【正文】 徑單一化。 2021 年，我國(guó)房地產(chǎn)金融市 場(chǎng)開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式，2021 年年末，全國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴(yán)格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的創(chuàng)新需要。 在今年股市轉(zhuǎn)暖、利率市場(chǎng)化改革不斷推進(jìn)的金融大背景下，出于比價(jià)效應(yīng)，投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率時(shí)，對(duì)信托產(chǎn)品的收益預(yù)期必然會(huì)大大提高，進(jìn)而拉升了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)成本。一部分資金將會(huì)在股市投資收益預(yù)期提高的情況下，進(jìn)入證券市場(chǎng)，從而分散對(duì)房地產(chǎn)的投資。 2021 年，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將進(jìn)一步進(jìn)行多元化改革，我國(guó)近 3 個(gè)月以來房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達(dá) 500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進(jìn)行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準(zhǔn)備金上調(diào)、社會(huì)資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金融機(jī)構(gòu)，發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者和債券市場(chǎng)， 韓國(guó)之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 7 尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場(chǎng)化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對(duì)金融行業(yè)提出的時(shí)代要求。 短期調(diào)整以適應(yīng)國(guó)家土地政策 政府加大土地政策整改、調(diào)控力度， 全面地介入房地產(chǎn)開發(fā)，而不僅僅是規(guī)范市場(chǎng)，主要是政府從他們利益的角度出 發(fā)，會(huì)介入房地產(chǎn)的土地出讓、經(jīng)營(yíng)等多個(gè)層面。市場(chǎng)行為和政府行為齊頭并進(jìn)。政府從土地購(gòu)買、營(yíng)銷過程、直至內(nèi)部的管理的介入，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)化行為更加規(guī)范，使得市場(chǎng)行為與政府行為共同發(fā)展。 〔結(jié)論〕韓國(guó)之窗的開發(fā)恰逢中國(guó)運(yùn)行良好的大經(jīng)濟(jì)背景，房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃穩(wěn)定的發(fā)展也是項(xiàng)目良性運(yùn)行的基礎(chǔ)。政府對(duì)土地的控制、對(duì)金融的調(diào)整反而使項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)凸顯出來，容易取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，安全運(yùn)行也成為項(xiàng)目發(fā)展的制勝關(guān)鍵。 二、 威海房地產(chǎn) 威海自從去年底１０月６日榮獲2021年度 “聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng) ”后，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加欣欣向榮。 威海 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，從一般公寓樓到高級(jí)豪華別墅應(yīng)有盡有，價(jià)格適中，適合海外人士在威海定居或臨時(shí)居住，購(gòu)房、租房均享受國(guó)民待遇。 韓國(guó)之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 8 威海市政府為了給來威海的外國(guó)人提供更好的生活和學(xué)習(xí)環(huán)境，目前正在規(guī)劃建設(shè)兩個(gè)外國(guó)人生活小區(qū)：一個(gè)歐美生活區(qū)、一個(gè)日韓生活區(qū)。每個(gè)生活區(qū)內(nèi)都建有國(guó)際學(xué)校、醫(yī)院、娛樂、健身場(chǎng)所。 2021 年威海房地產(chǎn)政府?dāng)?shù)據(jù) 2021 年 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。全年商品房屋施工面積 ，增長(zhǎng) 20%；竣工面積 萬平方米，與同期基本持平。 商品房銷售面積 萬平方米，增長(zhǎng) %。商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %。 2021 年發(fā)展趨勢(shì) (1) 樓盤旺銷價(jià)格 繼續(xù) 上竄 自從威海獲得聯(lián)合國(guó) “人居獎(jiǎng) ”，房?jī)r(jià)就突然來了個(gè) “三級(jí)跳 ”，一年來房?jī)r(jià)上漲了近千元。市中心 住宅平均售價(jià)三千多 ，地角偏僻的郊區(qū)房房?jī)r(jià)每平方米也在兩千多元，海邊的房子更貴，平均四千多元。 “萬福山莊 ”的售樓小姐稱，一、二期開發(fā)的房子已經(jīng)全部售完，三期工程主體剛剛蓋起來，就賣得沒幾套了。買主有一半是北京、上海等城市的外地人，還有一些韓國(guó)人。 光孚實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司開發(fā)的 “悅海山莊 ”建筑面積七萬多平方米，現(xiàn)在賣得只剩下八套；他們開發(fā)的 “翠海明珠 ”剛蓋到四層，等著買房的業(yè)主韓國(guó)之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 9 就排成了長(zhǎng)隊(duì)。 威海海濱的精裝修高檔樓盤 “啟明嘉園 ”每套售價(jià)七十五萬元，去年七月開盤，四點(diǎn)三萬平方米的房子已全部售罄，現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)每套至少比去年上漲了十萬元。 客戶中很大比例是各大城市看好威海人居環(huán)境購(gòu)置的度假用房，例如北京、濟(jì)南等地。 (2) 威海 “房東 ”多 在威海，擁有兩套甚至三、四套住房的民眾不在少數(shù)，買房置業(yè)已成為此間民眾一條新的投資渠道。 威海市房地產(chǎn)交易市場(chǎng) 信息顯示 ，在購(gòu)房者中，屬于二次置業(yè)的民眾至少占到三成。威 海人大多采取的是貸款買新房，再把舊房出租，以房租還貸的方式，即所謂 “以房養(yǎng)房 ”。首付只須幾萬，等幾年后用房租還清貸款，房子就成了自己的。據(jù)此間金融部門的統(tǒng)計(jì)，截至今年十一月底，全市個(gè)人住房貸款余額為二十三億多元，比年初翻了近一番。 商鋪投資因回報(bào)率較高，逐漸成為民眾投資的新熱點(diǎn)。據(jù)稱，投資此間商鋪的回報(bào)率高達(dá)一成至兩成。但商鋪投資需要的資金太多，普通民眾往往買不起，多數(shù)人買的是住宅樓。住宅閑房多了，房租就開始走低。兩年前，一套七十平米的房子，月租要一千元，而現(xiàn)在八百元就可租到。 (3) 獲獎(jiǎng) 后 房市 持續(xù) 火爆 威海市依 據(jù)依山傍海的地形地貌，采取沿海岸線、環(huán)繞山體的帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)，巧妙地將各種建筑分布于山海之間，使建筑與環(huán)境融為一體，韓國(guó)之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 10 形成了城在海中、山在城中、樓在林中、人在綠中的生態(tài)格局。 威海市先后建成了劉公島等四個(gè)國(guó)家級(jí)森林公園、二十五個(gè)較大的綜合公園和十二個(gè)綠地廣場(chǎng)，公共綠地面積達(dá)到了一千一百六十公頃，全市綠化覆蓋率高達(dá)百分之三十九點(diǎn)八。 據(jù)該市環(huán)保局的負(fù)責(zé)官員稱，威海市區(qū)的大氣質(zhì)量?jī)?yōu)于國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 得天獨(dú)厚的自然環(huán)境早已使威海市獲得了 “最適宜人類居住的城市 ”的美譽(yù)，吸引了海內(nèi)外人士在此購(gòu)房度假，使得此間的房市日趨 火爆。 三、 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目 顯性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 (1) 海悅國(guó)際 山東大屋地產(chǎn)有限責(zé)任公司開發(fā)的“海悅國(guó)際”項(xiàng)目位于高技區(qū)商貿(mào)中心地帶，總投資 3 億元，是一個(gè)集四星級(jí)酒店、酒店式公寓、購(gòu)物、餐飲、娛樂、健身、休閑為一體的綜合性建筑，總高 29 層，總建筑面積達(dá)11 萬平方米，由著名的香港何顯毅建筑設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。項(xiàng)目計(jì)劃今年 4月開工， 2021 年底竣工。 (2) 國(guó)際旅游風(fēng)情購(gòu)物樂園 香港聯(lián)達(dá)國(guó)際投資有限公司準(zhǔn)備在經(jīng)技區(qū)投資建設(shè)的國(guó)際旅游風(fēng)情韓國(guó)之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 11 購(gòu)物樂園，是威海市近年來引進(jìn)的最大的外資商貿(mào)項(xiàng)目。項(xiàng)目投資 億美元興建，是集購(gòu)物、觀光、休閑、娛樂、旅 游、餐飲服務(wù)于一體的旅游商貿(mào)物流中心。項(xiàng)目計(jì)劃 3 至 5 年內(nèi)建成。該項(xiàng)目的入駐，對(duì)改善威海市區(qū)的商業(yè)格局，提升市區(qū)商業(yè)和旅游品位，提升威海城市形象，都將產(chǎn)生積極的作用。 2021 年 2 月 28 日，經(jīng)技區(qū)與香港聯(lián)達(dá)國(guó)際投資有限公司簽訂了投資協(xié)議。市委副書記、市長(zhǎng)宋遠(yuǎn)方出席了簽字儀式。 (3) 威海韓國(guó)村 由韓商投資計(jì)劃總投資約５億美元興建，位于威海市北海旅游度假區(qū)葡萄灘海水浴場(chǎng)一帶，由韓食街、海邊觀光酒店、公園、人工湖等１５個(gè)建設(shè)簇團(tuán)組成，一期工程將于今年７月份動(dòng)工。項(xiàng)目建成后，將成為在威韓國(guó)人居住、旅游、休閑、娛樂的理想場(chǎng)所 。 2021 年 2 月 14 日，興建韓國(guó)村項(xiàng)目簽字儀式在威海舉行。威海市委書記崔曰臣，市委副書記、市長(zhǎng)宋遠(yuǎn)方，韓國(guó)前仁川廣域市市長(zhǎng)、韓國(guó)村建設(shè)委員會(huì)名譽(yù)委員長(zhǎng)崔箕善出席了簽字儀式。 關(guān)注潛在競(jìng)爭(zhēng) (1) 榮城韓國(guó)村 榮城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，在隔海橋的北側(cè)湖邊約 1500 畝地打算建韓國(guó)村，集居住、購(gòu)物、休閑娛樂一體。雖然項(xiàng)目在我們 2021 年 12 月 6日調(diào)研時(shí)還沒有立項(xiàng)，但開發(fā)區(qū)內(nèi)依托未來中國(guó)最大的越野車生產(chǎn)基地：韓國(guó)之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 12 華泰 現(xiàn)代汽車工業(yè)園，以及園內(nèi) 70 多家韓資企業(yè)，有良好的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)資源。 (2) 石島韓國(guó)城 石島漁貨貿(mào)易區(qū)內(nèi)，石島鎮(zhèn)打算在原 蝦池添平后的 8400 畝地上規(guī)劃建造大型娛樂城。有意以韓國(guó)為主要服務(wù)對(duì)象。我們市調(diào)期間項(xiàng)目以已開始規(guī)劃，可能是上海復(fù)旦擔(dān)綱。如果項(xiàng)目立項(xiàng)，依托石島繁盛的漁貨貿(mào)易，也有較好的發(fā)展前景。 (3) 其它 乳山銀灘、榮城天鵝湖旅游度假區(qū)等地依托良好的旅游資源和土地資源，類似項(xiàng)目陸續(xù)也有開發(fā)企業(yè)在觀望和試探。 競(jìng)合性項(xiàng)目 文登 man 山鎮(zhèn)西，如果還能變相報(bào)批的話，威海大屋房地產(chǎn)將開發(fā)5000 畝 36 洞高爾夫。首期啟動(dòng) 600 畝 18 洞。 〔結(jié)論〕在整個(gè)威海，以韓國(guó)為主要目標(biāo)客群或主要推廣概念的具有相當(dāng)規(guī)模的立項(xiàng)處處都有可能，但在我們市 調(diào)訪談中沒有發(fā)現(xiàn)任何一家有韓國(guó)之窗這樣完整而清晰的發(fā)展思路和全局高度。因此，韓國(guó)之窗目前啟動(dòng)的關(guān)鍵在于搶先注冊(cè)、力拔頭籌！在推廣上先制勝，贏得眾目，公關(guān)上爭(zhēng)得山東省的“寵愛”。 同時(shí)，由于大威海的發(fā)展戰(zhàn)略正在編制論證階段（中國(guó)城市規(guī)劃院擔(dān)綱），有很多變數(shù)，對(duì)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r、各種競(jìng)爭(zhēng)性地區(qū)和項(xiàng)目要韓國(guó)之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 13 切實(shí)關(guān)注，并及時(shí)調(diào)整對(duì)策。 大威海住宅市場(chǎng)狀況（總體特點(diǎn)） (1) 四大層級(jí)板塊： 第一，威海環(huán)翠區(qū)、經(jīng)區(qū)、高區(qū)屬于第一層級(jí)板塊，由于威海城市人居環(huán)境的成功建設(shè)，近年發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)較高，開發(fā)規(guī)模和檔次已經(jīng)逐年上升，銷售類 型較外向。 第二，各旅游度假區(qū)屬于第二層級(jí)板塊，威海的沿海旅游資源發(fā)展?jié)摿薮?，因此，旅游休閑度假市場(chǎng)引領(lǐng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模檔次都較高，完全外向性。但多是普通住宅炒旅游概念的開發(fā)類型，真正做旅游休閑地產(chǎn)的專家不多，適銷對(duì)路的產(chǎn)品較少。有些旅游板塊有走入歧途的趨勢(shì)。 第三，榮城、文登、乳山的市區(qū)屬于第三層級(jí)板塊，威海城鎮(zhèn)建設(shè)來得晚，但來勢(shì)迅猛，目前的市場(chǎng)層次較低，但發(fā)展形勢(shì)不容忽視。 第四，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)各有各的路子各有各的道，偶有突發(fā)性樓盤，但總體還是差距很大。 (2) 大威海區(qū)域價(jià)格比較 威海市區(qū)一軍突起，與其它各片區(qū)的差 距較大。 ? 威海市： 住宅均價(jià)在每平米 2800 元左右，最低每平米 1600 多，高已上 5000。 ? 乳山、榮城、文登三市： 韓國(guó)之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 14 文登住宅建設(shè)稍次，但住宅的售價(jià)反而是最高的，平均 1500 多，最低的是政府微利房每平米 800 元，最高已上 2021。 榮城發(fā)展很快，建設(shè)水平比文登高，但價(jià)格比文登稍低，主要賣本地。住宅平均售價(jià)每平米 1400 元，低至每平米 1100 元，高至 1600 元，個(gè)別樓盤最高每平米也能達(dá)到 2021 元。 乳山的住宅由于政府要遷至銀灘，加之旅游休閑的吸引，其住宅的亮點(diǎn)在濱海，基本售價(jià)在每平米 1200－每平米 1600 元。 結(jié)論：優(yōu)良的人居環(huán)境和旅游休閑對(duì)地產(chǎn)拉動(dòng)很大，外向性程度高，很多外域消費(fèi)群，主要是北京、東北、山東中西部的客群。 非典期間，有很多外地來威海躲避非典的游客現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房，用來休閑度假和投資，做第二、第三居所。在榮城俚島建有幾個(gè)在淄博、臨沂、濟(jì)南成功推廣銷售的樓盤，樓盤質(zhì)素不高，但低廉的價(jià)格和休閑、度假、投資概念吸引眾多買家，基本開盤即售罄。如大順集團(tuán)開發(fā)的齊都大順莊園、淄博新亮房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的淄博度假村、榮城新亮地產(chǎn)開發(fā)的黃海齊魯花園等。 典型項(xiàng)目示例 威海房地產(chǎn)市場(chǎng)概況調(diào)查表： 項(xiàng) 目 國(guó)際海景 城 海上明珠 濱海錦苑 望海園富華城 物業(yè)類型： 綜合性居住社區(qū) 多層、小高層 多層 多層 韓國(guó)之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 15 所屬區(qū)域： 高技區(qū) 經(jīng)技區(qū) 度假區(qū) 環(huán)翠區(qū) 具體位置： 高技區(qū)國(guó)際海水浴場(chǎng)中心地段 經(jīng)區(qū)海上公園北 威海環(huán)翠省級(jí)旅游度假區(qū) 望島北 規(guī)模：（ 平方米 ） 總建面近 20 萬 總建筑面積 14 萬 建筑面積 7 萬 規(guī)劃總建面 28 萬 樓盤現(xiàn)狀： 現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn) 現(xiàn)房 參考價(jià)格： 4200 元 /M2 3400 元 /M2 1750 元 /M2 2680 元 /M2 售樓熱線： 5620599 5620899 5288977 5289699 5287753 5288338 5320658 5225857 開 發(fā) 商： 威海鴻建房地產(chǎn)有限公司 威海長(zhǎng)青房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 威海市東龍實(shí)業(yè)有限公司 威海市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司 項(xiàng) 目 鳳凰城 大屋金海灣花園 齊魯海濱花園 云海山莊 物業(yè)類型： 多層、小高層 多層、酒店公寓 多層 多層、小高層、別墅 所屬區(qū)域： 高技區(qū) 高技區(qū) 乳山市 度假區(qū) 具體位置： 一中后 威海國(guó)際海水浴場(chǎng) 乳山銀灘 威海旅游度假區(qū)（影視城對(duì)面） 規(guī)模（ 平方米 ） 18萬 3萬 140萬 樓盤現(xiàn)狀： 現(xiàn)房 現(xiàn)房 參考價(jià)格： 2880 元 /M2 1380 元 /M2 售樓熱線： 2855518 5225857 5685165 5685735 5202950 6750188 5759498 5681032 開 發(fā) 商： 威海市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司 山東大屋地產(chǎn)有限責(zé)任公司 威海市金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 山東華墾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 韓國(guó)之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 16 項(xiàng) 目 新世紀(jì)花園小區(qū) 海景山莊 曙光花園 淄博度假村 物業(yè)類型： 安居社區(qū) 多層 多層 多層 所屬區(qū)域：