【正文】 長沙雙瑞月湖項目市場調(diào)查報告 44 （三）商品房消化規(guī)模 商品房現(xiàn)房銷售情況 （ 1）按產(chǎn)品用途劃分 按產(chǎn)品用途劃分 單位：萬平方米8 7 . 3 9 %1 . 5 5 %9 . 8 6 %1 . 2 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %9 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %住宅面積 辦公樓 商業(yè)用房 其它 比率 資料來源：長沙市城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)會 2021 年長沙商品房現(xiàn)房的銷售面積為 萬平方米，比 2021年同期增長 — %。其中住宅銷售面積為 萬平方米，占現(xiàn)房銷售面積的 %；辦公樓銷售面積為 萬平方米，占現(xiàn)房銷售面積的 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 萬平方米，占現(xiàn)房銷售面積的 %；其他用房銷售面積 萬平方米，占現(xiàn)房銷售面積的 %。 長沙雙瑞月湖項目市場調(diào)查報告 45 （ 2）按所在區(qū)域劃分 表二 — 4：長沙市 2021 年現(xiàn)房銷售面積表 長沙 2021 年 1— 12 月現(xiàn)房銷售面積 單位：萬平方米 項目 住宅 辦公樓 商業(yè) 其他 合計 面積 占 % 面積 占 % 面積 占 % 面積 占 % 面積 占 % 全市 100% 100% 100% 100% 7 100% 芙蓉區(qū) % % % % % 天心區(qū) % % % % % 岳麓區(qū) % % % 0 % % 開福區(qū) % % % % % 雨花區(qū) % % % % % 長沙縣 % 0 % % % % 望城縣 % 0 % % 0 % % 寧鄉(xiāng)縣 % 0 % % % % 瀏陽市 % 0 % % % % 資料來源：長沙市城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)會 從上表來看， 2021 年的現(xiàn)房銷售，雨花區(qū)住宅類的銷售面積最大，為 萬平方米，占住宅類總銷售面積的 %； 芙蓉區(qū)的辦公樓銷售面積 最大，為 萬平方米，占辦公樓類總銷售面積的 %； 商業(yè)營業(yè)用房類雨花區(qū)銷售面積最大，為 萬平方米，占商業(yè)營業(yè)類總銷售面積的 %； 其它類雨花區(qū)銷售面積最大，為 萬平方米，占其它類總銷售面積的 %。 從區(qū)域劃分來看，雨花區(qū)的銷售面積最大， 開福區(qū)銷售面積在市區(qū)五個區(qū)中排名僅領(lǐng)先與天心區(qū) ，占總銷售面積的 %，比 2021年的 14%少了 %。 長沙雙瑞月湖項目市場調(diào)查報告 46 商品房預(yù)售情況 （ 1）按產(chǎn)品用途劃分 2021 年長沙商品房預(yù)售面積為 萬平方米，比 2021 年同期增長了 %。其中住宅預(yù)售面積為 萬平方米，占總預(yù)售面積的 %；辦公樓預(yù)售面積為 萬平方米，占總預(yù)售面積的 %；商業(yè)營業(yè)用房預(yù)售面積為 萬平方米，占總預(yù)售面積的 %；其他用房預(yù)售面積為 萬平方米，占總預(yù)售面積的%。 （ 2）按所在區(qū)域劃分 表二 — 5：長沙市 2021 年商品房預(yù)售面積表 長沙 2021 年 1— 12 月商品房預(yù)售面積 單位：萬平方米 項目 住宅 辦公樓 商業(yè) 其他 合計 面積 占 % 面積 占 % 面積 占 % 面積 占 % 面積 占 % 全市 100% 100% 100% 100% 100% 芙蓉區(qū) % % % 0 % % 天心區(qū) % % % % % 岳麓區(qū) % % % 0 % % 開福區(qū) % 0 % % % % 雨花區(qū) % % % % % 長沙縣 % % % % % 望城縣 % 0 % % 0 % % 寧鄉(xiāng)縣 % 0 % % % % 瀏陽市 % % % % % 資料來源：長沙市城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)會 從上表來看， 2021 年度，雨花區(qū)的住宅預(yù)售面積最大，為 萬平方米，占住宅類總預(yù)售面積的 %； 芙蓉區(qū)辦公樓的預(yù)售面積最大，為 萬平方米，占辦公樓類 長沙雙瑞月湖項目市場調(diào)查報告 47 總預(yù)售面積的 %； 商業(yè)營業(yè)用房長沙縣的預(yù)售面積最大， 為 萬平方米，占商業(yè)營業(yè)類總預(yù)售面積的 %；在五個城區(qū)中是芙蓉區(qū)預(yù)售面積最大，為 萬平方米，占商業(yè)營業(yè)類總預(yù)售面積的 %； 其它類雨花區(qū)預(yù)售面積最大，為 萬平方米，占其它類總預(yù)售面積的 %。 從區(qū)域劃分來看，長沙預(yù)售面積最大的是雨花區(qū)，占了全市的%， 開福區(qū)預(yù)售面積在市區(qū)五個區(qū)中排名最后 ，占預(yù)售面積的%，比 2021 年的 %增長了 %。 綜合簡評 （ 1）期房預(yù)售是長沙商品房銷售的主流方式 從現(xiàn)房銷售面積和預(yù)售面積的對比情況來看，長 沙的商品房銷售面積中，有近 60%是在房屋竣工前通過預(yù)售實現(xiàn)的。 （ 2）雨花區(qū)是長沙住宅銷售最主要的區(qū)域 雨花區(qū)占現(xiàn)房總銷售面積 %的份額，占預(yù)售房總銷售面積的 %，市場份額遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于長沙其它區(qū)縣。 （ 3）芙蓉區(qū)是長沙辦公樓銷售最集中的區(qū)域 芙蓉區(qū)的辦公樓現(xiàn)房銷售占全長沙的 %，期房預(yù)售占全長沙的 %，結(jié)合全市的開工、施工情況來看，短時間內(nèi)，不可能 長沙雙瑞月湖項目市場調(diào)查報告 48 有其它區(qū)縣取代芙蓉區(qū)商務(wù)中心的位置。 (4)開福區(qū)蓄勢待發(fā) 由于供應(yīng)量的落后，開福區(qū)現(xiàn)樓與期房的銷售量均處于較低的水平，但是， 隨著新開工量的迅速提升，大量的樓盤將進(jìn)入市場，預(yù)計未來兩三年開福區(qū)的銷售量會有大幅度的提高。 （四） 2021 年長沙商品房空置情況 商品房空置是指在報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋中，尚未銷售或出租的商品房屋；商品房空置率則是空置數(shù)和以往三年商品房總竣工數(shù)之比。 空置率一直是衡量房產(chǎn)市場是否健康的指標(biāo)之一，過度空置造成商品房的積壓是房地產(chǎn)泡沫的重要特征。國際公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)紅燈為空置率 10％。國內(nèi)專家認(rèn)為合理區(qū)間為 5％～ 14％。 長沙 2021 年底商品房空置面積為 萬平方米， 2021— 2021年三年的商品房竣工總量為 萬平方米，空置率為 %，相對較低，這說明 長沙的商品房空置水平處在合理的范圍 。 長沙雙瑞月湖項目市場調(diào)查報告 49 空置商品房的物業(yè)類型 空置商品房的物業(yè)類型單位：萬平方米4 7 . 0 6 %1 1 . 9 5 %2 2 . 3 0 %1 8 . 6 9 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %住宅空置 辦公樓空置 商業(yè)營業(yè)用房空置 其它用房空置 比率 資料來源：長沙市城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)會 2021 年年底，長沙商品房空置面積為 萬平方米，比 2021年同期增長了 %，其中住宅空置面積為 萬平方米，占總空置面積的 %；辦公樓空置面積為 萬平方米，占總空置面積的 %；商業(yè)營業(yè)用房空置面積為 萬平方米，占總空置面積的 %；其他用房空置面積為 萬平方米，占總空置面積的%。 空置商品房的戶型情況 2021 年長沙共完成商品房開發(fā) 54189 套，竣工面積達(dá) 673 萬平方米，其中， 120 m178?！?150m178。為商品房開發(fā)的主力戶型，其竣工套數(shù)和銷售套數(shù)均為首位，所占比例分別為 %和 %，其次為 150 m178。以上的和 100 m178?！?120 m178。 從商品房的空置情況來看， 60 m178。和 80 m178?！?100 m178。商品房空置率為零，從空置戶型來看，主要集中在 150 m178。以上。 長沙 2021 年底 長沙雙瑞月湖項目市場調(diào)查報告 50 150 平方米以上的商品房空置量為 萬平方米 ，為總空置量的%。由于當(dāng)年 150 平方米的商品房竣工面積相對較大，導(dǎo)致其空置量也相對較大。 綜合簡評 （ 1）商品房空置率相對較低 結(jié)合上文的施工、開工、竣工的數(shù)據(jù)，參看 2021 長沙商品房的銷售總量，可以說，長沙商品房的空置率相對較低。 （ 2）經(jīng)濟(jì)的中、小面積房較受市場青睞 從 60 m178。、 80 m178。— 100 m178。商品房空置率為零，可以看出長沙的購房者對于比較經(jīng)濟(jì)的中、小戶型的需求沒有得到完全的滿足。 （ 3）特大戶型的市場接受度較差 從空置戶型主要集中在 150 m178。以上，可以看出，特大戶型因為總 價過高，市場接受度較差，開發(fā)商在產(chǎn)品開發(fā)中應(yīng)注意控制此類產(chǎn)品在樓盤中的比例。 長沙雙瑞月湖項目市場調(diào)查報告 51 （五）經(jīng)濟(jì)適用房供求狀況 表二 — 6：長沙經(jīng)濟(jì)適用房銷售量（單位：萬平方米） 年份 2021 年 2021 年 2021 年上半年 經(jīng)濟(jì)適用房銷售量 97 119 25 據(jù)統(tǒng)計，目前長沙已經(jīng)開發(fā)和在售的經(jīng)濟(jì)適用房項目有 23 個。富綠新村、麗江翠園、雅泰家園、廣福園小區(qū)、金帆小區(qū)、四方小區(qū)、新橋小區(qū)、東方新城、新世紀(jì)安居苑、德政園、錦源小區(qū)、新星小區(qū)、三湘小區(qū)、湘樟園、德馨園、景灣小區(qū)、融城苑、綠蔭家園、佳園星城、楓林綠洲、德 潤園、恩瑞麓山名園、航發(fā)錦繡家園， 下半年預(yù)計新增三個新項目，分別是東方名都小區(qū)、好佳園小區(qū)、張公嶺小區(qū)。最高的年度長沙經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)量占到房地產(chǎn)開發(fā)總量的 25%，每年平均為 %。 2021 年 長沙市政府已經(jīng)意識到經(jīng)濟(jì)適用房的大量開發(fā)對整個房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的負(fù)面作用 ， 計劃將 開發(fā)規(guī)模控制在 50 萬平方米左右，后市將限量供應(yīng)。 但是 從長沙市房改辦和長沙市經(jīng)濟(jì)適用房中心了解到，預(yù)計今年經(jīng)濟(jì)適用房的推出量在 100 萬左右。 表二 — 7：長沙定向開發(fā)商品房總量（單位：平方米） 開發(fā)項目（在售、在建） 總建筑面積 八方 小區(qū) (一期 )（市公務(wù)員小區(qū)） 474790 白沙世紀(jì)佳園（天心區(qū)公務(wù)員小區(qū)） 170000 長沙雙瑞月湖項目市場調(diào)查報告 52 仁和 雨花家園（雨花區(qū)公務(wù)員小區(qū)） 180000 芙蓉公寓（芙蓉區(qū)公務(wù)員小區(qū)） 202100 金秋小區(qū)（市城管委） 65050 銀宏小區(qū)（省人民銀行） 141768 龍湖住宅小區(qū)（省電信） 250000 錦成苑（省移動通信） 46558 錦苑（省交警總隊） 48498 黃花機(jī)場后勤保障基地 82693 銀府花園一期（建設(shè)銀行） 63602 電力科技園（省電力） 380000 五凌青園基地（五強(qiáng)產(chǎn) 業(yè)） 190000 新時代廣告文化園（省高速公路管理局） 352180 鵬程小區(qū) 70000 青竹湖畔小區(qū)（北區(qū)）（開福區(qū)公務(wù)員小區(qū)） 183030 新塘小區(qū)科技公寓（省科技廳） 46535 銀華山莊（湖南省棉麻總公司） 47715 華韻城市風(fēng)情（長沙市自來水公司） 71989 古漢城郵政新村（省郵政） 27188 佳馨園 小區(qū)（省煙草公司） 82458 保利 湘府文苑（省文化廳） 58000 新悅家園小區(qū)（湖南省印刷物資總公司） 26650 潤沁園（湖南洞庭總公司） 70612 長沙雙瑞月湖項目市場調(diào)查報告 53 山水 南雅（湘雅附二醫(yī)院） 78100 金郵小區(qū)（湖南省郵政局） 34495 總 計 344 萬 長沙 2021 年商品房銷售面積為 萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房占了近 1/6，定向開發(fā)商品房占了 1/3，真正完全進(jìn)入市場化運(yùn)作的商品房只有一半，長沙的房地產(chǎn)市場市場化程度較低。 （六）商品房價格 2021 年， 長沙 市商品房的銷售均價為 2738 元 /平方米，比去年上漲 %。其中商品住房銷售均價為 2391 元 /平方米，比去年上升了 %， 此數(shù)據(jù)為長沙房產(chǎn)局于 2021 年年底抽樣調(diào)查 150 多個在售樓盤的統(tǒng)計結(jié)果。長 沙的經(jīng)濟(jì)適用房的價格為 1400 元 /平方米左右。長沙商品房價格較低的原因主要有以下三點： 非市場化運(yùn)作的商品房供應(yīng)量過大 目前長沙非市場化運(yùn)作的商品房有兩種：經(jīng)濟(jì)適用房與定向開發(fā)的公務(wù)員小區(qū)、單位集資建房。 長沙商品房價格較低的最重要的原因就是非市場化運(yùn)作的商品房供應(yīng)量過大，幾乎占了半壁江山。非市場化運(yùn)作的商品房供應(yīng)量過大，直接導(dǎo)致其它商品房的客戶大量流失，商品房市場整體價格低下。政府應(yīng)當(dāng)對其負(fù)主要責(zé)任。 非市場化運(yùn)作的商品房對長沙房地產(chǎn)市場的價格，