【正文】 徑單一化。 2021 年，我國房地產金融市 場開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當前各種因素的影響，各地主要采用了信托產品的形式，2021 年年末，全國出現了房地產信托熱，但由于信托產品先天有一定的局限性，又受到嚴格的政策限制，并不能完全滿足房地產金融市場的創(chuàng)新需要。 在今年股市轉暖、利率市場化改革不斷推進的金融大背景下，出于比價效應，投資人在參照其它金融產品的收益率時，對信托產品的收益預期必然會大大提高，進而拉升了房地產項目投資的財務成本。一部分資金將會在股市投資收益預期提高的情況下，進入證券市場，從而分散對房地產的投資。 2021 年，我國房地產金融市場將進一步進行多元化改革，我國近 3 個月以來房地產信托基金數量增幅達 500%，房地產上市公司普遍提出或是正在進行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準備金上調、社會資金收緊；建立現代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金融機構，發(fā)展機構投資者和債券市場， 韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 7 尤其是資產證券化、利率市場化等等手段和措施，改變現在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產對金融行業(yè)提出的時代要求。 短期調整以適應國家土地政策 政府加大土地政策整改、調控力度， 全面地介入房地產開發(fā)，而不僅僅是規(guī)范市場，主要是政府從他們利益的角度出 發(fā)，會介入房地產的土地出讓、經營等多個層面。市場行為和政府行為齊頭并進。政府從土地購買、營銷過程、直至內部的管理的介入，會導致房地產市場化行為更加規(guī)范，使得市場行為與政府行為共同發(fā)展。 〔結論〕韓國之窗的開發(fā)恰逢中國運行良好的大經濟背景，房地產市場的蓬勃穩(wěn)定的發(fā)展也是項目良性運行的基礎。政府對土地的控制、對金融的調整反而使項目開發(fā)優(yōu)勢凸顯出來，容易取得競爭優(yōu)勢。同時，安全運行也成為項目發(fā)展的制勝關鍵。 二、 威海房地產 威海自從去年底１０月６日榮獲2021年度 “聯(lián)合國人居獎 ”后，房地產市場更加欣欣向榮。 威海 房地產業(yè)發(fā)展迅速，從一般公寓樓到高級豪華別墅應有盡有，價格適中，適合海外人士在威海定居或臨時居住，購房、租房均享受國民待遇。 韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 8 威海市政府為了給來威海的外國人提供更好的生活和學習環(huán)境，目前正在規(guī)劃建設兩個外國人生活小區(qū)：一個歐美生活區(qū)、一個日韓生活區(qū)。每個生活區(qū)內都建有國際學校、醫(yī)院、娛樂、健身場所。 2021 年威海房地產政府數據 2021 年 房地產開發(fā)完成投資 億元，增長 %。 房地產開發(fā)快速發(fā)展。全年商品房屋施工面積 ，增長 20%；竣工面積 萬平方米，與同期基本持平。 商品房銷售面積 萬平方米，增長 %。商品房銷售額 億元，增長 %。 2021 年發(fā)展趨勢 (1) 樓盤旺銷價格 繼續(xù) 上竄 自從威海獲得聯(lián)合國 “人居獎 ”，房價就突然來了個 “三級跳 ”，一年來房價上漲了近千元。市中心 住宅平均售價三千多 ，地角偏僻的郊區(qū)房房價每平方米也在兩千多元，海邊的房子更貴，平均四千多元。 “萬福山莊 ”的售樓小姐稱，一、二期開發(fā)的房子已經全部售完，三期工程主體剛剛蓋起來，就賣得沒幾套了。買主有一半是北京、上海等城市的外地人，還有一些韓國人。 光孚實業(yè)集團有限公司開發(fā)的 “悅海山莊 ”建筑面積七萬多平方米，現在賣得只剩下八套；他們開發(fā)的 “翠海明珠 ”剛蓋到四層，等著買房的業(yè)主韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 9 就排成了長隊。 威海海濱的精裝修高檔樓盤 “啟明嘉園 ”每套售價七十五萬元，去年七月開盤，四點三萬平方米的房子已全部售罄，現在的市場價每套至少比去年上漲了十萬元。 客戶中很大比例是各大城市看好威海人居環(huán)境購置的度假用房，例如北京、濟南等地。 (2) 威海 “房東 ”多 在威海，擁有兩套甚至三、四套住房的民眾不在少數，買房置業(yè)已成為此間民眾一條新的投資渠道。 威海市房地產交易市場 信息顯示 ，在購房者中，屬于二次置業(yè)的民眾至少占到三成。威 海人大多采取的是貸款買新房，再把舊房出租，以房租還貸的方式，即所謂 “以房養(yǎng)房 ”。首付只須幾萬，等幾年后用房租還清貸款，房子就成了自己的。據此間金融部門的統(tǒng)計，截至今年十一月底，全市個人住房貸款余額為二十三億多元，比年初翻了近一番。 商鋪投資因回報率較高，逐漸成為民眾投資的新熱點。據稱，投資此間商鋪的回報率高達一成至兩成。但商鋪投資需要的資金太多，普通民眾往往買不起，多數人買的是住宅樓。住宅閑房多了，房租就開始走低。兩年前，一套七十平米的房子，月租要一千元，而現在八百元就可租到。 (3) 獲獎 后 房市 持續(xù) 火爆 威海市依 據依山傍海的地形地貌，采取沿海岸線、環(huán)繞山體的帶狀組團式結構，巧妙地將各種建筑分布于山海之間，使建筑與環(huán)境融為一體，韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 10 形成了城在海中、山在城中、樓在林中、人在綠中的生態(tài)格局。 威海市先后建成了劉公島等四個國家級森林公園、二十五個較大的綜合公園和十二個綠地廣場，公共綠地面積達到了一千一百六十公頃，全市綠化覆蓋率高達百分之三十九點八。 據該市環(huán)保局的負責官員稱，威海市區(qū)的大氣質量優(yōu)于國家二級標準。 得天獨厚的自然環(huán)境早已使威海市獲得了 “最適宜人類居住的城市 ”的美譽，吸引了海內外人士在此購房度假，使得此間的房市日趨 火爆。 三、 競爭性項目 顯性競爭項目 (1) 海悅國際 山東大屋地產有限責任公司開發(fā)的“海悅國際”項目位于高技區(qū)商貿中心地帶，總投資 3 億元，是一個集四星級酒店、酒店式公寓、購物、餐飲、娛樂、健身、休閑為一體的綜合性建筑，總高 29 層，總建筑面積達11 萬平方米，由著名的香港何顯毅建筑設計公司設計。項目計劃今年 4月開工， 2021 年底竣工。 (2) 國際旅游風情購物樂園 香港聯(lián)達國際投資有限公司準備在經技區(qū)投資建設的國際旅游風情韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 11 購物樂園，是威海市近年來引進的最大的外資商貿項目。項目投資 億美元興建，是集購物、觀光、休閑、娛樂、旅 游、餐飲服務于一體的旅游商貿物流中心。項目計劃 3 至 5 年內建成。該項目的入駐，對改善威海市區(qū)的商業(yè)格局，提升市區(qū)商業(yè)和旅游品位，提升威海城市形象，都將產生積極的作用。 2021 年 2 月 28 日，經技區(qū)與香港聯(lián)達國際投資有限公司簽訂了投資協(xié)議。市委副書記、市長宋遠方出席了簽字儀式。 (3) 威海韓國村 由韓商投資計劃總投資約５億美元興建，位于威海市北海旅游度假區(qū)葡萄灘海水浴場一帶，由韓食街、海邊觀光酒店、公園、人工湖等１５個建設簇團組成，一期工程將于今年７月份動工。項目建成后，將成為在威韓國人居住、旅游、休閑、娛樂的理想場所 。 2021 年 2 月 14 日，興建韓國村項目簽字儀式在威海舉行。威海市委書記崔曰臣，市委副書記、市長宋遠方，韓國前仁川廣域市市長、韓國村建設委員會名譽委員長崔箕善出席了簽字儀式。 關注潛在競爭 (1) 榮城韓國村 榮城經濟技術開發(fā)區(qū)內，在隔海橋的北側湖邊約 1500 畝地打算建韓國村，集居住、購物、休閑娛樂一體。雖然項目在我們 2021 年 12 月 6日調研時還沒有立項，但開發(fā)區(qū)內依托未來中國最大的越野車生產基地：韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 12 華泰 現代汽車工業(yè)園，以及園內 70 多家韓資企業(yè)，有良好的產業(yè)和企業(yè)資源。 (2) 石島韓國城 石島漁貨貿易區(qū)內，石島鎮(zhèn)打算在原 蝦池添平后的 8400 畝地上規(guī)劃建造大型娛樂城。有意以韓國為主要服務對象。我們市調期間項目以已開始規(guī)劃，可能是上海復旦擔綱。如果項目立項，依托石島繁盛的漁貨貿易，也有較好的發(fā)展前景。 (3) 其它 乳山銀灘、榮城天鵝湖旅游度假區(qū)等地依托良好的旅游資源和土地資源，類似項目陸續(xù)也有開發(fā)企業(yè)在觀望和試探。 競合性項目 文登 man 山鎮(zhèn)西，如果還能變相報批的話，威海大屋房地產將開發(fā)5000 畝 36 洞高爾夫。首期啟動 600 畝 18 洞。 〔結論〕在整個威海，以韓國為主要目標客群或主要推廣概念的具有相當規(guī)模的立項處處都有可能，但在我們市 調訪談中沒有發(fā)現任何一家有韓國之窗這樣完整而清晰的發(fā)展思路和全局高度。因此，韓國之窗目前啟動的關鍵在于搶先注冊、力拔頭籌！在推廣上先制勝，贏得眾目，公關上爭得山東省的“寵愛”。 同時，由于大威海的發(fā)展戰(zhàn)略正在編制論證階段（中國城市規(guī)劃院擔綱），有很多變數，對整個區(qū)域的發(fā)展狀況、各種競爭性地區(qū)和項目要韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 13 切實關注，并及時調整對策。 大威海住宅市場狀況（總體特點） (1) 四大層級板塊： 第一，威海環(huán)翠區(qū)、經區(qū)、高區(qū)屬于第一層級板塊，由于威海城市人居環(huán)境的成功建設，近年發(fā)展迅猛，房價較高，開發(fā)規(guī)模和檔次已經逐年上升，銷售類 型較外向。 第二，各旅游度假區(qū)屬于第二層級板塊，威海的沿海旅游資源發(fā)展?jié)摿薮?，因此，旅游休閑度假市場引領的房地產市場規(guī)模檔次都較高，完全外向性。但多是普通住宅炒旅游概念的開發(fā)類型，真正做旅游休閑地產的專家不多，適銷對路的產品較少。有些旅游板塊有走入歧途的趨勢。 第三，榮城、文登、乳山的市區(qū)屬于第三層級板塊，威海城鎮(zhèn)建設來得晚，但來勢迅猛，目前的市場層次較低，但發(fā)展形勢不容忽視。 第四，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)各有各的路子各有各的道，偶有突發(fā)性樓盤，但總體還是差距很大。 (2) 大威海區(qū)域價格比較 威海市區(qū)一軍突起，與其它各片區(qū)的差 距較大。 ? 威海市： 住宅均價在每平米 2800 元左右，最低每平米 1600 多，高已上 5000。 ? 乳山、榮城、文登三市： 韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 14 文登住宅建設稍次，但住宅的售價反而是最高的，平均 1500 多，最低的是政府微利房每平米 800 元，最高已上 2021。 榮城發(fā)展很快，建設水平比文登高，但價格比文登稍低，主要賣本地。住宅平均售價每平米 1400 元，低至每平米 1100 元，高至 1600 元，個別樓盤最高每平米也能達到 2021 元。 乳山的住宅由于政府要遷至銀灘，加之旅游休閑的吸引，其住宅的亮點在濱海，基本售價在每平米 1200－每平米 1600 元。 結論：優(yōu)良的人居環(huán)境和旅游休閑對地產拉動很大，外向性程度高，很多外域消費群，主要是北京、東北、山東中西部的客群。 非典期間，有很多外地來威海躲避非典的游客現場購房，用來休閑度假和投資，做第二、第三居所。在榮城俚島建有幾個在淄博、臨沂、濟南成功推廣銷售的樓盤，樓盤質素不高，但低廉的價格和休閑、度假、投資概念吸引眾多買家，基本開盤即售罄。如大順集團開發(fā)的齊都大順莊園、淄博新亮房地產開發(fā)公司開發(fā)的淄博度假村、榮城新亮地產開發(fā)的黃海齊魯花園等。 典型項目示例 威海房地產市場概況調查表： 項 目 國際海景 城 海上明珠 濱海錦苑 望海園富華城 物業(yè)類型： 綜合性居住社區(qū) 多層、小高層 多層 多層 韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 15 所屬區(qū)域： 高技區(qū) 經技區(qū) 度假區(qū) 環(huán)翠區(qū) 具體位置： 高技區(qū)國際海水浴場中心地段 經區(qū)海上公園北 威海環(huán)翠省級旅游度假區(qū) 望島北 規(guī)模：（ 平方米 ） 總建面近 20 萬 總建筑面積 14 萬 建筑面積 7 萬 規(guī)劃總建面 28 萬 樓盤現狀： 現房和準現 現房 參考價格： 4200 元 /M2 3400 元 /M2 1750 元 /M2 2680 元 /M2 售樓熱線： 5620599 5620899 5288977 5289699 5287753 5288338 5320658 5225857 開 發(fā) 商： 威海鴻建房地產有限公司 威海長青房地產開發(fā)有限公司 威海市東龍實業(yè)有限公司 威海市城市建設綜合開發(fā)公司 項 目 鳳凰城 大屋金海灣花園 齊魯海濱花園 云海山莊 物業(yè)類型： 多層、小高層 多層、酒店公寓 多層 多層、小高層、別墅 所屬區(qū)域： 高技區(qū) 高技區(qū) 乳山市 度假區(qū) 具體位置： 一中后 威海國際海水浴場 乳山銀灘 威海旅游度假區(qū)（影視城對面） 規(guī)模（ 平方米 ） 18萬 3萬 140萬 樓盤現狀： 現房 現房 參考價格： 2880 元 /M2 1380 元 /M2 售樓熱線： 2855518 5225857 5685165 5685735 5202950 6750188 5759498 5681032 開 發(fā) 商： 威海市城市建設綜合開發(fā)公司 山東大屋地產有限責任公司 威海市金谷房地產開發(fā)有限責任公司 山東華墾房地產開發(fā)有限公司 韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 16 項 目 新世紀花園小區(qū) 海景山莊 曙光花園 淄博度假村 物業(yè)類型： 安居社區(qū) 多層 多層 多層 所屬區(qū)域：