飲 +表演 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 活動內(nèi)容： 1） 公開答謝業(yè)主支持； 2） 推介業(yè)主介紹獎； 3） 餐飲并交流目的及作用： 1） 促進與業(yè)主的交流，展示發(fā)展商誠意； 2） 推動業(yè)主介紹新客戶，促進項目銷售。 3．第三階段推售計劃（ 2021年 9月 ~10月） 1）推售思路 承接前期 推廣思路，并作出細化演繹。上一階段為項目的全面展現(xiàn)，以強大的陣容進行演繹，從而奠定市場地位及形象，本階段應承接前期主題思路，在大方向不改變的前提下作出細化演繹，使項目品牌形象得以持續(xù)并加以鞏固。 推廣重點： ★ 公開發(fā)售成交火爆 ★ 促銷信息 宣傳主題：天河都市廣場 —— 東部財富盛夏游 媒體選擇： 《南方都市報》《信息時報》《廣州日報》、的硬性廣告配合軟文繕稿，電視廣告樹立項目形象，通過一定量的戶外公關活動和資料派發(fā)（宣傳單張、《天河都市廣場》月刊）來鞏固銷售業(yè)績，同時拉動前階段觀望的投資客戶。 ★ 改變推廣戰(zhàn)術 一方面收縮上一階段的第一目標市場的投入資源，但仍保證一定的推廣力度；另 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 一方面擴大天河區(qū)以外的推廣區(qū)域，如黃埔區(qū)及東山區(qū)，挖掘其潛在購買力。 ★ 追蹤已有客戶資源，擴大再成交可能 通過第一階段的推廣已積累相當數(shù)量的潛在買家，本階段應加強過濾該批尚未成交的購買力資源；另外，對于已成交的客戶應采取獎勵措施，鼓勵其介紹新客戶，形成“滾雪球”效應。 ★ 對部分滯銷商鋪加大促銷力度 經(jīng)過上一階段的戰(zhàn)役及本階段前期的銷售，可能產(chǎn)生一定數(shù)量的滯銷商鋪，為加快項目的整體銷售，應增加對該批滯銷商鋪的優(yōu)惠措施， 以平衡項目銷售的勻速發(fā)發(fā)展。 ★ 增加招商的推廣力度 在上一階段是以銷售為主要推廣操作，淡化了招商，在本階段可增加的推廣力度，以達到招商推動銷售，招商與銷售齊頭并進的雙喜局面。 ★ 銷售方式 以常規(guī)方式進行銷售及招商。 推廣主題 9月主題：西部牛仔也去東部掘金 主題闡釋： 通過廣為人知的西部牛仔去東部掘金的廣告表現(xiàn)，寓意鮮明且幽默詼諧，形象化地引導人們?nèi)リP注東部，投資東部的本項目，延續(xù)演繹上階段的主題思路。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 10月主題： 10月東部財富盛會 主題闡釋： 繼續(xù)深化“東部財富”， 10月份為秋季，收獲的季 節(jié)，將使人們產(chǎn)生共鳴。 促銷策略 ★ 折扣優(yōu)惠 促銷期會間購鋪為 98折，暗操 99折； 非銷期會期間為 99折，暗操 99折； 對于部分滯銷單位視乎情況建議額外 95~97折。 ★ 返租方式 繼續(xù)執(zhí)行前期所定的返租方式。 ★ 旅游抽獎 9－ 10月期間購鋪均可獲旅游抽獎，具體方式如下： 成交商鋪價格 獲抽獎票數(shù) 30萬以內(nèi) 1票 31~50萬 2票 51~80萬 3票 81萬以上 4票 公開抽獎時間： 10月份最后一個周日。 旅游獎項：一等獎 新馬泰 7天游 10名（注：每名中獎者可帶 1名家屬 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 同游） 公關活動 活動一 活動主題：世界商業(yè)展 活動時間： 10月 活動地點：現(xiàn)場 活動形式：圖片 +電視片 具體內(nèi)容： 選取世界上商業(yè)發(fā)達的國家城市，如美國、日本、韓國、馬來西亞等國家的商業(yè)城市作展示； 以相冊、圖片和電視片展示為主。 目的及作用： 加深投資者對商業(yè)的認識和理解； 增強投資者的投資欲望。 活動二 活動主題：東南亞盛夏游 活動時間： 10月 8日上午 活動地點：現(xiàn)場 形式和內(nèi)容：現(xiàn)場 show+抽獎 目的及作用： ★ 促進銷售； 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) ★ 活躍現(xiàn)場氣氛； ★ 增加客戶再回 頭率。 4．第四階段推售計劃 (2021年 1 12月 ) 1）推售思路 全力促銷尾盤 推廣重點： ★ 開業(yè)信息 ★ 招商信息 公關活動： 開業(yè)盛典齊歡樂及早在開業(yè)前消化剩貨 商鋪銷售適宜在期鋪交易，作為大型商業(yè)項目的新張開業(yè)，會過渡一段時期才可進入興旺，此階段商業(yè)氣氛較淡，將影響投資者信心，不利于商鋪銷售，因此應在項目開業(yè)前盡量消化剩貨，及時回籠資金，降低風險。 2）招商進入最后沖刺階段 2021 年 1 月份正式開業(yè)則 2021 年 11 月份進入最后沖刺階段，應加快加強項目的最后招商。 3）公告開業(yè)盛典 2021 年 1 月份正式開業(yè)，可以此作為利好進行宣傳推廣，給予市場工程信心，給予投資者及商家壓力，促使其加快成交。 4）推貨策略 推售剩貨； 招商同步開展，最后沖刺。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 5）銷售方式 按常規(guī)方式進行銷售及招商。 6）推廣主題 開業(yè)在即，限量靚鋪壓軸奉獻。 主題闡釋：以開業(yè)在即作為引子，帶出最后的優(yōu)質商鋪，使市場正視，并且給予市場投資者壓力，不把握最后機會就會“走寶”。 ★ 返租方式 繼續(xù)執(zhí)行前期所定的返租方式 ★ 招商優(yōu)惠 可獲贈 1個月的租金及 1個月的管理費。 8）公關活動 活動主題：開業(yè)盛典齊歡樂 活動 時間：與開業(yè)時間相同 活動地點：現(xiàn)場 活動形式：現(xiàn)場 show 目的及作用： 促進氣氛，開業(yè)造勢； 帶動銷售。 四、媒體組合策略 各階段媒體組合： 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 時間 2021年 7月 ~2021年 8月 17 2021年 8月 18~9月 19 2021年 9月 20~10月 31 2021年 11 月 ~12月 宣傳主題 天河都市廣場 —— 廣州首席社區(qū) MALL 天河都市廣場 —— 天河東財富新商機 天河都市廣場 —— 東部財富尋寶游 天河都市廣場 —— 員村新景點宣傳重點 ★ “廣州首席社區(qū) MALL”概念演繹 ★ 炒作天河東 —— 員村板塊商圈價值 ★ 介紹項目的基本情況和整體定位 ★ 發(fā)展商品牌推廣和實力介紹 ★ 百佳的簽約和發(fā)布招商信息 ★ 塑造項目品牌形象 ★ 傳遞銷售、招商信息 ★ “廣州首席社區(qū) MALL”概念演繹 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) ★ 商圈價值