【導讀】把巾幗物業(yè)作為市婦聯(lián)“女性再就業(yè)實踐基地”。樓型物業(yè)管理企業(yè)，具備承接各種寫字樓及物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理的管理能力。職業(yè)健康安全管理體系，并在2020年全部通過認證。年，滁州市工商行政管理局授予：“守合同重信用單位”稱號。年，瑯琊區(qū)消費者協(xié)會授予：“誠信單位”稱號。年，市房產(chǎn)局主管部門年度考評甲級服務企業(yè)。委黨校物業(yè)項目位于花園路與西澗路交叉口西側(cè)，占地面積80畝，項目服務范圍包括行政樓、圖書館和教學樓，不包括酒店、賓館。責管理區(qū)噪聲管理制止工作；負責制定綠化養(yǎng)護計劃并組織實施；和維護管理；負責現(xiàn)場維修所需備件的采購儲備?，F(xiàn)場突發(fā)事件的應急搶修和處理工作。編制各項維修、維護計劃和應急。事件處置預案報業(yè)主方備案批準。協(xié)助和督促特種設備的檢修公司做好。議的勤務保障工作；負責會議現(xiàn)場花卉、設施的擺放和方案實施；服務水平為前提。在充分滿足把市委黨校管理

　　

【正文】 4） 關(guān)閉門窗、電源，檢查有無火種隱患，所有人員撤離。 、維護方案 設備管理和維修是業(yè)主工作和生活的基本保障，主樓是屬于中 層建筑，設備的安全運行也是業(yè)主人身安全的基本保障，我們計劃把設備、設施的日常管理、維修、巡檢、保養(yǎng)、維護、操作由管理處完成，把重、難、要、急修、搶險、等任務由公或配合完成 . 技術(shù) 支持和監(jiān)督、指導；以我們的管理實力和技術(shù)確保安全。 工程人員職責范圍 1)定期對管理區(qū)內(nèi)的電梯、中央空調(diào)、水泵房、配電房、路燈等公共設施進行檢查、養(yǎng)護，正確詳細填寫維修、保養(yǎng)記錄，并建立設備檔案。維護保養(yǎng)主要是以清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查，要求和監(jiān)督維保單位嚴格履行職責和標準，確保設施設備正常運行。 2)針對設備特點，制定科學、嚴密且切實可行的操作規(guī)程。做好公共設施設備養(yǎng)護、運行的管理包括管理區(qū)內(nèi)的上下水管網(wǎng)、落水管等。做到正確使用，精滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 38 心維護。 3)加強與供水、供電部門聯(lián)系， 及時向業(yè)主報告停水、停電信息。 4)節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏，杜絕長流水現(xiàn)象。節(jié)約用電，杜絕長明燈現(xiàn)象。 5)維修及時準確，做到急修隨叫隨到，小修不過夜，大修向業(yè)主報告，限時作業(yè)，并做好回訪工作。 對突發(fā)情況的應急處理方案 。 、專業(yè)人員必須馬上到達現(xiàn)場，迅速準確地判斷事故原因。 、冷靜、果斷地做出事故處理方案并通知事故有關(guān)部門給予協(xié)作。 。 速、果敢、準確地處理事故，并盡量減小事故的擴大面。 ，組織各專業(yè)人員檢查事故所引起的連鎖反應。發(fā)現(xiàn)問題及時組織人員處理。 ，應馬上恢復正常運行。 。 、仔細地調(diào)查，分析原因，查清責任，并制定出杜絕事后再發(fā)生同類事故的方案。 ，上交上級主管部門及本部門存檔、備案。 給排水的維修與管理 1）給水系統(tǒng) 漏水一般引起原因是由于管件老 化引起的管道破裂、低溫、供水系統(tǒng)壓力的變化等。在漏水事件中，首先找到供水開關(guān)，切斷水源，然后打開泄水閘。 利用一切可用之物 ,防止漏水滲入電梯、強電豎井等危險部位 ,并將電梯升到最高樓層 ,防止機件受損。 滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 39 特別注意變壓器、照明與動力控制柜、電氣設備、電線槽附近發(fā)生漏水時。如果不能避免漏電，關(guān)閉電閘確保員工安全及設備安全。 工程部員工應立刻行動搶險 ,盡量減少漏水造成的財產(chǎn)損失，并將積水排出。 消火栓水系統(tǒng)破裂請立刻前往關(guān)閉消火栓水系統(tǒng)供回水總閥門 ,在跑水的消火栓附近用正常的消火栓在水 管井瀉水 ,在壓力降低后設法封堵?lián)p壞的管路與節(jié)門。 水噴淋系統(tǒng)破裂后 ,應立刻關(guān)閉本層的水噴淋系統(tǒng)節(jié)門，并打開泄水閥門。 2）恒壓給水系統(tǒng) （ 1）發(fā)現(xiàn)或接報生活水泵故障，應停止故障水泵，開啟備用水泵。 （ 2）水泵變頻故應關(guān)閉變頻器，由專人手動操控水泵，根據(jù)管網(wǎng)壓力控制啟停。 （ 3）及時報告主管工程師安排維修。 3）排水系統(tǒng) 1．污水井 （ 1）發(fā)現(xiàn)或接報污水井水位過高，應立即手動開啟污水泵抽水。 （ 2）污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井。 （ 3）即刻報告主管工程師， 由其安排維修水泵或控制電路，并于事 后作維修報告。 2．排污管道 （ 1）排污管道漏水應立刻用布綁緊裂口。 （ 2）關(guān)閉破裂管對上的用水設備。 （ 3）調(diào)集沙包擋住電梯口和強電井。 （ 4）報告主管工程師，由其安排人員修補管道裂口或更換管道。 3．通知相關(guān)部門 （ 1）給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應馬上由主管工程師與主管預計修復時 間。 （ 2） 4 小時可修復的故障應馬上由工程部通過電話通知受影響的部門。 （ 3）需超過 4 小時修復的故障，工程部應書面通知受影響的部門。 滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 40 房屋維修方 案 1）對維修人員的管理 維修人員接到維修指令后，（或約定時間前） 10 分鐘內(nèi)準備好工具袋，備齊維修項目中所需工具及零配件。身著整潔工裝，佩帶工作牌，準時到達維修場所，按門鈴或敲門待用戶開門后首先問“您好！”；然后禮貌客氣地詢問是否有某項目需要維修，待用戶首肯后方才進戶維修。 維修時，應尊重業(yè)主的各種習慣，并盡量注意對室內(nèi)外環(huán)境的影響，不擴散波及太大范圍。嚴禁高聲喧嘩，散漫浪蕩和隨意翻動與維修無關(guān)物件以及抽煙、吃東西等。 維修完畢，收拾好維修工具，清理干凈所有維修垃圾。將因維修所移動的物件放回原位。 最后請業(yè)主試用，驗收后所在維修單上簽名，并禮貌地道別離開，不得無事逗留或閑聊。 維修人員將簽名的維修單整理好集中上交。作為回訪、考評，核對領(lǐng)用材料。 2）維修工作回訪 管理處按照《用戶投訴記錄》對維修 100%進行回訪，回訪時間按投訴內(nèi)容具體確定。 管理處每星期根據(jù)上星期的《維修單》安排人員對維修服務進行回訪。 回訪工作根據(jù)維修內(nèi)容可采取與用戶交談、現(xiàn)場查看、電話咨詢等方式綜合進行。 管理處安排人員對回訪結(jié)果進行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)存在的不合格項目應及時向領(lǐng)導 匯報，安排人員限期解決。并再次進行回訪，直至業(yè)主滿意。 公司其他人員接到用戶對所提供的服務工作效果的意見均應及時反饋到管處。 回訪的記錄由管理處文件進行統(tǒng)一管理，整理上報公司。 滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 41 3）業(yè)主投訴處理規(guī)程 1. 凡因工作不當，造成損失及不良影響的、有損公司的外在形象，并引致業(yè)主不滿而向公司反映的行為，均視為投訴； 2. 業(yè)主的投訴方式分為來人投訴、來函投訴、來電投訴和其他投訴四種。根據(jù)投訴的性質(zhì)又可分為普通投訴和特殊投訴或緊急投訴兩種。 3. 業(yè)主的投訴處理分為投訴、接訴、處理、回復四個過程。 4. 當業(yè)主投訴時，投訴人均應以高度的熱情服務態(tài)度予以受理，不能對投訴置之不理。 5. 接訴人在受理業(yè)主投訴時，應根據(jù)其投訴性質(zhì)的不同采取相應的處理方式； 1) 普通投訴。接訴人應將業(yè)主的投訴轉(zhuǎn)到相關(guān)的責任部門，由所屬部門的負責人根據(jù)投訴的具體情況，進行核實和確認，并在進行詳細了解以后及時做好登記，向上級領(lǐng)導匯報，提出得理意見。經(jīng)上經(jīng)領(lǐng)導批準后再按實際情況分別通知相應部門予以處理。 2) 特殊投訴或緊急投訴。管理處在通知相關(guān)責任部門處理的同時應將業(yè)主的投訴立即反映給上級領(lǐng)導，由上級領(lǐng)導進行處理。 3) 非工作時間的投訴。非工作時間投訴的責任人為當值安全主管，當值安全主管理在接到投訴后，要做好登記，聯(lián)系相關(guān)部門予以解決處理。 6. 業(yè)主的投訴處理要求及時。普通投訴的處理一般不超過 1 個工作日，特殊投訴的處理一般不超過 3 個工作日。 7. 各部門負責人在處理投訴過程中，應公正廉明，認真負責，不得向業(yè)主索取賄賂或進行其他不良行為。 8. 各部門負責人員處理完投訴后，應及時將處理情況反饋給事務部，以便管理處予以確認統(tǒng)計。 9. 當投訴的問題提到解決后，各相關(guān)部門應根據(jù)業(yè)主的投訴方式分別給予不同的回復?；?走訪投訴人，或回函投訴人，或打電話給投訴人，或按其投訴形式給予相應的回復。 10. 整個投訴處理完畢，管理處對投訴的材料應分別進行整理和歸檔，以備查滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 42 用。 11. 在每個月末，管理處對所負責區(qū)域內(nèi)當月的投訴處理材料進行全面的統(tǒng)計，并作出質(zhì)量分析。 綠化維護 方案 ： 將本單位專職養(yǎng)護工段分為四個組：即樹木及花灌木養(yǎng)護組 (負責遮蔭等措施 )；專職機械養(yǎng)護組 (負責澆水、降溫、白天噴霧等 )；草坪養(yǎng)護組和植保組。工段配有園林植物專業(yè)工程師 1 名， 公司配 業(yè)技術(shù)員 和 技師 2 名， 配合 駐地 園藝工 統(tǒng)抓工作和協(xié)調(diào)。 ： 做好本年度的綠地養(yǎng)護工作計劃安排，包括藥劑、肥料、機具設備等材料的采購及損壞草坪的補種，對地被植物割去已枯黃的地上病枯枝。 ： 加強早春草坪的管理，檢查草坪萌芽芽返青情況。本月正是春節(jié)前后，公共綠地游人量多，為使地被早春正常生長，要做好地被的保護管理工作，以減少損失。進行喬、灌木綠籬的冬季修剪，剪去病枯枝。 ： 全面檢查草坪土壤的平整狀況，對草坪的低洼處適當增添薄層肥鋪平，如發(fā)現(xiàn)有成片空禿的質(zhì)量差的 草坪，要及時補種。隨氣溫回升，一些蟲害開始活動，如蚜蟲、地老虎等注意防治。如施春肥，促進地被花蕾的形成和發(fā)育。本月是臨安的雨季，注意做好綠地排澇工作。 四月份： 綠地進行迅速生長階段應設置明顯標志，防止過度踩踏，損傷嫩芽，開始第一次剪草。由于該季節(jié)草坪長勢較快，應增施一次含氮肥料，來滿足草坪生長需要。春季雜草生長比較快，要及時噴灑除草劑。此月份是防治病蟲害的最佳季節(jié)，應噴灑石硫合劑等藥物，殺滅或防治病蟲害的發(fā)生。加強地被植物的管護，及時清理枯枝殘株。對杜鵑等地被植物進行磷酸二 氫鉀和礬肥水施肥，滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 43 改善土壤 ph 值，防止黃化。 ： 本月是廊坊市的干旱季，應繼續(xù)注意抗旱。本月是草坪植物進入旺盛生長時期，因此要及時修剪，對修剪間隔天數(shù)不做硬性規(guī)定，視實際情況而定。加強地被植物病蟲害防治工作，要進行防旱澆水，中耕除草、苗木扶正、剝芽等工作，對早春開花的灌木進行整形修剪。 ： 地被進入夏季養(yǎng)護管理階段，應加強杜鵑花等春花木本地被施花后肥，為孕育明年的花蕾做準備。采集春花種粒，去謝花，保持地被群落的觀賞效果。注意蚜蟲、紅蜘蛛 的發(fā)生量，及時打藥殺滅。對綠籬進行生長季修剪，繼續(xù)剝芽，剔除草坪雜草，對高大苗木進行扶架及樹冠的修剪工作。 ： 重點是進行常規(guī)修剪，繼續(xù)使用除莠劑，對草坪中的惡性雜草進行防除。對綠地結(jié)合澆水施肥，增加噴霧次數(shù)，提高空氣濕度，減少葉子莠蔫。搞好防高溫工作。繼續(xù)防治蚜蟲、紅蜘蛛和植物病害工作。 ： 草坪管理同七月份，本月是使用除莠劑和氨肥的最后月份，剪草間隔時間長，留草高度升高 2－ 3cm。本月要加強土壤和空氣的管理，經(jīng)常澆水和噴水，及時清理 謝花。 ： 草坪養(yǎng)護同八月份，施完全肥或磷質(zhì)肥料以促進草坪草根群強大，增加其抗病力和越冬能力，對秋花地被進行施肥，繼續(xù)防治蚜蟲等病蟲害工作。 十月份： 使用殺蟲劑，對地被進行整理，去除長枝、豎向枝，加大覆蓋面積。 ： 對苗木進行整形修剪，進行越冬防寒，清除積草和秋季落葉、枯枝， 做好機具保養(yǎng)和檢修，安排專業(yè)隊伍培訓，提高養(yǎng)護人員的業(yè)務素質(zhì)和水滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 44 平。 十二月份： 繼續(xù)對苗木進行修 剪，做好全年工作總結(jié)，制定第二年養(yǎng)護工作計劃。 草坪的養(yǎng)護管理 種植施工完成后，一般經(jīng)過 1－ 2 周的養(yǎng)護就可長成豐滿的草坪。草 坪長成后，還要進行經(jīng)常性的養(yǎng)護管理，才能保證草坪景觀長久地持續(xù)下去。草坪的養(yǎng)護管理工作主要包括：灌水、施肥、修剪、除雜草等環(huán)節(jié)。 灌溉可以改善草坪生育環(huán)境，補充草坪植物的水分，是草坪正常生育的保證。鑒于草坪生長季節(jié)內(nèi)，草坪與環(huán)境均處于不斷變化之中，水又是協(xié)調(diào)土壤肥力和改善小氣候的中心環(huán)節(jié)，澆灌不能按某個固定的模式實 施，下面提出若干技術(shù)要點以供參考。 灌水時間 生長季節(jié)，根據(jù)不同時期的降水量及不同的草種適時灌水是極為重要的。一般可分為三個時期： ①返青到雨季前。這一階段氣溫高，蒸騰量大，需水量大，是一年中最關(guān)鍵的灌水時期，根據(jù)土壤保水性能的強弱及雨季來臨的時期可灌木 2－ 4 次。 ②雨季基本停止灌水。這一時期空氣濕度較大，草的蒸騰量下降，而土壤含水量已提高到足以滿足草坪生長需要的水平。 ③雨季后至葉發(fā)黃前這一時期降水量少，蒸發(fā)量較大，而草坪仍處于生命活動 較旺盛階段，與前兩個時期相比，這一階段草坪需水量顯著提高，如不能及時灌水，不但影響草坪生長，還會引起枯黃。在這一階段，可根 據(jù)情況灌水 4－ 5 次。總之，草種不同，對水分的要求不同，必須根據(jù)氣候條件與草坪植物的種類來確定灌水時期。 ④一天之中，何時實施灌溉為好，首先要看怎樣灌溉。理論上講，只要灌溉水的量小于同期土壤的滲透能力，一天中任何時候都能灌溉。其次得看灌溉方式。如果應用間歇噴霧或間歇噴溉 (霧化度較高 )，頂著太陽灌溉最好。不僅滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 45 能補充水分，而且能明顯地改善小氣候，有利于蒸騰作用、氣體交換和 光合作用等，有助于協(xié)調(diào)土壤水、氣、肥、熱，有利于根系及地下部營養(yǎng)器官的擴展，同時可以帶動整個植株物質(zhì)的轉(zhuǎn)運貯存，調(diào)整呼吸，促進草坪的繁茂。若用澆灌、漫灌等，需看季節(jié)，早春、晚秋均以踵前后為好，其余則以晨昏為多。 灌水量 每次灌水量應根據(jù)土質(zhì)、生長期、草種等因素而確定。一般草坪生長季節(jié)的干旱期內(nèi)，每周約需補水 20－ 40mm；旺盛生長的